Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,
- при участии: индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны;
- от индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны: Лещенко А.С., представителя по доверенности от 23.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны (ОГРНИП 306241520700031, ИНН 241500232309)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12931/2012, принятое судьей Ишутиной О.В.,
установил:
муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края (далее Истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к индивидуальному предпринимателю Лещенко Галине Дмитриевне (далее Ответчик, Предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 171 332,88 рублей неосновательного обогащения за пользование помещением за период с 01.08.2011 по 31.07.2012., обязании освободить нежилое помещение и возвратить истцу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года иск удовлетворен.
Взыскано с индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны в пользу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края 171 332,88 руб. неосновательного обогащения.
Индивидуальный предприниматель Лещенко Галина Дмитриевна обязана освободить и передать муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края нежилое помещение N 45, площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Иланский, ул. Садовая, д. 7. Взыскано с индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны в доход федерального бюджета 10 139,98 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением, Предприниматель обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой полагает вынесенный судебный акт не законным и не обоснованным и подлежащим отмене.
По мнению заявителя, истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, кроме того, ответчику не была направлена копия искового заявления, в связи с чем решение арбитражного суда стало неожиданным. В этой связи полагает, что судом допущены факты ненадлежащего уведомления сторон о рассмотрении дела, что является безусловным основанием для отмены решения.
Кроме того, в аренду было передано помещение, находившееся в аварийном состоянии, в котором был проведен капитальный ремонт за счет Предпринимателя, увеличивший стоимость самого помещения, однако затраты на ремонт не были возмещены.
Апелляционная жалоба принята к производству, назначено ее рассмотрение на 08.05.2013, с последующим отложением на 24.05.2013.
Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства путем направления копии определения от 11.04.2013 ответчику по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, а также путем опубликования текста определения от 11.04.2013 на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru (дата публикации 15.04.2013), в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя истца.
Представитель индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны Лещенко А.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Не согласен с решением суда первой инстанции. Просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 24.05.2010 серия 24ЕИ N 652709 спорное нежилое помещение принадлежит Муниципальному образованию Иланский район Красноярского края на праве собственности.
Постановлением Администрации Иланского района Красноярского края от 30.07.2007 N 494-п создано муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг".
На основании распоряжения Администрации Иланского района Красноярского края от 18.10.2007 N 128-р муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края передал муниципальному унитарному предприятию Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" по акту приема-передачи от 01.10.2007 N 013 муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения, в составе которого указано нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7.
По договорам на аренду муниципального имущества МУП "РиэлтИнвестКонсалтинг" предоставляло в пользование Предпринимателя нежилое помещение, общей площадью 72,6 кв. м по адресу: Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7:
N 19 от 01.10.2007 - на срок с 01.10.2007 по 30.09.2008
N 19 от 01.10.2008 - на срок с 01.10.2008 по 01.09.2009
N 19 от 01.09.2009 - на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010
N 19 от 01.08.2010 - на срок с 01.08.2010 по 31.08.2010 (30 дней)
N 19 от 01.09.2010 - на срок с 01.09.2010 по 30.09.2010 (30 дней)
Между муниципальным унитарным предприятием "РиэлтИнвестКонсалтинг" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лещенко Галиной Дмитриевной (арендатор) подписан договор аренды от 01.10.2010 N 19. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, в том числе:
- - торговая площадь (комната N 2) = 40,3 кв. м;
- - складская площадь (комната N 7) = 15,0 кв. м;
- - подсобная площадь (комната N 5) = 9,6 кв. м;
- - служебная площадь (комната N 1 - тамбур, N 3, N 4 - санузел, N 6 - коридор) = 6,4 кв. м.
Помещение расположено по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7 и арендуется под магазин для реализации продуктов питания (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.2. договора срок аренды составляет период с 01.10.2010 по 31.06.2015, то есть 4 года и 9 месяцев.
По акту приема-передачи от 01.10.2010 муниципальное унитарное предприятие "РиэлтИнвестКонсалтинг" передало указанное в договоре нежилое помещение индивидуальному предпринимателю Лещенко Г.Д.
С 01.08.2011 спорное нежилое помещение изъято из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" в связи с ликвидацией организации. По акту приема-передачи от 01.06.2011, подписанному истцом 01.08.2011, муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" передало нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7, для дальнейшего использования муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края.
Письмом от 14.03.2012 N 1130 муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края уведомило индивидуального предпринимателя Лещенко Галину Дмитриевну о том, что муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" ликвидировано. Для дальнейшего использования нежилого помещения арендатору необходимо в срочном порядке перезаключить договор аренды с собственником арендуемого помещения. Долгосрочный договор аренды, подписанный арендатором и муниципальным унитарным предприятием Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" ничтожен, так как не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 31.05.2012 N 1261 муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края предложило индивидуальному предпринимателю Лещенко Галине Дмитриевне освободить спорное нежилое помещение в срок до 18.06.2012. Из письма следует, что нежилое помещение является муниципальной собственностью Иланского района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2010 серия 24ЕИ N 652709 и подлежит приватизации.
Письмо оставлено арендатором без ответа, без удовлетворения.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком требования об освобождении нежилого помещения и возврате истцу помещения, неосновательное обогащение ответчика в связи с пользованием им нежилым помещением в отсутствие правовых оснований и без внесения заплаты, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из незаключенности договора аренды N 19 от 01.10.2010, предусматривающего срок аренды 4 года и 9 месяцев, государственная регистрация которого не произведена. В связи с отсутствием договорных правоотношений между истцом и ответчиком, суд первой и инстанции применил нормы статей 1102, 1105 ГК РФ и установив, что ответчик использует помещение без внесения за него платы, удовлетворил требование о взыскании за период с 01.08.2011 по 31.07.2012 171 332,88 рублей неосновательного обогащения и обязал Предпринимателя освободить и передать истцу спорное помещение.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены вынесенного судебного акта.
В соответствии со статьей 17.1. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В указанном порядке, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
В соответствии со статьей 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Договор аренды N 19 от 01.10.2010 предусматривает срок с 01.10.2010 по 31.06.2015.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
По условиям договора от 01.10.2010 N 19 срок аренды составляет период с 01.10.2010 по 31.06.2015, следовательно, договор подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация договора аренды от 01.10.2010 N 19 не произведена.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника".
В приложении N 1 к договору аренды от 01.10.2010 N 19 сторонами согласована плата за пользование помещением в размере 14 277,74 рубля в месяц. Как указывает истец в иске, арендная плата вносилась ответчиком по 31.07.2011. С 01.08.2011 по 31.07.2012 (12 месяцев) арендная плата в размере 171 332,88 рублей не внесена.
Пунктом 4.1 договора аренды N 19 от 01.10.2010 предусмотрено, что договор аренды подлежит расторжению Арендодателем в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (не позднее 10 числа каждого месяца следующего за расчетным).
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Письмами N 116 от 16.02.2012 и N 1130 от 14.05.2012 Администрация Иланского района уведомила ответчика о наличии задолженности по арендной плате, образовавшейся соответственно по состоянию на 01.02.2012 и на 01.05.2012 (л.д. 41,43).
Письмом от 31.05.2012 N 1261 администрация в срок до 18.06.2012 предложила освободить нежилое помещение (л.д. 45). Указанное письмо суд апелляционной инстанции расценивает как отказ от договора аренды, заявленный на основании пункта 4.1 договора аренды N 19 от 01.10.2010, что соответствует положениям пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункту 2 статьи 610 ГК РФ.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи прекращением обязательственных правоотношений между сторонами спора, суд первой инстанции правомерно обязал Предпринимателя освободить и передать муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края нежилое помещение N 45, площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Иланский, ул. Садовая, д. 7, а также взыскал 171 332,88 рублей, составляющих задолженность по арендной плате.
Неправомерное применение судом первой инстанции положений статей 1102 и 1105 ГК РФ не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.
Довод о ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства отклоняется судом, поскольку определение от 25.01.2013 Арбитражного суда Красноярского края об отложении судебного разбирательства на 20.02.2013 было получено ответчиком 04.02.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 143). В дело представлено заявление ответчика о нарушении его прав, в котором он просил возвратить иск истцу. Указанное заявление ответчика о нарушении его прав выразившегося в том, что копия искового заявления и приложенных к нему документов истцом в адрес ответчика не направлялись, правомерно отклоняется судом как документально необоснованное.
Согласно части 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении. В силу пункта 1 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению прилагается уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле отсутствуют.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса", при отсутствии уведомления о вручении направление заявления и приложенных к нему документов подтверждается другими документами. Это может быть, в частности почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии заявления с уведомлением о вручении.
В материалы дела представлена почтовая квитанция от 09.08.2012 N 23072 об отправке ответчику заказного письма с уведомлением. Кроме того, согласно статье 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе ознакомиться материалами дела, однако своим правом на ознакомление с материалами дела не воспользовался.
Довод о том, что в аренду было передано помещение, находившееся в аварийном состоянии, в котором был проведен капитальный ремонт за счет Предпринимателя, увеличивший стоимость самого помещения, однако затраты на ремонт не были возмещены, не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку данный довод в первой инстанции не заявлялся. При наличии на то оснований Предприниматель вправе обратиться с самостоятельным иском к собственнику помещения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12931/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
И.А.ХАСАНОВА
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А33-12931/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А33-12931/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "24" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хасановой И.А.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,
- при участии: индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны;
- от индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны: Лещенко А.С., представителя по доверенности от 23.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны (ОГРНИП 306241520700031, ИНН 241500232309)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12931/2012, принятое судьей Ишутиной О.В.,
установил:
муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края (далее Истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к индивидуальному предпринимателю Лещенко Галине Дмитриевне (далее Ответчик, Предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 171 332,88 рублей неосновательного обогащения за пользование помещением за период с 01.08.2011 по 31.07.2012., обязании освободить нежилое помещение и возвратить истцу.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года иск удовлетворен.
Взыскано с индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны в пользу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края 171 332,88 руб. неосновательного обогащения.
Индивидуальный предприниматель Лещенко Галина Дмитриевна обязана освободить и передать муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края нежилое помещение N 45, площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Иланский, ул. Садовая, д. 7. Взыскано с индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны в доход федерального бюджета 10 139,98 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с решением, Предприниматель обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой полагает вынесенный судебный акт не законным и не обоснованным и подлежащим отмене.
По мнению заявителя, истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, кроме того, ответчику не была направлена копия искового заявления, в связи с чем решение арбитражного суда стало неожиданным. В этой связи полагает, что судом допущены факты ненадлежащего уведомления сторон о рассмотрении дела, что является безусловным основанием для отмены решения.
Кроме того, в аренду было передано помещение, находившееся в аварийном состоянии, в котором был проведен капитальный ремонт за счет Предпринимателя, увеличивший стоимость самого помещения, однако затраты на ремонт не были возмещены.
Апелляционная жалоба принята к производству, назначено ее рассмотрение на 08.05.2013, с последующим отложением на 24.05.2013.
Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства путем направления копии определения от 11.04.2013 ответчику по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, а также путем опубликования текста определения от 11.04.2013 на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru (дата публикации 15.04.2013), в судебное заседание не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя истца.
Представитель индивидуального предпринимателя Лещенко Галины Дмитриевны Лещенко А.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Не согласен с решением суда первой инстанции. Просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 24.05.2010 серия 24ЕИ N 652709 спорное нежилое помещение принадлежит Муниципальному образованию Иланский район Красноярского края на праве собственности.
Постановлением Администрации Иланского района Красноярского края от 30.07.2007 N 494-п создано муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг".
На основании распоряжения Администрации Иланского района Красноярского края от 18.10.2007 N 128-р муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края передал муниципальному унитарному предприятию Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" по акту приема-передачи от 01.10.2007 N 013 муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения, в составе которого указано нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7.
По договорам на аренду муниципального имущества МУП "РиэлтИнвестКонсалтинг" предоставляло в пользование Предпринимателя нежилое помещение, общей площадью 72,6 кв. м по адресу: Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7:
N 19 от 01.10.2007 - на срок с 01.10.2007 по 30.09.2008
N 19 от 01.10.2008 - на срок с 01.10.2008 по 01.09.2009
N 19 от 01.09.2009 - на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010
N 19 от 01.08.2010 - на срок с 01.08.2010 по 31.08.2010 (30 дней)
N 19 от 01.09.2010 - на срок с 01.09.2010 по 30.09.2010 (30 дней)
Между муниципальным унитарным предприятием "РиэлтИнвестКонсалтинг" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лещенко Галиной Дмитриевной (арендатор) подписан договор аренды от 01.10.2010 N 19. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, в том числе:
- - торговая площадь (комната N 2) = 40,3 кв. м;
- - складская площадь (комната N 7) = 15,0 кв. м;
- - подсобная площадь (комната N 5) = 9,6 кв. м;
- - служебная площадь (комната N 1 - тамбур, N 3, N 4 - санузел, N 6 - коридор) = 6,4 кв. м.
Помещение расположено по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7 и арендуется под магазин для реализации продуктов питания (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.2. договора срок аренды составляет период с 01.10.2010 по 31.06.2015, то есть 4 года и 9 месяцев.
По акту приема-передачи от 01.10.2010 муниципальное унитарное предприятие "РиэлтИнвестКонсалтинг" передало указанное в договоре нежилое помещение индивидуальному предпринимателю Лещенко Г.Д.
С 01.08.2011 спорное нежилое помещение изъято из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" в связи с ликвидацией организации. По акту приема-передачи от 01.06.2011, подписанному истцом 01.08.2011, муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" передало нежилое помещение N 45 общей площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: 663800, Российская Федерация, Красноярский край, г. Иланский, ул. Садовая, д. 7, для дальнейшего использования муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края.
Письмом от 14.03.2012 N 1130 муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края уведомило индивидуального предпринимателя Лещенко Галину Дмитриевну о том, что муниципальное унитарное предприятие Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" ликвидировано. Для дальнейшего использования нежилого помещения арендатору необходимо в срочном порядке перезаключить договор аренды с собственником арендуемого помещения. Долгосрочный договор аренды, подписанный арендатором и муниципальным унитарным предприятием Иланского района "РиэлтИнвестКонсалтинг" ничтожен, так как не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 31.05.2012 N 1261 муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края предложило индивидуальному предпринимателю Лещенко Галине Дмитриевне освободить спорное нежилое помещение в срок до 18.06.2012. Из письма следует, что нежилое помещение является муниципальной собственностью Иланского района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2010 серия 24ЕИ N 652709 и подлежит приватизации.
Письмо оставлено арендатором без ответа, без удовлетворения.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком требования об освобождении нежилого помещения и возврате истцу помещения, неосновательное обогащение ответчика в связи с пользованием им нежилым помещением в отсутствие правовых оснований и без внесения заплаты, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из незаключенности договора аренды N 19 от 01.10.2010, предусматривающего срок аренды 4 года и 9 месяцев, государственная регистрация которого не произведена. В связи с отсутствием договорных правоотношений между истцом и ответчиком, суд первой и инстанции применил нормы статей 1102, 1105 ГК РФ и установив, что ответчик использует помещение без внесения за него платы, удовлетворил требование о взыскании за период с 01.08.2011 по 31.07.2012 171 332,88 рублей неосновательного обогащения и обязал Предпринимателя освободить и передать истцу спорное помещение.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены вынесенного судебного акта.
В соответствии со статьей 17.1. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В указанном порядке, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
В соответствии со статьей 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Договор аренды N 19 от 01.10.2010 предусматривает срок с 01.10.2010 по 31.06.2015.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
По условиям договора от 01.10.2010 N 19 срок аренды составляет период с 01.10.2010 по 31.06.2015, следовательно, договор подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация договора аренды от 01.10.2010 N 19 не произведена.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника".
В приложении N 1 к договору аренды от 01.10.2010 N 19 сторонами согласована плата за пользование помещением в размере 14 277,74 рубля в месяц. Как указывает истец в иске, арендная плата вносилась ответчиком по 31.07.2011. С 01.08.2011 по 31.07.2012 (12 месяцев) арендная плата в размере 171 332,88 рублей не внесена.
Пунктом 4.1 договора аренды N 19 от 01.10.2010 предусмотрено, что договор аренды подлежит расторжению Арендодателем в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (не позднее 10 числа каждого месяца следующего за расчетным).
В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Письмами N 116 от 16.02.2012 и N 1130 от 14.05.2012 Администрация Иланского района уведомила ответчика о наличии задолженности по арендной плате, образовавшейся соответственно по состоянию на 01.02.2012 и на 01.05.2012 (л.д. 41,43).
Письмом от 31.05.2012 N 1261 администрация в срок до 18.06.2012 предложила освободить нежилое помещение (л.д. 45). Указанное письмо суд апелляционной инстанции расценивает как отказ от договора аренды, заявленный на основании пункта 4.1 договора аренды N 19 от 01.10.2010, что соответствует положениям пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункту 2 статьи 610 ГК РФ.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи прекращением обязательственных правоотношений между сторонами спора, суд первой инстанции правомерно обязал Предпринимателя освободить и передать муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Иланского района Красноярского края нежилое помещение N 45, площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Иланский, ул. Садовая, д. 7, а также взыскал 171 332,88 рублей, составляющих задолженность по арендной плате.
Неправомерное применение судом первой инстанции положений статей 1102 и 1105 ГК РФ не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.
Довод о ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства отклоняется судом, поскольку определение от 25.01.2013 Арбитражного суда Красноярского края об отложении судебного разбирательства на 20.02.2013 было получено ответчиком 04.02.2013, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 143). В дело представлено заявление ответчика о нарушении его прав, в котором он просил возвратить иск истцу. Указанное заявление ответчика о нарушении его прав выразившегося в том, что копия искового заявления и приложенных к нему документов истцом в адрес ответчика не направлялись, правомерно отклоняется судом как документально необоснованное.
Согласно части 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении. В силу пункта 1 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению прилагается уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле отсутствуют.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса", при отсутствии уведомления о вручении направление заявления и приложенных к нему документов подтверждается другими документами. Это может быть, в частности почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии заявления с уведомлением о вручении.
В материалы дела представлена почтовая квитанция от 09.08.2012 N 23072 об отправке ответчику заказного письма с уведомлением. Кроме того, согласно статье 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе ознакомиться материалами дела, однако своим правом на ознакомление с материалами дела не воспользовался.
Довод о том, что в аренду было передано помещение, находившееся в аварийном состоянии, в котором был проведен капитальный ремонт за счет Предпринимателя, увеличивший стоимость самого помещения, однако затраты на ремонт не были возмещены, не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку данный довод в первой инстанции не заявлялся. При наличии на то оснований Предприниматель вправе обратиться с самостоятельным иском к собственнику помещения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12931/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
И.А.ХАСАНОВА
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)