Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Бархатова В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
от заявителя: Ермаков А.О., по доверенности от 20.05.2013, Уваров П.Е., руководитель, протокол общего собрания участников ООО "Спектр-Стом" от 20.01.2011 N 11,
от заинтересованного лица: Никитина С.А., по доверенности от 22.07.2013 N 38/15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Каширского муниципального района Московской области (ИНН: 5019008901, ОГРН: 1025002514085) на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 года по делу N А41-51709/12, принятое судьей Гапеевой Р.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спектр-Стом" (ИНН: 5019014951, ОГРН: 1025002509575) к администрации Каширского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спектр-Стом" (далее - ООО "Спектр-Стом", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - администрация), в котором просит:
- - признать незаконным отказ администрации Каширского муниципального района Московской области в реализации ООО "Спектр-Стом" преимущественного права выкупа имущества по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, выраженный в письме N 920/3 от 14.09.2012;
- - обязать администрацию Каширского муниципального района Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Спектр-Стом" путем осуществления действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Решением от 25 марта 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы ссылается на то обстоятельство, что заявитель занимает испрашиваемое в собственность помещение незаконно в отсутствие договора аренды, в связи с чем на рассмотрении суда находится дело о выселении общества из помещения. У заявителя имеется задолженность перед администрацией как собственником помещения по оплате за пользование помещением за период с 01.05.2009, которая является неосновательным обогащением общества и также взыскивается с заявителя в судебном порядке.
Представители общества против доводов жалобы возражают, считают решение суда законным и обоснованным поскольку между двумя органами муниципального образования: администрациями Каширского муниципального района и городского поселения Кашира имелся спор относительно права собственности на арендуемое обществом помещение, который длительное время рассматривался в судах трех инстанций. Общество с 2002 года занимало помещение по договорам аренды, заключенным, как с администрацией района, так и с администрацией поселения. Арендная плата вносилась на основании условий договоров без нарушения срока. При этом после принятия окончательного судебного акта по спору о праве собственности на арендуемее помещение, администрация Каширского муниципального района отказалась заключать с обществом договор аренды и принимать арендную плату, настаивая на выселении, в связи с чем и образовалась задолженность, которую общество готово оплатить. В образовании задолженности по оплате вины общества не имеется виду наличия спора между собственниками помещения.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, ООО "Спектр-Стом" обратилось в администрацию с заявлением от 31.08.2012, в котором просит на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, в связи с чем просит совершить необходимые действия, предусмотренные законодательством, в частности, направить проект договора купли-продажи помещения (л.д. 39).
По результатам рассмотрения указанного заявления администрация направила обществу письмо от 14.09.2012 N 920/6, в котором сообщается, что оснований для заключения договора купли-продажи имущества, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" не имеется, так как ООО "Спектр-Стом" не является арендатором вышеуказанного имущества (л.д. 40).
Заявитель, считая отказ Администрации незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с заявлением.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Администрации в реализации ООО "Спектр-Стом" преимущественного права выкупа имущества на основании следующего.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как установлено судом и не оспаривается администрацией, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относиться к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного ч. 2 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, с учетом того, что данная норма вступила в силу с 01 января 2009 года (ч. 2 ст. 10 данного Закона).
В соответствии со ст. 2 Закона Московской области от 17 октября 2008 года N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Из материалов дела арбитражным судом установлено, что площадь спорного помещения не превышает установленные законом субъекта Российской Федерации предельные значения.
Сведений о том, что спорное помещение включено в установленном порядке в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства не имеется.
Единственным основанием для отказа обществу в приобретении помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, явилось то, что ООО "Спектр-Стом" не является арендатором вышеуказанного имущества.
В суде апелляционной инстанции администрация также ссылается на отсутствие с мая 2009 года оплаты обществом за пользование занимаемым помещением, что лишает общество, по мнению администрации, права на его выкуп.
Материалами дела установлено, что договор аренды нежилого помещения был заключен с ООО "Спектр-Стом" 01.07.2002, впервые общество обратилось с заявлением о реализации права преимущественного выкупа помещения 30.03.2009, но в связи со спором между администрацией Каширского муниципального района Московской области и администрацией "Городское поселение Кашира" о принадлежности спорного помещения, реализовать свои права на приобретение помещения общество не могло.
01.07.2002 между Комитетом по управлению имуществом Каширского района (Арендодатель) и ООО "Спектр-Стом" (Арендатор) заключен договор аренды N 133 нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, срок действия договора - с 01.07.2002 по 31.12.2007 (л.д. 14 - 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Предметом договора являлась аренда нежилого помещения, площадью 156,9 кв. м, которое согласно свидетельству о регистрации права собственности МО "Каширский район" от 01.10.2002 являлось раздевалкой спортивного комплекса.
Как пояснили апелляционному суду стороны разбирательства, обществом с согласия администрации произведена реконструкция арендуемого помещения, согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией в сентябре 2004 года принято после реконструкции здание стоматологического центра площадью 185,4 кв. м.
01.01.2005 между Арендатором и Арендодателем заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды N 133 от 01.07.2002, которым были внесены изменения относительно предмета договора в части площади арендуемого помещения - на 185,4 кв. м и, как следствие, размера арендной платы, которая исчислена с учетом увеличения площади арендуемого помещения.
Соглашением от 01.08.2008 договор аренды N 133 от 01.07.2002 был расторгнут (л.д. 22).
01.08.2008 между Муниципальным образованием "Каширский муниципальный район" (Арендодатель) и ООО "Спектр-Стом" (Арендатор) вновь был заключен договор аренды N 34 того же нежилого помещения площадью 185,4 кв. м со сроком действия - с 01.08.2008 по 15.07.2009 (л.д. 23 - 29).
Из владения арендатора помещение не выбывало.
30.03.2009 ООО "Спектр-Стом" на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.08 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" обратилось к Главе Каширского муниципального района с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения (л.д. 30 - 31).
Представитель администрации не смог пояснить апелляционному суду о результате рассмотрения указанного заявления.
Вместе с тем, в соответствии с вступлением в законную силу Закона Московской области от 03.12.2008 N 185/2008-ОЗ "О разграничении муниципального имущества между Каширским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав" имущественный комплекс как спортивный объект, в который по месторасположению входило и арендуемое обществом помещение, был передан в собственность городскому поселению Кашира.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами, муниципальное образование "Городское поселение Кашира" в лице главы администрации, считая спорное помещение собственностью городского поселения 1 мая 2009 года заключило с ООО "Спектр-Стом" договор аренды N 153, согласно условиям которого, нежилое помещение по адресу: г. Кашира, ул. Садовая, дом 27, кор. 2, площадью 185,4 передано обществу.
В заседании апелляционного суда заявителем представлены доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды с Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского района вплоть по апрель 2009 года, которые приобщены к материалы дела. Обстоятельства оплаты не оспаривается администрацией.
29.04.2010 общество обратилось к Главе Администрации "Городское поселение Кашира" с заявлением по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 32 - 34).
Письмом от 15.05.2010 N 645-2/1 Глава Администрации "Городское поселение Кашира" отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что здание, в котором расположено испрашиваемое помещение, входит в имущественный комплекс спортклуба "Кашира", является одним их помещений, предназначенных для осуществления спортивной деятельности и будет использоваться по назначению (л.д. 35).
Общество обжаловало вышеуказанный отказ в суд.
Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции исковое заявление ООО "Спектр-Стом" к администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира", к Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район" о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 185,4 кв. м, об обязании совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", в удовлетворении заявления к администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира" отказал, требования к Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район" оставил без рассмотрения. При рассмотрении дела Десятый арбитражный апелляционный суд установил и отразил в своем постановлении, что собственником спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.05.2009 является Муниципальное образование "Каширский муниципальный район", что исключает удовлетворение требований об обязании администрацию муниципального образования "Городское поселение Кашира" реализовать ООО "Спектр-Стом" спорное нежилое помещение.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству, право собственности на арендуемое обществом здание стоматологического центра площадью 185,4 кв. м зарегистрировано за Каширским муниципальным районом Московской области лишь 13.05.2009, то есть после передачи имущества спорткомплекса в городское поселение Кашира и заключения договора аренды помещения между обществом и главой администрации м/о "Городское поселение Кашира".
Вместе с тем, представитель администрации не смог пояснить апелляционному суду о причинах, по которым после регистрации права собственности на спорное помещение администрация Каширского муниципального района не указала обществу и м/о "Городское поселение Кашира" о необходимости заключения договора аренды именно с ней как собственником здания стоматологической клиники.
При этом администрация муниципального образования "Городское поселение Кашира", считая себя собственником спорного помещения, обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Каширский муниципальный район" (третье лицо ООО "Спектр-Стом") о признании права собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, недействительным, признании права собственности на указанное помещение. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2011 по делу N А41-8515/11, вступившим в законную силу 08.12.2011, администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира" в удовлетворении иска отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.03.2012 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.
Таким образом, апелляционный суд установил, что с 2002 ООО "Спектр-Стом" беспрерывно пользуется на основании договора аренды, заключенного 01.07.2002, спорным нежилым помещением, произвел за свой счет его реконструкцию, в результате которой возник иной объект недвижимости - здание стоматологического центра большей площадью. Право на указанный реконструированный объект зарегистрировано за Каширским муниципальным районом.
Впоследствии в договор аренды внесены изменения и с 2005 года общество арендовало помещение, площадью 185,4 кв. м, принадлежащее Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район", следовательно, отказ администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения нарушает права и законные интересы общества, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлен на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
С учетом всех вышеизложенных обстоятельств дела апелляционный суд считает, что в условиях возникшей правовой неопределенности, вызванной спором о праве собственности на переданный в аренду обществу объект недвижимости двух органов муниципальной власти, права частных лиц не должны нарушаться.
Переписка сторон разбирательства и пояснения представителей в заседании апелляционного суда свидетельствуют о том, что после всех состоявшихся судебных актов, разрешивших спор о праве на испрашиваемое помещение между администрациями района и поселения, администрация района, ссылаясь на неуплату обществом в ее адрес арендных платежей за период арендных отношений с администрацией поселения (с 01.05.2009), заявила о выселении общества из занимаемого помещения и взыскании с него неосновательного обогащения за указанный период.
При таких обстоятельствах согласия на продолжение арендных отношений с администрацией района после состоявшихся судебных актов по спору о праве на помещение, обществом не получено.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за период действия договоров аренды, как с администрацией района, так и с администрацией поселения, обществом вносилась в установленном порядке без нарушений.
При этом апелляционный суд приходит к выводу о том, что именно в связи с действиями органов муниципальных образований, а не по вине общества, возникла задолженность по плате за пользование испрашиваемым нежилым помещением.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Договор аренды помещения после вступления в законную силу решения суда по делу N А41-8515/11 не был заключен администрацией района с обществом по причинам, не связанным с действиями (бездействием) общества, а именно: в данном конкретном случае с целью воспрепятствовать реализации арендатором права на его приобретение, поскольку и ранее, при наличии действующего договора аренды между сторонами, администрация в ответ на заявление общества о выкупе от 30.03.2009, не произвела необходимых действий, связанных с реализацией такого права.
Поскольку задолженность общества перед администрацией района по платежам за пользование помещением возникла в период наличия арендных отношений и внесения обществом арендной платы в адрес администрации городского поселения, а также в период пользования помещением в отсутствие договора аренды после решения суда, апелляционный суд считает, что данное обстоятельство не может препятствовать обществу в реализации его права выкупа спорного помещения.
Как пояснили апелляционному суду представители заявителя, спор общества и администрации относительно суммы, подлежащей внесению за пользование спорным имуществом, рассматривается в настоящее время в арбитражном суде, поскольку общество считает безосновательным требование администрации о взыскании с него платы за пользование объектом в период, когда общество в полном объеме уплачивало арендную плату администрации городского поселения Кашира, считает, что неосновательное обогащение возникло в данном случае у администрации городского поселения Кашира.
Так как вышеуказанный спор, связанный со взысканием с общества задолженности за пользование помещениями, также обусловлен действиями двух органов власти муниципальных образований, он не должен препятствовать обществу в реализации его прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Заинтересованное лицо не представило суду надлежащих доказательств (относимых и допустимых), подтверждающих законность и обоснованность оспариваемого заявителем отказа.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания наличия у арендатора права на приобретение испрашиваемого в собственность нежилого помещения.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 по делу N А41-51709/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-51709/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N А41-51709/12
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Бархатова В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
от заявителя: Ермаков А.О., по доверенности от 20.05.2013, Уваров П.Е., руководитель, протокол общего собрания участников ООО "Спектр-Стом" от 20.01.2011 N 11,
от заинтересованного лица: Никитина С.А., по доверенности от 22.07.2013 N 38/15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Каширского муниципального района Московской области (ИНН: 5019008901, ОГРН: 1025002514085) на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 года по делу N А41-51709/12, принятое судьей Гапеевой Р.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спектр-Стом" (ИНН: 5019014951, ОГРН: 1025002509575) к администрации Каширского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спектр-Стом" (далее - ООО "Спектр-Стом", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - администрация), в котором просит:
- - признать незаконным отказ администрации Каширского муниципального района Московской области в реализации ООО "Спектр-Стом" преимущественного права выкупа имущества по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, выраженный в письме N 920/3 от 14.09.2012;
- - обязать администрацию Каширского муниципального района Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Спектр-Стом" путем осуществления действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Решением от 25 марта 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы ссылается на то обстоятельство, что заявитель занимает испрашиваемое в собственность помещение незаконно в отсутствие договора аренды, в связи с чем на рассмотрении суда находится дело о выселении общества из помещения. У заявителя имеется задолженность перед администрацией как собственником помещения по оплате за пользование помещением за период с 01.05.2009, которая является неосновательным обогащением общества и также взыскивается с заявителя в судебном порядке.
Представители общества против доводов жалобы возражают, считают решение суда законным и обоснованным поскольку между двумя органами муниципального образования: администрациями Каширского муниципального района и городского поселения Кашира имелся спор относительно права собственности на арендуемое обществом помещение, который длительное время рассматривался в судах трех инстанций. Общество с 2002 года занимало помещение по договорам аренды, заключенным, как с администрацией района, так и с администрацией поселения. Арендная плата вносилась на основании условий договоров без нарушения срока. При этом после принятия окончательного судебного акта по спору о праве собственности на арендуемее помещение, администрация Каширского муниципального района отказалась заключать с обществом договор аренды и принимать арендную плату, настаивая на выселении, в связи с чем и образовалась задолженность, которую общество готово оплатить. В образовании задолженности по оплате вины общества не имеется виду наличия спора между собственниками помещения.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, ООО "Спектр-Стом" обратилось в администрацию с заявлением от 31.08.2012, в котором просит на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, в связи с чем просит совершить необходимые действия, предусмотренные законодательством, в частности, направить проект договора купли-продажи помещения (л.д. 39).
По результатам рассмотрения указанного заявления администрация направила обществу письмо от 14.09.2012 N 920/6, в котором сообщается, что оснований для заключения договора купли-продажи имущества, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" не имеется, так как ООО "Спектр-Стом" не является арендатором вышеуказанного имущества (л.д. 40).
Заявитель, считая отказ Администрации незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с заявлением.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Администрации в реализации ООО "Спектр-Стом" преимущественного права выкупа имущества на основании следующего.
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Как установлено судом и не оспаривается администрацией, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относиться к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного ч. 2 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, с учетом того, что данная норма вступила в силу с 01 января 2009 года (ч. 2 ст. 10 данного Закона).
В соответствии со ст. 2 Закона Московской области от 17 октября 2008 года N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Из материалов дела арбитражным судом установлено, что площадь спорного помещения не превышает установленные законом субъекта Российской Федерации предельные значения.
Сведений о том, что спорное помещение включено в установленном порядке в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства не имеется.
Единственным основанием для отказа обществу в приобретении помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, явилось то, что ООО "Спектр-Стом" не является арендатором вышеуказанного имущества.
В суде апелляционной инстанции администрация также ссылается на отсутствие с мая 2009 года оплаты обществом за пользование занимаемым помещением, что лишает общество, по мнению администрации, права на его выкуп.
Материалами дела установлено, что договор аренды нежилого помещения был заключен с ООО "Спектр-Стом" 01.07.2002, впервые общество обратилось с заявлением о реализации права преимущественного выкупа помещения 30.03.2009, но в связи со спором между администрацией Каширского муниципального района Московской области и администрацией "Городское поселение Кашира" о принадлежности спорного помещения, реализовать свои права на приобретение помещения общество не могло.
01.07.2002 между Комитетом по управлению имуществом Каширского района (Арендодатель) и ООО "Спектр-Стом" (Арендатор) заключен договор аренды N 133 нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, срок действия договора - с 01.07.2002 по 31.12.2007 (л.д. 14 - 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Предметом договора являлась аренда нежилого помещения, площадью 156,9 кв. м, которое согласно свидетельству о регистрации права собственности МО "Каширский район" от 01.10.2002 являлось раздевалкой спортивного комплекса.
Как пояснили апелляционному суду стороны разбирательства, обществом с согласия администрации произведена реконструкция арендуемого помещения, согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией в сентябре 2004 года принято после реконструкции здание стоматологического центра площадью 185,4 кв. м.
01.01.2005 между Арендатором и Арендодателем заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды N 133 от 01.07.2002, которым были внесены изменения относительно предмета договора в части площади арендуемого помещения - на 185,4 кв. м и, как следствие, размера арендной платы, которая исчислена с учетом увеличения площади арендуемого помещения.
Соглашением от 01.08.2008 договор аренды N 133 от 01.07.2002 был расторгнут (л.д. 22).
01.08.2008 между Муниципальным образованием "Каширский муниципальный район" (Арендодатель) и ООО "Спектр-Стом" (Арендатор) вновь был заключен договор аренды N 34 того же нежилого помещения площадью 185,4 кв. м со сроком действия - с 01.08.2008 по 15.07.2009 (л.д. 23 - 29).
Из владения арендатора помещение не выбывало.
30.03.2009 ООО "Спектр-Стом" на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.08 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" обратилось к Главе Каширского муниципального района с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения (л.д. 30 - 31).
Представитель администрации не смог пояснить апелляционному суду о результате рассмотрения указанного заявления.
Вместе с тем, в соответствии с вступлением в законную силу Закона Московской области от 03.12.2008 N 185/2008-ОЗ "О разграничении муниципального имущества между Каширским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав" имущественный комплекс как спортивный объект, в который по месторасположению входило и арендуемое обществом помещение, был передан в собственность городскому поселению Кашира.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами, муниципальное образование "Городское поселение Кашира" в лице главы администрации, считая спорное помещение собственностью городского поселения 1 мая 2009 года заключило с ООО "Спектр-Стом" договор аренды N 153, согласно условиям которого, нежилое помещение по адресу: г. Кашира, ул. Садовая, дом 27, кор. 2, площадью 185,4 передано обществу.
В заседании апелляционного суда заявителем представлены доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды с Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского района вплоть по апрель 2009 года, которые приобщены к материалы дела. Обстоятельства оплаты не оспаривается администрацией.
29.04.2010 общество обратилось к Главе Администрации "Городское поселение Кашира" с заявлением по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 32 - 34).
Письмом от 15.05.2010 N 645-2/1 Глава Администрации "Городское поселение Кашира" отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что здание, в котором расположено испрашиваемое помещение, входит в имущественный комплекс спортклуба "Кашира", является одним их помещений, предназначенных для осуществления спортивной деятельности и будет использоваться по назначению (л.д. 35).
Общество обжаловало вышеуказанный отказ в суд.
Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции исковое заявление ООО "Спектр-Стом" к администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира", к Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район" о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 185,4 кв. м, об обязании совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", в удовлетворении заявления к администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира" отказал, требования к Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район" оставил без рассмотрения. При рассмотрении дела Десятый арбитражный апелляционный суд установил и отразил в своем постановлении, что собственником спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.05.2009 является Муниципальное образование "Каширский муниципальный район", что исключает удовлетворение требований об обязании администрацию муниципального образования "Городское поселение Кашира" реализовать ООО "Спектр-Стом" спорное нежилое помещение.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству, право собственности на арендуемое обществом здание стоматологического центра площадью 185,4 кв. м зарегистрировано за Каширским муниципальным районом Московской области лишь 13.05.2009, то есть после передачи имущества спорткомплекса в городское поселение Кашира и заключения договора аренды помещения между обществом и главой администрации м/о "Городское поселение Кашира".
Вместе с тем, представитель администрации не смог пояснить апелляционному суду о причинах, по которым после регистрации права собственности на спорное помещение администрация Каширского муниципального района не указала обществу и м/о "Городское поселение Кашира" о необходимости заключения договора аренды именно с ней как собственником здания стоматологической клиники.
При этом администрация муниципального образования "Городское поселение Кашира", считая себя собственником спорного помещения, обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Каширский муниципальный район" (третье лицо ООО "Спектр-Стом") о признании права собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Садовая, д. 27, корп. 2, недействительным, признании права собственности на указанное помещение. Общество участвовало в деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2011 по делу N А41-8515/11, вступившим в законную силу 08.12.2011, администрации муниципального образования "Городское поселение Кашира" в удовлетворении иска отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.03.2012 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.
Таким образом, апелляционный суд установил, что с 2002 ООО "Спектр-Стом" беспрерывно пользуется на основании договора аренды, заключенного 01.07.2002, спорным нежилым помещением, произвел за свой счет его реконструкцию, в результате которой возник иной объект недвижимости - здание стоматологического центра большей площадью. Право на указанный реконструированный объект зарегистрировано за Каширским муниципальным районом.
Впоследствии в договор аренды внесены изменения и с 2005 года общество арендовало помещение, площадью 185,4 кв. м, принадлежащее Муниципальному образованию "Каширский муниципальный район", следовательно, отказ администрации в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения нарушает права и законные интересы общества, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлен на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
С учетом всех вышеизложенных обстоятельств дела апелляционный суд считает, что в условиях возникшей правовой неопределенности, вызванной спором о праве собственности на переданный в аренду обществу объект недвижимости двух органов муниципальной власти, права частных лиц не должны нарушаться.
Переписка сторон разбирательства и пояснения представителей в заседании апелляционного суда свидетельствуют о том, что после всех состоявшихся судебных актов, разрешивших спор о праве на испрашиваемое помещение между администрациями района и поселения, администрация района, ссылаясь на неуплату обществом в ее адрес арендных платежей за период арендных отношений с администрацией поселения (с 01.05.2009), заявила о выселении общества из занимаемого помещения и взыскании с него неосновательного обогащения за указанный период.
При таких обстоятельствах согласия на продолжение арендных отношений с администрацией района после состоявшихся судебных актов по спору о праве на помещение, обществом не получено.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за период действия договоров аренды, как с администрацией района, так и с администрацией поселения, обществом вносилась в установленном порядке без нарушений.
При этом апелляционный суд приходит к выводу о том, что именно в связи с действиями органов муниципальных образований, а не по вине общества, возникла задолженность по плате за пользование испрашиваемым нежилым помещением.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Договор аренды помещения после вступления в законную силу решения суда по делу N А41-8515/11 не был заключен администрацией района с обществом по причинам, не связанным с действиями (бездействием) общества, а именно: в данном конкретном случае с целью воспрепятствовать реализации арендатором права на его приобретение, поскольку и ранее, при наличии действующего договора аренды между сторонами, администрация в ответ на заявление общества о выкупе от 30.03.2009, не произвела необходимых действий, связанных с реализацией такого права.
Поскольку задолженность общества перед администрацией района по платежам за пользование помещением возникла в период наличия арендных отношений и внесения обществом арендной платы в адрес администрации городского поселения, а также в период пользования помещением в отсутствие договора аренды после решения суда, апелляционный суд считает, что данное обстоятельство не может препятствовать обществу в реализации его права выкупа спорного помещения.
Как пояснили апелляционному суду представители заявителя, спор общества и администрации относительно суммы, подлежащей внесению за пользование спорным имуществом, рассматривается в настоящее время в арбитражном суде, поскольку общество считает безосновательным требование администрации о взыскании с него платы за пользование объектом в период, когда общество в полном объеме уплачивало арендную плату администрации городского поселения Кашира, считает, что неосновательное обогащение возникло в данном случае у администрации городского поселения Кашира.
Так как вышеуказанный спор, связанный со взысканием с общества задолженности за пользование помещениями, также обусловлен действиями двух органов власти муниципальных образований, он не должен препятствовать обществу в реализации его прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Заинтересованное лицо не представило суду надлежащих доказательств (относимых и допустимых), подтверждающих законность и обоснованность оспариваемого заявителем отказа.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания наличия у арендатора права на приобретение испрашиваемого в собственность нежилого помещения.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2013 по делу N А41-51709/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)