Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Анненкова К.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей областного суда Акчуриной Г.Ж., Лебедевой Н.В.
при секретаре Е.
01 июня 2011 года в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по кассационным жалобам З.П.Ю., З.Л. и У. на решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 года по делу по иску З.П.Ю., З.Л. к У., В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и истребовании имущества.
Заслушав доклад, объяснения представителя У. - Т., поддержавшего доводы жалобы У., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
З.П.Ю. и З.Л. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что им в январе 2010 год понадобились денежные средства. Представитель У. - Т. согласился дать им в долг указанную сумму денег при условии заключения договора купли-продажи их квартиры, расположенной по адресу: , который должен был стать гарантией возврата денег. Между ними и У. был заключен предварительный договор от 05.02.2010 г. купли-продажи квартиры за с условием рассрочки платежа и заключения основного договора до 05.08.2010 г.
Первый платеж они должны были внести в сумме 05.03.2010 г. и далее по графику, а последний платеж - должен быть внесен ими 26.08.2010 г. Однако Т. с 05.03.2010 г. стал уклоняться от получения денег в счет погашения займа. В дальнейшем квартира была продана В.
Полагали, что Т. при заключении договора займа под влиянием обмана принудил их заключить договор купли-продажи квартиры за.
Просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. с одной стороны и У. с другой стороны; истребовать вышеуказанную квартиру у В. в их пользу.
Впоследствии при изменении оснований исковых требований истцы указали, что считают договор от 22.01.2010 г. купли-продажи квартиры, заключенный между ними и У., притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку - договор займа денежных средств (т. 1 л.д. 46).
Определением суда от 13.09.2010 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена В. (т. 1 л.д. 53-54).
Решением Новотроицкого городского суда от 11.11.2010 г. в удовлетворении исковых требований З.П.Ю. и З.Л. было отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19.01.2011 г. вышеуказанное решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд (т. 1 л.д. 231-233).
При новом рассмотрении дела З.П.Ю. и З.Л. в судебном заседании поддержали исковые требования.
У., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель Т. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что У. не передавал ему полномочий на заключение от его имени договора займа. С З-выми у него шла речь только о покупке принадлежащей им квартиры. После заключения и ними сделки и регистрации права собственности на квартиру за У., на счет З.П.Ю. были перечислены денежные средства в счет оплаты квартиры в сумме Впоследствии З.П.Ю. вновь обратился к нему с просьбой выкупить квартиру обратно. Был составлен предварительный договор, график платежей. Однако, поскольку З-вы денежные средства по указанному договору выплачивать не стали, квартира была продана В. за. полагал, что договор займа между сторонами не заключался, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик В. в судебном заседании с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении.
Решением суда от 01.04.2011 г. исковые требования З.П.Ю. и З.Л. к У. были удовлетворены, в иске З.П.Ю., З.Л. к В. было отказано.
Суд постановил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры по, заключенный 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. и У. Взыскать с З.П.Ю. и З.Л. в пользу У. долг по договору займа в размере, проценты за пользование заемными денежными средствами в размере, а всего. Взыскать с У. рыночную стоимость квартиры по в пользу З.П.Ю. в размере, в пользу З.Л. в размере. Взыскать с У. в пользу З.П.Ю. расходы по госпошлине в сумме.
С указанным решением суда не согласны З.П.Ю., З.Л. и У. В своих кассационных жалобах они просят его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом, 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. (Продавцы) и Т., действующим от имени У. на основании доверенности (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали, а покупатель купил трехкомнатную квартиру площадью 61,9 кв. м, расположенную на девятом этаже жилого дома по адресу: за. (т. 1 л.д. 13).
У. 04.02.2010 г. было выдано Свидетельство о праве собственности на данную квартиру. 08.02.2010 г. У. перечислил частным переводом сумму. на счет З.П.Ю. на основании договора купли-продажи от 22.01.2010 г.
05.02.2010 г. между Т., действующим от имени У. (продавец) и З.П.Ю., З.П.Н. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи этой же квартиры с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец имеет намерение продать, а покупатели купить квартиру за цену с условием рассрочки платежа по графику взноса платежей: равными частями ежемесячно, начиная с 05.03.2010 г. фиксированную сумму до 05.08.2010 г., оставшуюся к выплате 05.08.2010 г. сумма. будет являться единовременным платежом.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 22 января 2010 г., является ничтожной сделкой в силу ее притворности, поскольку волеизъявление участников сделки было направлено не на отчуждение квартиры, принадлежащей З.П.Ю. и З.Л. и возникновении права собственности на квартиру у У., а данной сделкой стороны прикрывали договор займа денежных средств в размере. со сроком возврата до 05.08.2010 г. с процентами за пользование займом в размере 7% ежемесячно (.) с обеспечением его исполнения залогом квартиры.
Эти выводы суда подтверждаются договором купли-продажи квартиры, предварительным договором купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, графиком погашения платежей по предварительному договору купли-продажи, выпиской по лицевому счету, показаниями свидетеля П.Г.В., а также тем, что спорная квартира фактически после ее купли-продажи не передавалась У.
Признавая недействительным договор купли-продажи, и применяя последствия ее недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, суд верно применил правила относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, а именно к сделке - займа денежных средств с залогом квартиры, взыскав с З.П.Ю. и З.Л. в пользу У. долг по договору займа в размере и проценты за пользование займом за шесть месяцев в размере. Поскольку в нарушение требований ст. 339 ГК РФ не была произведена государственная регистрация договора залога, что влечет недействительность договора о залоге, суд обоснованно не обратил взыскание на квартиру, поскольку договор залога также является ничтожным. При таких обстоятельствах, нельзя согласиться с доводом жалобы У. о том, что он имел право распорядиться квартирой, если суд считает, что З-вы оставили квартиру в залог.
Вместе с тем, судом неправильно было отказано в истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Как следует из материалов дела, 25 мая 2010 г. Т., действующий по доверенности от имени У. продал, а В. купила квартиру по за. Право собственности В. зарегистрировано 03.06.2010 г.
Отказывая в истребовании квартиры и взыскивая в пользу З-вых ее рыночную стоимость, суд пришел к выводу о том, что В. является добросовестным приобретателем и что истцы не представили доказательства факта выбытия квартиры из их владения помимо их воли. При этом исходил из того, что заключение притворной сделки не может свидетельствовать на факт выбытия имущества из владения истцов помимо их воли.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку как установлено судом, подлинная воля сторон при совершении сделки не была направлена на создание последствий в виде отчуждения квартиры и возникновении права собственности на квартиру у другого лица, сделкой купли продажи стороны прикрывали договор займа денежных средств с обеспечением его исполнения залогом квартиры. При таких обстоятельствах, квартира выбыла из владения З-вых помимо их воли, поскольку воля не была направлена на отчуждение квартиры.
По смыслу ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому было оно передано собственником, помимо их воли.
Таким образом, учитывая, что квартира выбыла из владения истцов помимо их воли, она подлежит истребованию и у добросовестного приобретателя. В связи с чем, решение суда в части отказа в иске З.П.Ю. и З.Л. к В. об истребовании квартиры и взыскании с У. в пользу З.П.Ю. и З.Л. рыночной стоимости квартиры подлежит отмене, с вынесением нового решения об истребовании квартиры.
Довод жалобы З.П.Ю. и З.Л. о том, что судом неправильно взысканы проценты по договору займа за шесть месяцев, поскольку в мае 2010 г. У. в одностороннем порядке расторг договор займа, согласиться нельзя, поскольку в соответствии со ст. 809 ГК РФ проценты по договору выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа при отсутствии иного соглашения. Как установлено судом сумма займа не была возвращена, она была взыскана оспариваемым решением суда, следовательно, судом были правильно взысканы предусмотренные договором проценты.
Доводы жалобы У. сводятся к тому, что был заключен договор купли-продажи квартиры, а не договор займа, и что материалами дела не подтверждаются выводы суда о притворности сделки. Между тем, эти доводы были предметом исследования судом первой инстанции, им в решении суда дана оценка, которую судебная коллегия находит обоснованной. Новых доводов, опровергающих выводы суда, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 года в части отказа в иске З.П.Ю. и З.Л. к В. об истребовании квартиры и взыскания с У. в пользу З.Л. и З.П.Ю. рыночной стоимости квартиры в сумме. в пользу каждого - отменить и вынести в этой части новое решение, которым истребовать у В. в собственность З.Л. и З.П.Ю. в равных долях квартиру. В остальной части это же решение оставить без изменения. Кассационную жалобу З.Л. и З.П.Ю. удовлетворить частично, кассационную жалобу У. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.06.2011 N 33-3495-2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2011 г. N 33-3495-2011
Анненкова К.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей областного суда Акчуриной Г.Ж., Лебедевой Н.В.
при секретаре Е.
01 июня 2011 года в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по кассационным жалобам З.П.Ю., З.Л. и У. на решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 года по делу по иску З.П.Ю., З.Л. к У., В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и истребовании имущества.
Заслушав доклад, объяснения представителя У. - Т., поддержавшего доводы жалобы У., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
З.П.Ю. и З.Л. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что им в январе 2010 год понадобились денежные средства. Представитель У. - Т. согласился дать им в долг указанную сумму денег при условии заключения договора купли-продажи их квартиры, расположенной по адресу: , который должен был стать гарантией возврата денег. Между ними и У. был заключен предварительный договор от 05.02.2010 г. купли-продажи квартиры за с условием рассрочки платежа и заключения основного договора до 05.08.2010 г.
Первый платеж они должны были внести в сумме 05.03.2010 г. и далее по графику, а последний платеж - должен быть внесен ими 26.08.2010 г. Однако Т. с 05.03.2010 г. стал уклоняться от получения денег в счет погашения займа. В дальнейшем квартира была продана В.
Полагали, что Т. при заключении договора займа под влиянием обмана принудил их заключить договор купли-продажи квартиры за.
Просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. с одной стороны и У. с другой стороны; истребовать вышеуказанную квартиру у В. в их пользу.
Впоследствии при изменении оснований исковых требований истцы указали, что считают договор от 22.01.2010 г. купли-продажи квартиры, заключенный между ними и У., притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку - договор займа денежных средств (т. 1 л.д. 46).
Определением суда от 13.09.2010 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена В. (т. 1 л.д. 53-54).
Решением Новотроицкого городского суда от 11.11.2010 г. в удовлетворении исковых требований З.П.Ю. и З.Л. было отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19.01.2011 г. вышеуказанное решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд (т. 1 л.д. 231-233).
При новом рассмотрении дела З.П.Ю. и З.Л. в судебном заседании поддержали исковые требования.
У., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель Т. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что У. не передавал ему полномочий на заключение от его имени договора займа. С З-выми у него шла речь только о покупке принадлежащей им квартиры. После заключения и ними сделки и регистрации права собственности на квартиру за У., на счет З.П.Ю. были перечислены денежные средства в счет оплаты квартиры в сумме Впоследствии З.П.Ю. вновь обратился к нему с просьбой выкупить квартиру обратно. Был составлен предварительный договор, график платежей. Однако, поскольку З-вы денежные средства по указанному договору выплачивать не стали, квартира была продана В. за. полагал, что договор займа между сторонами не заключался, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик В. в судебном заседании с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении.
Решением суда от 01.04.2011 г. исковые требования З.П.Ю. и З.Л. к У. были удовлетворены, в иске З.П.Ю., З.Л. к В. было отказано.
Суд постановил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры по, заключенный 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. и У. Взыскать с З.П.Ю. и З.Л. в пользу У. долг по договору займа в размере, проценты за пользование заемными денежными средствами в размере, а всего. Взыскать с У. рыночную стоимость квартиры по в пользу З.П.Ю. в размере, в пользу З.Л. в размере. Взыскать с У. в пользу З.П.Ю. расходы по госпошлине в сумме.
С указанным решением суда не согласны З.П.Ю., З.Л. и У. В своих кассационных жалобах они просят его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом, 22.01.2010 г. между З.П.Ю., З.Л. (Продавцы) и Т., действующим от имени У. на основании доверенности (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали, а покупатель купил трехкомнатную квартиру площадью 61,9 кв. м, расположенную на девятом этаже жилого дома по адресу: за. (т. 1 л.д. 13).
У. 04.02.2010 г. было выдано Свидетельство о праве собственности на данную квартиру. 08.02.2010 г. У. перечислил частным переводом сумму. на счет З.П.Ю. на основании договора купли-продажи от 22.01.2010 г.
05.02.2010 г. между Т., действующим от имени У. (продавец) и З.П.Ю., З.П.Н. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи этой же квартиры с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец имеет намерение продать, а покупатели купить квартиру за цену с условием рассрочки платежа по графику взноса платежей: равными частями ежемесячно, начиная с 05.03.2010 г. фиксированную сумму до 05.08.2010 г., оставшуюся к выплате 05.08.2010 г. сумма. будет являться единовременным платежом.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 22 января 2010 г., является ничтожной сделкой в силу ее притворности, поскольку волеизъявление участников сделки было направлено не на отчуждение квартиры, принадлежащей З.П.Ю. и З.Л. и возникновении права собственности на квартиру у У., а данной сделкой стороны прикрывали договор займа денежных средств в размере. со сроком возврата до 05.08.2010 г. с процентами за пользование займом в размере 7% ежемесячно (.) с обеспечением его исполнения залогом квартиры.
Эти выводы суда подтверждаются договором купли-продажи квартиры, предварительным договором купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, графиком погашения платежей по предварительному договору купли-продажи, выпиской по лицевому счету, показаниями свидетеля П.Г.В., а также тем, что спорная квартира фактически после ее купли-продажи не передавалась У.
Признавая недействительным договор купли-продажи, и применяя последствия ее недействительности, установленные ст. 170 ГК РФ, суд верно применил правила относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, а именно к сделке - займа денежных средств с залогом квартиры, взыскав с З.П.Ю. и З.Л. в пользу У. долг по договору займа в размере и проценты за пользование займом за шесть месяцев в размере. Поскольку в нарушение требований ст. 339 ГК РФ не была произведена государственная регистрация договора залога, что влечет недействительность договора о залоге, суд обоснованно не обратил взыскание на квартиру, поскольку договор залога также является ничтожным. При таких обстоятельствах, нельзя согласиться с доводом жалобы У. о том, что он имел право распорядиться квартирой, если суд считает, что З-вы оставили квартиру в залог.
Вместе с тем, судом неправильно было отказано в истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Как следует из материалов дела, 25 мая 2010 г. Т., действующий по доверенности от имени У. продал, а В. купила квартиру по за. Право собственности В. зарегистрировано 03.06.2010 г.
Отказывая в истребовании квартиры и взыскивая в пользу З-вых ее рыночную стоимость, суд пришел к выводу о том, что В. является добросовестным приобретателем и что истцы не представили доказательства факта выбытия квартиры из их владения помимо их воли. При этом исходил из того, что заключение притворной сделки не может свидетельствовать на факт выбытия имущества из владения истцов помимо их воли.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку как установлено судом, подлинная воля сторон при совершении сделки не была направлена на создание последствий в виде отчуждения квартиры и возникновении права собственности на квартиру у другого лица, сделкой купли продажи стороны прикрывали договор займа денежных средств с обеспечением его исполнения залогом квартиры. При таких обстоятельствах, квартира выбыла из владения З-вых помимо их воли, поскольку воля не была направлена на отчуждение квартиры.
По смыслу ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому было оно передано собственником, помимо их воли.
Таким образом, учитывая, что квартира выбыла из владения истцов помимо их воли, она подлежит истребованию и у добросовестного приобретателя. В связи с чем, решение суда в части отказа в иске З.П.Ю. и З.Л. к В. об истребовании квартиры и взыскании с У. в пользу З.П.Ю. и З.Л. рыночной стоимости квартиры подлежит отмене, с вынесением нового решения об истребовании квартиры.
Довод жалобы З.П.Ю. и З.Л. о том, что судом неправильно взысканы проценты по договору займа за шесть месяцев, поскольку в мае 2010 г. У. в одностороннем порядке расторг договор займа, согласиться нельзя, поскольку в соответствии со ст. 809 ГК РФ проценты по договору выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа при отсутствии иного соглашения. Как установлено судом сумма займа не была возвращена, она была взыскана оспариваемым решением суда, следовательно, судом были правильно взысканы предусмотренные договором проценты.
Доводы жалобы У. сводятся к тому, что был заключен договор купли-продажи квартиры, а не договор займа, и что материалами дела не подтверждаются выводы суда о притворности сделки. Между тем, эти доводы были предметом исследования судом первой инстанции, им в решении суда дана оценка, которую судебная коллегия находит обоснованной. Новых доводов, опровергающих выводы суда, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 01 апреля 2011 года в части отказа в иске З.П.Ю. и З.Л. к В. об истребовании квартиры и взыскания с У. в пользу З.Л. и З.П.Ю. рыночной стоимости квартиры в сумме. в пользу каждого - отменить и вынести в этой части новое решение, которым истребовать у В. в собственность З.Л. и З.П.Ю. в равных долях квартиру. В остальной части это же решение оставить без изменения. Кассационную жалобу З.Л. и З.П.Ю. удовлетворить частично, кассационную жалобу У. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)