Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 по исковому заявлению Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (369000, КЧР, г. Черкесск, пр. Ленина, 54а; ИНН 0901020490, ОГРН 1020900515140) к индивидуальному предпринимателю Барлаковой Люле Азретовне (369103, КЧР, Прикубанский район, с. Дружба, ул. Комарова 54; ОГРН 307091716400021) о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды нежилого помещения (судья З.Х. Тебуева), при участии в судебном заседании: от Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска - Урусовой З.М. доверенность от 22.03.2013; от индивидуального предпринимателя Барлаковой Люле Азретовны - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Барлаковой Люле Азретовне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 75 128,60 рублей и 3 024,82 рублей пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды от 03.03.2008 N 44 нежилого помещения по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55.
Также управление обратилось с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора аренды от 03.03.2008 N 44 и обязании последнего освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, исковое заявление было принято к производству, делу присвоен N А25-1288/2011.
Определением суда от 19.09.2011 в порядке части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N А25-44/2011 и N А25-1288/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А25-44/2011.
Определением суда от 06.05.2012 по ходатайству предпринимателя настоящее дело было приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Карачаево-Черкесской Республики дела N А25-813/2011 по заявлению предпринимателя об оспаривании нормативных правовых актов - Решений Думы муниципального образования г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности".
Определением суда от 02.08.2012 дело было приостановлено до проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения. Определением суда от 04.12.2012 - до проведения дополнительной судебной экспертизы.
07.06.2012 управление уточнило исковые требования в части взыскании задолженности по арендной плате в размере 226 970,66 руб. за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 и 24 245,44 руб. пени на основании договора аренды от 03.03.2008 N 44.
25.10.2012 по результатам проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения управлением также были уточнены требования, согласно которым управление просило: расторгнуть договор аренды от 03.03.2008 N 44; обязать предпринимателя освободить и передать по акту нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых 45,5 кв. м - основная площадь, 77,9 кв. м - подсобные помещения, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, д. 55; взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 725 410 руб. исходя из заключения экспертизы от 12.10.2012 N 1214/8-3: за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в размере 225 250 руб., за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 231 600 руб., за период с 01.01.2012 по 01.06.2012 в размере 268 560 руб.
30.01.2013 управление уточнило заявленные требования, отметив, что в случае исключения или неприменения судом результатов экспертизы от 12.10.2012 N 1214/8-3, истец просит суд в части взыскания задолженности по арендной плате принять во внимание его уточненные требования от 07.06.2012 и взыскать с предпринимателя задолженность в размере 226 970,66 руб. и пени в размере 24 345,44 руб., рассчитанную на основе коэффициентов, установленных решениями Думы г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности". В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
Решением суда от 05.02.2013 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу управления взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44 за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 в размере 6 160, 03 рублей и пени в размере 810,97 рублей, а всего 6 971 рубль. В удовлетворении требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44 за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 в размере 220 810, 03 рублей и пени в размере 23 434,47 рублей и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44, обязании ответчика освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, отказано. Взыскано с предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей. С управления в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы судебные расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 47 152 рубля.
Не согласившись с принятым решением, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и приять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению заявителя, судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права, а также не полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для рассматриваемого дела.
В судебном заседании представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, дополнения к жалобе, выслушав представителя управления и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что 03.03.2008 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 44 общей площадью арендуемых помещений 123,4 кв. м, из которых 45,5 кв. м - основная площадь, 77,9 кв. м - подсобные помещения.
Передаваемый в аренду объект недвижимости расположен по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55, для использования под магазин. Срок аренды определен сторонами до 03.03.2057.
Нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору от 03.03.2008 N 44, было передано арендатору 03.03.2008 по акту приема-передачи.
Договор аренды от 03.03.2008 N 44 зарегистрирован в установленном порядке 10.04.2008.
Согласно последнему абзацу вышеуказанного акта, передаваемое нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии, но требует капитального ремонта.
Согласно разделу 3 договора годовая арендная плата по договору рассчитывается по формуле - Ап=Сб*Ктд*Крп*Куки*Коб*Б/10, где: Ап - арендная плата за год, Сб - базовая стоимость 1 кв. м в год за аренду нежилых помещений; Ктд - коэффициент типа деятельности; Крп - коэффициент расположения помещения; Куки - коэффициент удобства коммерческого использования; Коб - коэффициент обустроенности помещения; S - площадь помещения.
В соответствии с действовавшими на момент заключения договора коэффициентами, сумма арендной платы была рассчитана и согласована сторонами исходя из 1 376,03 рублей в год (с НДС) или 1166,13 рублей в год (без НДС).
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата может быть досрочно пересмотрена по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифов на арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в десятидневный срок до очередного платежа.
Судом установлено и следует из материалов дела, что с момента заключения спорного договора и до момента подачи искового заявления по настоящему делу, тарифы на аренду изменялись в городе Черкесске трижды - решениями Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2, от 24.12.2009 N 106, от 29.12.2010 N 125.
В соответствии с положением пункта 3.3 договора, истец уведомлял предпринимателя об изменениях размера арендных платежей соответствующими письмами: от 25.03.2009 N 461 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 29.01.2009 N 2; от 09.02.2010 N 1/152 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 24.12.2009 N 106; от 14.12.2010 N 1/2017 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 29.12.2010 N 125.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения поселения относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.
Исходя из указанного, суд приходит к выводу, что Дума муниципального образования города Черкесска имела полномочия для принятия решений от 29.01.2009 N 2, от 24.12.2009 N 106, от 29.12.2010 N 125, которыми устанавливалась и изменялась сумма арендных платежей по договору.
Решением Арбитражного суда КЧР от 30.01.2012 по делу N А25-1042/2011 об оспаривании нормативных правовых актов - Решений Думы муниципального образования г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности", оставленным без изменения ФАС СКО от 11.04.2012, требования предпринимателя и ООО "Малыш" удовлетворены частично, решение Думы г. Черкесска от 29.12.2010 N 125 признано недействующим и не подлежащим применению с момента вступления в законную силу настоящего решения в части утверждения: приложения N 1 в отношении установления базового размера стоимости 1 кв. м в год за аренду нежилых помещений в городе Черкесске, равного 430 рублей без НДС; значения коэффициента типа деятельности для швейных цехов, равного 9,8, для предприятий розничной торговли - 5,9; значения коэффициента расположения помещения для отдельно стоящего здания, равного 1,4, для надземного встроенно-пристроенного помещения, равного 1,1; значения коэффициента обустроенности помещения для помещений, не требующих ремонта, и помещений, требующих косметического ремонта, равного 1.1; подпункта 95 приложения N 2 в отношении установления для улицы Комарова значения коэффициента удобства коммерческого использования равного 4,3, для проспекта Ленина (номера домов 1-143) равного 19,4.
Производство по делу N А25-1042/2011 в части требований предпринимателя о признании недействующим решения Думы от 24.12.2009 N 106 прекращено, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КЧР от 29.07.2011 по делу N А25-1714/2010 решение Думы от 24.12.2009 N 106 признано недействующим. Судом было установлено, что предусмотренные указанным нормативным правовым актом базовый размер стоимости 1 кв. м в год и соответствующие коэффициенты установлены произвольно без надлежащего экономического обоснования, взятый за основу при определении этих показателей отчет Бюро оценки не отвечает требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
В ходе судебного разбирательства, управление со ссылкой на вышеуказанные судебные акты уточнило заявленные требования после вступления указанного судебного акта в силу и просило взыскать задолженность в размере 226 970,66 руб. за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 и 24 245,44 руб. договорной пени, мотивируя уточнения тем, что судебные акты, которыми решения Думы г. Черкесска N 106 и N 125 признаны незаконными, вступили в законную силу 29.06.2011 и 11.04.2012, в связи с чем, по мнению истца, ставки арендной платы, установленные указанными решениями действительны до даты вступления в законную силу судебных актов.
Указанный довод отклонен судом как необоснованный, потому как признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 6171/10 от 29.09.2010, толкование правовых норм которого являются общеобязательными и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Изучив заключения экспертов, апелляционная инстанция, соглашается с выводом суда о невозможности использования результатов экспертизы
Согласно разделу 3 договора годовая арендная плата по договору рассчитывается по формуле - Ап=Сб*Ктд*Крп*Куки*Коб*Б/10.
Поскольку вступившими в законную силу решениями суда по делу N А25-1714/2010 и делу N А25-1042/2011, отменены решения Думы муниципального образования города Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125, суд пришел к правильному выводу, что для исчисления имеющейся у предпринимателя задолженности следует применять решение Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2 "Об утверждении новых ставок арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности", как последнее действующее за заявленный период с 01.01.2010 по 10.04.2012, с применением коэффициентов, утвержденные данным решением: Сб- 300 руб., Ктд- 5,2, Крп-1, Куки- 0,6, Коб- 0,2,S-123,4 кв. м.
При этом ссылка управления, что к иными арендаторами аналогичных помещений применяться данные ставки арендной платы не принимается судом, поскольку цена, применяемая в аналогичных правоотношениях, должна быть доказана заинтересованным лицом, и не может являться преюдициальной.
Управлением также заявлено требование о взыскании пени за этот же период в размере 24 345,44 руб.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Размер неустойки определен в соответствии с пунктом 4.2 договора от 03.03.2008 исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Судом первой инстанции был произведен расчет суммы основного дола и пени, подлежащей взысканию:
Согласно расчету, сумма арендной платы за спорный объект составляет: 300*5,2*1*0,6*0,2*123,4/10 = 2 310,05 руб. в год или 192,5 руб. в месяц, в связи с чем задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 10.04.2012, подлежащая взысканию с предпринимателя составляет 6 160, 03 рублей, пени - 810,97 рублей, следовательно в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 226 970,66 руб. и пени в размере 24 345,44 руб., правомерно отказано.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет суда, признает его верным.
Также правомерен вывод суда о том, что предприниматель не доказал, что им досрочно внесена арендная плата в размере 12 749,70 руб. за период с 2009 по 2013 годы, в связи с отсутствием надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающие, что им в спорный период оплачивалась в качестве арендной платы сумма в размере 12749,70 рублей, что также подтверждается соответствующими ответами на запросы, полученные от УФК по КЧР и Карачаево-Черкесского отделения N 8585 Сбербанка России.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в качестве основания для его досрочного расторжения предусмотрено просрочка более двух раз подряд во внесении арендной платы. Договор не содержит условий, предоставляющих арендодателю право на односторонний отказ от договорных отношений.
Из представленных в материалы дела писем управления, направленных в адрес предпринимателя не содержится предложений о расторжении договора в соответствии с действующим законодательством, что свидетельствует о несоблюдении предусмотренного законом порядка досудебного урегулирования спора.
В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене и оставлению без рассмотрения.
Вместе с тем, оставление данного требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, распределены судом пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в силу пункта 2 статьи 269, части 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене и оставлению без рассмотрения решения суда в отмененной части.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 отменить в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44, обязании ответчика освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 в указанной части - оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2013 ПО ДЕЛУ N А25-44/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2013 г. по делу N А25-44/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 по исковому заявлению Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (369000, КЧР, г. Черкесск, пр. Ленина, 54а; ИНН 0901020490, ОГРН 1020900515140) к индивидуальному предпринимателю Барлаковой Люле Азретовне (369103, КЧР, Прикубанский район, с. Дружба, ул. Комарова 54; ОГРН 307091716400021) о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды нежилого помещения (судья З.Х. Тебуева), при участии в судебном заседании: от Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска - Урусовой З.М. доверенность от 22.03.2013; от индивидуального предпринимателя Барлаковой Люле Азретовны - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Барлаковой Люле Азретовне (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 75 128,60 рублей и 3 024,82 рублей пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды от 03.03.2008 N 44 нежилого помещения по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55.
Также управление обратилось с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора аренды от 03.03.2008 N 44 и обязании последнего освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, исковое заявление было принято к производству, делу присвоен N А25-1288/2011.
Определением суда от 19.09.2011 в порядке части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N А25-44/2011 и N А25-1288/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А25-44/2011.
Определением суда от 06.05.2012 по ходатайству предпринимателя настоящее дело было приостановлено до рассмотрения Арбитражным судом Карачаево-Черкесской Республики дела N А25-813/2011 по заявлению предпринимателя об оспаривании нормативных правовых актов - Решений Думы муниципального образования г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности".
Определением суда от 02.08.2012 дело было приостановлено до проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения. Определением суда от 04.12.2012 - до проведения дополнительной судебной экспертизы.
07.06.2012 управление уточнило исковые требования в части взыскании задолженности по арендной плате в размере 226 970,66 руб. за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 и 24 245,44 руб. пени на основании договора аренды от 03.03.2008 N 44.
25.10.2012 по результатам проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения управлением также были уточнены требования, согласно которым управление просило: расторгнуть договор аренды от 03.03.2008 N 44; обязать предпринимателя освободить и передать по акту нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых 45,5 кв. м - основная площадь, 77,9 кв. м - подсобные помещения, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, д. 55; взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 725 410 руб. исходя из заключения экспертизы от 12.10.2012 N 1214/8-3: за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в размере 225 250 руб., за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 231 600 руб., за период с 01.01.2012 по 01.06.2012 в размере 268 560 руб.
30.01.2013 управление уточнило заявленные требования, отметив, что в случае исключения или неприменения судом результатов экспертизы от 12.10.2012 N 1214/8-3, истец просит суд в части взыскания задолженности по арендной плате принять во внимание его уточненные требования от 07.06.2012 и взыскать с предпринимателя задолженность в размере 226 970,66 руб. и пени в размере 24 345,44 руб., рассчитанную на основе коэффициентов, установленных решениями Думы г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности". В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
Решением суда от 05.02.2013 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу управления взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44 за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 в размере 6 160, 03 рублей и пени в размере 810,97 рублей, а всего 6 971 рубль. В удовлетворении требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44 за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 в размере 220 810, 03 рублей и пени в размере 23 434,47 рублей и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44, обязании ответчика освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, отказано. Взыскано с предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей. С управления в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы судебные расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 47 152 рубля.
Не согласившись с принятым решением, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и приять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению заявителя, судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права, а также не полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для рассматриваемого дела.
В судебном заседании представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, дополнения к жалобе, выслушав представителя управления и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что 03.03.2008 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 44 общей площадью арендуемых помещений 123,4 кв. м, из которых 45,5 кв. м - основная площадь, 77,9 кв. м - подсобные помещения.
Передаваемый в аренду объект недвижимости расположен по адресу: г. Черкесск, ул. Комарова, 55, для использования под магазин. Срок аренды определен сторонами до 03.03.2057.
Нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору от 03.03.2008 N 44, было передано арендатору 03.03.2008 по акту приема-передачи.
Договор аренды от 03.03.2008 N 44 зарегистрирован в установленном порядке 10.04.2008.
Согласно последнему абзацу вышеуказанного акта, передаваемое нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии, но требует капитального ремонта.
Согласно разделу 3 договора годовая арендная плата по договору рассчитывается по формуле - Ап=Сб*Ктд*Крп*Куки*Коб*Б/10, где: Ап - арендная плата за год, Сб - базовая стоимость 1 кв. м в год за аренду нежилых помещений; Ктд - коэффициент типа деятельности; Крп - коэффициент расположения помещения; Куки - коэффициент удобства коммерческого использования; Коб - коэффициент обустроенности помещения; S - площадь помещения.
В соответствии с действовавшими на момент заключения договора коэффициентами, сумма арендной платы была рассчитана и согласована сторонами исходя из 1 376,03 рублей в год (с НДС) или 1166,13 рублей в год (без НДС).
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата может быть досрочно пересмотрена по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифов на арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в десятидневный срок до очередного платежа.
Судом установлено и следует из материалов дела, что с момента заключения спорного договора и до момента подачи искового заявления по настоящему делу, тарифы на аренду изменялись в городе Черкесске трижды - решениями Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2, от 24.12.2009 N 106, от 29.12.2010 N 125.
В соответствии с положением пункта 3.3 договора, истец уведомлял предпринимателя об изменениях размера арендных платежей соответствующими письмами: от 25.03.2009 N 461 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 29.01.2009 N 2; от 09.02.2010 N 1/152 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 24.12.2009 N 106; от 14.12.2010 N 1/2017 об изменении размера платежей в соответствии с решением Думы от 29.12.2010 N 125.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения поселения относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.
Исходя из указанного, суд приходит к выводу, что Дума муниципального образования города Черкесска имела полномочия для принятия решений от 29.01.2009 N 2, от 24.12.2009 N 106, от 29.12.2010 N 125, которыми устанавливалась и изменялась сумма арендных платежей по договору.
Решением Арбитражного суда КЧР от 30.01.2012 по делу N А25-1042/2011 об оспаривании нормативных правовых актов - Решений Думы муниципального образования г. Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125 "Об утверждении ставок арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности", оставленным без изменения ФАС СКО от 11.04.2012, требования предпринимателя и ООО "Малыш" удовлетворены частично, решение Думы г. Черкесска от 29.12.2010 N 125 признано недействующим и не подлежащим применению с момента вступления в законную силу настоящего решения в части утверждения: приложения N 1 в отношении установления базового размера стоимости 1 кв. м в год за аренду нежилых помещений в городе Черкесске, равного 430 рублей без НДС; значения коэффициента типа деятельности для швейных цехов, равного 9,8, для предприятий розничной торговли - 5,9; значения коэффициента расположения помещения для отдельно стоящего здания, равного 1,4, для надземного встроенно-пристроенного помещения, равного 1,1; значения коэффициента обустроенности помещения для помещений, не требующих ремонта, и помещений, требующих косметического ремонта, равного 1.1; подпункта 95 приложения N 2 в отношении установления для улицы Комарова значения коэффициента удобства коммерческого использования равного 4,3, для проспекта Ленина (номера домов 1-143) равного 19,4.
Производство по делу N А25-1042/2011 в части требований предпринимателя о признании недействующим решения Думы от 24.12.2009 N 106 прекращено, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КЧР от 29.07.2011 по делу N А25-1714/2010 решение Думы от 24.12.2009 N 106 признано недействующим. Судом было установлено, что предусмотренные указанным нормативным правовым актом базовый размер стоимости 1 кв. м в год и соответствующие коэффициенты установлены произвольно без надлежащего экономического обоснования, взятый за основу при определении этих показателей отчет Бюро оценки не отвечает требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
В ходе судебного разбирательства, управление со ссылкой на вышеуказанные судебные акты уточнило заявленные требования после вступления указанного судебного акта в силу и просило взыскать задолженность в размере 226 970,66 руб. за период с 01.01.2010 по 10.04.2012 и 24 245,44 руб. договорной пени, мотивируя уточнения тем, что судебные акты, которыми решения Думы г. Черкесска N 106 и N 125 признаны незаконными, вступили в законную силу 29.06.2011 и 11.04.2012, в связи с чем, по мнению истца, ставки арендной платы, установленные указанными решениями действительны до даты вступления в законную силу судебных актов.
Указанный довод отклонен судом как необоснованный, потому как признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 6171/10 от 29.09.2010, толкование правовых норм которого являются общеобязательными и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Изучив заключения экспертов, апелляционная инстанция, соглашается с выводом суда о невозможности использования результатов экспертизы
Согласно разделу 3 договора годовая арендная плата по договору рассчитывается по формуле - Ап=Сб*Ктд*Крп*Куки*Коб*Б/10.
Поскольку вступившими в законную силу решениями суда по делу N А25-1714/2010 и делу N А25-1042/2011, отменены решения Думы муниципального образования города Черкесска от 24.12.2009 N 106 и от 29.12.2010 N 125, суд пришел к правильному выводу, что для исчисления имеющейся у предпринимателя задолженности следует применять решение Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 N 2 "Об утверждении новых ставок арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности", как последнее действующее за заявленный период с 01.01.2010 по 10.04.2012, с применением коэффициентов, утвержденные данным решением: Сб- 300 руб., Ктд- 5,2, Крп-1, Куки- 0,6, Коб- 0,2,S-123,4 кв. м.
При этом ссылка управления, что к иными арендаторами аналогичных помещений применяться данные ставки арендной платы не принимается судом, поскольку цена, применяемая в аналогичных правоотношениях, должна быть доказана заинтересованным лицом, и не может являться преюдициальной.
Управлением также заявлено требование о взыскании пени за этот же период в размере 24 345,44 руб.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Размер неустойки определен в соответствии с пунктом 4.2 договора от 03.03.2008 исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Судом первой инстанции был произведен расчет суммы основного дола и пени, подлежащей взысканию:
Согласно расчету, сумма арендной платы за спорный объект составляет: 300*5,2*1*0,6*0,2*123,4/10 = 2 310,05 руб. в год или 192,5 руб. в месяц, в связи с чем задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 10.04.2012, подлежащая взысканию с предпринимателя составляет 6 160, 03 рублей, пени - 810,97 рублей, следовательно в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 226 970,66 руб. и пени в размере 24 345,44 руб., правомерно отказано.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет суда, признает его верным.
Также правомерен вывод суда о том, что предприниматель не доказал, что им досрочно внесена арендная плата в размере 12 749,70 руб. за период с 2009 по 2013 годы, в связи с отсутствием надлежащих и допустимых доказательств, подтверждающие, что им в спорный период оплачивалась в качестве арендной платы сумма в размере 12749,70 рублей, что также подтверждается соответствующими ответами на запросы, полученные от УФК по КЧР и Карачаево-Черкесского отделения N 8585 Сбербанка России.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в качестве основания для его досрочного расторжения предусмотрено просрочка более двух раз подряд во внесении арендной платы. Договор не содержит условий, предоставляющих арендодателю право на односторонний отказ от договорных отношений.
Из представленных в материалы дела писем управления, направленных в адрес предпринимателя не содержится предложений о расторжении договора в соответствии с действующим законодательством, что свидетельствует о несоблюдении предусмотренного законом порядка досудебного урегулирования спора.
В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене и оставлению без рассмотрения.
Вместе с тем, оставление данного требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, распределены судом пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в силу пункта 2 статьи 269, части 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене и оставлению без рассмотрения решения суда в отмененной части.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 отменить в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.03.2008 N 44, обязании ответчика освободить и передать в освобожденном виде по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 123,4 кв. м, из которых основной площади 45,5 кв. м, подсобных помещений 77,9 кв. м, расположенное по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Комарова, 55, решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 в указанной части - оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 05.02.2013 по делу N А25-44/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)