Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Богданова Г.В., изучив надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., поступившую в Московский городской суд 01 сентября 2010 года, на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года по гражданскому делу по иску ООО "ВЭСТ-студио" к В. о возложении обязанности и встречному иску В. к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды незаключенным,
ООО "ВЭСТ-студио" обратилось в суд с иском к В. о возложении обязанности передать истцу по Акту приема-передачи помещения общей площадью 177,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, обеспечении истца, являющегося арендатором нежилого помещения, расположенного по указанному адресу, электроэнергией, передать истцу не позднее 5 числа каждого месяца счета за электроэнергию.
В. подал встречное исковое заявление к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2009 г. незаключенным, указывая, что в соответствии с п. 2.4.5 договора, арендодатель обязан помимо нежилого помещения указанного в п. 1.1. договора аренды предоставить арендатору на весь срок действия договора аренды - одно самостоятельное парковочное место для транспортного средства на паркинге (подземная стоянка) в здании.
В соответствии с п. 3.4 Договора аренды арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и одним самостоятельным парковочным местом для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в здании. При этом в договоре аренды не указаны кадастровый \\условный номер\\ самостоятельного парковочного места, площадь объекта аренды, именуемого в договоре "одним самостоятельным парковочным местом", точное нахождение в здании этого парковочного места. Полагал, что условие об объекте одного самостоятельного парковочного места, подлежащего передаче в аренду не согласовано сторонами, в связи с чем договор в этой части нельзя признать заключенным в виду невозможности идентифицировать предмет найма. Учитывая, что арендная плата установлена за все имущество в целом в виде твердой суммы платежей (п. 3.1, 3.4 договора), считал, что арендная плата по договору сторонами не согласована.
Представитель ООО "ВЭСТ-студио" свое исковое заявление поддержал в полном объеме, встречный иск В. не признал.
Представитель В. по доверенности Г. исковые требования ООО "ВЭСТ-студио" не признал, встречное исковое заявление поддержал.
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года постановлено:
В удовлетворении иска ООО "ВЭСТ-Студио" к В. о возложении обязанности, отказать.
В удовлетворении иска В. к ООО "ВЭСТ-Студио" о признании договора аренды незаключенным, отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение.
По запросу судьи от 20 сентября 2010 года гражданское дело истребовано из Зеленоградского районного суда г. Москвы для проверки в порядке надзора, 29 сентября 2010 года дело поступило в Московский городской суд.
Полагаю, что надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., с гражданским делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - Президиума Московского городского суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В силу ч. 1 ст. 381 ГПК РФ судья суда надзорной инстанции изучает надзорную жалобу или представление прокурора по материалам, приложенным к ним, либо по материалам истребованного дела.
Нахожу убедительными доводы надзорной жалобы, что при постановлении решения судом были допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, выразившиеся в следующем.
Судом установлено, что 11 сентября 2009 года между В. (арендодатель) и ООО "ВЭСТ-студио" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества.
30.10.2009 года Договор зарегистрирован в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве за N 77/09.
Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель предоставил за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 177,5 кв. м, ком.: 6, 7, 9 а из которых ком. 6 электрощитовая, общей площадью 4,2 кв., ком. 7 коридор, общая площадь 2,5 кв. м, ком. 9 - а офис общей площадью 170,8 кв. м, расположенные на 12 этаже в 20 этажном многофункциональном офисном центре по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, с целью размещения офиса.
В пункте 3.1 определена стоимость аренды Помещения и самостоятельного парковочного места - 5541 доллар 60 центов в месяц.
Согласно пункту 3.4. Договора арендная плата включает в себя плату за пользование Помещением и одним самостоятельным парковочным местом для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в Здании.
Отказывая истцу ООО "ВЭСТ-студио" в удовлетворении исковых требований о возложении на арендатора В. обязанности по исполнению договора аренды, суд пришел к выводу, что договор аренды недвижимого имущества между сторонами нельзя считать заключенным, так как в нем не оговорены условия об объекте аренды "одного самостоятельного парковочного места", в то же время указанный объект является недвижимым имуществом и в общую стоимость аренды входит как стоимость аренды помещения так и самостоятельного парковочного места. В связи с чем определить арендную плату, исходя из договора аренды от 11.09.2009 г. за нежилое помещение площадью 177,5 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, не представляется возможным.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В нарушении ст. ст. 67, 198 ГПК РФ при толковании условий договора аренды нежилого помещения без правовой оценки остались следующие фактические обстоятельства по делу.
Из п. 1.1 договора аренды от 11.09.2009 года (л.д. 10), заключенного между В., именуемым "арендодателем" и "ООО "ВЭСТ - студио", именуемым "арендатором", усматривается, что предметом договора является нежилое помещение общей площадью 177,5 кв. м, ком.: 6, 7, 9 а из которых ком. 6 электрощитовая, общей площадью 4,2 кв., ком. 7 коридор, общая площадь 2,5 кв. м, ком. 9 - а офис общей площадью 170,8 кв. м, расположенные на 12 этаже в 20 этажном многофункциональном офисном центре по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, с целью размещения офиса.
В п. 2.4.5 урегулировано условие, по которому арендодатель обязан предоставить арендатору на весь срок действия договора одно самостоятельное парковочное место для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в здании.
В этом же пункте договора дана характеристика самостоятельного парковочного места. Под ним понимается, исходя из содержания договора, парковочное место, предоставляющее возможность пользоваться им независимо от других владельцев автотранспорта на паркинге (подземной стоянке).
Из договоров купли-продажи машино-мест (л.д. 89 - 98) следует, что ответчик В. имеет одно независимое машино-место, остальные зависимые, которыми он пользуется с другими сособственниками. Данному обстоятельству при разрешении спора суд не дал правовой оценки.
Судом оставлено без внимания, что договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, на протяжении длительного времени исполнялся.
В соответствии с п. 1.4 договора аренды ответчик передал истцу помещение для проведения ремонта, что подтверждается актом от 16 сентября 2009 года (л.д. 15).
Арендатор с 16 сентября 2009 года по 09 февраля 2010 года произвел ремонт арендованного помещения.
Указанные доводы заслуживает внимания, в связи с чем надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., с гражданским делом и настоящим определением следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года по гражданскому делу по иску ООО "ВЭСТ-студио" к В. о возложении обязанности и встречному иску В. к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды незаключенным, направить для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.11.2010 N 4Г/5-7941
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2010 г. N 4г/5-7941
О ПЕРЕДАЧЕ НАДЗОРНОЙ ЖАЛОБЫ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ
В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ СУДА НАДЗОРНОЙ ИНСТАНЦИИ
Судья Московского городского суда Богданова Г.В., изучив надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., поступившую в Московский городской суд 01 сентября 2010 года, на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года по гражданскому делу по иску ООО "ВЭСТ-студио" к В. о возложении обязанности и встречному иску В. к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды незаключенным,
установил:
ООО "ВЭСТ-студио" обратилось в суд с иском к В. о возложении обязанности передать истцу по Акту приема-передачи помещения общей площадью 177,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, обеспечении истца, являющегося арендатором нежилого помещения, расположенного по указанному адресу, электроэнергией, передать истцу не позднее 5 числа каждого месяца счета за электроэнергию.
В. подал встречное исковое заявление к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды недвижимого имущества от 11.09.2009 г. незаключенным, указывая, что в соответствии с п. 2.4.5 договора, арендодатель обязан помимо нежилого помещения указанного в п. 1.1. договора аренды предоставить арендатору на весь срок действия договора аренды - одно самостоятельное парковочное место для транспортного средства на паркинге (подземная стоянка) в здании.
В соответствии с п. 3.4 Договора аренды арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и одним самостоятельным парковочным местом для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в здании. При этом в договоре аренды не указаны кадастровый \\условный номер\\ самостоятельного парковочного места, площадь объекта аренды, именуемого в договоре "одним самостоятельным парковочным местом", точное нахождение в здании этого парковочного места. Полагал, что условие об объекте одного самостоятельного парковочного места, подлежащего передаче в аренду не согласовано сторонами, в связи с чем договор в этой части нельзя признать заключенным в виду невозможности идентифицировать предмет найма. Учитывая, что арендная плата установлена за все имущество в целом в виде твердой суммы платежей (п. 3.1, 3.4 договора), считал, что арендная плата по договору сторонами не согласована.
Представитель ООО "ВЭСТ-студио" свое исковое заявление поддержал в полном объеме, встречный иск В. не признал.
Представитель В. по доверенности Г. исковые требования ООО "ВЭСТ-студио" не признал, встречное исковое заявление поддержал.
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года постановлено:
В удовлетворении иска ООО "ВЭСТ-Студио" к В. о возложении обязанности, отказать.
В удовлетворении иска В. к ООО "ВЭСТ-Студио" о признании договора аренды незаключенным, отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение.
По запросу судьи от 20 сентября 2010 года гражданское дело истребовано из Зеленоградского районного суда г. Москвы для проверки в порядке надзора, 29 сентября 2010 года дело поступило в Московский городской суд.
Полагаю, что надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., с гражданским делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - Президиума Московского городского суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В силу ч. 1 ст. 381 ГПК РФ судья суда надзорной инстанции изучает надзорную жалобу или представление прокурора по материалам, приложенным к ним, либо по материалам истребованного дела.
Нахожу убедительными доводы надзорной жалобы, что при постановлении решения судом были допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, выразившиеся в следующем.
Судом установлено, что 11 сентября 2009 года между В. (арендодатель) и ООО "ВЭСТ-студио" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества.
30.10.2009 года Договор зарегистрирован в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве за N 77/09.
Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель предоставил за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 177,5 кв. м, ком.: 6, 7, 9 а из которых ком. 6 электрощитовая, общей площадью 4,2 кв., ком. 7 коридор, общая площадь 2,5 кв. м, ком. 9 - а офис общей площадью 170,8 кв. м, расположенные на 12 этаже в 20 этажном многофункциональном офисном центре по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, с целью размещения офиса.
В пункте 3.1 определена стоимость аренды Помещения и самостоятельного парковочного места - 5541 доллар 60 центов в месяц.
Согласно пункту 3.4. Договора арендная плата включает в себя плату за пользование Помещением и одним самостоятельным парковочным местом для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в Здании.
Отказывая истцу ООО "ВЭСТ-студио" в удовлетворении исковых требований о возложении на арендатора В. обязанности по исполнению договора аренды, суд пришел к выводу, что договор аренды недвижимого имущества между сторонами нельзя считать заключенным, так как в нем не оговорены условия об объекте аренды "одного самостоятельного парковочного места", в то же время указанный объект является недвижимым имуществом и в общую стоимость аренды входит как стоимость аренды помещения так и самостоятельного парковочного места. В связи с чем определить арендную плату, исходя из договора аренды от 11.09.2009 г. за нежилое помещение площадью 177,5 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, не представляется возможным.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В нарушении ст. ст. 67, 198 ГПК РФ при толковании условий договора аренды нежилого помещения без правовой оценки остались следующие фактические обстоятельства по делу.
Из п. 1.1 договора аренды от 11.09.2009 года (л.д. 10), заключенного между В., именуемым "арендодателем" и "ООО "ВЭСТ - студио", именуемым "арендатором", усматривается, что предметом договора является нежилое помещение общей площадью 177,5 кв. м, ком.: 6, 7, 9 а из которых ком. 6 электрощитовая, общей площадью 4,2 кв., ком. 7 коридор, общая площадь 2,5 кв. м, ком. 9 - а офис общей площадью 170,8 кв. м, расположенные на 12 этаже в 20 этажном многофункциональном офисном центре по адресу г. Москва, ул. В., д. 5, стр. 1, с целью размещения офиса.
В п. 2.4.5 урегулировано условие, по которому арендодатель обязан предоставить арендатору на весь срок действия договора одно самостоятельное парковочное место для транспортного средства на паркинге (подземной стоянке) в здании.
В этом же пункте договора дана характеристика самостоятельного парковочного места. Под ним понимается, исходя из содержания договора, парковочное место, предоставляющее возможность пользоваться им независимо от других владельцев автотранспорта на паркинге (подземной стоянке).
Из договоров купли-продажи машино-мест (л.д. 89 - 98) следует, что ответчик В. имеет одно независимое машино-место, остальные зависимые, которыми он пользуется с другими сособственниками. Данному обстоятельству при разрешении спора суд не дал правовой оценки.
Судом оставлено без внимания, что договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, на протяжении длительного времени исполнялся.
В соответствии с п. 1.4 договора аренды ответчик передал истцу помещение для проведения ремонта, что подтверждается актом от 16 сентября 2009 года (л.д. 15).
Арендатор с 16 сентября 2009 года по 09 февраля 2010 года произвел ремонт арендованного помещения.
Указанные доводы заслуживает внимания, в связи с чем надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., с гражданским делом и настоящим определением следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
надзорную жалобу представителя ООО "ВЭСТ-студио" по доверенности Ч., на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 июня 2010 года по гражданскому делу по иску ООО "ВЭСТ-студио" к В. о возложении обязанности и встречному иску В. к ООО "ВЭСТ-студио" о признании договора аренды незаключенным, направить для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Судья
Московского городского суда
Г.В.БОГДАНОВА
Московского городского суда
Г.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)