Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Александров А.А.
Докладчик Верещагин Г.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Верещагина Г.С., Ефремова Ю.М.,
при секретаре Л.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе истца Б. на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 13 декабря 2012 года, которым с учетом определения от 16 января 2013 года постановлено:
"В удовлетворении иска Б. к С.Е. о взыскании <...> рублей по договору от 11.04.2011 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: город Архангельск, ул. <...>, <...>, корп. <...>, кв. <...>, отказать.
Взыскать с Б. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <...> (<...>) рубль".
Заслушав доклад судьи Верещагина Г.С., судебная коллегия
Б. обратился в суд с иском к С.Е. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований указал, что 11 апреля 2011 года между ним и С.Е. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, ул. <...>, д. <...>, корп. <...>, кв. <...>. Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в <...> руб. Фактически рыночная цена аналогичной квартиры в данном доме составляет более <...> руб. Дополнительным соглашением от 17 ноября 2012 стороны изменили п. 2.1.2, п. 2.1.3 договора и предусмотрели, что первый платеж по договору в сумме <...> руб. покупатель выплачивает не позднее 18 ноября 2011 года. Срок полной оплаты сторонами в договоре не указан. Он неоднократно требовал у ответчика полностью произвести оплату по договору, однако С.Е. до настоящего времени полную оплату не произвела. Согласно выписке из ЕГРП на проданную квартиру в отношении нее имеется две записи об ипотеке. Первая запись внесена в отношении ипотеки, установленной в пользу истца с 21 июня 2012 года до момента полной оплаты товара. Поскольку до настоящего времени полная оплата товара не произведена, то ипотека сохраняется. Согласно выписке из банка ответчик перечислила в пользу истца по договору купли-продажи <...> руб. Следовательно, на сегодняшний день задолженность ответчика составляет <...> руб. (<...> руб. - <...> руб.).
Просил взыскать с С.Е. денежные средства, недополученные по договору купли-продажи квартиры, в размере <...> руб.
В ходе рассмотрения дела Б. увеличил исковые требования, просил взыскать с С.Е. <...> руб.
Истец Б. и его представитель Ш. в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований. Пояснили, что п. 2.1.3 в редакции соглашения от 17 ноября 2012 года к договору купли-продажи является ничтожным, поскольку противоречит закону и условию о цене договора. Полагают, что цена договора была заведомо занижена сторонами исходя из наличия обременения (ипотеки) пользу банка.
Ответчик С.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представители ответчика Р. и С.Д. в судебном заседании с иском не согласились.
Представитель третьего лица АКБ "М." (ОАО) (далее - Банк) Л.Л. полагала, что иск не подлежит удовлетворению.
Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец Б.
В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на незаконность и необоснованность.
Полагает, что п. 2.1.3 соглашения к договору купли-продажи является ничтожным, поскольку противоречит закону и условию о цене договора. Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрена цена договора <...> руб.
Указывает на то, что действия ответчика по перечислению части оплаты по договору в пользу Банка были произведены без согласия истца.
Ссылается на неверное толкование судом ст. 549 ГК РФ.
Кроме того, наличие ипотеки в пользу истца подтверждает факт обязательства покупателя по уплате всей цены договора в пользу продавца. Цена договора определена сторонами с учетом имеющегося обременения - ипотеки.
В поданных возражениях на апелляционную жалобу ответчик С.Е. полагает решение суда законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, заслушав истца Б. и его представителя Ш., просивших об отмене решения суда, представителей ответчика Р. и С.Д., поддержавших доводы возражений, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в пределах доводов жалобы.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суд первой инстанции установил, что в соответствии с кредитным договором N <...> от 10 сентября 2007 года акционерным коммерческим банком "М." (открытое акционерное общество) был предоставлен кредит в сумме <...> руб. созаемщикам К.А., К.Т., З.Н.В., М.К.Ю., А.О.Б., А.М.В., А.И.В. для приобретения в общую долевую собственность К.А. и К.Т. квартиры по адресу: г. Архангельск, ул. <...>, д. <...>, корп. <...>, кв. <...>.
Квартира была приобретена в долевую собственность К.А. и К.Т., зарегистрирована ипотека в пользу Банка.
07 мая 2009 года с согласия Банка как залогодержателя был оформлен договор мены между К.А., К.Т. и Б.
В договоре мены было предусмотрено, что в соответствии со ст. 353 ГК РФ после перехода права собственности право залога сохраняет свою силу, Б. встает на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя перед Банком.
07 мая 2009 года между Банком и Б. заключен договор поручительства на оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору N <...> от 07 сентября 2007 года, в соответствии с которым Б. производил платежи в погашение долга по кредитному договору N <...> от 07 сентября 2007 года в период с 07 мая 2009 года по апрель 2011 года, всего был погашен основной долг в сумме <...> руб. <...> коп.
В целях исполнения договора поручительства Б. был открыт счет "до востребования" N <...>, на который он вносил денежные средства. Списание со счета производилось на основании его заявления от 15 мая 2009 года о списании ежемесячно суммы кредита и процентов в соответствии с условиями кредитного договора N <...> от 10 сентября 2007 года и информационного расчета ежемесячных платежей.
11 апреля 2011 года при участии Банка как залогодержателя между Б. и С.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры.
Из п. 2.1 договора следует, что стороны оценили квартиру в <...> руб. Цена квартиры определена сторонами с учетом ее состояния (п. 2.1.1). Предусмотрено, что оплата производится в срок до 11 апреля 2014 года путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя продавца (п. 2.1.2). Оплата может быть произведена досрочно (п. 2.1.3). Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной оплаты стоимости квартиры.
17 ноября 2011 года при участии Банка как залогодержателя между Б. и С.Е. было подписано соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры от 11 апреля 2011 года.
Согласно указанному соглашению после оплаты покупателем продавцу <...> руб., подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности обязательства сторон в рамках договора купли-продажи квартиры считаются исполненными надлежащим образом. Покупатель принимает права и обязанности за заемщиков в части возврата кредита и возврата процентов по кредитному договору N <...> от 10.09.2007 г.
18 ноября 2011 года С.Е. перечислила на расчетный счет Б. <...> руб.
Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком 21 июня 2011 года, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно представленным Банком сведениям, по состоянию на 11 апреля 2011 года задолженность по кредиту составляла <...> руб. <...> коп. За период с апреля по 17 ноября 2011 года С.Е. перечислила в погашение кредита <...> руб. <...> коп. (основной долг), а также проценты за пользование кредитом. С 17 ноября 2011 по 01 ноября 2012 года С.Е. перечислила в погашение основного долга <...> руб. <...> коп. Кредит был полностью закрыт.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б., суд первой инстанции исходил из того, что С.Е. надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Данный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 59, 60 и 67 ГПК РФ. Переоценивать выводы суда у судебной коллегии законных оснований не имеется.
Согласно п. 2.1.2 договора с учетом изменений, внесенных соглашением от 17 ноября 2011 года, стороны договорились о том, что покупатель (ответчик) выплачивает продавцу (истцу) <...> руб. не позднее 18 ноября 2011 года.
Стороны соглашением о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры от 11 апреля 2011 года установили, что после оплаты покупателем продавцу <...> руб., подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности обязательства сторон в рамках договора купли-продажи квартиры считаются исполненными надлежащим образом.
Довод апелляционной жалобы о неправильном толковании закона отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.
Иные доводы истца Б., изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, оценены при рассмотрении дела по существу и оснований для переоценки обстоятельств дела, представленных доказательств и доводов сторон суд апелляционной инстанции не усматривает.
Каких-либо новых данных, не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.03.2013 N 33-984/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. N 33-984/13
Судья Александров А.А.
Докладчик Верещагин Г.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Верещагина Г.С., Ефремова Ю.М.,
при секретаре Л.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе истца Б. на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 13 декабря 2012 года, которым с учетом определения от 16 января 2013 года постановлено:
"В удовлетворении иска Б. к С.Е. о взыскании <...> рублей по договору от 11.04.2011 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: город Архангельск, ул. <...>, <...>, корп. <...>, кв. <...>, отказать.
Взыскать с Б. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <...> (<...>) рубль".
Заслушав доклад судьи Верещагина Г.С., судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к С.Е. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований указал, что 11 апреля 2011 года между ним и С.Е. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, ул. <...>, д. <...>, корп. <...>, кв. <...>. Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в <...> руб. Фактически рыночная цена аналогичной квартиры в данном доме составляет более <...> руб. Дополнительным соглашением от 17 ноября 2012 стороны изменили п. 2.1.2, п. 2.1.3 договора и предусмотрели, что первый платеж по договору в сумме <...> руб. покупатель выплачивает не позднее 18 ноября 2011 года. Срок полной оплаты сторонами в договоре не указан. Он неоднократно требовал у ответчика полностью произвести оплату по договору, однако С.Е. до настоящего времени полную оплату не произвела. Согласно выписке из ЕГРП на проданную квартиру в отношении нее имеется две записи об ипотеке. Первая запись внесена в отношении ипотеки, установленной в пользу истца с 21 июня 2012 года до момента полной оплаты товара. Поскольку до настоящего времени полная оплата товара не произведена, то ипотека сохраняется. Согласно выписке из банка ответчик перечислила в пользу истца по договору купли-продажи <...> руб. Следовательно, на сегодняшний день задолженность ответчика составляет <...> руб. (<...> руб. - <...> руб.).
Просил взыскать с С.Е. денежные средства, недополученные по договору купли-продажи квартиры, в размере <...> руб.
В ходе рассмотрения дела Б. увеличил исковые требования, просил взыскать с С.Е. <...> руб.
Истец Б. и его представитель Ш. в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований. Пояснили, что п. 2.1.3 в редакции соглашения от 17 ноября 2012 года к договору купли-продажи является ничтожным, поскольку противоречит закону и условию о цене договора. Полагают, что цена договора была заведомо занижена сторонами исходя из наличия обременения (ипотеки) пользу банка.
Ответчик С.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представители ответчика Р. и С.Д. в судебном заседании с иском не согласились.
Представитель третьего лица АКБ "М." (ОАО) (далее - Банк) Л.Л. полагала, что иск не подлежит удовлетворению.
Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец Б.
В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на незаконность и необоснованность.
Полагает, что п. 2.1.3 соглашения к договору купли-продажи является ничтожным, поскольку противоречит закону и условию о цене договора. Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрена цена договора <...> руб.
Указывает на то, что действия ответчика по перечислению части оплаты по договору в пользу Банка были произведены без согласия истца.
Ссылается на неверное толкование судом ст. 549 ГК РФ.
Кроме того, наличие ипотеки в пользу истца подтверждает факт обязательства покупателя по уплате всей цены договора в пользу продавца. Цена договора определена сторонами с учетом имеющегося обременения - ипотеки.
В поданных возражениях на апелляционную жалобу ответчик С.Е. полагает решение суда законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, заслушав истца Б. и его представителя Ш., просивших об отмене решения суда, представителей ответчика Р. и С.Д., поддержавших доводы возражений, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в пределах доводов жалобы.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суд первой инстанции установил, что в соответствии с кредитным договором N <...> от 10 сентября 2007 года акционерным коммерческим банком "М." (открытое акционерное общество) был предоставлен кредит в сумме <...> руб. созаемщикам К.А., К.Т., З.Н.В., М.К.Ю., А.О.Б., А.М.В., А.И.В. для приобретения в общую долевую собственность К.А. и К.Т. квартиры по адресу: г. Архангельск, ул. <...>, д. <...>, корп. <...>, кв. <...>.
Квартира была приобретена в долевую собственность К.А. и К.Т., зарегистрирована ипотека в пользу Банка.
07 мая 2009 года с согласия Банка как залогодержателя был оформлен договор мены между К.А., К.Т. и Б.
В договоре мены было предусмотрено, что в соответствии со ст. 353 ГК РФ после перехода права собственности право залога сохраняет свою силу, Б. встает на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя перед Банком.
07 мая 2009 года между Банком и Б. заключен договор поручительства на оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору N <...> от 07 сентября 2007 года, в соответствии с которым Б. производил платежи в погашение долга по кредитному договору N <...> от 07 сентября 2007 года в период с 07 мая 2009 года по апрель 2011 года, всего был погашен основной долг в сумме <...> руб. <...> коп.
В целях исполнения договора поручительства Б. был открыт счет "до востребования" N <...>, на который он вносил денежные средства. Списание со счета производилось на основании его заявления от 15 мая 2009 года о списании ежемесячно суммы кредита и процентов в соответствии с условиями кредитного договора N <...> от 10 сентября 2007 года и информационного расчета ежемесячных платежей.
11 апреля 2011 года при участии Банка как залогодержателя между Б. и С.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры.
Из п. 2.1 договора следует, что стороны оценили квартиру в <...> руб. Цена квартиры определена сторонами с учетом ее состояния (п. 2.1.1). Предусмотрено, что оплата производится в срок до 11 апреля 2014 года путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя продавца (п. 2.1.2). Оплата может быть произведена досрочно (п. 2.1.3). Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной оплаты стоимости квартиры.
17 ноября 2011 года при участии Банка как залогодержателя между Б. и С.Е. было подписано соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры от 11 апреля 2011 года.
Согласно указанному соглашению после оплаты покупателем продавцу <...> руб., подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности обязательства сторон в рамках договора купли-продажи квартиры считаются исполненными надлежащим образом. Покупатель принимает права и обязанности за заемщиков в части возврата кредита и возврата процентов по кредитному договору N <...> от 10.09.2007 г.
18 ноября 2011 года С.Е. перечислила на расчетный счет Б. <...> руб.
Право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком 21 июня 2011 года, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно представленным Банком сведениям, по состоянию на 11 апреля 2011 года задолженность по кредиту составляла <...> руб. <...> коп. За период с апреля по 17 ноября 2011 года С.Е. перечислила в погашение кредита <...> руб. <...> коп. (основной долг), а также проценты за пользование кредитом. С 17 ноября 2011 по 01 ноября 2012 года С.Е. перечислила в погашение основного долга <...> руб. <...> коп. Кредит был полностью закрыт.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б., суд первой инстанции исходил из того, что С.Е. надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Данный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 59, 60 и 67 ГПК РФ. Переоценивать выводы суда у судебной коллегии законных оснований не имеется.
Согласно п. 2.1.2 договора с учетом изменений, внесенных соглашением от 17 ноября 2011 года, стороны договорились о том, что покупатель (ответчик) выплачивает продавцу (истцу) <...> руб. не позднее 18 ноября 2011 года.
Стороны соглашением о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры от 11 апреля 2011 года установили, что после оплаты покупателем продавцу <...> руб., подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности обязательства сторон в рамках договора купли-продажи квартиры считаются исполненными надлежащим образом.
Довод апелляционной жалобы о неправильном толковании закона отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.
Иные доводы истца Б., изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, оценены при рассмотрении дела по существу и оснований для переоценки обстоятельств дела, представленных доказательств и доводов сторон суд апелляционной инстанции не усматривает.
Каких-либо новых данных, не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Б. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГАРКАВЕНКО
И.В.ГАРКАВЕНКО
Судьи
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Ю.М.ЕФРЕМОВ
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Ю.М.ЕФРЕМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)