Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Изъятие земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (ИНН 0713003050, ОГРН 1020700750212) - Хашукоева Х.И. (доверенность от 09.07.20134), Величко Ю.Г. (доверенность от 10.07.2013), в отсутствие истца - муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А20-2017/2012, установил следующее.
Муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (далее - общество) о взыскании задолженности по внесению арендной платы в размере 719 180 рублей за период с 25.04.2009 по 31.10.2012 и расторжении договора аренды с последующим изъятием земельного участка общей площадью 3 870 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н (уточненные требования).
Решением от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.04.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что местная администрация своими действиями препятствовала освоению обществом спорного земельного участка, договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, истцом не представлены доказательства нарушения обществом существенных условий договора аренды. Признавая необоснованным требование истца о взыскании арендной платы, суды исходили из того что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе при изменении методики определения размере арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Изменение размера арендной платы произведено в нарушение условий договора аренды от 25.01.2007, что повлекло существенное увеличение ее размера, а также нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
В кассационной жалобе департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что доказательства использования обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет отсутствуют. Факт неиспользования ответчиком земельного участка более трех лет подтверждается протоколами об административном правонарушении. Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП, официально опубликованным для всеобщего сведения ("Официальная Кабардино-Балкария", 30.12.2009, N 52 (126), актуализированы результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики (далее - постановление N 324-ПП), в связи с чем, арендная плата изменилась. Истец полагает, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, являющейся регулируемой применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Нормативные правовые акты по арендной плате опубликованы в полном объеме в средствах массовой информации (официальных периодических изданиях). Довод департамент о том, что арендная плата за земельный участок вычисляется согласно методике определения размера арендной платы за пользование землей на территории городского округа Нальчик, утвержденный решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 правовой оценки не получил. Участок является муниципальной собственностью, неправомерные действия должника повлекли негативные последствия для бюджета города.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве. Представители общества пояснили, что между уполномоченными органами собственника земельного участка и арендатором возник спор по поводу выдачи разрешения на строительство, в связи с чем производство строительных работ до получения соответствующего разрешения на строительство невозможно, так как объект будет считаться самовольной постройкой в силу норм гражданского законодательства.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Нальчика от 26.12.2006 N 1847 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3870 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104019:0015, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, для строительства комплекса "Дом здоровья" (т. 1, л.д. 19).
25 января 2007 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1376-АЗ аренды спорного земельного участка для использования в целях строительства спортивного комплекса "Дом здоровья", сроком с 25.01.2007 по 31.12.2013. Размер арендной платы составляет 47 601 рубль. Арендная плата вносится арендатором за первый квартал с момента заключения договора, а остальная часть арендной платы вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет арендодателя. Методика расчета арендной платы определена в приложении N 2 к договору аренды на основании показателей общей площади земельного участка, кадастровой стоимости земли по видам функционального использования, коэффициента кратности базовой ставки. Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (т. 1, л.д. 20-25).
Земельный участок передан арендатору по акту от 25.01.2007.
Пунктом 4.1.1 настоящего договора стороны предусмотрели, что арендодатель (департамент) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором (обществом) дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.
Уведомлениями от 13.11.2010 N 3580, от 03.12.2010 N 3821, от 07.07.2011 N 2299 департамент сообщал обществу, что в связи с изменением базовых ставок арендной платы на основании постановления N 324-ПП, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка и погасить долг по арендной плате, возникший после принятия нормативного акта (т. 1, л.д. 54-56).
В дальнейшем, по обращению местной администрации, проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства общества на земельном участке, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, в ходе которой установлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х и более лет. В постановлении о назначении административного наказания от 01.06.2011 отражено, что на проверяемом участке вырыт котлован площадью 1040 кв. м, однако строительство объекта не ведется с марта 2007 года. Ответчику выдано предупреждение и предписание об устранении вышеперечисленных нарушений сроком до 01.11.2011. Составлен протокол об административном правонарушении от 15.12.2011.
Ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению и наличием задолженности по арендным платежам департамент направил в адрес ответчика письмо от 16.02.2012 N 628 о необходимости расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок собственнику - местной администрации. Ответа со стороны общества не последовало.
Полагая, что земельный участок используется обществом не по целевому назначению и на его стороне образовалась задолженность по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Статья 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 42 Земельного кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суды оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и обоснованно указали, что управление не доказало наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся доказательствам и основаны на правильном применении вышеназванных нормативных положений.
Между тем, при рассмотрении вопроса о взыскании арендной платы за указанный в иске период судами не учтено следующее.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Довод департамента о том, что арендная плата за земельный участок вычисляется согласно Методике определения размера арендной платы за пользование землей на территории городского округа Нальчик, утвержденной решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 (т. 1, л.д. 106-110), правовой оценки при рассмотрении спора не получил.
Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не учли требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности. Результаты оценки подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, на предмет соответствия названному постановлению N 582, в судебных актах не отражены.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных решения и постановления апелляционной инстанции вывод судебных инстанций о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору от 25.01.2007, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным, а судебные акты - подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов Кабардино-Балкарской Республики, города Нальчик о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы, при их наличии), дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А20-2017/2012 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" 719 180 рублей задолженности по внесению арендной платы отменить. Дело в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N А20-2017/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Изъятие земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N А20-2017/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (ИНН 0713003050, ОГРН 1020700750212) - Хашукоева Х.И. (доверенность от 09.07.20134), Величко Ю.Г. (доверенность от 10.07.2013), в отсутствие истца - муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А20-2017/2012, установил следующее.
Муниципальное казенное учреждение "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" (далее - общество) о взыскании задолженности по внесению арендной платы в размере 719 180 рублей за период с 25.04.2009 по 31.10.2012 и расторжении договора аренды с последующим изъятием земельного участка общей площадью 3 870 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н (уточненные требования).
Решением от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.04.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что местная администрация своими действиями препятствовала освоению обществом спорного земельного участка, договор аренды не содержит конкретных сроков освоения земельного участка, истцом не представлены доказательства нарушения обществом существенных условий договора аренды. Признавая необоснованным требование истца о взыскании арендной платы, суды исходили из того что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы, в том числе при изменении методики определения размере арендной платы посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Изменение размера арендной платы произведено в нарушение условий договора аренды от 25.01.2007, что повлекло существенное увеличение ее размера, а также нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
В кассационной жалобе департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что доказательства использования обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет отсутствуют. Факт неиспользования ответчиком земельного участка более трех лет подтверждается протоколами об административном правонарушении. Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 24.12.2009 N 324-ПП, официально опубликованным для всеобщего сведения ("Официальная Кабардино-Балкария", 30.12.2009, N 52 (126), актуализированы результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Кабардино-Балкарской Республики (далее - постановление N 324-ПП), в связи с чем, арендная плата изменилась. Истец полагает, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, являющейся регулируемой применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Нормативные правовые акты по арендной плате опубликованы в полном объеме в средствах массовой информации (официальных периодических изданиях). Довод департамент о том, что арендная плата за земельный участок вычисляется согласно методике определения размера арендной платы за пользование землей на территории городского округа Нальчик, утвержденный решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 правовой оценки не получил. Участок является муниципальной собственностью, неправомерные действия должника повлекли негативные последствия для бюджета города.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве. Представители общества пояснили, что между уполномоченными органами собственника земельного участка и арендатором возник спор по поводу выдачи разрешения на строительство, в связи с чем производство строительных работ до получения соответствующего разрешения на строительство невозможно, так как объект будет считаться самовольной постройкой в силу норм гражданского законодательства.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Нальчика от 26.12.2006 N 1847 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 3870 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104019:0015, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, для строительства комплекса "Дом здоровья" (т. 1, л.д. 19).
25 января 2007 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1376-АЗ аренды спорного земельного участка для использования в целях строительства спортивного комплекса "Дом здоровья", сроком с 25.01.2007 по 31.12.2013. Размер арендной платы составляет 47 601 рубль. Арендная плата вносится арендатором за первый квартал с момента заключения договора, а остальная часть арендной платы вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет арендодателя. Методика расчета арендной платы определена в приложении N 2 к договору аренды на основании показателей общей площади земельного участка, кадастровой стоимости земли по видам функционального использования, коэффициента кратности базовой ставки. Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (т. 1, л.д. 20-25).
Земельный участок передан арендатору по акту от 25.01.2007.
Пунктом 4.1.1 настоящего договора стороны предусмотрели, что арендодатель (департамент) вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором (обществом) дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.
Уведомлениями от 13.11.2010 N 3580, от 03.12.2010 N 3821, от 07.07.2011 N 2299 департамент сообщал обществу, что в связи с изменением базовых ставок арендной платы на основании постановления N 324-ПП, необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка и погасить долг по арендной плате, возникший после принятия нормативного акта (т. 1, л.д. 54-56).
В дальнейшем, по обращению местной администрации, проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства общества на земельном участке, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова - пер. Театральный, б/н, в ходе которой установлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3-х и более лет. В постановлении о назначении административного наказания от 01.06.2011 отражено, что на проверяемом участке вырыт котлован площадью 1040 кв. м, однако строительство объекта не ведется с марта 2007 года. Ответчику выдано предупреждение и предписание об устранении вышеперечисленных нарушений сроком до 01.11.2011. Составлен протокол об административном правонарушении от 15.12.2011.
Ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению и наличием задолженности по арендным платежам департамент направил в адрес ответчика письмо от 16.02.2012 N 628 о необходимости расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок собственнику - местной администрации. Ответа со стороны общества не последовало.
Полагая, что земельный участок используется обществом не по целевому назначению и на его стороне образовалась задолженность по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Статья 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 42 Земельного кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суды оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и обоснованно указали, что управление не доказало наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся доказательствам и основаны на правильном применении вышеназванных нормативных положений.
Между тем, при рассмотрении вопроса о взыскании арендной платы за указанный в иске период судами не учтено следующее.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Довод департамента о том, что арендная плата за земельный участок вычисляется согласно Методике определения размера арендной платы за пользование землей на территории городского округа Нальчик, утвержденной решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 27.06.2008 (т. 1, л.д. 106-110), правовой оценки при рассмотрении спора не получил.
Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не учли требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности. Результаты оценки подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, на предмет соответствия названному постановлению N 582, в судебных актах не отражены.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных решения и постановления апелляционной инстанции вывод судебных инстанций о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору от 25.01.2007, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным, а судебные акты - подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов Кабардино-Балкарской Республики, города Нальчик о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы, при их наличии), дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А20-2017/2012 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ашамаз и ЛА" 719 180 рублей задолженности по внесению арендной платы отменить. Дело в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)