Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Меркурий" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 по делу N А76-2616/2013 (судья Писаренко Е.В.).
В заседании принял участие представитель:
открытого акционерного общества "Меркурий" - Морозов В.Е. (доверенность от 22.03.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Меркурий" (далее - ОАО "Меркурий", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.01.2009 N 5 за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 922 435 руб. 64 коп., пени за период с 16.01.2010 г. по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера исковых требований: о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 796 270 руб. 70 коп., пени за период с 16.01.2010 по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп. (т. 2, л.д. 94-95).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ОАО "Меркурий" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в размере 746 270 руб. 70 коп. и пени в размере 1 280 979 руб. 90 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2 л.д. 124-139).
С вынесенным решением в части взыскания пени не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Меркурий" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части взыскания пени за период с 16.01.2010 по 30.12.2012 в размере 1 280 979 руб. 90 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Указывает, что руководствуясь статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии разрешений от администрации города Трехгорного на проведение капитального ремонта и зачет стоимости затрат в счет арендной платы в период с 15.01.2010 по 12.12.2012, направляло арендную плату на проведение капитального ремонта. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что лицо не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, исключает наличие оснований для начисления неустойки за период с 16.01.2010 по 30.12.2012 ввиду отсутствия вины в неперечислении арендной платы за период с 15.01.2010 по 30.12.2012.
Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывает, что судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что оснований для зачисления стоимости затрат на проведение капитального ремонта в счет задолженности ранее дат подписания соглашений не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
В отсутствие возражений ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение с подвалом общей площадью 3841,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, ул. Мира, 7 находится в собственности муниципального образования "Город Трехгорный", что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 02.06.2000 и выпиской N 180 из реестра муниципального имущества (т. 1, л.д. 36, 37).
15.01.2009 между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Меркурий" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 5 (т. 1, л.д. 13-19):
По условиям пункта 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого встроенного помещения с подвалом общей площадью 3264,1 кв. м, расположенного на первом этаже (к. N 1-29), втором этаже (к. N 1, 2, 5-11), в подвале (3, 4, 7, 9-19, 21-25, 27-31) жилого девятиэтажного дома, по адресу: г. Трехгорный Челябинской области, ул. Мира, д. 27 (приложение N 1 к договору).
В силу пункта 3.2 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды (приложение N 3). Арендатор ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, оплачивает арендную плату в сумме 185 971 руб. 83 коп. в месяц. В случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с арендатора с начислением пени в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки платежа, независимо от предъявления арендатору уведомления о начислении недоимки и пени (пункт 4.2 договора)
Срок действия договора установлен до 31.12.2009 (пункт 6.2 договора).
В приложении N 3 сторонами согласован расчет по арендной плате нежилого помещения (т. 1, л.д. 22).
Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи от 01.02.2009 (т. 1, л.д. 20-21).
07.12.2009 сторонами подписано соглашение N 97 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды. Арендатор не позднее 15-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату с 01.12.2009 в сумме 121 475 руб. 58 коп. в месяц, с 01.01.2010 в сумме 131 193 руб. 62 коп. Срок действия договора устанавливается до 30.11.2010 (т. 1, л.д. 23).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.12.2009 (т. 1, л.д. 24).
В приложении N 2 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.01.2010 (т. 1, л.д. 25).
15.04.2010 сторонами подписано соглашение N 33 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды. Арендатор не позднее 15-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату с 01.04.2010 в сумме 126 536 руб. 12 коп. в месяц, с 19.04.2010 в сумме 135 483 руб. 59 коп. (т. 1, л.д. 26).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.04.2010 (т. 1, л.д. 13-19).
В приложении N 2 сторонами произведен расчет арендной плате с 19.04.2010 (т. 1, л.д. 28).
21.01.2011 сторонами подписано соглашение N 1 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому Арендатор ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 141 999 руб. 23 коп.
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.01.2010 (т. 1, л.д. 30).
29.06.2010 Главой администрации города Трехгорного N 01-02/499 (т. 1, л.д. 119) принято решение о разрешении ответчику провести капитальный ремонт спорного нежилого помещения (указан перечень работ). Комитету предписано зачесть стоимость затрат арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы. На основании данного решения сторонами подписано соглашение N 61 от 02.02.2011 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому раздел 3 дополнен пунктом 3.7 следующего содержания: "стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 94 263 руб. 00 коп. зачесть в счет арендной платы" (т. 1, л.д. 31).
28.12.2011 сторонами подписано соглашение N 332 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендатор ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 158 076 руб. 56 коп. (т. 1, л.д. 33).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате (т. 1, л.д. 34).
15.02.2011 Главой администрации города Трехгорного N 01-02/132 (т. 1, л.д. 118) принято решение о разрешении ответчику провести капитальный ремонт спорного нежилого помещения (указан перечень работ). Комитету, после утверждения актов о приемке выполненных работ установленной формы и согласованных с МУ "Служба заказчика", предписано зачесть затраты арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы. На основании данного решения и решения от 29.06.2010 N 01-02/499 впоследствии сторонами подписано соглашение N 264 от 29.12.2012 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5. В соответствии с пунктом 3.8 стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 3 928 702 руб. 32 коп. зачитывается в счет арендной платы (т. 1, л.д. 35).
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 23.01.2013 Комитет направил в адрес ответчика претензию (исх. N 01-02/46 от) с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 868 670 руб. 70 коп., пени в размере 13 626 042 руб. 27 коп. в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1, л.д. 12).
Указанное предупреждение оставлено ответчиком без удовлетворения.
Невыполнение арендатором условий договоров аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 796 270 руб. 70 коп., пени за период с 16.01.2010 по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. Установив нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд посчитал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 796 270 руб. 70 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также обоснованными признаны требования о взыскании неустойки. Вместе с тем, суд счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, применив двухкратную ставку рефинансирования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности сделанных судом первой инстанции выводов и отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления обстоятельства соблюдения письменной формы соглашения о неустойке, и принимая во внимание, что в рассматриваемом случае соглашение о неустойке включено в текст договора аренды от 15.01.2009 N 5, суд апелляционной инстанции считает необходимым оценить данный договор на предмет его заключенности.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая документы, оформляющие взаимоотношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор и соглашения к нему незаключенными, поскольку их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2009. Внесение арендной платы в сроки и размере, предусмотренном договором, ответчиком не произведено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с арендатора с начислением пени в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки платежа независимо от предъявления арендатору уведомления о начислении недоимки и пени.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Расчет пени в сумме 13 838 897 руб. 69 коп. произведен истцом, исходя из суммы фактической задолженности ответчика, установленного договором размера пени, периода просрочки с 15.01.2010 по 15.02.2013 (л.д. 111-113). Указанный расчет признан судом верным.
Доводы апелляционной жалобы относительно недопустимости начисления неустойки за период с 16.01.2010 по 29.12.2012, поскольку обязательства по внесению арендной платы арендодатель не исполнял с разрешения собственника ввиду производимого капитального ремонта арендуемого помещения, судебная коллегия находит необоснованными.
Как следует из материалов дела, сторонами составлены соглашения N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения N 5 от 15.01.2009, в соответствии с которыми стоимость затрат на проведение капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы.
Из вышеназванного расчета пени усматривается, что стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 94 263 руб. 00 коп. на основании соглашения N 61 от 02.02.2011 была засчитана арендодателем в счет арендной платы 02.02.2011. Стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 3 928 702 руб. 32 коп. на основании соглашения N 264 от 29.12.2012 засчитана арендодателем в счет арендной платы 29.12.2012.
Условиями соглашений N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 предусмотрено их вступление в силу с момента подписания.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что Обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.
Поскольку встречное обязательство арендодателя по возмещению арендатору расходов на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, исходя из даты составления актов о приемке выполненных работ и условий соглашений N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 наступило соответственно 02.02.2011 и 29.12.2012, прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы также определяется датами 02.02.2011 и 29.12.2012.
Поскольку указанные соглашения не распространяют своего действия на обязательства по внесению арендной платы, возникшие до и после подписания соглашений от 02.02.2011 N 61, от 29.12.2012 N 264 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, а также суммы задолженности по арендной плате, превышающие зачтенные суммы, начисление на них пени является правомерным.
Доводы апеллянта об отсутствии вины в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за период с 15.01.2010 по 12.12.2012, что исключает начисление пени за период с 15.01.2010 по 30.12.2012 в силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.
Обязательства ответчика по договору аренды нежилого помещения связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, в силу чего применимо правило пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса, согласно которому ответственность участника предпринимательской деятельности наступает независимо от его вины.
В силу указанной нормы, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Такие обстоятельства в рассматриваемом случае отсутствуют.
Вместе с тем, суд первой инстанции установив, что сумма заявленной истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, размер неустойки (0,5% за каждый день просрочки) чрезмерно высок, на основании заявленного ответчиком ходатайства счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, применив для ее расчета двухкратную ставку рефинансирования.
Общий размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика определен судом первой инстанции в сумме 1 280 979 руб. 90 коп. В указанной части решение не обжалуется.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 по делу N А76-2616/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Меркурий" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2013 N 18АП-9346/2013 ПО ДЕЛУ N А76-2616/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2013 г. N 18АП-9346/2013
Дело N А76-2616/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Меркурий" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 по делу N А76-2616/2013 (судья Писаренко Е.В.).
В заседании принял участие представитель:
открытого акционерного общества "Меркурий" - Морозов В.Е. (доверенность от 22.03.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Меркурий" (далее - ОАО "Меркурий", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.01.2009 N 5 за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 922 435 руб. 64 коп., пени за период с 16.01.2010 г. по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера исковых требований: о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 796 270 руб. 70 коп., пени за период с 16.01.2010 по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп. (т. 2, л.д. 94-95).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ОАО "Меркурий" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в размере 746 270 руб. 70 коп. и пени в размере 1 280 979 руб. 90 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2 л.д. 124-139).
С вынесенным решением в части взыскания пени не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Меркурий" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части взыскания пени за период с 16.01.2010 по 30.12.2012 в размере 1 280 979 руб. 90 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Указывает, что руководствуясь статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии разрешений от администрации города Трехгорного на проведение капитального ремонта и зачет стоимости затрат в счет арендной платы в период с 15.01.2010 по 12.12.2012, направляло арендную плату на проведение капитального ремонта. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что лицо не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, исключает наличие оснований для начисления неустойки за период с 16.01.2010 по 30.12.2012 ввиду отсутствия вины в неперечислении арендной платы за период с 15.01.2010 по 30.12.2012.
Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывает, что судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что оснований для зачисления стоимости затрат на проведение капитального ремонта в счет задолженности ранее дат подписания соглашений не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
В отсутствие возражений ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра решения в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение с подвалом общей площадью 3841,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, ул. Мира, 7 находится в собственности муниципального образования "Город Трехгорный", что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 02.06.2000 и выпиской N 180 из реестра муниципального имущества (т. 1, л.д. 36, 37).
15.01.2009 между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Меркурий" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 5 (т. 1, л.д. 13-19):
По условиям пункта 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого встроенного помещения с подвалом общей площадью 3264,1 кв. м, расположенного на первом этаже (к. N 1-29), втором этаже (к. N 1, 2, 5-11), в подвале (3, 4, 7, 9-19, 21-25, 27-31) жилого девятиэтажного дома, по адресу: г. Трехгорный Челябинской области, ул. Мира, д. 27 (приложение N 1 к договору).
В силу пункта 3.2 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды (приложение N 3). Арендатор ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, оплачивает арендную плату в сумме 185 971 руб. 83 коп. в месяц. В случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с арендатора с начислением пени в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки платежа, независимо от предъявления арендатору уведомления о начислении недоимки и пени (пункт 4.2 договора)
Срок действия договора установлен до 31.12.2009 (пункт 6.2 договора).
В приложении N 3 сторонами согласован расчет по арендной плате нежилого помещения (т. 1, л.д. 22).
Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи от 01.02.2009 (т. 1, л.д. 20-21).
07.12.2009 сторонами подписано соглашение N 97 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды. Арендатор не позднее 15-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату с 01.12.2009 в сумме 121 475 руб. 58 коп. в месяц, с 01.01.2010 в сумме 131 193 руб. 62 коп. Срок действия договора устанавливается до 30.11.2010 (т. 1, л.д. 23).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.12.2009 (т. 1, л.д. 24).
В приложении N 2 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.01.2010 (т. 1, л.д. 25).
15.04.2010 сторонами подписано соглашение N 33 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии с установленным порядком определения размера арендной платы и расчетов по договору аренды. Арендатор не позднее 15-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату с 01.04.2010 в сумме 126 536 руб. 12 коп. в месяц, с 19.04.2010 в сумме 135 483 руб. 59 коп. (т. 1, л.д. 26).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.04.2010 (т. 1, л.д. 13-19).
В приложении N 2 сторонами произведен расчет арендной плате с 19.04.2010 (т. 1, л.д. 28).
21.01.2011 сторонами подписано соглашение N 1 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому Арендатор ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 141 999 руб. 23 коп.
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате с 01.01.2010 (т. 1, л.д. 30).
29.06.2010 Главой администрации города Трехгорного N 01-02/499 (т. 1, л.д. 119) принято решение о разрешении ответчику провести капитальный ремонт спорного нежилого помещения (указан перечень работ). Комитету предписано зачесть стоимость затрат арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы. На основании данного решения сторонами подписано соглашение N 61 от 02.02.2011 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому раздел 3 дополнен пунктом 3.7 следующего содержания: "стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 94 263 руб. 00 коп. зачесть в счет арендной платы" (т. 1, л.д. 31).
28.12.2011 сторонами подписано соглашение N 332 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, согласно которому арендатор ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца оплачивает арендную плату в сумме 158 076 руб. 56 коп. (т. 1, л.д. 33).
В приложении N 1 сторонами произведен расчет по арендной плате (т. 1, л.д. 34).
15.02.2011 Главой администрации города Трехгорного N 01-02/132 (т. 1, л.д. 118) принято решение о разрешении ответчику провести капитальный ремонт спорного нежилого помещения (указан перечень работ). Комитету, после утверждения актов о приемке выполненных работ установленной формы и согласованных с МУ "Служба заказчика", предписано зачесть затраты арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы. На основании данного решения и решения от 29.06.2010 N 01-02/499 впоследствии сторонами подписано соглашение N 264 от 29.12.2012 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5. В соответствии с пунктом 3.8 стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 3 928 702 руб. 32 коп. зачитывается в счет арендной платы (т. 1, л.д. 35).
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 23.01.2013 Комитет направил в адрес ответчика претензию (исх. N 01-02/46 от) с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 868 670 руб. 70 коп., пени в размере 13 626 042 руб. 27 коп. в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1, л.д. 12).
Указанное предупреждение оставлено ответчиком без удовлетворения.
Невыполнение арендатором условий договоров аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.01.2010 по 01.02.2013 в размере 796 270 руб. 70 коп., пени за период с 16.01.2010 по 15.02.2013 в размере 13 838 897 руб. 69 коп.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. Установив нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд посчитал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 796 270 руб. 70 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также обоснованными признаны требования о взыскании неустойки. Вместе с тем, суд счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, применив двухкратную ставку рефинансирования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности сделанных судом первой инстанции выводов и отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления обстоятельства соблюдения письменной формы соглашения о неустойке, и принимая во внимание, что в рассматриваемом случае соглашение о неустойке включено в текст договора аренды от 15.01.2009 N 5, суд апелляционной инстанции считает необходимым оценить данный договор на предмет его заключенности.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая документы, оформляющие взаимоотношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор и соглашения к нему незаключенными, поскольку их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2009. Внесение арендной платы в сроки и размере, предусмотренном договором, ответчиком не произведено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с арендатора с начислением пени в размере 0,5% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки платежа независимо от предъявления арендатору уведомления о начислении недоимки и пени.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Расчет пени в сумме 13 838 897 руб. 69 коп. произведен истцом, исходя из суммы фактической задолженности ответчика, установленного договором размера пени, периода просрочки с 15.01.2010 по 15.02.2013 (л.д. 111-113). Указанный расчет признан судом верным.
Доводы апелляционной жалобы относительно недопустимости начисления неустойки за период с 16.01.2010 по 29.12.2012, поскольку обязательства по внесению арендной платы арендодатель не исполнял с разрешения собственника ввиду производимого капитального ремонта арендуемого помещения, судебная коллегия находит необоснованными.
Как следует из материалов дела, сторонами составлены соглашения N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения N 5 от 15.01.2009, в соответствии с которыми стоимость затрат на проведение капитального ремонта подлежит зачету в счет арендной платы.
Из вышеназванного расчета пени усматривается, что стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 94 263 руб. 00 коп. на основании соглашения N 61 от 02.02.2011 была засчитана арендодателем в счет арендной платы 02.02.2011. Стоимость затрат на проведение капитального ремонта в сумме 3 928 702 руб. 32 коп. на основании соглашения N 264 от 29.12.2012 засчитана арендодателем в счет арендной платы 29.12.2012.
Условиями соглашений N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 предусмотрено их вступление в силу с момента подписания.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что Обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.
Поскольку встречное обязательство арендодателя по возмещению арендатору расходов на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, исходя из даты составления актов о приемке выполненных работ и условий соглашений N 61 от 02.02.2011, N 264 от 29.12.2012 наступило соответственно 02.02.2011 и 29.12.2012, прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы также определяется датами 02.02.2011 и 29.12.2012.
Поскольку указанные соглашения не распространяют своего действия на обязательства по внесению арендной платы, возникшие до и после подписания соглашений от 02.02.2011 N 61, от 29.12.2012 N 264 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого помещения от 15.01.2009 N 5, а также суммы задолженности по арендной плате, превышающие зачтенные суммы, начисление на них пени является правомерным.
Доводы апеллянта об отсутствии вины в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за период с 15.01.2010 по 12.12.2012, что исключает начисление пени за период с 15.01.2010 по 30.12.2012 в силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.
Обязательства ответчика по договору аренды нежилого помещения связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, в силу чего применимо правило пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса, согласно которому ответственность участника предпринимательской деятельности наступает независимо от его вины.
В силу указанной нормы, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Такие обстоятельства в рассматриваемом случае отсутствуют.
Вместе с тем, суд первой инстанции установив, что сумма заявленной истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, размер неустойки (0,5% за каждый день просрочки) чрезмерно высок, на основании заявленного ответчиком ходатайства счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, применив для ее расчета двухкратную ставку рефинансирования.
Общий размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика определен судом первой инстанции в сумме 1 280 979 руб. 90 коп. В указанной части решение не обжалуется.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2013 по делу N А76-2616/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Меркурий" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)