Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Болотова Алексея Викторовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 31.07.2013 по делу N А32-3267/2013
по иску Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 12" в лице конкурсного управляющего Ващенко Н.О.
к ответчику индивидуальному предпринимателю Болотову Алексею Викторовичу
о взыскании задолженности и неустойки,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
муниципальное унитарное предприятие г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 12" (далее - истец, МУП "РЭО-12", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском индивидуальному предпринимателю Болотову Алексею Викторовичу (далее - ответчик, ИП Болотов А.В., предприниматель) о взыскании 389 071 рубля 79 копеек задолженности по арендной плате и 300 578 рублей 94 копейки неустойки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 40-42, 97; т. 2 л.д. 40, 48)).
Решением от 31.07.2013 исковые требования удовлетворены; с ИП Болотова А.В. в пользу МУП "РЭО-12" взыскано 389 071 рубль 79 копеек задолженности, 300 578 рублей 94 копейки неустойки и 16 793 рубля 01 копейка судебных расходов по уплате государственной пошлины за обращение с иском.
Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Болотов Алексей Викторович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2013 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению, в связи с отключением электро- и водоснабжения. Указав, что помещение по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 использовалось предпринимателем не по целевому назначению (автомойка вместо склада), суд первой инстанции не принял во внимание, что по договору аренды N 16/11 от 01.11.2011 помещение было предоставлено под мастерскую. Данное целевое назначение предполагает обеспеченность помещения электро- и водоснабжением, в отсутствие которых арендатор лишен возможности использовать арендуемое имущество. Использование части предоставленного по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 помещения под автомойку (вместо склада) не освобождает арендодателя от обязательств по обеспечению арендованного имущества коммунальными услугами. В отсутствие возможности использования арендуемого имущества по целевому назначению, возложение на ответчика обязанности по внесению арендных платежей противоречит статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нарушает возмездно-эквивалентное начало гражданских правоотношений. Ответчик также указал, что уведомлением от 23.04.2012 договоры аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 были расторгнуты предпринимателем в одностороннем порядке на основании положений пунктов 5.3 договоров. Факт расторжения договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 признан истцом в суде первой инстанции. Взыскание арендной платы за период после расторжения договора недопустимо.
В отзыве МУП "РЭО-12" апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение от 31.07.2013 без изменения. Истец указал, что спорными договорами аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договоров, в связи с чем уведомление о расторжении договоров N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 не повлекло для сторон каких-либо правовых последствий. Поскольку имущество по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 (склад) использовалось предпринимателем не по целевому назначению (автомойка), а договором не предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить данное имущество коммунальными услугами, факт прекращения электро- и водоснабжения объекта не освобождает ответчика от обязательств по внесению арендных платежей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. МУП "РЭО-12" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. ИП Болотов А.В. заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с отзывом ответчика.
В соответствии со статьей 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки.
Ответчик не обосновал невозможность или затруднительность ознакомления с материалами дела в сроки, обеспечивающие рассмотрение жалобы в назначенное время. В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, новые доводы или обстоятельства истцом в отзыве на апелляционную жалобу не указаны и не заявлены. Ходатайство ответчика об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не обоснованно необходимостью представления суду апелляционной инстанции каких-либо дополнительных доказательств.
В связи с изложенным в удовлетворении ходатайства ИП Болотова А.В. об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 15/11 от 01.11.2011, по условиям которого арендодатель сдает арендатору помещение (строение) общей площадью 59,45 кв. м согласно выписке из технического паспорта БТИ N 21642 от 18.02.2008, в том числе: литер Б, этаж 1, склад N 5, площадь 59,45 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в целях - склад (т. 1 л.д. 17).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 срок аренды установлен с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Актом приема-передачи от 01.11.2011 подтверждается передача ответчику помещений, являющихся объектом договора аренды N 15/11 от 01.11.2011. В акте указано, что помещения переданы арендатору в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии (т. 1 л.д. 18 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 арендатор оплачивает арендную плату в размере 250 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 14 862 рубля 50 копеек. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
Между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 16/11 от 01.11.2011, по условиям которого арендодатель сдает арендатору помещение (строение) общей площадью 147 кв. м согласно выписке из технического паспорта БТИ N 21642 от 18.02.2008, в том числе: литер А, этаж 1, комната N 2 площадью 134,4 кв. м, комната N 4 площадью 8,6 кв. м и ? комнаты N 5 площадью 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в целях - мастерская (т. 1 л.д. 21).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 срок аренды установлен с 01.11.2011 по 31.12.2012.
Актом приема-передачи от 01.11.2011 подтверждается передача ответчику помещений, являющихся объектом договора аренды N 16/11 от 01.11.2011. В акте указано, что помещения переданы арендатору в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии (т. 1 л.д. 23 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 арендатор оплачивает арендную плату в размере 300 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 44 100 рублей. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
Из акта контрольного обследования N 013808-АО от 15.02.2012 следует, что в результате проверки территории МУП "РЭО-12" сотрудниками ООО "Югводоканал" выявлено самовольное пользование услугами водопотребления в нежилых помещениях автомойки, расположенной по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1. Водоснабжение данного объекта прекращено (т. 1 л.д. 52).
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что под автомойку ответчиком использовались нежилые помещения, предоставленные по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011.
Из акта N 000039 от 28.02.2012 следует, что сотрудниками ОАО "Кубаньэнерго" выявлено неучтенное потребление электроэнергии в нежилых помещениях по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, в связи с чем, на данные объекты ограничена, а с 12.03.2012 прекращена подача электроэнергии. В качестве возражений в акте представители предпринимателя указали, что осуществляют оплату электроэнергии МУП "РЭО-12" согласно выставленным счетам (т. 1 л.д. 51).
В уведомлении от 23.04.2012 ИП Болотов А.В. известил МУП "РЭО-12" о том, что после прекращения электро- и водоснабжения арендуемых помещений предприниматель лишен возможности использовать их по назначению. В связи с этим, ИП Болотов А.В. на основании пунктов 1.8, 5.2, 5.3 договоров и пункта 1 статьи 612 ГК РФ просит считать с 01.05.2012 расторгнутыми договоры аренды от 01.11.2011 N 15/11 и N 16/11 (т. 1 л.д. 47).
Доказательства возврата предпринимателем арендованного имущества по договорам от 01.11.2011 N 15/11 и N 16/11 с 01.05.2012 в материалах дела отсутствуют.
Между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 3/12 от 01.05.2012, по условиям которого арендодатель сдает арендатору земельный участок площадью 26,66 кв. м (6,20 x 4,30), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в производственных целях - под навес (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 3/12 от 01.05.2012 срок аренды установлен с 01.05.2012 по 30.03.2013.
Актом приема-передачи от 01.05.2012 подтверждается передача ответчику земельного участка, являющегося объектом договора аренды N 3/11 от 01.05.2012. В акте указано, что участок передан арендатору в удовлетворительном санитарном состоянии (т. 1 л.д. 14 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 3/11 от 01.05.2012 арендатор оплачивает арендную плату в размере 100 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 2 666 рублей. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
По актам приема-передачи от 19.12.2012 ИП Болотов А.В. возвратил МУП "РЭО-12" земельный участок и нежилые помещения, арендованные по договорам N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 16, 20, 24).
Полагая, что ИП Болотов А.В. ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению платежей по договорам аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012, МУП "РЭО-12" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договоры N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012 по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются нормами главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, также подлежат государственной регистрации.
На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как следует из материалов дела, договоры аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 3/11 от 01.05.2012 заключены на срок менее года, в связи с чем, не подлежат государственной регистрации.
Договор аренды N 16/11 от 01.11.2011 заключен на срок более одного года (с 01.11.2011 по 31.12.2012) и государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О указано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что в договоре N 16/11 от 01.11.2011 сторонами согласованы все существенные условия договора аренды. Нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2011 и приняты последним без каких-либо возражений. Из акта сверки от 05.12.2012 следует, что обязательства по внесению арендной платы по договору N 16/11 от 01.11.2011 частично исполнялись предпринимателем.
Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации договора N 16/11 от 01.11.2011 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора о взыскании арендной платы и пени, рассчитанных МУП "РЭО-2" исходя из условий указанного договора аренды.
При оценке обстоятельств заключенности договора аренды N 3/12 от 01.05.2012, объектом которого является часть земельного участка площадью 26,66 кв. м, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статья 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В приложении к договору аренды N 3/12 от 01.05.2012 указано место нахождения спорного земельного участка на территории МУП "РЭО-12". В пункте 1.1 договора согласован адрес участка, площадь (26,66 кв. м) и физические размеры (6,20 x 4,30).
Часть земельного участка, являющаяся объектом аренды по договору N 3/12 от 01.05.2012, передана предпринимателю по акту приема-передачи от 01.05.2012 и принята последним без возражений. В акте сверки от 05.12.2012 предприниматель фактически признал наличие задолженности по арендной плате по договору аренды N 03/12 от 01.05.2012.
Таким образом, при исполнении указанного договора части земельного участка у сторон не возникло неопределенности в вопросе о предмете договора аренды.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды N 3/12 от 01.05.2012.
В отношении доводов ответчика об истечении срока действия договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 суд апелляционной инстанции считает возможным указать следующее.
Срок аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 был установлен сторонами с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 15/11 от 01.11.2011, были возвращены предпринимателем только по акту от 19.12.2012. Доказательства возврата указанных помещений после истечения срока договора N 15/11 от 01.11.2011 в порядке статей 622, 655 ГК РФ в деле отсутствуют. Сведений о наличии у предпринимателя объективных препятствий для возврата помещений после истечения срока аренды или уклонении предприятия от принятия данных помещений, ответчиком не представлено.
Следовательно, договор аренды N 15/11 от 01.11.2011 был возобновлен на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 ГК РФ и фактически прекращен в связи с возвратом арендованного имущества 19.12.2012.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Как следует из представленного МУП "РЭО-12" расчета, ИП Болотов А.В. обязательства по внесению арендных платежей в период действия договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 03/12 от 01.05.2012 исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 548 рублей по договору N 03/12 от 01.05.2012; 53 217 рублей 34 копейки по договору N 15/11 от 01.11.2011 и 334 306 рублей 45 копеек по договору N 16/11 от 01.11.2011 (т. 1 л.д. 42).
Факт принятия в аренду имущества по спорным договорам подтверждается актами приема-передачи от 01.11.2011 и от 01.05.2012 и документально не оспорен ответчиком.
Следовательно, предусмотренные договорами аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 3/12 от 01.05.2012 обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора. С момента передачи по актам от 01.11.2011 и от 01.05.2012 арендованное имущество находилось во владении ИП Болотова А.В. Доказательства возврата нежилых помещений и части земельного участка, предоставленных в аренду по договорам N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 3/12 от 01.05.2012 до 19.12.2012 (акты - т. 1 л.д. 16, 20, 24) в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу N А53-9136/2010.
Расчет задолженности произведен ответчиком с учетом согласованных в пунктах 1.6.1, 3.1 договоров условий о сроках действия договоров, размерах арендной платы и сроках внесения арендных платежей, в связи с чем, является методологически и арифметически верным.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга по арендной плате за спорный период, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не представлены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом задолженности ответчика, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования МУП "РЭО-12" в указанном размере.
Возражая против удовлетворения исковых требований предприятия, предприниматель указал, что переданное в аренду имущество находится в ненадлежащем состоянии и после отключения в феврале 2012 года электро- и водоснабжения ответчик не мог пользоваться нежилыми помещениями по целевому назначению.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В статье 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса следует, что под недостатками сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующими пользованию им, понимается ненадлежащее качество вещи, не позволяющее использовать ее по целевому назначению в течение всего срока аренды.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем, из представленных в дело актов приема-передачи от 01.11.2011 следует, что нежилые помещения площадью 59,45 кв. м (литер Б - склад) и площадью 147 кв. м (литер А - мастерская), расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, переданы предпринимателю в технически исправном состоянии без каких-либо претензий, акты подписаны сторонами без замечаний и разногласий.
Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя имущества арендатор о выявленных в нем недостатках (отсутствии возможности использовать нежилое помещение по назначению) не заявил.
Следовательно, каких-либо претензий об отсутствии электро-, и водоснабжения на момент передачи спорных нежилых помещений у предпринимателя к арендодателю не было.
В течение спорного периода времени предприниматель производил частичную оплату арендных платежей, тем самым косвенно подтверждая, что помещения удовлетворяли требованиям к их целевому использованию в рамках договоров.
Таким образом, доказательств того, что коммуникации были отключены на момент передачи спорных помещений в аренду, не представлено, что исключает возможность применения положений статьи 612 ГК РФ.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что условиями договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 не предусмотрено возложение на арендодателя обязанностей по обеспечению переданных в аренду помещений электро- и водоснабжением.
Доводы общества о том, что необходимость обеспечения спорных помещений электро- и водоснабжением согласована сторонами с учетом характеристик спорных помещений, указанных в техническом паспорте, подлежат отклонению, поскольку данный технический паспорт не является частью договора. Приложением к договору является только выписка из технического паспорта, не содержащая сведений об электро- и водоснабжении спорных помещений.
Согласно представленному в дело техническому паспорту водоснабжением и электроснабжением обеспечены нежилые помещения в здании литер А, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1. Указанные помещения являются объектом аренды по договору N 16/11 от 01.11.2011.
Вместе с тем, сведения о наличии водоснабжения и электроснабжении в помещениях литер Б (договор N 15/11 от 01.11.2011), расположенных по указанному адресу, представленный в материалы дела технический паспорт не содержит.
При этом, из акта контрольного обследования N 013808 от 15.02.2012 (т. 1 л.д. 52) следует, что отключение водоснабжения имело место на объекте, используемом ответчиком в качестве автомойки, то есть в помещениях здания литер Б, являющихся объектом аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 и используемых ответчиком не по целевому назначению предусмотренному договором (склад).
Сведений об отключении водоснабжения в помещениях в здании литер А, предоставленных предпринимателю по договору аренды N 16/11 от 01.11.2011 для размещения мастерской, в материалах дела отсутствуют.
Из акта о неучтенном потреблении электроэнергии N 000039 от 28.02.2012 (т. 1 л.д. 51) также не следует, что отключение электроснабжения имело место не только в здании литер Б, нежилые помещения которого использовались ответчиком для размещения автомойки, но и в здании литер А, в помещениях которого была размещена мастерская предпринимателя.
При таких обстоятельствах, в нарушение статьи 65 АПК РФ предприниматель документально не подтвердил доводы об отключении коммунальных услуг в помещениях по мастерской, расположенных в здании литер А, являющихся объектом аренды по договору N 16/11 от 01.11.2011.
Принимая во внимание целевое назначение нежилых помещения в здании литер Б, являющихся объектом аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 (склад), ИП Болотов А.В. не обосновал невозможность их использование в соответствии с условиям договора после отключения коммунальных услуг.
Невозможность продолжения использования данных помещений не по целевому назначению (автомойка), не предоставляет предпринимателю права использовать специальные способы защиты, установленные статьями 611, 612 ГК РФ.
Из актов обследования от 15.02.2012 и от 28.02.2012, составленных сотрудниками ООО "Сочиводоканал" и ОАО "Кубаньэнерго", следует, что основанием отключения электро- и водоснабжения явилось самовольное (неучтенное) пользование предпринимателем коммунальными услугами.
В отношении неучтенного потребления электроэнергии предприниматель в акте указал, что оплата услуг электроснабжения осуществлялась предприятию на основании выставленных счетов.
Действительно, такой механизм оплаты коммунальных услуг предусмотрен пунктами 3.4 спорных договоров.
Между тем, в материалах дела отсутствуют счета и платежные документы, подтверждающие оплату предпринимателем коммунальных услуг предприятию. С требованием оформления отношений по обеспечению арендуемых помещений в порядке пункта 3.4 договора коммунальными услугами предприниматель к предприятию не обращался.
Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя только за недостатки сданного в аренду имущества.
Прекращение электро- и водоснабжения арендуемого предпринимателем объекта в связи с самовольным потреблением последним коммунальных услуг недостатком собственно арендуемого помещения не является, в связи с чем не относится к случаям ответственности арендодателя по правилам статьи 612 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы ИП Болотова А.В. о досрочном расторжении договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 уведомлением от 23.04.2012 и недопустимости начисления арендной платы и пени за период после расторжения указанных договоров.
Пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.
Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 ГК РФ, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Применительно к договору аренды возможность его досрочного расторжения по требованию арендатора по согласованным сторонами основаниям в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлена последним абзацем статьи 620 Кодекса.
При этом законодатель различает понятия расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия (части 1, 3 статьи 450 ГК РФ).
Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что при обнаружении существенных недостатков арендуемого имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что арендатору предоставлено право требовать досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ), а не право на односторонний отказ от договора.
Доводы предпринимателя о том, что право на односторонний отказ от договора предусмотрено пунктами 5.3 спорных договоров являются несостоятельными.
В пунктах 5.3 договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 буквально указано следующее: "Если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования".
Толкование данного условия в порядке статьи 431 ГК РФ, в том числе в системной связи с иными условиям договоров, не позволяет сделать вывод о том, что при заключении договоров аренды волеизъявление сторон было направлено на закреплении условий, предоставляющих арендатору право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды при наличии приведенных обстоятельств.
Прямо в тексте договоров аренды право одностороннего отказа арендатора от договора аренды не предусмотрено.
Таким образом, пунктами 5.3 договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 арендатор управомочен только на инициирование процедуры досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по правилам подпункта 1 пункта 2 статьи 450 и статьи 620 ГК РФ.
В отсутствие согласованного сторонами права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора и при сохранении ответчиком фактического владения арендованным имуществом до момента его возврата по актам от 019.12.2012, уведомление предпринимателя от 23.05.2012 о расторжении договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 с 01.05.2012 не имеет правового значения для решения вопроса о досрочном расторжении указанных договоров.
Поскольку спорными договорами аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения данного договора, к спорным правоотношениям сторон применяется общее правило статьи 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец признал факт расторжения договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 с 01.05.2012, документально не подтверждены предпринимателем.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени по договору аренды N 03/12 от 01.05.2012 в размере 12 192 рубля 22 копейки; по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 в размере 86 707 рублей 46 копеек; по договору N 16/11 от 01.11.2011 в размере 201 679 рублей 26 копеек.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пунктам 3.2 спорных договоров в случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Представленный предприятием в материалы дела расчет пени составлен с учетом условий договоров о сроках аренды и внесения арендной платы, является арифметически и методологически верным (т. 1 л.д. 42).
Доводы ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ обоснованно отклонены судом первой инстанции отклоняются на основании следующего.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание иные обстоятельства, в том числе не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").
Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.
Из положений статьи 333 ГК РФ следует, что уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда.
До принятия судом первой инстанции решения по делу ИП Болотов А.В. в отзыве на иск заявил об уменьшении размера неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства (т. 1 л.д. 43-46).
Доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ).
Доводы о превышении процента неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Суд первой инстанции, оценив все представленные доказательства, не установил несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 указано, что суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.
Учитывая положении статьи 421 ГК РФ; условия спорных договоров аренды о сроках внесения арендной платы; существенный период и систематический характер просрочки платежей, размер взысканной судом неустойки, отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной плате по договорам N 3/12 от 01.05.2012, N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком документально не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования истца о взыскании с ответчика пени по договорам аренды за период с 11.03.2012 по 18.12.2012 (договор N 15/11) и за период с 11.05.2012 по 18.12.2012 (договор N 3/12 и N 16/11) обоснованно удовлетворены в размере 300 578 рублей 94 копейки.
Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2013 по делу N А32-3267/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2013 N 15АП-15387/2013 ПО ДЕЛУ N А32-3267/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2013 г. N 15АП-15387/2013
Дело N А32-3267/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Болотова Алексея Викторовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 31.07.2013 по делу N А32-3267/2013
по иску Муниципального унитарного предприятия г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 12" в лице конкурсного управляющего Ващенко Н.О.
к ответчику индивидуальному предпринимателю Болотову Алексею Викторовичу
о взыскании задолженности и неустойки,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
муниципальное унитарное предприятие г. Сочи "Ремонтно-эксплуатационная организация - 12" (далее - истец, МУП "РЭО-12", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском индивидуальному предпринимателю Болотову Алексею Викторовичу (далее - ответчик, ИП Болотов А.В., предприниматель) о взыскании 389 071 рубля 79 копеек задолженности по арендной плате и 300 578 рублей 94 копейки неустойки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 40-42, 97; т. 2 л.д. 40, 48)).
Решением от 31.07.2013 исковые требования удовлетворены; с ИП Болотова А.В. в пользу МУП "РЭО-12" взыскано 389 071 рубль 79 копеек задолженности, 300 578 рублей 94 копейки неустойки и 16 793 рубля 01 копейка судебных расходов по уплате государственной пошлины за обращение с иском.
Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Болотов Алексей Викторович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2013 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению, в связи с отключением электро- и водоснабжения. Указав, что помещение по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 использовалось предпринимателем не по целевому назначению (автомойка вместо склада), суд первой инстанции не принял во внимание, что по договору аренды N 16/11 от 01.11.2011 помещение было предоставлено под мастерскую. Данное целевое назначение предполагает обеспеченность помещения электро- и водоснабжением, в отсутствие которых арендатор лишен возможности использовать арендуемое имущество. Использование части предоставленного по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 помещения под автомойку (вместо склада) не освобождает арендодателя от обязательств по обеспечению арендованного имущества коммунальными услугами. В отсутствие возможности использования арендуемого имущества по целевому назначению, возложение на ответчика обязанности по внесению арендных платежей противоречит статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нарушает возмездно-эквивалентное начало гражданских правоотношений. Ответчик также указал, что уведомлением от 23.04.2012 договоры аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 были расторгнуты предпринимателем в одностороннем порядке на основании положений пунктов 5.3 договоров. Факт расторжения договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 признан истцом в суде первой инстанции. Взыскание арендной платы за период после расторжения договора недопустимо.
В отзыве МУП "РЭО-12" апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение от 31.07.2013 без изменения. Истец указал, что спорными договорами аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договоров, в связи с чем уведомление о расторжении договоров N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 не повлекло для сторон каких-либо правовых последствий. Поскольку имущество по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 (склад) использовалось предпринимателем не по целевому назначению (автомойка), а договором не предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить данное имущество коммунальными услугами, факт прекращения электро- и водоснабжения объекта не освобождает ответчика от обязательств по внесению арендных платежей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. МУП "РЭО-12" представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. ИП Болотов А.В. заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с отзывом ответчика.
В соответствии со статьей 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки.
Ответчик не обосновал невозможность или затруднительность ознакомления с материалами дела в сроки, обеспечивающие рассмотрение жалобы в назначенное время. В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Кроме того, новые доводы или обстоятельства истцом в отзыве на апелляционную жалобу не указаны и не заявлены. Ходатайство ответчика об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не обоснованно необходимостью представления суду апелляционной инстанции каких-либо дополнительных доказательств.
В связи с изложенным в удовлетворении ходатайства ИП Болотова А.В. об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 15/11 от 01.11.2011, по условиям которого арендодатель сдает арендатору помещение (строение) общей площадью 59,45 кв. м согласно выписке из технического паспорта БТИ N 21642 от 18.02.2008, в том числе: литер Б, этаж 1, склад N 5, площадь 59,45 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в целях - склад (т. 1 л.д. 17).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 срок аренды установлен с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Актом приема-передачи от 01.11.2011 подтверждается передача ответчику помещений, являющихся объектом договора аренды N 15/11 от 01.11.2011. В акте указано, что помещения переданы арендатору в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии (т. 1 л.д. 18 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 арендатор оплачивает арендную плату в размере 250 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 14 862 рубля 50 копеек. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
Между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 16/11 от 01.11.2011, по условиям которого арендодатель сдает арендатору помещение (строение) общей площадью 147 кв. м согласно выписке из технического паспорта БТИ N 21642 от 18.02.2008, в том числе: литер А, этаж 1, комната N 2 площадью 134,4 кв. м, комната N 4 площадью 8,6 кв. м и ? комнаты N 5 площадью 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в целях - мастерская (т. 1 л.д. 21).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 срок аренды установлен с 01.11.2011 по 31.12.2012.
Актом приема-передачи от 01.11.2011 подтверждается передача ответчику помещений, являющихся объектом договора аренды N 16/11 от 01.11.2011. В акте указано, что помещения переданы арендатору в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии (т. 1 л.д. 23 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 арендатор оплачивает арендную плату в размере 300 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 44 100 рублей. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
Из акта контрольного обследования N 013808-АО от 15.02.2012 следует, что в результате проверки территории МУП "РЭО-12" сотрудниками ООО "Югводоканал" выявлено самовольное пользование услугами водопотребления в нежилых помещениях автомойки, расположенной по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1. Водоснабжение данного объекта прекращено (т. 1 л.д. 52).
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что под автомойку ответчиком использовались нежилые помещения, предоставленные по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011.
Из акта N 000039 от 28.02.2012 следует, что сотрудниками ОАО "Кубаньэнерго" выявлено неучтенное потребление электроэнергии в нежилых помещениях по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, в связи с чем, на данные объекты ограничена, а с 12.03.2012 прекращена подача электроэнергии. В качестве возражений в акте представители предпринимателя указали, что осуществляют оплату электроэнергии МУП "РЭО-12" согласно выставленным счетам (т. 1 л.д. 51).
В уведомлении от 23.04.2012 ИП Болотов А.В. известил МУП "РЭО-12" о том, что после прекращения электро- и водоснабжения арендуемых помещений предприниматель лишен возможности использовать их по назначению. В связи с этим, ИП Болотов А.В. на основании пунктов 1.8, 5.2, 5.3 договоров и пункта 1 статьи 612 ГК РФ просит считать с 01.05.2012 расторгнутыми договоры аренды от 01.11.2011 N 15/11 и N 16/11 (т. 1 л.д. 47).
Доказательства возврата предпринимателем арендованного имущества по договорам от 01.11.2011 N 15/11 и N 16/11 с 01.05.2012 в материалах дела отсутствуют.
Между МУП "РЭО-12" (арендодатель) и ИП Болотовым А.В. был подписан договор аренды N 3/12 от 01.05.2012, по условиям которого арендодатель сдает арендатору земельный участок площадью 26,66 кв. м (6,20 x 4,30), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, для использования в производственных целях - под навес (т. 1 л.д. 13).
Пунктом 1.6.1 договора аренды N 3/12 от 01.05.2012 срок аренды установлен с 01.05.2012 по 30.03.2013.
Актом приема-передачи от 01.05.2012 подтверждается передача ответчику земельного участка, являющегося объектом договора аренды N 3/11 от 01.05.2012. В акте указано, что участок передан арендатору в удовлетворительном санитарном состоянии (т. 1 л.д. 14 на обороте).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 3/11 от 01.05.2012 арендатор оплачивает арендную плату в размере 100 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц с оплатой до 10 числа каждого месяца, что составляет 2 666 рублей. В случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки (пункт 3.2 договора). Арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги (энерго-, водоснабжение) по действующим ценам текущего времени по отдельно выставленным счетам (пункт 3.4 договора).
По актам приема-передачи от 19.12.2012 ИП Болотов А.В. возвратил МУП "РЭО-12" земельный участок и нежилые помещения, арендованные по договорам N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012 (т. 1 л.д. 16, 20, 24).
Полагая, что ИП Болотов А.В. ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению платежей по договорам аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012, МУП "РЭО-12" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договоры N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011, N 3/12 от 01.05.2012 по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются нормами главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, также подлежат государственной регистрации.
На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как следует из материалов дела, договоры аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 3/11 от 01.05.2012 заключены на срок менее года, в связи с чем, не подлежат государственной регистрации.
Договор аренды N 16/11 от 01.11.2011 заключен на срок более одного года (с 01.11.2011 по 31.12.2012) и государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О указано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что в договоре N 16/11 от 01.11.2011 сторонами согласованы все существенные условия договора аренды. Нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2011 и приняты последним без каких-либо возражений. Из акта сверки от 05.12.2012 следует, что обязательства по внесению арендной платы по договору N 16/11 от 01.11.2011 частично исполнялись предпринимателем.
Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации договора N 16/11 от 01.11.2011 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора о взыскании арендной платы и пени, рассчитанных МУП "РЭО-2" исходя из условий указанного договора аренды.
При оценке обстоятельств заключенности договора аренды N 3/12 от 01.05.2012, объектом которого является часть земельного участка площадью 26,66 кв. м, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статья 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В приложении к договору аренды N 3/12 от 01.05.2012 указано место нахождения спорного земельного участка на территории МУП "РЭО-12". В пункте 1.1 договора согласован адрес участка, площадь (26,66 кв. м) и физические размеры (6,20 x 4,30).
Часть земельного участка, являющаяся объектом аренды по договору N 3/12 от 01.05.2012, передана предпринимателю по акту приема-передачи от 01.05.2012 и принята последним без возражений. В акте сверки от 05.12.2012 предприниматель фактически признал наличие задолженности по арендной плате по договору аренды N 03/12 от 01.05.2012.
Таким образом, при исполнении указанного договора части земельного участка у сторон не возникло неопределенности в вопросе о предмете договора аренды.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды N 3/12 от 01.05.2012.
В отношении доводов ответчика об истечении срока действия договора аренды N 15/11 от 01.11.2011 суд апелляционной инстанции считает возможным указать следующее.
Срок аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 был установлен сторонами с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 15/11 от 01.11.2011, были возвращены предпринимателем только по акту от 19.12.2012. Доказательства возврата указанных помещений после истечения срока договора N 15/11 от 01.11.2011 в порядке статей 622, 655 ГК РФ в деле отсутствуют. Сведений о наличии у предпринимателя объективных препятствий для возврата помещений после истечения срока аренды или уклонении предприятия от принятия данных помещений, ответчиком не представлено.
Следовательно, договор аренды N 15/11 от 01.11.2011 был возобновлен на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 ГК РФ и фактически прекращен в связи с возвратом арендованного имущества 19.12.2012.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Как следует из представленного МУП "РЭО-12" расчета, ИП Болотов А.В. обязательства по внесению арендных платежей в период действия договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 03/12 от 01.05.2012 исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 548 рублей по договору N 03/12 от 01.05.2012; 53 217 рублей 34 копейки по договору N 15/11 от 01.11.2011 и 334 306 рублей 45 копеек по договору N 16/11 от 01.11.2011 (т. 1 л.д. 42).
Факт принятия в аренду имущества по спорным договорам подтверждается актами приема-передачи от 01.11.2011 и от 01.05.2012 и документально не оспорен ответчиком.
Следовательно, предусмотренные договорами аренды N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 3/12 от 01.05.2012 обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора. С момента передачи по актам от 01.11.2011 и от 01.05.2012 арендованное имущество находилось во владении ИП Болотова А.В. Доказательства возврата нежилых помещений и части земельного участка, предоставленных в аренду по договорам N 15/11 от 01.11.2011, N 16/11 от 01.11.2011 и N 3/12 от 01.05.2012 до 19.12.2012 (акты - т. 1 л.д. 16, 20, 24) в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу N А53-9136/2010.
Расчет задолженности произведен ответчиком с учетом согласованных в пунктах 1.6.1, 3.1 договоров условий о сроках действия договоров, размерах арендной платы и сроках внесения арендных платежей, в связи с чем, является методологически и арифметически верным.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга по арендной плате за спорный период, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не представлены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом задолженности ответчика, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования МУП "РЭО-12" в указанном размере.
Возражая против удовлетворения исковых требований предприятия, предприниматель указал, что переданное в аренду имущество находится в ненадлежащем состоянии и после отключения в феврале 2012 года электро- и водоснабжения ответчик не мог пользоваться нежилыми помещениями по целевому назначению.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В статье 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса следует, что под недостатками сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующими пользованию им, понимается ненадлежащее качество вещи, не позволяющее использовать ее по целевому назначению в течение всего срока аренды.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем, из представленных в дело актов приема-передачи от 01.11.2011 следует, что нежилые помещения площадью 59,45 кв. м (литер Б - склад) и площадью 147 кв. м (литер А - мастерская), расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1, переданы предпринимателю в технически исправном состоянии без каких-либо претензий, акты подписаны сторонами без замечаний и разногласий.
Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя имущества арендатор о выявленных в нем недостатках (отсутствии возможности использовать нежилое помещение по назначению) не заявил.
Следовательно, каких-либо претензий об отсутствии электро-, и водоснабжения на момент передачи спорных нежилых помещений у предпринимателя к арендодателю не было.
В течение спорного периода времени предприниматель производил частичную оплату арендных платежей, тем самым косвенно подтверждая, что помещения удовлетворяли требованиям к их целевому использованию в рамках договоров.
Таким образом, доказательств того, что коммуникации были отключены на момент передачи спорных помещений в аренду, не представлено, что исключает возможность применения положений статьи 612 ГК РФ.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что условиями договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 не предусмотрено возложение на арендодателя обязанностей по обеспечению переданных в аренду помещений электро- и водоснабжением.
Доводы общества о том, что необходимость обеспечения спорных помещений электро- и водоснабжением согласована сторонами с учетом характеристик спорных помещений, указанных в техническом паспорте, подлежат отклонению, поскольку данный технический паспорт не является частью договора. Приложением к договору является только выписка из технического паспорта, не содержащая сведений об электро- и водоснабжении спорных помещений.
Согласно представленному в дело техническому паспорту водоснабжением и электроснабжением обеспечены нежилые помещения в здании литер А, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом N 1. Указанные помещения являются объектом аренды по договору N 16/11 от 01.11.2011.
Вместе с тем, сведения о наличии водоснабжения и электроснабжении в помещениях литер Б (договор N 15/11 от 01.11.2011), расположенных по указанному адресу, представленный в материалы дела технический паспорт не содержит.
При этом, из акта контрольного обследования N 013808 от 15.02.2012 (т. 1 л.д. 52) следует, что отключение водоснабжения имело место на объекте, используемом ответчиком в качестве автомойки, то есть в помещениях здания литер Б, являющихся объектом аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 и используемых ответчиком не по целевому назначению предусмотренному договором (склад).
Сведений об отключении водоснабжения в помещениях в здании литер А, предоставленных предпринимателю по договору аренды N 16/11 от 01.11.2011 для размещения мастерской, в материалах дела отсутствуют.
Из акта о неучтенном потреблении электроэнергии N 000039 от 28.02.2012 (т. 1 л.д. 51) также не следует, что отключение электроснабжения имело место не только в здании литер Б, нежилые помещения которого использовались ответчиком для размещения автомойки, но и в здании литер А, в помещениях которого была размещена мастерская предпринимателя.
При таких обстоятельствах, в нарушение статьи 65 АПК РФ предприниматель документально не подтвердил доводы об отключении коммунальных услуг в помещениях по мастерской, расположенных в здании литер А, являющихся объектом аренды по договору N 16/11 от 01.11.2011.
Принимая во внимание целевое назначение нежилых помещения в здании литер Б, являющихся объектом аренды по договору N 15/11 от 01.11.2011 (склад), ИП Болотов А.В. не обосновал невозможность их использование в соответствии с условиям договора после отключения коммунальных услуг.
Невозможность продолжения использования данных помещений не по целевому назначению (автомойка), не предоставляет предпринимателю права использовать специальные способы защиты, установленные статьями 611, 612 ГК РФ.
Из актов обследования от 15.02.2012 и от 28.02.2012, составленных сотрудниками ООО "Сочиводоканал" и ОАО "Кубаньэнерго", следует, что основанием отключения электро- и водоснабжения явилось самовольное (неучтенное) пользование предпринимателем коммунальными услугами.
В отношении неучтенного потребления электроэнергии предприниматель в акте указал, что оплата услуг электроснабжения осуществлялась предприятию на основании выставленных счетов.
Действительно, такой механизм оплаты коммунальных услуг предусмотрен пунктами 3.4 спорных договоров.
Между тем, в материалах дела отсутствуют счета и платежные документы, подтверждающие оплату предпринимателем коммунальных услуг предприятию. С требованием оформления отношений по обеспечению арендуемых помещений в порядке пункта 3.4 договора коммунальными услугами предприниматель к предприятию не обращался.
Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя только за недостатки сданного в аренду имущества.
Прекращение электро- и водоснабжения арендуемого предпринимателем объекта в связи с самовольным потреблением последним коммунальных услуг недостатком собственно арендуемого помещения не является, в связи с чем не относится к случаям ответственности арендодателя по правилам статьи 612 ГК РФ.
Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы ИП Болотова А.В. о досрочном расторжении договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 уведомлением от 23.04.2012 и недопустимости начисления арендной платы и пени за период после расторжения указанных договоров.
Пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.
Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 ГК РФ, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Применительно к договору аренды возможность его досрочного расторжения по требованию арендатора по согласованным сторонами основаниям в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлена последним абзацем статьи 620 Кодекса.
При этом законодатель различает понятия расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия (части 1, 3 статьи 450 ГК РФ).
Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что при обнаружении существенных недостатков арендуемого имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что арендатору предоставлено право требовать досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ), а не право на односторонний отказ от договора.
Доводы предпринимателя о том, что право на односторонний отказ от договора предусмотрено пунктами 5.3 спорных договоров являются несостоятельными.
В пунктах 5.3 договоров аренды N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 буквально указано следующее: "Если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования".
Толкование данного условия в порядке статьи 431 ГК РФ, в том числе в системной связи с иными условиям договоров, не позволяет сделать вывод о том, что при заключении договоров аренды волеизъявление сторон было направлено на закреплении условий, предоставляющих арендатору право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды при наличии приведенных обстоятельств.
Прямо в тексте договоров аренды право одностороннего отказа арендатора от договора аренды не предусмотрено.
Таким образом, пунктами 5.3 договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 арендатор управомочен только на инициирование процедуры досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по правилам подпункта 1 пункта 2 статьи 450 и статьи 620 ГК РФ.
В отсутствие согласованного сторонами права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора и при сохранении ответчиком фактического владения арендованным имуществом до момента его возврата по актам от 019.12.2012, уведомление предпринимателя от 23.05.2012 о расторжении договоров аренды N 15/11 и N 16/11 от 01.11.2011 с 01.05.2012 не имеет правового значения для решения вопроса о досрочном расторжении указанных договоров.
Поскольку спорными договорами аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения данного договора, к спорным правоотношениям сторон применяется общее правило статьи 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истец признал факт расторжения договора аренды N 16/11 от 01.11.2011 с 01.05.2012, документально не подтверждены предпринимателем.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени по договору аренды N 03/12 от 01.05.2012 в размере 12 192 рубля 22 копейки; по договору аренды N 15/11 от 01.11.2011 в размере 86 707 рублей 46 копеек; по договору N 16/11 от 01.11.2011 в размере 201 679 рублей 26 копеек.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пунктам 3.2 спорных договоров в случае неуплаты арендной платы в срок арендатору начисляется пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Представленный предприятием в материалы дела расчет пени составлен с учетом условий договоров о сроках аренды и внесения арендной платы, является арифметически и методологически верным (т. 1 л.д. 42).
Доводы ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ обоснованно отклонены судом первой инстанции отклоняются на основании следующего.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание иные обстоятельства, в том числе не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").
Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.
Из положений статьи 333 ГК РФ следует, что уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда.
До принятия судом первой инстанции решения по делу ИП Болотов А.В. в отзыве на иск заявил об уменьшении размера неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства (т. 1 л.д. 43-46).
Доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ).
Доводы о превышении процента неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Суд первой инстанции, оценив все представленные доказательства, не установил несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 указано, что суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.
Учитывая положении статьи 421 ГК РФ; условия спорных договоров аренды о сроках внесения арендной платы; существенный период и систематический характер просрочки платежей, размер взысканной судом неустойки, отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной плате по договорам N 3/12 от 01.05.2012, N 15/11 от 01.11.2011 и N 16/11 от 01.11.2011 установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком документально не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования истца о взыскании с ответчика пени по договорам аренды за период с 11.03.2012 по 18.12.2012 (договор N 15/11) и за период с 11.05.2012 по 18.12.2012 (договор N 3/12 и N 16/11) обоснованно удовлетворены в размере 300 578 рублей 94 копейки.
Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2013 по делу N А32-3267/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)