Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "06" ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "11" ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны (Астраханская область, Наримановский район, с. Новокучергановка),
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны (Астраханская область, Наримановский район, с. Новокучергановка)
к администрации муниципального образования "Наримановский район" (416111, Астраханская область, г. Нариманов, ул. Центральная, 10, ОГРН 1023000841940, ИНН 3008004235),
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату помещения и обязании совершить действия,
без участия в судебном заседании представителей: индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны, Администрации муниципального образования "Наримановский район" (почтовые уведомления N 94095-94097 приобщены к материалам дела)
установил:
Индивидуальный предприниматель Давлиева Луиза Камильевна обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к администрации Муниципального образования "Наримановский район" о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату помещения - здания бани, находящегося по адресу: Астраханская область, Наримановский район, п. Трусово, ул. Центральная, 9; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения - здания бани, находящегося по адресу: Астраханская область, Наримановский район, п. Трусово, ул. Центральная, 9.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель изменил заявленные требования, просит обязать администрацию Муниципального образования "Наримановский район" по заявлению Давлиевой Луизы Камильевны совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственном или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 требования индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны удовлетворены в части.
Признан незаконным отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Индивидуальный предприниматель Давлиева Луиза Камильевна, не согласившись с принятым решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ администрацией муниципального образования "Наимановский район представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны, администрации муниципального образования "Наримановский район" надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельств.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Наримановского района "Арендодатель" и предпринимателем Давлиевой Л.К. "Арендатор" подписан договор N 78 от 23.12.2004 аренды нежилого помещения, согласно данному договору "Арендодатель" предоставляет, а "Арендатор" принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная, 9, для использования под баню.
Срок договора определялся с 01.01.2005 по 20.12.2005, впоследствии продлен договорами N 78 от 03.06.2005, N 216 от 04.05.2006, N 26 от 01.02.2007 с 03.06.2005 до 01.06.2006, с 04.05.2006 до 01.05.2007, с 01.02.2007 до 31.01.2032 (л.д. 10).
26.07.2010 предприниматель Давлиева Л.К. обратилась в администрацию Муниципального образования "Наримановский район" с заявлением о выкупе помещения, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная 9, на основании договора аренды (л.д. 9).
08.02.2013 представитель предпринимателя обратился с просьбой предоставить ответ на заявление предпринимателя о выкупе арендуемого помещения (л.д. 15).
Письмом от 26.02.2013 N 709 администрацией Муниципального образования "Наримановский район" предпринимателю было отказано в выкупе указанного помещения, в связи с тем, что актами осмотра здания от 17.08.2009, 02.03.2011, 19.10.2011 установлено, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, кроме того, у предпринимателя имеется задолженность по арендным платежам и пеням (л.д. 16-17).
В связи с указанными обстоятельствами заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, суд посчитал незаконным, в связи с чем, требования в данной части удовлетворены.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований в остальной части, суд указал на то, что предприниматель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку на момент обращения с заявлением у предпринимателя существовала задолженность по арендной плате.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Как установлено судами обеих инстанций и сторонами не оспаривается, индивидуальный предприниматель Давлиева Л.К. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим нежилое помещение, общей площадью 91,6 кв. м, расположенное по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная 9, инвентарный номер 766579/1, литер А, назначение нежилое, для использования под баню, в связи с чем обладает преимущественным правом и может его реализовать при соблюдении требований статьи 3 Закона до момента утраты статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и (или) прекращения арендных отношений.
Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 91,6 кв. м, и не превышает норму 2000 кв. м, определенную Законом Астраханской области от 14.10.2008 N 68/2008-ОЗ (ред. от 16.11.2009) "О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности" (действовавшим на момент обращения предпринимателя с заявлением).
Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ изложен в следующей редакции"...отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".
Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит четких критериев оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.
При рассмотрении настоящего дела суд установил, что согласно пункту 3.2.1 договора аренды здания бани N 26 от 01.02.2007 арендная плата по договору составляет 960,0 рублей в месяц без НДС, в силу пункта 3.2.3 договора сумма начисления арендной платы за текущий месяц вносится Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим месяцем (л.д. 12).
Как следует из представленных заявителем чекам-ордерам об оплате от 18.11.2008 на сумму 19 200 рублей, от 13.07.2010 на сумму 18 240 рублей и объективно подтверждается расчетом задолженности по фактическому использованию зданию бани, на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, сумма задолженности предпринимателя по договору аренды N 26 от 01.02.2007 составила 1 920 рублей.
Платежи по двум другим чекам-ордерам от 13.07.2010 на сумму 29 800 рублей и от 18.11.2008 на сумму 31 358 рублей 43 копеек осуществлены за использование предпринимателем земельного участка, что следует из целевого назначения платежа и подтверждается пояснениями сторон.
Исходя из вышеприведенных условий договора аренды, задолженность у предпринимателя образовалась за два расчетных периода по договору, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является обстоятельством, препятствующим в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Из пояснений представителя заявителя, предоставленных в судебном заседании от 26.07.2013 и зафиксированных судом на материальный носитель, следует, что иной представитель заявителя - Мавлютов Д.К. 24.08.2006 оплатил от имени заявителя за администрацию стоимость работ по составлению технических документов в сумме 2 647 рублей, что подтверждается чеком-ордером N 13 от 24.08.2006, счетом N 122 от 24.08.2006, актом сдачи приема работ (услуг) N 102.
Однако даже если и принимать во внимание указанное обстоятельство, то в отсутствие какого-либо соглашения между предпринимателем и органом местного самоуправления, оно не может свидетельствовать о зачете данных платежей в счет платежей по договору аренды.
Кроме того, согласно чеку-ордеру N 13 платежи были произведены 24.08.2006, то есть задолго до обращения предпринимателем с заявлением о выкупе арендуемого помещения, а согласно вышеприведенным чекам-ордерам об оплате арендных платежей по договору, арендные платежи по договору были внесены предпринимателем с нарушением сроков установленных договором аренды N 26 от 01.02.2007, т.к. договором установлен ежемесячный арендный платеж.
В связи с чем, имелись периоды, когда 2 647 рублей, уплаченные Мавлютовым Д.К. не покрывали размер задолженности по договору аренды, что также свидетельствует о том, что осуществление Мавлютовым Д.К. указанного платежа в размере 2 647 рублей не подтверждает право предпринимателя на выкуп арендуемого помещения.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.
По смыслу Закона признание субъекта недобросовестным арендатором в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей, создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона и лишает арендатора предоставленных ему льгот.
Однако, судом апелляционной инстанции из представленного в материалы дела администрацией расчета задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору N 26 от 01.05.2010 по состоянию на 01.03.2013 у предпринимателя Давлиевой Л.К. имеется непогашенная задолженность по арендным платежам в размере 108585,6 руб. Определение суда апелляционной инстанции о проведении сверки задолженности сторонами не исполнено, наличие задолженности Давлиевой Л.К. не опровергнуто.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ИП Давлиевой Л.К. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в связи с наличием задолженности по арендной плате является обоснованным.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом Арбитражного суда Астраханской области о том, что отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, подлежит признанию незаконным.
Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.
Из этого следует, что законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта, действия (бездействия) должна быть проверена судом в целом.
Суд установил, что у администрации имелись законные основания для отказа, выраженного в письме 26.02.2013 N 709, предпринимателю в реализации права преимущественного права, а именно, на момент обращения с заявлением о приватизации помещения, у Давлиевой Л.К. имелась задолженность по арендной плате, что в силу в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ является обстоятельством, препятствующим в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Указание в данном письме также отказа в предоставлении предпринимателю Давлиевой Л.К. в собственность за плату здания бани, в связи с тем, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, действительно не основанного на Законе, не дает право суду признавать недействительным ненормативный правовой акт в части одно из оснований его принятия, поскольку объектом оспаривания является ненормативный правовой акт (письмо) в целом, как результат рассмотрения заявления, а не одно из оснований его принятия.
При этом признание судом акта недействительным в указанной части не влечет восстановление прав предпринимателя в какой либо части, поскольку способ восстановления прав избран в целом в виде обязания администрацию совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в отношении объекта аренды, совершение которых в силу законности отказа по иным основаниям в данном деле невозможно.
Поскольку требования ИП. Давлиевой Л.К. суд апелляционной инстанции находит не подлежащими удовлетворению, решение Арбитражного суда Астраханской области подлежит отмене, как вынесенное при недоказанности обстоятельств нарушения прав, которые суд посчитал установленными.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 отменить, в удовлетворении заявления Давлиевой Луизы Камильевны - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2013 ПО ДЕЛУ N А06-2701/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2013 г. по делу N А06-2701/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "06" ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "11" ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны (Астраханская область, Наримановский район, с. Новокучергановка),
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 (судья Блажнов Д.Н.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны (Астраханская область, Наримановский район, с. Новокучергановка)
к администрации муниципального образования "Наримановский район" (416111, Астраханская область, г. Нариманов, ул. Центральная, 10, ОГРН 1023000841940, ИНН 3008004235),
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату помещения и обязании совершить действия,
без участия в судебном заседании представителей: индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны, Администрации муниципального образования "Наримановский район" (почтовые уведомления N 94095-94097 приобщены к материалам дела)
установил:
Индивидуальный предприниматель Давлиева Луиза Камильевна обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к администрации Муниципального образования "Наримановский район" о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату помещения - здания бани, находящегося по адресу: Астраханская область, Наримановский район, п. Трусово, ул. Центральная, 9; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения - здания бани, находящегося по адресу: Астраханская область, Наримановский район, п. Трусово, ул. Центральная, 9.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель изменил заявленные требования, просит обязать администрацию Муниципального образования "Наримановский район" по заявлению Давлиевой Луизы Камильевны совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственном или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 требования индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны удовлетворены в части.
Признан незаконным отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Индивидуальный предприниматель Давлиева Луиза Камильевна, не согласившись с принятым решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ администрацией муниципального образования "Наимановский район представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя Давлиевой Луизы Камильевны, администрации муниципального образования "Наримановский район" надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельств.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Наримановского района "Арендодатель" и предпринимателем Давлиевой Л.К. "Арендатор" подписан договор N 78 от 23.12.2004 аренды нежилого помещения, согласно данному договору "Арендодатель" предоставляет, а "Арендатор" принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная, 9, для использования под баню.
Срок договора определялся с 01.01.2005 по 20.12.2005, впоследствии продлен договорами N 78 от 03.06.2005, N 216 от 04.05.2006, N 26 от 01.02.2007 с 03.06.2005 до 01.06.2006, с 04.05.2006 до 01.05.2007, с 01.02.2007 до 31.01.2032 (л.д. 10).
26.07.2010 предприниматель Давлиева Л.К. обратилась в администрацию Муниципального образования "Наримановский район" с заявлением о выкупе помещения, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная 9, на основании договора аренды (л.д. 9).
08.02.2013 представитель предпринимателя обратился с просьбой предоставить ответ на заявление предпринимателя о выкупе арендуемого помещения (л.д. 15).
Письмом от 26.02.2013 N 709 администрацией Муниципального образования "Наримановский район" предпринимателю было отказано в выкупе указанного помещения, в связи с тем, что актами осмотра здания от 17.08.2009, 02.03.2011, 19.10.2011 установлено, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, кроме того, у предпринимателя имеется задолженность по арендным платежам и пеням (л.д. 16-17).
В связи с указанными обстоятельствами заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, суд посчитал незаконным, в связи с чем, требования в данной части удовлетворены.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований в остальной части, суд указал на то, что предприниматель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку на момент обращения с заявлением у предпринимателя существовала задолженность по арендной плате.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Как установлено судами обеих инстанций и сторонами не оспаривается, индивидуальный предприниматель Давлиева Л.К. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим нежилое помещение, общей площадью 91,6 кв. м, расположенное по адресу: Астраханская область, Наримановский район, пос. Трусово, ул. Центральная 9, инвентарный номер 766579/1, литер А, назначение нежилое, для использования под баню, в связи с чем обладает преимущественным правом и может его реализовать при соблюдении требований статьи 3 Закона до момента утраты статуса субъекта малого и среднего предпринимательства и (или) прекращения арендных отношений.
Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 91,6 кв. м, и не превышает норму 2000 кв. м, определенную Законом Астраханской области от 14.10.2008 N 68/2008-ОЗ (ред. от 16.11.2009) "О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности" (действовавшим на момент обращения предпринимателя с заявлением).
Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ изложен в следующей редакции"...отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".
Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит четких критериев оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.
При рассмотрении настоящего дела суд установил, что согласно пункту 3.2.1 договора аренды здания бани N 26 от 01.02.2007 арендная плата по договору составляет 960,0 рублей в месяц без НДС, в силу пункта 3.2.3 договора сумма начисления арендной платы за текущий месяц вносится Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим месяцем (л.д. 12).
Как следует из представленных заявителем чекам-ордерам об оплате от 18.11.2008 на сумму 19 200 рублей, от 13.07.2010 на сумму 18 240 рублей и объективно подтверждается расчетом задолженности по фактическому использованию зданию бани, на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права, сумма задолженности предпринимателя по договору аренды N 26 от 01.02.2007 составила 1 920 рублей.
Платежи по двум другим чекам-ордерам от 13.07.2010 на сумму 29 800 рублей и от 18.11.2008 на сумму 31 358 рублей 43 копеек осуществлены за использование предпринимателем земельного участка, что следует из целевого назначения платежа и подтверждается пояснениями сторон.
Исходя из вышеприведенных условий договора аренды, задолженность у предпринимателя образовалась за два расчетных периода по договору, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является обстоятельством, препятствующим в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Из пояснений представителя заявителя, предоставленных в судебном заседании от 26.07.2013 и зафиксированных судом на материальный носитель, следует, что иной представитель заявителя - Мавлютов Д.К. 24.08.2006 оплатил от имени заявителя за администрацию стоимость работ по составлению технических документов в сумме 2 647 рублей, что подтверждается чеком-ордером N 13 от 24.08.2006, счетом N 122 от 24.08.2006, актом сдачи приема работ (услуг) N 102.
Однако даже если и принимать во внимание указанное обстоятельство, то в отсутствие какого-либо соглашения между предпринимателем и органом местного самоуправления, оно не может свидетельствовать о зачете данных платежей в счет платежей по договору аренды.
Кроме того, согласно чеку-ордеру N 13 платежи были произведены 24.08.2006, то есть задолго до обращения предпринимателем с заявлением о выкупе арендуемого помещения, а согласно вышеприведенным чекам-ордерам об оплате арендных платежей по договору, арендные платежи по договору были внесены предпринимателем с нарушением сроков установленных договором аренды N 26 от 01.02.2007, т.к. договором установлен ежемесячный арендный платеж.
В связи с чем, имелись периоды, когда 2 647 рублей, уплаченные Мавлютовым Д.К. не покрывали размер задолженности по договору аренды, что также свидетельствует о том, что осуществление Мавлютовым Д.К. указанного платежа в размере 2 647 рублей не подтверждает право предпринимателя на выкуп арендуемого помещения.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.
По смыслу Закона признание субъекта недобросовестным арендатором в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей, создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона и лишает арендатора предоставленных ему льгот.
Однако, судом апелляционной инстанции из представленного в материалы дела администрацией расчета задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору N 26 от 01.05.2010 по состоянию на 01.03.2013 у предпринимателя Давлиевой Л.К. имеется непогашенная задолженность по арендным платежам в размере 108585,6 руб. Определение суда апелляционной инстанции о проведении сверки задолженности сторонами не исполнено, наличие задолженности Давлиевой Л.К. не опровергнуто.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ИП Давлиевой Л.К. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в связи с наличием задолженности по арендной плате является обоснованным.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом Арбитражного суда Астраханской области о том, что отказ администрации муниципального образования "Наимановский район", выраженный в письме от 26.02.2013 N 709, в предоставлении предпринимателю Давлиевой Луизе Камильевне в собственность за плату здания бани, по тому основанию, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, подлежит признанию незаконным.
Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.
Из этого следует, что законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта, действия (бездействия) должна быть проверена судом в целом.
Суд установил, что у администрации имелись законные основания для отказа, выраженного в письме 26.02.2013 N 709, предпринимателю в реализации права преимущественного права, а именно, на момент обращения с заявлением о приватизации помещения, у Давлиевой Л.К. имелась задолженность по арендной плате, что в силу в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ является обстоятельством, препятствующим в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Указание в данном письме также отказа в предоставлении предпринимателю Давлиевой Л.К. в собственность за плату здания бани, в связи с тем, что арендуемое здание по назначению не используется, находится в полуразрушенном состоянии, действительно не основанного на Законе, не дает право суду признавать недействительным ненормативный правовой акт в части одно из оснований его принятия, поскольку объектом оспаривания является ненормативный правовой акт (письмо) в целом, как результат рассмотрения заявления, а не одно из оснований его принятия.
При этом признание судом акта недействительным в указанной части не влечет восстановление прав предпринимателя в какой либо части, поскольку способ восстановления прав избран в целом в виде обязания администрацию совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в отношении объекта аренды, совершение которых в силу законности отказа по иным основаниям в данном деле невозможно.
Поскольку требования ИП. Давлиевой Л.К. суд апелляционной инстанции находит не подлежащими удовлетворению, решение Арбитражного суда Астраханской области подлежит отмене, как вынесенное при недоказанности обстоятельств нарушения прав, которые суд посчитал установленными.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 августа 2013 года по делу N А06-2701/2013 отменить, в удовлетворении заявления Давлиевой Луизы Камильевны - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)