Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Семеновой Т.П., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5485/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2013 года по делу N А81-401/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Первого заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830), обществу с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) о признании недействительным договора N 41/12 от 21.05.2012 г. и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска и обществу с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" (далее - ООО Центр пожарной безопасности", ответчик) о признании недействительным договора N 41/12 от 21.05.2012 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" вернуть Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска переданное по договору нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.04.2013 по делу N А81-401/2013 договор аренды N 41/12 от 21.05.2012, заключенный между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и обществом с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности", признан недействительным. Суд обязал ООО "Центр пожарной безопасности" вернуть Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска ранее переданное по договору N 41/12 от 21.05.2012 нежилое помещение общей площадью 61,2 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 39. Взыскал с ООО "Центр пожарной безопасности" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение судом иска.
Не соглашаясь с принятым решением, Ноябрьский городской Департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска, в апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что часть 4 статьи 53 Закона о конкуренции не исключает возможности повторного продления договора аренды при соблюдении непрерывности договорных отношений, а также предельного срока действия таких договоров, установленного настоящей статьей. Полагает, что не имеет правового значения, каким образом будет осуществлено продление договорных отношений - однократно или на установленный законом предельный срок, либо несколько раз на более короткий период. По мнению подателя жалобы, истцом в нарушение статьи 4, 52 АПК РФ, не доказаны нарушения положений о конкуренции при продлении договорных отношений в отсутствии торгов.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд определил ходатайство Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворить. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 08.08.2013, дважды в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09.08.2013, 15.08.2013, и в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось судебное заседание до 05.09.2013. Информация о перерывах и отложении была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва и отложения стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268, части 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 21 мая 2012 года между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и ООО "Центр пожарной безопасности" был подписан договор аренды N 41/12, в соответствии с которым Департамент (арендодатель) передал обществу (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 61,2 кв. м, находящееся на втором этаже двухэтажного капитального отдельно стоящего жилого дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 39.
Срок указанного договора определен с момента его подписания и действует до 02.04.2013, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 02.05.2012.
По акту приема-передачи от 02.05.2012 помещение было передано ООО "Центр пожарной безопасности".
Как усматривается из материалов дела, заключению договора аренды N 41/12 от 21.05.2012 предшествовали аналогичные договоры в отношении того же имущества и между теми же лицами: 1) N 3329/04 от 24.12.2004 со сроком действия с 02.01.2005 по 02.12.2005; 2) N 3809/05 от 09.12.2005 со сроком действия с 02.12.2005 по 02.11.2006; 3) N 453/06 от 12.12.2006 со сроком действия с 02.11.2006 по 02.10.2007; 4) N 372/07 от 15.11.2007 со сроком действия с 02.10.2007 по 02.09.2008; 5) N 94/09 от 24.09.2009 со сроком действия с 02.08.2009 по 02.07.2010; 6) N 68/10 от 07.07.2010 со сроком действия с 02.07.2010 по 02.06.2011; 7) N 58/11 от 03.06.2011 со сроком действия с 02.06.2011 по 02.05.2012.
Полагая, что заключение договора аренды N 41/12 от 21.05.2012 без проведения торгов, нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции со ссылками на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции указал, что при заключении каждого нового договора предыдущий договор прекращает свое действие, тем самым признав договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 в отсутствие конкурса или аукциона в силу статьи 168 ГК РФ ничтожной сделкой, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В свою очередь, удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих позиций доказательства, пришел к выводу, что изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте выводы являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
В соответствии со статьей 17.1 Закон о защите конкуренции, введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступившей в силу с 02.08.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
При этом частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) предусмотрено, что до 01.07.2010 (в действующей редакции - до 01.07.2015) разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1, 3 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) было установлено, что по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров может быть осуществлено заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с требованиями действующего законодательства предоставление муниципального имущества в аренду относится к одной из муниципальных услуг, оказываемой в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом.
Как установлено судом, договорные отношения между участника спора относительно пользования спорным имуществом возникли с момента заключения сторонами договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004.
В то же время, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что фактическое использование ответчиком спорного муниципального имущества не прекращалось, несмотря на последующее заключение договоров аренды в отношении того же имущества и между теми же лицами, в том числе оспариваемого договора N 41/12 от 21.05.2012, о чем, в частности, свидетельствует установленный факт исполнения ООО "Центр пожарной безопасности" обязанности по содержанию арендованного имущества и своевременному внесению за период с 2004 по 2012 годы арендных платежей в рамках существовавших договорных отношений.
Сведения о том, что арендуемое муниципальное имущество по истечении договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004 возвращено арендодателю в материалах дела отсутствуют. Напротив, анализ доказательств по делу свидетельствует о нахождении спорного имущества на период рассмотрения иска в пользовании ООО "Центр пожарной безопасности", осуществлявшего в установленном порядке уплату арендной платы.
Таким образом, фактическое поведение ООО "Центр пожарной безопасности" говорит о том, что при заключении первоначального договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004 волеизъявление сторон было направлено на сохранение арендных отношений и последующее заключение договоров аренды, в том числе оспариваемого договора N 41/12 от 21.05.2012, и о прекращении арендных отношений не свидетельствует.
При изложенных обстоятельствах, учитывая добросовестное выполнение ООО "Центр пожарной безопасности" договорных арендных обязательств на протяжении длительного периода времени, начиная с 03.02.2004, коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 заключен в соответствии с требованиями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность заключения до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, что были заключены до 01.07.2008.
По указанной причине, арендатор, будучи субъектом малого предпринимательства, в данном конкретном случае имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении муниципального имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Помимо прочего суд апелляционной инстанции обращает внимание, что часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона Закон о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемом случае оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ, судом не установлено и первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа соответствующих доказательств не приведено.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что применяемая в рассматриваемом случае часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции императивной нормы права о запрете заключения последовательно более одного договора аренды не содержит, о чем свидетельствует и сложившаяся судебная практика по аналогичной категории дел (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.02.2012 по делу N A31-3155/2011, ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548), из которой следует, что заключение нескольких договоров аренды, вопреки доводам истца, подтверждают добросовестное использование арендатором имущества и не нарушают положений Закона о защите конкуренции.
Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.10.2012 N 10303/12, принятом в рамках рассмотрения в порядке надзора заявления Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области, в котором отмечено, что по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось в непрерывном временном пользовании у арендатора, арендодателю фактически не передавалось; с учетом данного обстоятельства индивидуальный предприниматель, относясь к субъектам малого и среднего предпринимательства, в силу положений части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции имел право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в отношении ранее арендованной им части помещения.
С учетом изложенного, договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 требованиям гражданского и антимонопольного законодательства не противоречит, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных Первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа требований у суда первой инстанции отсутствовали.
В свою очередь, неправильное применение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционные жалобы - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на прокуратуру Ямало-Ненецкого автономного округа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2013 года по делу N А81-401/2013 отменить, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N А81-401/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N А81-401/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Семеновой Т.П., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5485/2013) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2013 года по делу N А81-401/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Первого заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830), обществу с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830) о признании недействительным договора N 41/12 от 21.05.2012 г. и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска и обществу с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" (далее - ООО Центр пожарной безопасности", ответчик) о признании недействительным договора N 41/12 от 21.05.2012 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности" вернуть Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска переданное по договору нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.04.2013 по делу N А81-401/2013 договор аренды N 41/12 от 21.05.2012, заключенный между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и обществом с ограниченной ответственностью "Центр пожарной безопасности", признан недействительным. Суд обязал ООО "Центр пожарной безопасности" вернуть Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска ранее переданное по договору N 41/12 от 21.05.2012 нежилое помещение общей площадью 61,2 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 39. Взыскал с ООО "Центр пожарной безопасности" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение судом иска.
Не соглашаясь с принятым решением, Ноябрьский городской Департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска, в апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что часть 4 статьи 53 Закона о конкуренции не исключает возможности повторного продления договора аренды при соблюдении непрерывности договорных отношений, а также предельного срока действия таких договоров, установленного настоящей статьей. Полагает, что не имеет правового значения, каким образом будет осуществлено продление договорных отношений - однократно или на установленный законом предельный срок, либо несколько раз на более короткий период. По мнению подателя жалобы, истцом в нарушение статьи 4, 52 АПК РФ, не доказаны нарушения положений о конкуренции при продлении договорных отношений в отсутствии торгов.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд определил ходатайство Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска удовлетворить. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 08.08.2013, дважды в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09.08.2013, 15.08.2013, и в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось судебное заседание до 05.09.2013. Информация о перерывах и отложении была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва и отложения стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268, части 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 21 мая 2012 года между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и ООО "Центр пожарной безопасности" был подписан договор аренды N 41/12, в соответствии с которым Департамент (арендодатель) передал обществу (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 61,2 кв. м, находящееся на втором этаже двухэтажного капитального отдельно стоящего жилого дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. 60 лет СССР, д. 39.
Срок указанного договора определен с момента его подписания и действует до 02.04.2013, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 02.05.2012.
По акту приема-передачи от 02.05.2012 помещение было передано ООО "Центр пожарной безопасности".
Как усматривается из материалов дела, заключению договора аренды N 41/12 от 21.05.2012 предшествовали аналогичные договоры в отношении того же имущества и между теми же лицами: 1) N 3329/04 от 24.12.2004 со сроком действия с 02.01.2005 по 02.12.2005; 2) N 3809/05 от 09.12.2005 со сроком действия с 02.12.2005 по 02.11.2006; 3) N 453/06 от 12.12.2006 со сроком действия с 02.11.2006 по 02.10.2007; 4) N 372/07 от 15.11.2007 со сроком действия с 02.10.2007 по 02.09.2008; 5) N 94/09 от 24.09.2009 со сроком действия с 02.08.2009 по 02.07.2010; 6) N 68/10 от 07.07.2010 со сроком действия с 02.07.2010 по 02.06.2011; 7) N 58/11 от 03.06.2011 со сроком действия с 02.06.2011 по 02.05.2012.
Полагая, что заключение договора аренды N 41/12 от 21.05.2012 без проведения торгов, нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции со ссылками на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции указал, что при заключении каждого нового договора предыдущий договор прекращает свое действие, тем самым признав договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 в отсутствие конкурса или аукциона в силу статьи 168 ГК РФ ничтожной сделкой, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В свою очередь, удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих позиций доказательства, пришел к выводу, что изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте выводы являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
В соответствии со статьей 17.1 Закон о защите конкуренции, введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступившей в силу с 02.08.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
При этом частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) предусмотрено, что до 01.07.2010 (в действующей редакции - до 01.07.2015) разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1, 3 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) было установлено, что по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров может быть осуществлено заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с требованиями действующего законодательства предоставление муниципального имущества в аренду относится к одной из муниципальных услуг, оказываемой в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом.
Как установлено судом, договорные отношения между участника спора относительно пользования спорным имуществом возникли с момента заключения сторонами договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004.
В то же время, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что фактическое использование ответчиком спорного муниципального имущества не прекращалось, несмотря на последующее заключение договоров аренды в отношении того же имущества и между теми же лицами, в том числе оспариваемого договора N 41/12 от 21.05.2012, о чем, в частности, свидетельствует установленный факт исполнения ООО "Центр пожарной безопасности" обязанности по содержанию арендованного имущества и своевременному внесению за период с 2004 по 2012 годы арендных платежей в рамках существовавших договорных отношений.
Сведения о том, что арендуемое муниципальное имущество по истечении договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004 возвращено арендодателю в материалах дела отсутствуют. Напротив, анализ доказательств по делу свидетельствует о нахождении спорного имущества на период рассмотрения иска в пользовании ООО "Центр пожарной безопасности", осуществлявшего в установленном порядке уплату арендной платы.
Таким образом, фактическое поведение ООО "Центр пожарной безопасности" говорит о том, что при заключении первоначального договора аренды N 2882/04 от 03.02.2004 волеизъявление сторон было направлено на сохранение арендных отношений и последующее заключение договоров аренды, в том числе оспариваемого договора N 41/12 от 21.05.2012, и о прекращении арендных отношений не свидетельствует.
При изложенных обстоятельствах, учитывая добросовестное выполнение ООО "Центр пожарной безопасности" договорных арендных обязательств на протяжении длительного периода времени, начиная с 03.02.2004, коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 заключен в соответствии с требованиями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность заключения до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, что были заключены до 01.07.2008.
По указанной причине, арендатор, будучи субъектом малого предпринимательства, в данном конкретном случае имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении муниципального имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Помимо прочего суд апелляционной инстанции обращает внимание, что часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона Закон о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемом случае оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ, судом не установлено и первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа соответствующих доказательств не приведено.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что применяемая в рассматриваемом случае часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции императивной нормы права о запрете заключения последовательно более одного договора аренды не содержит, о чем свидетельствует и сложившаяся судебная практика по аналогичной категории дел (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.02.2012 по делу N A31-3155/2011, ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548), из которой следует, что заключение нескольких договоров аренды, вопреки доводам истца, подтверждают добросовестное использование арендатором имущества и не нарушают положений Закона о защите конкуренции.
Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.10.2012 N 10303/12, принятом в рамках рассмотрения в порядке надзора заявления Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области, в котором отмечено, что по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось в непрерывном временном пользовании у арендатора, арендодателю фактически не передавалось; с учетом данного обстоятельства индивидуальный предприниматель, относясь к субъектам малого и среднего предпринимательства, в силу положений части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции имел право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в отношении ранее арендованной им части помещения.
С учетом изложенного, договор аренды N 41/12 от 21.05.2012 требованиям гражданского и антимонопольного законодательства не противоречит, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных Первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа требований у суда первой инстанции отсутствовали.
В свою очередь, неправильное применение норм материального права в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционные жалобы - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на прокуратуру Ямало-Ненецкого автономного округа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 апреля 2013 года по делу N А81-401/2013 отменить, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)