Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кочетыгова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Суминой Л.Н.
судей: Дубинской В.К., Мухортых Е.Н.
с участием: прокурора Макировой Е.Э.
при секретаре: Р.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе представителя А.М.Х. по доверенности С.
на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований А. ..., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А. ...., к Я. ..., являющемуся также правопреемником Я. ..., Г....., П....., Ф. ...., З. .... о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х. - отказать,
- иск З.Е.Б. удовлетворить частично,
- признать А. ..... утратившей право пользования жилым помещением - комнатой... площадью .... кв. м, расположенной по адресу: г. ...., г. ...., ...., д. ...., корп. .., кв. ...., выселить А. .... из жилого помещения - комнаты .... площадью ... кв. м квартиры... дома ... корп. .... по ... г. ...., в части обязания УФМС по г. Москвы снять А.М.Х. с регистрационного учета по указанному адресу - отказать,
- иск Г. удовлетворить частично. Выселить А. .... из жилого помещения - комната. ... площадью... кв. м в квартире .... по адресу г. Москва, ...., д. ...., корп. ...,
- вселить Г. .... в жилое помещение - комната .... площадью... кв. м в квартире .... дома... корп. ... по ..... шоссе г.....,
- в части заявленных требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой.... в квартире... по адресу г....., ...., д. ..., корп. ... обязании отделения УФМС по г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адрес г. ...., ...., д. ..., корп. ..., кв. ... комната... - отказать,
установила:
З.Е.Б. обратилась в суд с иском о выселении А.М.Х. из квартиры по адресу г. ...., ..., д. ..., корп. ..., кв. ..., обязании отделения УФМС по району .... г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты ...., площадью.... кв. метров, расположенной в квартире по адресу: г. ..., ...., д. ..., корп. ..., кВ. ..... В указанной квартире зарегистрирована ответчица, какие-либо договорные обязательства у истицы с ответчицей отсутствуют. Регистрация ответчицы нарушает права истицы. В связи с переходом права собственности на жилое помещение право пользования ответчика данным помещением подлежит прекращению, а ответчик выселению.
В ходе производства по делу З.Е.Б. изменила заявленные требования: просила признать А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, выселить из него, обязать Управление ФМС по г. Москве снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу (т. 1 л.д. 116 - 117).
А. ...., являющийся законным представителем и действующий в интересах недееспособной А. ...., предъявил иск о признании сделок недействительными и возврате в собственность квартиры А.М.Х., мотивируя свои требования тем, что А.М.X. являлась собственником.... квартиры общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, расположенной по адресу: г. ..., .... шоссе, д. ..., корп. ..., кв. .... на основании Договора купли-продажи от 02 августа 1993 года, заключенного с А.Т., удостоверенного нотариусом г. .... До настоящего времени А.М.Х. зарегистрирована и проживает в квартире по указанному выше адресу, вместе с ней в квартире зарегистрирован ее сын А. ........ Правоустанавливающих документов на квартиру у А.М.Х. нет. Никаких пояснений о заключенных сделках А.М.Х. дать не может, объясняет, что Я.Д.Б. хотел снять у нее комнату, не более. Действия ответчиков по заключению договоров дают основания предположить, что воспользовавшись тем, что А.М.Х. была легковерной, легкомысленной, не могла оценивать критически свои действия, ее ввели в заблуждение и обманным путем получили от нее подписи не на Договорах аренды, как она предполагала, а на Договорах купли-продажи. В связи с этим истец просил признать недействительным Договор купли-продажи комнаты.... размером .... кв. м, подписанный 30.08.2005 г. между А. .... и Я....., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 22 сентября 2005 г. за .... Признать недействительным Договор купли-продажи доли комнаты .... в квартире коммунального заселения от 12 мая 2006 г., подписанный А. .... и П. ...., Договор купли-продажи доли комнаты ... от 31 июля 2006 г. подписанный гр. Я.Д.Б., действовавшим по доверенности от А.М.Х. и П.А., применить последствия признания сделок недействительными, а именно: признать недействительным договор купли-продажи комнаты .... размером... кв. м, расположенной в.... квартире по адресу, г. Москва, ..., д. ...., корп. ..., кв. ..., заключенный 19 ноября 2005 года между Я..... и Г. ...., Договор купли-продажи комнаты.. размером ... кв. м, ... квартиры по адресу: г. ..., ..., д. ..., корп. ..., кв. ...., подписанный 15 мая 2007 г. П. .... и Я. ...., Договор купли-продажи комнаты.... размером... кв. м, .... квартиры по адресу: г. Москва, ...., д. ..., корп. ..., кв. ..., подписанный 16 ноября 2007 г. между Я. .... и Ф. ...., договор купли-продажи комнаты.... кв. м, ....квартиры по адресу: г. Москва, ...., д. ..., корп. ..., кв. .... подписанный 06 мая 2010 г. между Ф. ... и.З. ...; истребовать квартиру из чужого незаконного владения; вернуть квартиру, расположенную по адресу: г. ...., д. ..., корп. ..., кв. ... в собственность А. .....
Г., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась в суд с самостоятельными требованиями к А. ...., в лице ее законного представителя А. ...., отделению УФМС района .... г. Москвы о выселении А.М.Х. из жилого помещения, а именно комнат... и ... кв. ... д. ... корп. ... по .........., просила о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой ... в квартире ... по адресу ......., д. ..., корп. ..., обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адресу г. Москва, .... д. ..., корп. ..., кв. ......., вселении Г. в жилое помещение комнату.... квартиры.... по адресу ...., д. ..., корп. ..., мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты ...., жилая площадь .... кв. м, расположенной по адресу: г. ............ На данный момент в комнате .... по адресу г. Москва, ...., дом ...., корп. ..., квартира .... зарегистрирована А. ..... Какие-либо договорные обязательства у Г. с А.М.Х. отсутствуют, членами одной семьи Г. и А.М.Х. никогда не являлись и не являются в настоящее время. А. .... чинит препятствия Г. в проживании и пользовании жилой комнатой.... расположенной по адресу: г. .......... дом...., корпус..., квартира.... а именно не пускает ее в квартиру и сдает комнату посторонним людям. Учитывая, что А. .... утратила право собственности на жилое помещение, она соответственно утратила право пользования квартирой. Регистрация А.М.Х. в комнате .... по адресу ........ дом ...., корп. ..., квартира ...., существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее Г. право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2011 года дело по искам З.Е.Б., Г. к А.М.Х. объединено в одно производство с делом по иску А.М.Х. к Я.П. и Я.Д.Б., Г., П.А., Ф., З.Е.Б. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконно владения, возврате квартиры (т. 1 л.д. 171).
А.И. обратилась в суд с иском к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты .... квартиры по адресу: ........., д. ..., корп. ..., кв. ..... В обоснование иска указала на то, что заключила с Г. договор дарения комнаты, размером .... кв. метра, квартиры, договор нотариально удостоверен, от регистрации сделки ответчик уклоняется.
12 мая 2011 года определением суда производство по данному иску приостанавливалось до рассмотрения дела по иску А.М.Х. (т. 2 л.д. 77 - 78). Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 20 июня 2011 года производство по делу по иску А.И. возобновлено (т. 2 л.д. 79).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы дела по иску А.И. к Г. об обязании произвести государственную регистрацию договора дарения и по искам З.Е.Б., Г., А.М.Х. объединены в одно производство (т. 2 л.д. 90 - 91).
П.А. обратился в суд с иском к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты ...., размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ... корп. ..., кв. .... утверждая, что договаривался с ответчиком о фактическом обмене комнаты на альтернативную жилую площадь, которая не была ему предоставлена, также указал, что на момент совершения сделки находился под наблюдением врачей диспансера по поводу злоупотреблении алкоголем и наркотиками.
12 мая 2011 года определением суда производство по данному иску приостанавливалось до рассмотрения дела по иску А.М.Х. (т. 2 л.д. 131-132).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 20 июня 2011 года производство по делу по иску П.А. возобновлено (т. 2 л.д. 133).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15 августа 2011 года дела по иску П.А. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты и по искам З.Е.Б., Г., А.М.Х., А.И. объединены в одно производство (т. 2 л.д. 139 - 140).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 года дела по иску А.И. к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты и по иску П.А. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты выделены каждое в отдельное производство (т. 2 л.д. 270 - 271).
Представитель истца З.Е.Б. по доверенности Щ. в судебном заседании уточненные исковые требования от 03.03.2011 года поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении иска А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., просил отказать, применив срок исковой давности, против удовлетворения иска Г. не возражал.
Представитель А.М.Х., являющийся ее опекуном -А.М.Х., представитель А.М.Х. по доверенности С., в судебном заседании иск З.Е.Б., а также иск Г. не признали просили в указанных требованиях отказать, иск А.М.Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврате квартиры в собственность А.М.Х. поддержали, просили данные требования удовлетворить.
Заинтересованное лицо, заявляющее самостоятельные требования, Г. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований З.Е.Б. не возражала, с иском А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., не согласилась, просила в иске отказать, свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчики Я.Д.Б., являющийся также правопреемником умершей Я.... (определение суда от 31 января 2012 года - т. 3 л.д. 20 - 21), П.А., Ф. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ответчик П.А. просил о рассмотрении дела в его отсутствие, применении срока исковой давности и об отказе А.М.Х. в иске.
Представитель ответчика ОУФМС по району... г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц: УФМС по г. Москве, ООиП по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.В.Ю. по доверенности С. в судебном заседании иск А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., поддержала, не возражала против его удовлетворения.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель А.М.Х., законного представителя А.М.Х., по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неверно установил юридически значимые обстоятельства, допустил ошибку в применении норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя А.В.Ю. по доверенности С., представителя З.Е.Б. и Г. по доверенности Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда незаконным, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, и находит решение суда подлежащим отмене как постановленного при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу.
Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорная жилая площадь представляет собой .... квартиру ...., состоящую из комнаты... размером .... кв. м, и комнаты..., размером ..... кв. м, квартира расположена по адресу: ........... д. ..., корп. ...
В жилом помещении зарегистрированы по месту жительства А. .... и ее сын А. ...
А.М.Х. являлась собственником указанной ... квартиры, на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 года, заключенного с А.Т.
30.08.2005 года между А.М.Х. и Я.Д.Б. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи комнаты..., площадью... кв. метров спорной квартиры. Право собственности покупателя зарегистрировано 22 сентября 2005 года. Комната продана за.... рублей, из которых передано до подписания договора..... рублей.
Через полтора месяца после покупки Я.Д.Б. продал комнату Г. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме 9 ноября 2005 года. Комната продана Я.Д.Б. за.... США. В соответствии с заявлением, оформленным у И., исполняющего обязанности нотариуса г. Москвы Е., А.М.Х. отказалась от преимущественного права покупки вышеуказанной комнаты и одновременно дала согласие на приобретение данной недвижимости третьим лицам.
12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А. был заключен договор в простой письменной форме продажи.... доли комнаты ...., площадью .... кв. метров в квартире по адресу: г. Москва, ..., д. ..., корп. ..., кв. .... Доля комнаты продана за.... рублей, деньги значатся переданными до подписания договора, право собственности покупателя зарегистрировано 23 июня 2006 года.
Примерно через месяц после продажи одной второй доли комнаты, 31 июля 2006 года А.М.Х. лишает себя права собственности на последнюю часть своей квартиры: Я.Д.Б., действуя по доверенности от А.М.Х., продает П.А. вторую половину комнаты, размером .... кв. метра. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности покупателя зарегистрировано 22 августа 2006 года. Доля комнаты продана за .... рублей, которые подлежали передаче продавцу после регистрации договора.
15 мая 2007 года Я.А. приобрела у П.А. в собственность всю комнату N...., площадью .... кв. метров по вышеуказанному адресу по договору купли-продажи комнаты за .... рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 13 июня 2007 года.
16 ноября 2007 года Я.А. продала ту же комнату Ф. по договору купли-продажи за.... долларов США, право собственности покупателя зарегистрировано 23 ноября 2007 года. По условиям сделки Я.А. обязалась снять зарегистрированных в квартире А.М.Х. и А.В.А. с регистрационного учета в течение.... месяцев с момента регистрации договора.
6 мая 2010 года З.Е.Б. купила у Ф. по договору купли-продажи. заключенному в простой письменной форме комнату размером.... кв. метра спорной квартиры за.... рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 2 июня 2010 года.
Таким образом, в настоящее время спорная квартира принадлежит Г. (комната размером .... кв. метра) и З.Е.Б. (комната размером ..... кв. метра). (т. 1 л.д. 187 - 220).
Решением ....... года А.М.Х. признана недееспособной, ее опекуном назначен .... - А.М.Х. (т. 1 л.д. 185).
По путевке Департамента социальной защиты населения ..... года А.М.Х. помещена на полное государственное обеспечение в ........ зарегистрирована по адресу центра: ........
В связи с пребыванием А.М.Х. в специализированном интернате определением коллегии произведена замена законного представителя недееспособной на ......... Представитель Центра по доверенности...... в судебном заседании 18 июля 2013 года поддержала доводы апелляционной жалобы и просила отменить решение суда.
В спорной квартире зарегистрирован А.В.Ю., сын А.М.Х., ......... другого жилого помещения в пользовании или собственности не имеет и не имел.
Отказывая в удовлетворении иска А.М.Х., суд исходил из того, что ранее судебным постановлением было отказано в признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, наличие у истца заблуждения при продаже комнат квартиры суд счел недоказанным.
Коллегия с выводом суда об отказе в иске А.М.Х. не согласна, поскольку он сделан без учета фактических обстоятельств, установленных по делу.
Так, судом не было учтено, что по заключению экспертов-психиатров А.М.Х. страдает .................... Представитель А.М.Х. ссылался на ее доверчивость по отношению к окружающим, убежденность в том, что подписываются документы о сдаче квартиры или комнаты в наем. Из материалов дела и пояснений сына А.М.Х. - А.В.Ю. следует, что другого жилья у А.М.Х. нет, возможности приобрести другое жилое помещение у нее не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Разрешая требования, заявленные в интересах А.М.Х., коллегия исходит из того, что выводы комиссии экспертов об отсутствии достаточных медицинских данных о состоянии психики А.М.Х. на момент совершения юридически значимых действий не исключают наличия у А.М.Х. заблуждения по вопросу существа заключенных договоров.
Представитель А.М.Х., ее брат А.М.Х. утверждал, что сестра при подписании договоров и доверенностей полагала, что подписывает документы на аренду комнаты квартиры, продавать жилье она не собиралась.
Утверждения законного представителя истца совпадают с пояснениями А.В.Ю., который со слов матери знал, что она сдает комнату в целях получения дополнительного дохода, ............
В заключении экспертов-психиатров отмечено, что А.М.Х. на протяжении многих лет содержала спорную квартиру в антисанитарном состоянии, заселяла ее посторонними лицами (иностранцами), на что жаловались соседи.
Согласно медицинской документации первые данные о наличии у А.М.Х. .............
При этом обследование А.М.Х. по двум гражданским делам: о признании сделок недействительными и о признании А.М.Х. недееспособной, проводилось в один день - 21 августа 2008 года. Выводы комиссии о наличии у испытуемой ...............................
Действия А.М.Х. по продаже одной комнаты, затем половины второй и последней части второй комнаты единственной квартиры объективно не соответствовали ее интересам, поскольку возможности проживать где-либо в другом месте у нее не было, суммы, за которые была продана квартира, существенно ниже обычной цены, по которой в тот период времени продавались жилые помещения.
Все договоры с участием А.М.Х. были заключены в простой письменной форме, без участия незаинтересованного в сделке лица, способного объяснить продавцу содержание и правовое значение подписываемого договора.
Цена, по которой А.М.Х. продала согласно договорам квартиру, суммы денежных средств, ею полученных, существенно ниже стоимости того же имущества и цены, за которую квартира была перепродана покупателем. При этом размер платы, полученной А.М.Х., объективно сопоставим со стоимостью арендных платежей.
Действия покупателей квартиры по распоряжению купленным недвижимым имуществом объективно способствовали сохранению у А.М.Х. убежденности в том, что квартира по-прежнему является ее собственностью. Так, собственники комнат на протяжении 5 лет в квартиру не въезжали, там не были зарегистрированы.
По совокупности исследованных обстоятельств коллегия приходит к выводу о том, что А.М.Х. при заключении договоров купли продажи комнаты и долей второй комнаты квартиры действовала под влиянием заблуждения относительно содержания заключенных сделок, заблуждение носит существенный характер, вследствие чего такие сделки следует признать недействительными.
Заявления ответчиков о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности коллегия принять во внимание не может в силу следующего:
Оспариваемые сделки заключены в 2005 - 2006 годах, с .... года у А.М.Х. обнаружено ....... Интересы истца мог защищать ее опекун, который был назначен по решению органа опеки и попечительства ...... года, в своих объяснениях суду опекун А.М.Х. сообщил, что длительное время болел, проходил лечение в больнице. Начало течения срока исковой давности закон связывает с моментом, когда потерпевший осознал действительный характер и содержание заключенной им сделки. В разрешаемом споре возможность осознания А.М.Х. содержания договоров поставлена под сомнение заключением специалистов. По совокупности приведенных обстоятельств коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности следует считать пропущенным по уважительным причинам и в применении последствий его пропуска следует отказать.
Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
А.М.Х., представляя интересы сестры, в своих объяснениях суду сообщал, что Г., Я-вы, П.В., по данным регистрирующего органа, были владельцами многих квартир, ими применялись одинаковые схемы приобретения недвижимости.
П.В. в поданном им иске и объяснениях указывал, что Я.А. занималась риэлтерской деятельностью, обещала ему поменять комнату, купленную у А.М.Х., на другое жилое помещение, однако своих обещаний не сдержала, а комнату оставила за собой.
Представитель З.Е.Б. и Г. по доверенности Ж. в заседании коллегии пояснил, что его доверители не собирались вселяться в купленные комнаты, приобрели их в целях вложения денежных средств, так как дом идет под снос, рассчитывали на получение новых квартир; вместе с тем просил о защите интересов добросовестных приобретателей жилых помещений.
Учитывая, что отчуждение жилого помещения произведено А.М.Х. под влиянием заблуждения, квартиру следует считать выбывшей из ее владения помимо ее воли как собственника. Поэтому данное имущество может быть ею истребовано и от добросовестных приобретателей.
Защита прав собственника от владения добросовестного приобретателя осуществляется путем предъявления виндикационного иска, в этой части иск А.М.Х. подлежит удовлетворению. В удовлетворении требований о признании недействительными договоров между Я.Д.Б. и Г., между П.А. и Я.А., между Я.А. и Ф., между Ф. и З.Е.Б. следует отказать, поскольку оспаривание этих сделок находится за пределами правового интереса А.М.Х.
Учитывая, что государственная регистрация права каждого приобретателя была произведена, законом исключение таких сведений из Единого реестра не предусмотрено. Вместе с тем право А.М.Х. на квартиру подлежит государственной регистрации и является основанием для погашения действия всех предыдущих записей.
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
А.М.Х. были заключены три договора купли-продажи комнат квартиры, в порядке реституции истцу возвращается право собственности на квартиру, с нее подлежат взысканию денежные средства, полученные по сделкам.
В договоре купли-продажи, заключенном между А.М.Х. и Я.Д.Б. указано, что продавец получила до подписания договора в счет цены проданной комнаты.... рублей, каковые следует взыскать с истца по данному требованию в пользу Я.Д.Б. В передаточном акте, подписанном 23 сентября 2005 года А.М.Х. и Я.Д.Б., сведений о передаче иных денежных сумм и получении денег продавцом не содержится. Указание на отсутствие финансовых претензий получение денежных средств продавцом, помимо упомянутых в самом договоре, не подтверждает.
По условиям договора купли-продажи, заключенного 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А., продажа .... состоялась за .... рублей, полученных А.М.Х. до подписания договора. Указанная денежная сумма подлежит взысканию с А.М.Х. в пользу П.А.
По договору купли-продажи от 31 июля 2006 года, который заключал Я.Д.Б. от имени А.М.Х. с П.А., передача денег предполагалась после регистрации сделки. Отдельной расписки в получении продавцом денежных средств не составлялось и сторонами не представлено. В акте передачи недвижимого имущества от 23 августа 2006 года информации о размере переданных денежных средств не заложено, указания на состоявшийся расчет достаточным и убедительным доказательством получения денег А.М.Х. не является.
З.Е.Б. заявляла требование о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении. Аналогичный иск был предъявлен Г., а также иск о вселении ее (Г.) в спорную квартиру. Иски З.Е.Б. и Г. удовлетворению не подлежат, поскольку жилые помещения, приобретенные ими по договорам, истребованы из их владения, признаваемого неправомерным, что лишает данных истцов права пользования спорным имуществом; А.М.Х., напротив, как собственник квартиры, поскольку ее право восстановлено, сохраняет право пользования своим недвижимым имуществом, оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета по заявленным искам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 п. 2, 330 ч. 1 п. 3 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исков З.Е.В., Г. к А.М.Х., УФМС района .... г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением по адресу: Москва, .... шоссе, д...., корп...., кВ....., выселении из спорного жилого помещения, обязании отдела УФМС снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Исковые требования А.М.Х. к Я.Д.Б., Г., П.А., Ф., З.Н. о признании сделок по отчуждению комнат и доли квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп...., кВ...., применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты .... жилой площадью ... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ... кВ. ...., заключенный 30 августа 2005 года между А.М.Х. и Я.Д.Б., зарегистрированный 22 сентября 2005 года в ГУ ФРС по г. Москве за .... 2005 года.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу Я.Д.Б. .... рублей.
Истребовать комнату .... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ..., кВ. .... из неправомерного владения Г.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности Г. на комнату.... размером.... кв. метра квартиры по адресу: .......... д. ..., корп. ..., кВ. ... и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
Признать недействительным договор купли-продажи... доли комнаты.... размером .... кв. метра квартиры по адресу: ..........., д...., корп...., кВ. ...., заключенный 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А., зарегистрированный 23 июня 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.....
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу П.А. .... рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи .... комнаты ... размером ..... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ....., д. ...., корп. ..., кВ. ...., заключенный 31 июля 2006 года между А.М.Х. в лице Я.Д.Б., действовавшего по доверенности, и П.А., зарегистрированный 22 августа 2006 года в ГУ ФРС по Москве за .....
Истребовать комнату... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ...., корп. ..., кВ. .....из неправомерного владения З.Е.Б.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности З.Е.Б. на комнату ..... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ..., кВ. ...... и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
В удовлетворении остальной части иска А.М.Х. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-15407
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. по делу N 11-15407
Судья: Кочетыгова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Суминой Л.Н.
судей: Дубинской В.К., Мухортых Е.Н.
с участием: прокурора Макировой Е.Э.
при секретаре: Р.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе представителя А.М.Х. по доверенности С.
на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований А. ..., являющегося законным представителем и действующего в интересах недееспособной А. ...., к Я. ..., являющемуся также правопреемником Я. ..., Г....., П....., Ф. ...., З. .... о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возврате квартиры в собственность А.М.Х. - отказать,
- иск З.Е.Б. удовлетворить частично,
- признать А. ..... утратившей право пользования жилым помещением - комнатой... площадью .... кв. м, расположенной по адресу: г. ...., г. ...., ...., д. ...., корп. .., кв. ...., выселить А. .... из жилого помещения - комнаты .... площадью ... кв. м квартиры... дома ... корп. .... по ... г. ...., в части обязания УФМС по г. Москвы снять А.М.Х. с регистрационного учета по указанному адресу - отказать,
- иск Г. удовлетворить частично. Выселить А. .... из жилого помещения - комната. ... площадью... кв. м в квартире .... по адресу г. Москва, ...., д. ...., корп. ...,
- вселить Г. .... в жилое помещение - комната .... площадью... кв. м в квартире .... дома... корп. ... по ..... шоссе г.....,
- в части заявленных требований Г. о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой.... в квартире... по адресу г....., ...., д. ..., корп. ... обязании отделения УФМС по г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адрес г. ...., ...., д. ..., корп. ..., кв. ... комната... - отказать,
установила:
З.Е.Б. обратилась в суд с иском о выселении А.М.Х. из квартиры по адресу г. ...., ..., д. ..., корп. ..., кв. ..., обязании отделения УФМС по району .... г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты ...., площадью.... кв. метров, расположенной в квартире по адресу: г. ..., ...., д. ..., корп. ..., кВ. ..... В указанной квартире зарегистрирована ответчица, какие-либо договорные обязательства у истицы с ответчицей отсутствуют. Регистрация ответчицы нарушает права истицы. В связи с переходом права собственности на жилое помещение право пользования ответчика данным помещением подлежит прекращению, а ответчик выселению.
В ходе производства по делу З.Е.Б. изменила заявленные требования: просила признать А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, выселить из него, обязать Управление ФМС по г. Москве снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу (т. 1 л.д. 116 - 117).
А. ...., являющийся законным представителем и действующий в интересах недееспособной А. ...., предъявил иск о признании сделок недействительными и возврате в собственность квартиры А.М.Х., мотивируя свои требования тем, что А.М.X. являлась собственником.... квартиры общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, расположенной по адресу: г. ..., .... шоссе, д. ..., корп. ..., кв. .... на основании Договора купли-продажи от 02 августа 1993 года, заключенного с А.Т., удостоверенного нотариусом г. .... До настоящего времени А.М.Х. зарегистрирована и проживает в квартире по указанному выше адресу, вместе с ней в квартире зарегистрирован ее сын А. ........ Правоустанавливающих документов на квартиру у А.М.Х. нет. Никаких пояснений о заключенных сделках А.М.Х. дать не может, объясняет, что Я.Д.Б. хотел снять у нее комнату, не более. Действия ответчиков по заключению договоров дают основания предположить, что воспользовавшись тем, что А.М.Х. была легковерной, легкомысленной, не могла оценивать критически свои действия, ее ввели в заблуждение и обманным путем получили от нее подписи не на Договорах аренды, как она предполагала, а на Договорах купли-продажи. В связи с этим истец просил признать недействительным Договор купли-продажи комнаты.... размером .... кв. м, подписанный 30.08.2005 г. между А. .... и Я....., зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 22 сентября 2005 г. за .... Признать недействительным Договор купли-продажи доли комнаты .... в квартире коммунального заселения от 12 мая 2006 г., подписанный А. .... и П. ...., Договор купли-продажи доли комнаты ... от 31 июля 2006 г. подписанный гр. Я.Д.Б., действовавшим по доверенности от А.М.Х. и П.А., применить последствия признания сделок недействительными, а именно: признать недействительным договор купли-продажи комнаты .... размером... кв. м, расположенной в.... квартире по адресу, г. Москва, ..., д. ...., корп. ..., кв. ..., заключенный 19 ноября 2005 года между Я..... и Г. ...., Договор купли-продажи комнаты.. размером ... кв. м, ... квартиры по адресу: г. ..., ..., д. ..., корп. ..., кв. ...., подписанный 15 мая 2007 г. П. .... и Я. ...., Договор купли-продажи комнаты.... размером... кв. м, .... квартиры по адресу: г. Москва, ...., д. ..., корп. ..., кв. ..., подписанный 16 ноября 2007 г. между Я. .... и Ф. ...., договор купли-продажи комнаты.... кв. м, ....квартиры по адресу: г. Москва, ...., д. ..., корп. ..., кв. .... подписанный 06 мая 2010 г. между Ф. ... и.З. ...; истребовать квартиру из чужого незаконного владения; вернуть квартиру, расположенную по адресу: г. ...., д. ..., корп. ..., кв. ... в собственность А. .....
Г., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась в суд с самостоятельными требованиями к А. ...., в лице ее законного представителя А. ...., отделению УФМС района .... г. Москвы о выселении А.М.Х. из жилого помещения, а именно комнат... и ... кв. ... д. ... корп. ... по .........., просила о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой ... в квартире ... по адресу ......., д. ..., корп. ..., обязании отделения УФМС по району Гольяново г. Москвы снять ответчицу с регистрационного учета по адресу г. Москва, .... д. ..., корп. ..., кв. ......., вселении Г. в жилое помещение комнату.... квартиры.... по адресу ...., д. ..., корп. ..., мотивируя свои требования тем, что она является собственником комнаты ...., жилая площадь .... кв. м, расположенной по адресу: г. ............ На данный момент в комнате .... по адресу г. Москва, ...., дом ...., корп. ..., квартира .... зарегистрирована А. ..... Какие-либо договорные обязательства у Г. с А.М.Х. отсутствуют, членами одной семьи Г. и А.М.Х. никогда не являлись и не являются в настоящее время. А. .... чинит препятствия Г. в проживании и пользовании жилой комнатой.... расположенной по адресу: г. .......... дом...., корпус..., квартира.... а именно не пускает ее в квартиру и сдает комнату посторонним людям. Учитывая, что А. .... утратила право собственности на жилое помещение, она соответственно утратила право пользования квартирой. Регистрация А.М.Х. в комнате .... по адресу ........ дом ...., корп. ..., квартира ...., существенным образом нарушает и ограничивает принадлежащее Г. право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2011 года дело по искам З.Е.Б., Г. к А.М.Х. объединено в одно производство с делом по иску А.М.Х. к Я.П. и Я.Д.Б., Г., П.А., Ф., З.Е.Б. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконно владения, возврате квартиры (т. 1 л.д. 171).
А.И. обратилась в суд с иском к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты .... квартиры по адресу: ........., д. ..., корп. ..., кв. ..... В обоснование иска указала на то, что заключила с Г. договор дарения комнаты, размером .... кв. метра, квартиры, договор нотариально удостоверен, от регистрации сделки ответчик уклоняется.
12 мая 2011 года определением суда производство по данному иску приостанавливалось до рассмотрения дела по иску А.М.Х. (т. 2 л.д. 77 - 78). Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 20 июня 2011 года производство по делу по иску А.И. возобновлено (т. 2 л.д. 79).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы дела по иску А.И. к Г. об обязании произвести государственную регистрацию договора дарения и по искам З.Е.Б., Г., А.М.Х. объединены в одно производство (т. 2 л.д. 90 - 91).
П.А. обратился в суд с иском к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты ...., размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ... корп. ..., кв. .... утверждая, что договаривался с ответчиком о фактическом обмене комнаты на альтернативную жилую площадь, которая не была ему предоставлена, также указал, что на момент совершения сделки находился под наблюдением врачей диспансера по поводу злоупотреблении алкоголем и наркотиками.
12 мая 2011 года определением суда производство по данному иску приостанавливалось до рассмотрения дела по иску А.М.Х. (т. 2 л.д. 131-132).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 20 июня 2011 года производство по делу по иску П.А. возобновлено (т. 2 л.д. 133).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 15 августа 2011 года дела по иску П.А. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты и по искам З.Е.Б., Г., А.М.Х., А.И. объединены в одно производство (т. 2 л.д. 139 - 140).
Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2011 года дела по иску А.И. к Г. об обязании произвести регистрацию договора дарения комнаты и по иску П.А. к Я.А. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты выделены каждое в отдельное производство (т. 2 л.д. 270 - 271).
Представитель истца З.Е.Б. по доверенности Щ. в судебном заседании уточненные исковые требования от 03.03.2011 года поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении иска А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., просил отказать, применив срок исковой давности, против удовлетворения иска Г. не возражал.
Представитель А.М.Х., являющийся ее опекуном -А.М.Х., представитель А.М.Х. по доверенности С., в судебном заседании иск З.Е.Б., а также иск Г. не признали просили в указанных требованиях отказать, иск А.М.Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврате квартиры в собственность А.М.Х. поддержали, просили данные требования удовлетворить.
Заинтересованное лицо, заявляющее самостоятельные требования, Г. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований З.Е.Б. не возражала, с иском А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., не согласилась, просила в иске отказать, свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчики Я.Д.Б., являющийся также правопреемником умершей Я.... (определение суда от 31 января 2012 года - т. 3 л.д. 20 - 21), П.А., Ф. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ответчик П.А. просил о рассмотрении дела в его отсутствие, применении срока исковой давности и об отказе А.М.Х. в иске.
Представитель ответчика ОУФМС по району... г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц: УФМС по г. Москве, ООиП по району Гольяново г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица А.В.Ю. по доверенности С. в судебном заседании иск А.М.Х., действующего в интересах А.М.Х., поддержала, не возражала против его удовлетворения.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель А.М.Х., законного представителя А.М.Х., по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неверно установил юридически значимые обстоятельства, допустил ошибку в применении норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя А.В.Ю. по доверенности С., представителя З.Е.Б. и Г. по доверенности Ж., обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда незаконным, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, и находит решение суда подлежащим отмене как постановленного при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу.
Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении" решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорная жилая площадь представляет собой .... квартиру ...., состоящую из комнаты... размером .... кв. м, и комнаты..., размером ..... кв. м, квартира расположена по адресу: ........... д. ..., корп. ...
В жилом помещении зарегистрированы по месту жительства А. .... и ее сын А. ...
А.М.Х. являлась собственником указанной ... квартиры, на основании договора купли-продажи от 02.08.1993 года, заключенного с А.Т.
30.08.2005 года между А.М.Х. и Я.Д.Б. заключен в простой письменной форме договор купли-продажи комнаты..., площадью... кв. метров спорной квартиры. Право собственности покупателя зарегистрировано 22 сентября 2005 года. Комната продана за.... рублей, из которых передано до подписания договора..... рублей.
Через полтора месяца после покупки Я.Д.Б. продал комнату Г. по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме 9 ноября 2005 года. Комната продана Я.Д.Б. за.... США. В соответствии с заявлением, оформленным у И., исполняющего обязанности нотариуса г. Москвы Е., А.М.Х. отказалась от преимущественного права покупки вышеуказанной комнаты и одновременно дала согласие на приобретение данной недвижимости третьим лицам.
12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А. был заключен договор в простой письменной форме продажи.... доли комнаты ...., площадью .... кв. метров в квартире по адресу: г. Москва, ..., д. ..., корп. ..., кв. .... Доля комнаты продана за.... рублей, деньги значатся переданными до подписания договора, право собственности покупателя зарегистрировано 23 июня 2006 года.
Примерно через месяц после продажи одной второй доли комнаты, 31 июля 2006 года А.М.Х. лишает себя права собственности на последнюю часть своей квартиры: Я.Д.Б., действуя по доверенности от А.М.Х., продает П.А. вторую половину комнаты, размером .... кв. метра. Договор заключен в простой письменной форме, право собственности покупателя зарегистрировано 22 августа 2006 года. Доля комнаты продана за .... рублей, которые подлежали передаче продавцу после регистрации договора.
15 мая 2007 года Я.А. приобрела у П.А. в собственность всю комнату N...., площадью .... кв. метров по вышеуказанному адресу по договору купли-продажи комнаты за .... рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 13 июня 2007 года.
16 ноября 2007 года Я.А. продала ту же комнату Ф. по договору купли-продажи за.... долларов США, право собственности покупателя зарегистрировано 23 ноября 2007 года. По условиям сделки Я.А. обязалась снять зарегистрированных в квартире А.М.Х. и А.В.А. с регистрационного учета в течение.... месяцев с момента регистрации договора.
6 мая 2010 года З.Е.Б. купила у Ф. по договору купли-продажи. заключенному в простой письменной форме комнату размером.... кв. метра спорной квартиры за.... рублей, право собственности покупателя зарегистрировано 2 июня 2010 года.
Таким образом, в настоящее время спорная квартира принадлежит Г. (комната размером .... кв. метра) и З.Е.Б. (комната размером ..... кв. метра). (т. 1 л.д. 187 - 220).
Решением ....... года А.М.Х. признана недееспособной, ее опекуном назначен .... - А.М.Х. (т. 1 л.д. 185).
По путевке Департамента социальной защиты населения ..... года А.М.Х. помещена на полное государственное обеспечение в ........ зарегистрирована по адресу центра: ........
В связи с пребыванием А.М.Х. в специализированном интернате определением коллегии произведена замена законного представителя недееспособной на ......... Представитель Центра по доверенности...... в судебном заседании 18 июля 2013 года поддержала доводы апелляционной жалобы и просила отменить решение суда.
В спорной квартире зарегистрирован А.В.Ю., сын А.М.Х., ......... другого жилого помещения в пользовании или собственности не имеет и не имел.
Отказывая в удовлетворении иска А.М.Х., суд исходил из того, что ранее судебным постановлением было отказано в признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, наличие у истца заблуждения при продаже комнат квартиры суд счел недоказанным.
Коллегия с выводом суда об отказе в иске А.М.Х. не согласна, поскольку он сделан без учета фактических обстоятельств, установленных по делу.
Так, судом не было учтено, что по заключению экспертов-психиатров А.М.Х. страдает .................... Представитель А.М.Х. ссылался на ее доверчивость по отношению к окружающим, убежденность в том, что подписываются документы о сдаче квартиры или комнаты в наем. Из материалов дела и пояснений сына А.М.Х. - А.В.Ю. следует, что другого жилья у А.М.Х. нет, возможности приобрести другое жилое помещение у нее не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Разрешая требования, заявленные в интересах А.М.Х., коллегия исходит из того, что выводы комиссии экспертов об отсутствии достаточных медицинских данных о состоянии психики А.М.Х. на момент совершения юридически значимых действий не исключают наличия у А.М.Х. заблуждения по вопросу существа заключенных договоров.
Представитель А.М.Х., ее брат А.М.Х. утверждал, что сестра при подписании договоров и доверенностей полагала, что подписывает документы на аренду комнаты квартиры, продавать жилье она не собиралась.
Утверждения законного представителя истца совпадают с пояснениями А.В.Ю., который со слов матери знал, что она сдает комнату в целях получения дополнительного дохода, ............
В заключении экспертов-психиатров отмечено, что А.М.Х. на протяжении многих лет содержала спорную квартиру в антисанитарном состоянии, заселяла ее посторонними лицами (иностранцами), на что жаловались соседи.
Согласно медицинской документации первые данные о наличии у А.М.Х. .............
При этом обследование А.М.Х. по двум гражданским делам: о признании сделок недействительными и о признании А.М.Х. недееспособной, проводилось в один день - 21 августа 2008 года. Выводы комиссии о наличии у испытуемой ...............................
Действия А.М.Х. по продаже одной комнаты, затем половины второй и последней части второй комнаты единственной квартиры объективно не соответствовали ее интересам, поскольку возможности проживать где-либо в другом месте у нее не было, суммы, за которые была продана квартира, существенно ниже обычной цены, по которой в тот период времени продавались жилые помещения.
Все договоры с участием А.М.Х. были заключены в простой письменной форме, без участия незаинтересованного в сделке лица, способного объяснить продавцу содержание и правовое значение подписываемого договора.
Цена, по которой А.М.Х. продала согласно договорам квартиру, суммы денежных средств, ею полученных, существенно ниже стоимости того же имущества и цены, за которую квартира была перепродана покупателем. При этом размер платы, полученной А.М.Х., объективно сопоставим со стоимостью арендных платежей.
Действия покупателей квартиры по распоряжению купленным недвижимым имуществом объективно способствовали сохранению у А.М.Х. убежденности в том, что квартира по-прежнему является ее собственностью. Так, собственники комнат на протяжении 5 лет в квартиру не въезжали, там не были зарегистрированы.
По совокупности исследованных обстоятельств коллегия приходит к выводу о том, что А.М.Х. при заключении договоров купли продажи комнаты и долей второй комнаты квартиры действовала под влиянием заблуждения относительно содержания заключенных сделок, заблуждение носит существенный характер, вследствие чего такие сделки следует признать недействительными.
Заявления ответчиков о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности коллегия принять во внимание не может в силу следующего:
Оспариваемые сделки заключены в 2005 - 2006 годах, с .... года у А.М.Х. обнаружено ....... Интересы истца мог защищать ее опекун, который был назначен по решению органа опеки и попечительства ...... года, в своих объяснениях суду опекун А.М.Х. сообщил, что длительное время болел, проходил лечение в больнице. Начало течения срока исковой давности закон связывает с моментом, когда потерпевший осознал действительный характер и содержание заключенной им сделки. В разрешаемом споре возможность осознания А.М.Х. содержания договоров поставлена под сомнение заключением специалистов. По совокупности приведенных обстоятельств коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности следует считать пропущенным по уважительным причинам и в применении последствий его пропуска следует отказать.
Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
А.М.Х., представляя интересы сестры, в своих объяснениях суду сообщал, что Г., Я-вы, П.В., по данным регистрирующего органа, были владельцами многих квартир, ими применялись одинаковые схемы приобретения недвижимости.
П.В. в поданном им иске и объяснениях указывал, что Я.А. занималась риэлтерской деятельностью, обещала ему поменять комнату, купленную у А.М.Х., на другое жилое помещение, однако своих обещаний не сдержала, а комнату оставила за собой.
Представитель З.Е.Б. и Г. по доверенности Ж. в заседании коллегии пояснил, что его доверители не собирались вселяться в купленные комнаты, приобрели их в целях вложения денежных средств, так как дом идет под снос, рассчитывали на получение новых квартир; вместе с тем просил о защите интересов добросовестных приобретателей жилых помещений.
Учитывая, что отчуждение жилого помещения произведено А.М.Х. под влиянием заблуждения, квартиру следует считать выбывшей из ее владения помимо ее воли как собственника. Поэтому данное имущество может быть ею истребовано и от добросовестных приобретателей.
Защита прав собственника от владения добросовестного приобретателя осуществляется путем предъявления виндикационного иска, в этой части иск А.М.Х. подлежит удовлетворению. В удовлетворении требований о признании недействительными договоров между Я.Д.Б. и Г., между П.А. и Я.А., между Я.А. и Ф., между Ф. и З.Е.Б. следует отказать, поскольку оспаривание этих сделок находится за пределами правового интереса А.М.Х.
Учитывая, что государственная регистрация права каждого приобретателя была произведена, законом исключение таких сведений из Единого реестра не предусмотрено. Вместе с тем право А.М.Х. на квартиру подлежит государственной регистрации и является основанием для погашения действия всех предыдущих записей.
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
А.М.Х. были заключены три договора купли-продажи комнат квартиры, в порядке реституции истцу возвращается право собственности на квартиру, с нее подлежат взысканию денежные средства, полученные по сделкам.
В договоре купли-продажи, заключенном между А.М.Х. и Я.Д.Б. указано, что продавец получила до подписания договора в счет цены проданной комнаты.... рублей, каковые следует взыскать с истца по данному требованию в пользу Я.Д.Б. В передаточном акте, подписанном 23 сентября 2005 года А.М.Х. и Я.Д.Б., сведений о передаче иных денежных сумм и получении денег продавцом не содержится. Указание на отсутствие финансовых претензий получение денежных средств продавцом, помимо упомянутых в самом договоре, не подтверждает.
По условиям договора купли-продажи, заключенного 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А., продажа .... состоялась за .... рублей, полученных А.М.Х. до подписания договора. Указанная денежная сумма подлежит взысканию с А.М.Х. в пользу П.А.
По договору купли-продажи от 31 июля 2006 года, который заключал Я.Д.Б. от имени А.М.Х. с П.А., передача денег предполагалась после регистрации сделки. Отдельной расписки в получении продавцом денежных средств не составлялось и сторонами не представлено. В акте передачи недвижимого имущества от 23 августа 2006 года информации о размере переданных денежных средств не заложено, указания на состоявшийся расчет достаточным и убедительным доказательством получения денег А.М.Х. не является.
З.Е.Б. заявляла требование о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета и выселении. Аналогичный иск был предъявлен Г., а также иск о вселении ее (Г.) в спорную квартиру. Иски З.Е.Б. и Г. удовлетворению не подлежат, поскольку жилые помещения, приобретенные ими по договорам, истребованы из их владения, признаваемого неправомерным, что лишает данных истцов права пользования спорным имуществом; А.М.Х., напротив, как собственник квартиры, поскольку ее право восстановлено, сохраняет право пользования своим недвижимым имуществом, оснований для ее выселения и снятия с регистрационного учета по заявленным искам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 п. 2, 330 ч. 1 п. 3 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 13 марта 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исков З.Е.В., Г. к А.М.Х., УФМС района .... г. Москвы о признании А.М.Х. утратившей право пользования жилым помещением по адресу: Москва, .... шоссе, д...., корп...., кВ....., выселении из спорного жилого помещения, обязании отдела УФМС снять ответчика с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.
Исковые требования А.М.Х. к Я.Д.Б., Г., П.А., Ф., З.Н. о признании сделок по отчуждению комнат и доли квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп...., кВ...., применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи комнаты .... жилой площадью ... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ... кВ. ...., заключенный 30 августа 2005 года между А.М.Х. и Я.Д.Б., зарегистрированный 22 сентября 2005 года в ГУ ФРС по г. Москве за .... 2005 года.
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу Я.Д.Б. .... рублей.
Истребовать комнату .... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ..., кВ. .... из неправомерного владения Г.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности Г. на комнату.... размером.... кв. метра квартиры по адресу: .......... д. ..., корп. ..., кВ. ... и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
Признать недействительным договор купли-продажи... доли комнаты.... размером .... кв. метра квартиры по адресу: ..........., д...., корп...., кВ. ...., заключенный 12 мая 2006 года между А.М.Х. и П.А., зарегистрированный 23 июня 2006 года в ГУ ФРС по Москве за N.....
В порядке реституции взыскать с А.М.Х. в пользу П.А. .... рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи .... комнаты ... размером ..... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ....., д. ...., корп. ..., кВ. ...., заключенный 31 июля 2006 года между А.М.Х. в лице Я.Д.Б., действовавшего по доверенности, и П.А., зарегистрированный 22 августа 2006 года в ГУ ФРС по Москве за .....
Истребовать комнату... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ...., корп. ..., кВ. .....из неправомерного владения З.Е.Б.
Настоящее постановление является основанием для погашения регистрационной записи о праве собственности З.Е.Б. на комнату ..... размером .... кв. метра квартиры по адресу: Москва, ...., д. ..., корп. ..., кВ. ...... и регистрации права собственности А.М.Х. на то же жилое помещение.
В удовлетворении остальной части иска А.М.Х. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)