Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур": Мательский Владимир Арнольдович, представитель по доверенности от 08.02.2013;
- от Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство": Подопригора Илья Владимирович, директор;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт": не явились;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: Дроздова Ольга Викторовна, представитель по доверенности от 25.01.2013 N 1юр/25/900.1-09;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур", Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт"
на решение от 07.03.2013
по делу N А73-14670/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Воронцовым А.И.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство", Обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
о признании недействительным аукциона, признании незаключенным договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, ИНН 2723073420, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7, далее - ООО "СМС Амур", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225, ИНН 2722010298, место нахождения: 680038, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Серышева, 31, далее - ФГУП "ХКИ"), обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт" (ОГРН 1112536006736, ИНН 2536242291, место нахождения: 690013, Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 82-235, далее - ООО "Лабиронт", ответчик, общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65, далее - ТУ Росимущества) о признании недействительным торгов на право аренды функционального помещения N 1 (1-21), площадью 746,2, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 (далее - спорное помещение); незаключенным договора аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011, подписанного между ФГУП "ХКИ" и ООО "Лабиронт".
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 признан незаключенным договор аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011, подписанный между ФГУП "Хабаровское книжное издательство" и ООО "Лабиронт", в остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда в части отказа в иске о признании недействительными торгов, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы со ссылкой на статьи 606 - 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) приводит доводы о том, что предметом аукциона может быть только имущество, свободное от прав третьих лиц; невозможности заключения договора аренды в 20 - дневный срок, ввиду того, что на спорное помещение в связи с регистрацией в виде обременения на него за истцом; отсутствие согласия собственника спорного имущества на проведение торгов (имеющиеся документы сфальсифицированы); отсутствие при проведении торгов рыночной оценки права аренды.
ООО "Лабиронт" не согласилось с решением суда от 07.03.2013 в части признания незаключенным договора аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011.
В апелляционной жалобе приводит доводы о том, что причиной отсутствия государственной регистрации договора аренды явились действия истца, по заявлению которого по делу N А73-14670/2012 наложены обеспечительные меры, препятствующие регистрации данного договора. Полагает, что истец не является заинтересованным лицом, а также стороной сделки, в связи с чем, не вправе обращаться с иском об оспаривании торгов.
ТУ Росимущество, ФГУП "ХКИ", представлены отзывы на апелляционную жалобу ООО "СМС Амур" в котором выразили несогласие с ней, считают решение законным и обоснованным, полагают, что истец не является заинтересованным лицом по делу.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение суда в части отказа в иске отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представители ответчиков ФГУП "ХКИ" и ТУ Росимущества просили решение суда в части отказа в иске оставить без изменения, в части признания незаключенным договора аренды представитель ФГУП "ХКИ" поддержал позицию ООО "Лабиронт", представитель ТУ Росимущество согласился с решением.
ООО "Лабиронт", извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание явку своих представителей не обеспечило.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.08.2006 между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), ООО "СМС Амур" (арендатор), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) заключен договор аренды федерального имущества N 0064, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование имущество: защитное сооружение ГО - нежилые функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 (далее - спорное помещение) для использования под развлекательный комплекс. По акту приема передачи спорное помещение 29.08.2006 передано истцу.
В соответствии с пунктом 2 договора срок договора - бессрочный.
Условия договора аренды утверждены Распоряжением Территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю от 30.12.2005 N 939 "Об утверждении формы договора аренды федерального имущества и Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества" и опубликованы в газете "Тихоокеанская звезда", N 35, 25.02.2006. Данные условия обязательны для сторон договора и считаются текстом договора.
В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата взимается в размере, определенном протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже права за заключение договора аренды от 21.08.2006 N 28 и составляет с учетом НДС 137 360,52 руб. и ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика.
Соглашением N 1 от 09.11.2007 стороны определили, что срок договора аренды до 31.12.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
05.10.2012 истец обратился в ТУ Росимущества и ХГУП "ХКИ" с заявлением о намерениях дальнейшего использования арендуемого помещения, и просил направить соглашение о продлении срока действия договора, после чего ему стало известно о том, что в отношении спорного помещения в соответствии с приказом ФГУП "ХКИ" от 15.07.2011 N 24 проведен аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества открытый по составу участников, извещение о проведении которого с аукционной документацией опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru 17.07.2011.
Предметом аукциона являлось право на аренду спорного помещения сроком на 49 лет по цене 70 142,80 руб.
Из условий проекта договора, размещенного в составе раздела аукционной документации следовало, что помещение передается в аренду с 01.01.2013 на срок до 01.01.2061.
Согласно протоколам аукциона N 3 рассмотрения заявок по состоянию на 10-00 часов 02.09.2011 поступило две заявки от ООО "Лабиронт" и Ермакова В.В., которые признаны участниками аукциона.
Согласно протоколу N 3/1 от 09.09.2011 на право заключения договора аренды имущества, победителем аукциона на право заключения договора аренды спорного помещения признан ООО "Лабиронт", предложивший наибольшую ставку арендной платы за месяц в сумме 77 157,22 руб., с которым 16.09.2011 был подписан договор аренды спорного помещения N 03/01-ар.
Согласно письму Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 18.05.2012 ООО "Лабиронт", ФГУП "ХКИ" и ТУ Росимуществу отказано в государственной регистрации договора аренды спорного помещения, документы на регистрацию которого переданы 22.03.2012, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Полагая, что проведенные торги на право заключения договора аренды на функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 являются недействительными, поскольку нарушают нормы статьи 611 ГК РФ, права ООО "СМС "Амур", предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса, частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ), а договор от 16.09.2011 N 03/01-ар незаключенным, ООО "СМС Амур" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Отказывая в иске в части признания торгов недействительными, суд первой инстанции, принимая во внимание наличие в материалах дела согласия собственника имущества на заключение договора по результатам открытого аукциона, наличие оценки права аренды, разъяснения ФАС РФ "По применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010" от 01.11.2011, данных в пункте 8, согласно которым торги на право заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества могут проводиться до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора, исходил из отсутствия установленных фактов нарушения правил проведения аукциона, создания преимущественных условий кому-либо из претендентов организатором конкурса, а также не усмотрел нарушения прав и законных интересов истца оспариваемым аукционом.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (часть 4 статьи 447 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
При рассмотрении исков о признании названных торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 11237/12 по делу N А41-10785/11).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 ГК РФ).
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Передача в аренду является действиями по распоряжению имущества собственника, между тем, распорядившись своим имуществом, и передав его во владение и пользованию иному лицу, повторное распоряжение этим же имуществом в период действия в отношении него прав аренды третьего лица, нарушает права и охраняемые законом интересы этого лица.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06 заключение договора аренды в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, заключенного между иными сторонами (с иным арендатором), является неправомерным. Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожной.
Торги - способ заключения договора, при котором обязательным является соблюдение не только порядка и правил их проведения, но и требований закона, предъявляемым к категории сделок, являющихся предметом торгов.
Кроме этого, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Заключенным договором аренды от 29.08.2006 N;0064 не предусмотрено ограничений в отношении реализации преимущественного права арендатора, предусмотренного указанной статьей.
Из материалов дела следует, что более чем за месяц до окончания срока договора аренды (05.10.2012) истец, не зная о проведении в отношении спорного помещения, уведомил ТУ Росимущество и ФГУП "ХКИ" о намерениях продлить срока действия указанного договора.
Договор с истцом от 29.08.2006 N 0064, как следует из материалов дела, также был заключен по итогам торгов.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Как указывает представитель истца, для целей заключения договора на новый срок им также проводилась предварительная оценка рыночной величины арендной платы и она была выше указанной ответчиком.
Таким образом, истец является лицом, с которым договор аренды в силу закона, при соблюдении требований, установленных в нем, может быть заключен в первоочередном порядке с учетом его преимущественного права.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о проведении аукциона на право аренды спорного помещения, обладателем которого на момент проведения аукциона являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 209, 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных им с осуществлением предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ и частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Доводы ответчиков о недоказанности нарушения прав и законных интересов истца в результате проведенного конкурса, отсутствия нарушений порядка проведения торгов, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку установлен факт проведения аукциона на право аренды федерального имущества, находящегося в пользовании истца по договору аренды 29.08.2006 N 0065, и подписания ответчиками договора аренды в период срока действия указанного договора.
Из содержания норм статей 449, 168 ГК РФ следует, что недействительность торгов, может быть связана как с нарушением правил их проведения, так и с иными нарушениями требований закона.
Кроме того, проведение ФГУП "ХКИ" аукциона в отношении спорного имущества за полтора года до окончания срока действия договора аренды с истцом, не владея информацией о намерениях добросовестного участника гражданского оборота в отношении указанного имущества, и не уведомления истца о проведении аукциона, судом апелляционной инстанции расценивается как злоупотребление правом и нарушение статьи 10 ГК РФ, не допускающей осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Таким образом, жалоба истца является обоснованной. В отношении доводов истца об отсутствии оценки имущества, выставляемого на торги ТУ Росимущества
Представлен подлинник отчета N 40-о/2011 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за объект недвижимости: нежилое помещение (защитное сооружение), общей площадью 746,2 кв. м, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, выполненного ЗАО "Дальком-аудит".
Согласно выводов рыночно обоснованная величина арендной платы ((без учета НДС,, коммунальных платежей, эксплуатационный и административно-хозяйственных расходов составит 94 руб. за кв. м, за весь объект 70 143 руб.
Доводы истца о несогласии с величиной оценки, отсутствия фактического осмотра помещений, нарушения при его подготовке в рамках настоящего спора не имеют значения, поскольку отчет в установленном законом порядке оспорен не был оспорен, оценщик к делу не привлекался, заявления о фальсификации отчета не подавалось.
В отношении требования о признании договора аренды N 03/01-а/0 от 16.09.2011 незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между ООО "Лабиронт" и ФГУП "ХКИ" был подписан договор аренды, в котором срок его действия определен с 01.01.2013 на 49 лет.
Поскольку договор аренды N 03/01-а/0 от 16.09.2011 в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суд первой инстанции, оценив этот договор, обоснованно не признал его надлежаще оформленным и заключенным, исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Доводы жалобы ООО "Лабиронт" о том, что регистрация договора не состоялась по вине истца отклоняются, по изложенным выше основаниям, а также как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Из пояснений сторон также следует, что отказ регистрирующего органа в регистрации договора между ответчиками, ими не оспаривался.
Кроме того, отсутствует правовая неопределенность в отношении объекта, поскольку признание торгов недействительными, влечет признание недействительным заключенного по его результатам договора. В данном случае договор аренды между ответчиками признан незаключенным, а о недействительности договора аренды иск не предъявлялся, но по существу, по незаключенному договору прав на объект не возникает.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 в части отказа в иске о признании торгов на право аренды спорного помещения недействительными, подлежит отмене.
Госпошлина в силу статьи 110 АПК РФ подлежит возложению на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 по делу N А73-14670/2012 отменить в части отказа в иске о признании торгов недействительными и распределения судебных расходов.
Признать недействительными торги, проведенные 09.09.2011 на право аренды функционального помещения N 1 (1-21), площадью 746,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт" (ОГРН 1112536006736) и Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (1052701550120) судебные расходы по оплате госпошлины по иску 4 000 руб. с каждого и по апелляционной жалобе 1 000 руб.
В жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2013 N 06АП-1959/2013 ПО ДЕЛУ N А73-14670/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2013 г. N 06АП-1959/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур": Мательский Владимир Арнольдович, представитель по доверенности от 08.02.2013;
- от Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство": Подопригора Илья Владимирович, директор;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт": не явились;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: Дроздова Ольга Викторовна, представитель по доверенности от 25.01.2013 N 1юр/25/900.1-09;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур", Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт"
на решение от 07.03.2013
по делу N А73-14670/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Воронцовым А.И.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство", Обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
о признании недействительным аукциона, признании незаключенным договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, ИНН 2723073420, место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7, далее - ООО "СМС Амур", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225, ИНН 2722010298, место нахождения: 680038, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Серышева, 31, далее - ФГУП "ХКИ"), обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт" (ОГРН 1112536006736, ИНН 2536242291, место нахождения: 690013, Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 82-235, далее - ООО "Лабиронт", ответчик, общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546, место нахождения: 680030, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65, далее - ТУ Росимущества) о признании недействительным торгов на право аренды функционального помещения N 1 (1-21), площадью 746,2, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 (далее - спорное помещение); незаключенным договора аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011, подписанного между ФГУП "ХКИ" и ООО "Лабиронт".
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 признан незаключенным договор аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011, подписанный между ФГУП "Хабаровское книжное издательство" и ООО "Лабиронт", в остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда в части отказа в иске о признании недействительными торгов, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы со ссылкой на статьи 606 - 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) приводит доводы о том, что предметом аукциона может быть только имущество, свободное от прав третьих лиц; невозможности заключения договора аренды в 20 - дневный срок, ввиду того, что на спорное помещение в связи с регистрацией в виде обременения на него за истцом; отсутствие согласия собственника спорного имущества на проведение торгов (имеющиеся документы сфальсифицированы); отсутствие при проведении торгов рыночной оценки права аренды.
ООО "Лабиронт" не согласилось с решением суда от 07.03.2013 в части признания незаключенным договора аренды N 03/01-а/о от 16.09.2011.
В апелляционной жалобе приводит доводы о том, что причиной отсутствия государственной регистрации договора аренды явились действия истца, по заявлению которого по делу N А73-14670/2012 наложены обеспечительные меры, препятствующие регистрации данного договора. Полагает, что истец не является заинтересованным лицом, а также стороной сделки, в связи с чем, не вправе обращаться с иском об оспаривании торгов.
ТУ Росимущество, ФГУП "ХКИ", представлены отзывы на апелляционную жалобу ООО "СМС Амур" в котором выразили несогласие с ней, считают решение законным и обоснованным, полагают, что истец не является заинтересованным лицом по делу.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение суда в части отказа в иске отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представители ответчиков ФГУП "ХКИ" и ТУ Росимущества просили решение суда в части отказа в иске оставить без изменения, в части признания незаключенным договора аренды представитель ФГУП "ХКИ" поддержал позицию ООО "Лабиронт", представитель ТУ Росимущество согласился с решением.
ООО "Лабиронт", извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание явку своих представителей не обеспечило.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.08.2006 между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), ООО "СМС Амур" (арендатор), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) заключен договор аренды федерального имущества N 0064, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование имущество: защитное сооружение ГО - нежилые функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 (далее - спорное помещение) для использования под развлекательный комплекс. По акту приема передачи спорное помещение 29.08.2006 передано истцу.
В соответствии с пунктом 2 договора срок договора - бессрочный.
Условия договора аренды утверждены Распоряжением Территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю от 30.12.2005 N 939 "Об утверждении формы договора аренды федерального имущества и Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества" и опубликованы в газете "Тихоокеанская звезда", N 35, 25.02.2006. Данные условия обязательны для сторон договора и считаются текстом договора.
В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата взимается в размере, определенном протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже права за заключение договора аренды от 21.08.2006 N 28 и составляет с учетом НДС 137 360,52 руб. и ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика.
Соглашением N 1 от 09.11.2007 стороны определили, что срок договора аренды до 31.12.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
05.10.2012 истец обратился в ТУ Росимущества и ХГУП "ХКИ" с заявлением о намерениях дальнейшего использования арендуемого помещения, и просил направить соглашение о продлении срока действия договора, после чего ему стало известно о том, что в отношении спорного помещения в соответствии с приказом ФГУП "ХКИ" от 15.07.2011 N 24 проведен аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества открытый по составу участников, извещение о проведении которого с аукционной документацией опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru 17.07.2011.
Предметом аукциона являлось право на аренду спорного помещения сроком на 49 лет по цене 70 142,80 руб.
Из условий проекта договора, размещенного в составе раздела аукционной документации следовало, что помещение передается в аренду с 01.01.2013 на срок до 01.01.2061.
Согласно протоколам аукциона N 3 рассмотрения заявок по состоянию на 10-00 часов 02.09.2011 поступило две заявки от ООО "Лабиронт" и Ермакова В.В., которые признаны участниками аукциона.
Согласно протоколу N 3/1 от 09.09.2011 на право заключения договора аренды имущества, победителем аукциона на право заключения договора аренды спорного помещения признан ООО "Лабиронт", предложивший наибольшую ставку арендной платы за месяц в сумме 77 157,22 руб., с которым 16.09.2011 был подписан договор аренды спорного помещения N 03/01-ар.
Согласно письму Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 18.05.2012 ООО "Лабиронт", ФГУП "ХКИ" и ТУ Росимуществу отказано в государственной регистрации договора аренды спорного помещения, документы на регистрацию которого переданы 22.03.2012, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Полагая, что проведенные торги на право заключения договора аренды на функциональные помещения N 1 (1-21), общей площадью 746,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7 являются недействительными, поскольку нарушают нормы статьи 611 ГК РФ, права ООО "СМС "Амур", предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса, частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ), а договор от 16.09.2011 N 03/01-ар незаключенным, ООО "СМС Амур" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Отказывая в иске в части признания торгов недействительными, суд первой инстанции, принимая во внимание наличие в материалах дела согласия собственника имущества на заключение договора по результатам открытого аукциона, наличие оценки права аренды, разъяснения ФАС РФ "По применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010" от 01.11.2011, данных в пункте 8, согласно которым торги на право заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества могут проводиться до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора, исходил из отсутствия установленных фактов нарушения правил проведения аукциона, создания преимущественных условий кому-либо из претендентов организатором конкурса, а также не усмотрел нарушения прав и законных интересов истца оспариваемым аукционом.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (часть 4 статьи 447 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
При рассмотрении исков о признании названных торгов недействительными судам следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 11237/12 по делу N А41-10785/11).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 ГК РФ).
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Передача в аренду является действиями по распоряжению имущества собственника, между тем, распорядившись своим имуществом, и передав его во владение и пользованию иному лицу, повторное распоряжение этим же имуществом в период действия в отношении него прав аренды третьего лица, нарушает права и охраняемые законом интересы этого лица.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06 заключение договора аренды в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, заключенного между иными сторонами (с иным арендатором), является неправомерным. Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожной.
Торги - способ заключения договора, при котором обязательным является соблюдение не только порядка и правил их проведения, но и требований закона, предъявляемым к категории сделок, являющихся предметом торгов.
Кроме этого, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Заключенным договором аренды от 29.08.2006 N;0064 не предусмотрено ограничений в отношении реализации преимущественного права арендатора, предусмотренного указанной статьей.
Из материалов дела следует, что более чем за месяц до окончания срока договора аренды (05.10.2012) истец, не зная о проведении в отношении спорного помещения, уведомил ТУ Росимущество и ФГУП "ХКИ" о намерениях продлить срока действия указанного договора.
Договор с истцом от 29.08.2006 N 0064, как следует из материалов дела, также был заключен по итогам торгов.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Как указывает представитель истца, для целей заключения договора на новый срок им также проводилась предварительная оценка рыночной величины арендной платы и она была выше указанной ответчиком.
Таким образом, истец является лицом, с которым договор аренды в силу закона, при соблюдении требований, установленных в нем, может быть заключен в первоочередном порядке с учетом его преимущественного права.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о проведении аукциона на право аренды спорного помещения, обладателем которого на момент проведения аукциона являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 209, 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных им с осуществлением предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ и частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Доводы ответчиков о недоказанности нарушения прав и законных интересов истца в результате проведенного конкурса, отсутствия нарушений порядка проведения торгов, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку установлен факт проведения аукциона на право аренды федерального имущества, находящегося в пользовании истца по договору аренды 29.08.2006 N 0065, и подписания ответчиками договора аренды в период срока действия указанного договора.
Из содержания норм статей 449, 168 ГК РФ следует, что недействительность торгов, может быть связана как с нарушением правил их проведения, так и с иными нарушениями требований закона.
Кроме того, проведение ФГУП "ХКИ" аукциона в отношении спорного имущества за полтора года до окончания срока действия договора аренды с истцом, не владея информацией о намерениях добросовестного участника гражданского оборота в отношении указанного имущества, и не уведомления истца о проведении аукциона, судом апелляционной инстанции расценивается как злоупотребление правом и нарушение статьи 10 ГК РФ, не допускающей осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Таким образом, жалоба истца является обоснованной. В отношении доводов истца об отсутствии оценки имущества, выставляемого на торги ТУ Росимущества
Представлен подлинник отчета N 40-о/2011 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за объект недвижимости: нежилое помещение (защитное сооружение), общей площадью 746,2 кв. м, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 7, выполненного ЗАО "Дальком-аудит".
Согласно выводов рыночно обоснованная величина арендной платы ((без учета НДС,, коммунальных платежей, эксплуатационный и административно-хозяйственных расходов составит 94 руб. за кв. м, за весь объект 70 143 руб.
Доводы истца о несогласии с величиной оценки, отсутствия фактического осмотра помещений, нарушения при его подготовке в рамках настоящего спора не имеют значения, поскольку отчет в установленном законом порядке оспорен не был оспорен, оценщик к делу не привлекался, заявления о фальсификации отчета не подавалось.
В отношении требования о признании договора аренды N 03/01-а/0 от 16.09.2011 незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между ООО "Лабиронт" и ФГУП "ХКИ" был подписан договор аренды, в котором срок его действия определен с 01.01.2013 на 49 лет.
Поскольку договор аренды N 03/01-а/0 от 16.09.2011 в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суд первой инстанции, оценив этот договор, обоснованно не признал его надлежаще оформленным и заключенным, исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Доводы жалобы ООО "Лабиронт" о том, что регистрация договора не состоялась по вине истца отклоняются, по изложенным выше основаниям, а также как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Из пояснений сторон также следует, что отказ регистрирующего органа в регистрации договора между ответчиками, ими не оспаривался.
Кроме того, отсутствует правовая неопределенность в отношении объекта, поскольку признание торгов недействительными, влечет признание недействительным заключенного по его результатам договора. В данном случае договор аренды между ответчиками признан незаключенным, а о недействительности договора аренды иск не предъявлялся, но по существу, по незаключенному договору прав на объект не возникает.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 в части отказа в иске о признании торгов на право аренды спорного помещения недействительными, подлежит отмене.
Госпошлина в силу статьи 110 АПК РФ подлежит возложению на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.03.2013 по делу N А73-14670/2012 отменить в части отказа в иске о признании торгов недействительными и распределения судебных расходов.
Признать недействительными торги, проведенные 09.09.2011 на право аренды функционального помещения N 1 (1-21), площадью 746,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 7.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт" (ОГРН 1112536006736) и Федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (1052701550120) судебные расходы по оплате госпошлины по иску 4 000 руб. с каждого и по апелляционной жалобе 1 000 руб.
В жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Лабиронт" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)