Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.,
судей: Сафина Ф.Ф.,
Салихова Х.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - В. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований С. об обязании ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договорами <N> от <дата>, от <дата> и агентским договором от <дата>, путем передачи С. по акту трехкомнатной квартиры <N>, расположенной <адрес>, общей проектной площадью ... кв. м, а также документы, необходимые для регистрации права на жилое помещение, признании ничтожным договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО КТП "Стройтехмонтаж" и Б. в лице агента ООО "Агентство Недвижимости Стройтехмонтаж" на квартиру <адрес> отказать.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Факел" и ООО "КТП "Стройтехмонтаж" об обязании ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договорами <N> от <дата> и агентским договором от <дата>, путем передачи С. по акту трехкомнатной квартиры <N>, расположенной <адрес>, общей проектной площадью ... кв. м, а также документы, необходимые для регистрации права на жилое помещение.
Требование мотивировано тем, что <дата> между С. (принципал) и ООО фирма "Факел" (агент) был заключен агентский договор, согласно условиям которого, агент обязался совершать по поручению принципала, от его имени и за его счет юридические и иные действия, связанные с подбором и приобретением в собственность принципала квартиры, стоимостью не более <сумма> руб. за 1 кв. м, в строящихся жилых домах в <адрес>, в квартале, ограниченном улицами <адрес> путем заключения договора инвестирования в строительство жилого дома. При этом агент обязался организовать подбор вариантов объекта всеми возможными законными способами, заключить от имени принципала договор инвестирования в строительство, предоставить принципалу оригинал заключенного договора инвестирования, осуществить за счет принципала расчеты по заключенному договору инвестирования в строительство в срок, который будет определен договором инвестирования, а принципал обязался оплатить вознаграждение в размере <сумма> руб., а также передать агенту необходимые документы и денежные средства для приобретения квартиры.
Во исполнение данного договора <дата> ООО фирма "Факел" (Инвестор), действующее от имени С., заключило договор <N> об инвестировании в строительство жилого дома с ООО КТП "Стройтехмонтаж" (Застройщик), согласно условиям которого инвестор производит инвестирование в строительство ... кв. м, общей площади объекта, что составляет общую площадь ... квартиры, строительный <N>, расположенной <адрес>. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере <сумма> руб. Срок сдачи Объекта в эксплуатацию - <адрес>.
<дата> между ООО фирма "Факел" и С. было подписано дополнительное соглашение к агентскому договору от <дата> которым срок исполнения принципалом обязательства по оплате стоимости объекта был установлен до <дата>.
Несмотря на то, что в момент заключения указанных выше договоров директором ООО фирма "Факел" являлся Д., все переговоры истцом велись с главным бухгалтером ответчика Ч., ей же передавались денежные средства в счет оплаты квартиры. На <дата> истцом было передано Ч. <сумма> руб. В связи с тем, что до <дата> строительство дома фактически не велось, у застройщика не было разрешения на строительство, и было очевидно, что в установленный договором срок дом построен не будет, Ч. предложила истцу рассрочку до окончания строительства. Возможность предоставления рассрочки она объяснила тем, что фактически расчет по квартире между ООО фирма "Факел" и ООО КТП "Стройтехмонтаж" уже произведен. Впоследствии, из-за удорожания стоимости строительства, оплата за квартиру составила <сумма> руб. Полный расчет за квартиру был произведен истцом в <дата>, что подтверждается расписками Ч. Согласно п. 3.7 договора инвестирования <N> от <дата> застройщик обязался передать долю объекта, пропорциональную фактическому объему финансирования инвестора, после приемки государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта.
Однако, несмотря на то, что свои обязательства по оплате квартиры С. выполнила даже в большем размере, чем это предусмотрено договором инвестирования, ООО КТП "Стройтехмонтаж" отказывается передать приобретенный ею объект недвижимости. На день предъявления иска строительство дома завершено, администрацией ГО г. Уфа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <N>, оформлен технический паспорт на дом, присвоен почтовый адрес. Однако ответчик ООО КТП "Стройтехмонтаж" уклоняется от передачи и квартиры.
В дальнейшем истец уточнила предмет иска, так же просила признать ничтожным договор инвестирования <N> от <дата>, заключенный между ООО КТП "Стройтехмонтаж" и Б. в лице агента ООО "Агентство Недвижимости Стройтехмонтаж" на квартиру <адрес> на основании ст. 168 ГК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что согласно агентскому договору от <дата> ООО фирма "Факел" действовало от имени и за счет истца С. Следовательно, права и обязанности по договору инвестирования <N> от <дата>, не оспоренного и действующего на сегодняшний день, возникли непосредственно у истца, в том числе и право на спорную квартиру. С. со своей стороны полностью выполнила все свои обязательства, предусмотренные заключенными соглашениями, в том числе обязательство по оплате приобретаемого недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя С. - В., поддержавшую доводы жалобы, представителя ООО "КТП "Стройтехмонтаж" М., а также Б., Ч., Судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.
Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между принципалом С. и агентом ООО фирма "Факел" был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент обязался за вознаграждение совершать по поручению принципала от его имени и за счет принципала юридические и иные действия, связанные с подбором и приобретением в собственность принципала квартиры в строящихся жилых домах в <адрес>, в квартале, ограниченном улицами <адрес> путем заключения договора инвестирования в строительство жилого дома (п. 1.1). Вид договора, по которому приобретается квартира - договор инвестирования в строительство объекта, заключаемый с застройщиком, в котором инвестором выступает принципал (п. 1.3). Агент обязуется осуществить за счет принципала расчет за объект по заключенному в соответствии с настоящим договором договору инвестирования, а также оформить право собственности принципала на приобретаемый объект в течение трех месяцев с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию дома, в котором будет приобретен объект (п. 1.4).
По дополнительному соглашению к агентскому договору от <дата>, заключенному между ООО фирма "Факел" и С. была определена квартира строительный <адрес> проектной площадью ... кв. м, в сумме <сумма> рублей.
Пунктом 3 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей, предусмотренных агентским договором от <дата> принципал перечисляет на расчетный счет агента денежные средства в сумме <сумма> рублей, необходимые для приобретения объекта в срок до <дата>. При этом, в платежных документах в назначении платежа должно быть указано "Денежные средств для исполнения обязательств по агентскому договору от <дата>, НДС не облагается".
Согласно представленного суду копии документа <дата>, между застройщиком ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и инвестором ООО фирма "Факел", действующим на основании агентского договора от <дата> от имени С. был заключен договор <N> об инвестировании в строительство общей площади ... кв. м, квартиры строительный <N> по <адрес> в сумме <сумма> рублей.
Пунктом 2.3 данного договора предусмотрено, что инвестирование средств в строительство квартиры осуществляется инвестором в полном объеме путем перечисления денежных средств на счет, указанный застройщиком в срок до <дата>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что доказательств исполнения С. своих обязательств по оплате суммы <сумма> рублей по агентскому соглашению от <дата> и дополнительному соглашению к нему от <дата> агенту ООО фирма "Факел", а также доказательств перечисления данных средств застройщику ООО "КТП "Стройтехмонтаж" за приобретаемую квартиру общей площадью ... кв. м, суду не представлено.
При этом расписки от <дата>, <дата> о получении Ч. от С. в счет оплаты за трехкомнатную квартиру, расположенную на <адрес> <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей доказательством исполнения С. обязательств по агентскому договору, а также по договору инвестирования квартиры не являются, поскольку в соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащему лицу, в соответствии с условиями обязательства - зачисления денежных средств на счет юридического лица.
Следовательно, обязанности у ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договором инвестирования от <дата> и агентским договором от <дата> по передаче С. квартиры <N>, расположенной на <адрес>, общей площадью ... кв. м, а также документов, необходимых для регистрации права на жилое помещение, не возникло.
Суд указал, что представитель ООО "КТП "Стройтехмонтаж" заключение договора <N> от <дата> между застройщиком ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и инвестором ООО фирма "Факел", действующим на основании агентского договора от <дата> от имени С. об инвестировании в строительство общей площади ... кв. м, квартиры строительный <N> по <адрес> в сумме <сумма> рублей отрицает, обратив внимание суда на то, что последний лист договора, содержащий подписи и реквизиты сторон, заверенные печатями, был взят из другого договора, поскольку содержатся смысловые противоречия окончания фразы на 3 странице и следующего слова на странице 4.
В части требования С. о признании ничтожным договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и ООО "Агентство недвижимости "Стройтехмонтаж", действующего на основании агентского договора <N> от <дата> от имени Б., суд исходил из того, что доказательства противоречия договора требованиям закона суду не представлены и судом не добыты. На основании постановления <N> от <дата>, договора <N> от <дата> аренды земельного участка, разрешения <N> от <дата> на строительство жилого дома ООО "КТП "Стройтехмонтаж" было вправе распорядится спорной квартирой, поскольку права С. на спорную квартиру не возникли, а исполнение Б. обязательств по договору представитель ООО "КТП "Стройтехмонтаж" подтвердил.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, так как, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению.
Для правильного разрешения настоящего спора надлежит доказать такие юридически значимые обстоятельства, как наличие договорных отношений между инвестором и застройщиком, взаимное исполнение сторонами взятых на себя обязательств: инвестора - по уплате денежных средств; застройщика - по проектированию, строительству, вводу объекта в эксплуатацию и передаче квартиры инвестору.
Судом установлено, что во исполнение агентского соглашения от <дата> и дополнительного соглашения к агентскому договору от <дата>, заключенных ООО фирма "Факел" с истцом С., и в подтверждение исполнения ими обязательств, главным бухгалтером Ч. был передан истцу договор инвестирования <N> от <дата>, заключенный между ООО фирма "Факел" в интересах С. и ООО "КТП "Стройтехмонтаж".
Однако, ООО "КТП "Стройтехмонтаж" отрицает наличие и подписание данного договора, заявляя о фальсификации документа, ссылаясь на наличие смысловых противоречий в п. 9.3 договора в последнем слове на 3 странице и первом слове 4 страницы. По утверждению ответчика, последняя страница договора взята и приложена из договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и ООО фирма "Факел" в интересах И. Указанный договор был представлен на обозрение суда апелляционной инстанции.
Данный довод ООО "КТП "Стройтехмонтаж" подтверждается заключениями экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела <N> в отношении Ч., находящегося в производстве СУ СК России по Республики Башкортостан.
Так, согласно заключению <N> от <дата> печатный лист на 4 листе договора <N> от <дата> идентичен печатному тексту договора <N> от <дата> по содержанию текста и его форматированию, типу и размеру шрифта, расположению и взаиморасположению печатного текста. Лист N 4 договора <N> от <дата> либо заменен, либо скреплен вместе с листами 1 - 3 с уже имеющимися изменениями.
Согласно заключению <N> от <дата> бумага 1, 2 и 3 листа договора <N> от <дата> однородна между собой, но отличается от бумаги 4 листа данного договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом денежные средства за квартиру в полном объеме были переданы Ч., не может служить достаточным основанием для удовлетворения ее исковых требований.
Факт получения денежных средств от С. в размере <сумма> рублей Ч. не отрицает, при этом утверждая, что эти деньги ею были переданы в ООО "Факел" в виде векселей по акту приема-передачи от <дата>, а в последующем перечислены ООО "КТП "Стройтехмонтаж" на строительство домов по агентским соглашениям.
В материалах гражданского дела <N> по иску С. к ООО "Факел" и ООО "КТП "Стройтехмонтаж" о признании права собственности на квартиру, оставленного <дата> без рассмотрения, имеется акт приема-передачи двух векселей Башкирского ОСБ <N> Уральского банка СБ РФ от <дата> на общую сумму <сумма> рублей и соглашение <N> от <дата> о досрочной оплате векселя, заключенное между Сбербанком России и ООО фирма "Факел" в лице Ч., на сумму <сумма> рублей (л.д. 60 - 61).
Но доказательств того, что указанные денежные средства в последующем были переданы ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в обеспечение исполнения договора инвестирования <N> от <дата>, не представлены.
Ничем не обоснованны и не подтверждены доказательствами доводы Ч. о том, что спорная квартира, которая подлежала передаче С., должна была быть передана ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в собственность ООО фирма "Факел" по ранее заключенному между ними агентскому договору от <дата> о расселении жильцов и сносе домов по <адрес>, который они исполнили. ООО "КТП "Стройтехмонтаж" отрицает наличие такого договора.
В материалах гражданского дела <N> так же имеется проект соглашения, без даты, между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в лице директора Т. и ООО фирма "Факел" в лице директора Ч., о расторжении договора <N> от <дата> об инвестировании в строительство объекта недвижимости, в связи с отсутствием оплаты (л.д. 40). Имеется подпись в графе "директор. Т.".
Однако, его нельзя признать достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим наличие договорных отношений с С., поскольку из проекта соглашения нельзя идентифицировать о каком договоре идет речь, в ее ли интересах он был заключен. Соглашение не датировано, оно не подписано со стороны ООО фирма "Факел", печатью предприятий не скреплено.
Таким образом, исследовав имеющиеся в материалах дела и представленные сторонами дополнительные исчерпывающие доказательства, установив вышеприведенные юридически значимые обстоятельства, Судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для возложения на ООО "КТП "Стройтехмонтаж" обязанности по передаче С. квартиры, расположенной по <адрес>.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ С. не лишена возможности реализовать защиту своих гражданских прав путем требования у ООО фирма "Факел" возврата внесенных денежных средств и возмещения убытков.
Поскольку принятое судом решение соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права судом не допущено, оснований для отмены его в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. - В. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 04.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5128/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. по делу N 33-5128/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.,
судей: Сафина Ф.Ф.,
Салихова Х.А.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - В. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований С. об обязании ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договорами <N> от <дата>, от <дата> и агентским договором от <дата>, путем передачи С. по акту трехкомнатной квартиры <N>, расположенной <адрес>, общей проектной площадью ... кв. м, а также документы, необходимые для регистрации права на жилое помещение, признании ничтожным договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО КТП "Стройтехмонтаж" и Б. в лице агента ООО "Агентство Недвижимости Стройтехмонтаж" на квартиру <адрес> отказать.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ООО "Факел" и ООО "КТП "Стройтехмонтаж" об обязании ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договорами <N> от <дата> и агентским договором от <дата>, путем передачи С. по акту трехкомнатной квартиры <N>, расположенной <адрес>, общей проектной площадью ... кв. м, а также документы, необходимые для регистрации права на жилое помещение.
Требование мотивировано тем, что <дата> между С. (принципал) и ООО фирма "Факел" (агент) был заключен агентский договор, согласно условиям которого, агент обязался совершать по поручению принципала, от его имени и за его счет юридические и иные действия, связанные с подбором и приобретением в собственность принципала квартиры, стоимостью не более <сумма> руб. за 1 кв. м, в строящихся жилых домах в <адрес>, в квартале, ограниченном улицами <адрес> путем заключения договора инвестирования в строительство жилого дома. При этом агент обязался организовать подбор вариантов объекта всеми возможными законными способами, заключить от имени принципала договор инвестирования в строительство, предоставить принципалу оригинал заключенного договора инвестирования, осуществить за счет принципала расчеты по заключенному договору инвестирования в строительство в срок, который будет определен договором инвестирования, а принципал обязался оплатить вознаграждение в размере <сумма> руб., а также передать агенту необходимые документы и денежные средства для приобретения квартиры.
Во исполнение данного договора <дата> ООО фирма "Факел" (Инвестор), действующее от имени С., заключило договор <N> об инвестировании в строительство жилого дома с ООО КТП "Стройтехмонтаж" (Застройщик), согласно условиям которого инвестор производит инвестирование в строительство ... кв. м, общей площади объекта, что составляет общую площадь ... квартиры, строительный <N>, расположенной <адрес>. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере <сумма> руб. Срок сдачи Объекта в эксплуатацию - <адрес>.
<дата> между ООО фирма "Факел" и С. было подписано дополнительное соглашение к агентскому договору от <дата> которым срок исполнения принципалом обязательства по оплате стоимости объекта был установлен до <дата>.
Несмотря на то, что в момент заключения указанных выше договоров директором ООО фирма "Факел" являлся Д., все переговоры истцом велись с главным бухгалтером ответчика Ч., ей же передавались денежные средства в счет оплаты квартиры. На <дата> истцом было передано Ч. <сумма> руб. В связи с тем, что до <дата> строительство дома фактически не велось, у застройщика не было разрешения на строительство, и было очевидно, что в установленный договором срок дом построен не будет, Ч. предложила истцу рассрочку до окончания строительства. Возможность предоставления рассрочки она объяснила тем, что фактически расчет по квартире между ООО фирма "Факел" и ООО КТП "Стройтехмонтаж" уже произведен. Впоследствии, из-за удорожания стоимости строительства, оплата за квартиру составила <сумма> руб. Полный расчет за квартиру был произведен истцом в <дата>, что подтверждается расписками Ч. Согласно п. 3.7 договора инвестирования <N> от <дата> застройщик обязался передать долю объекта, пропорциональную фактическому объему финансирования инвестора, после приемки государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта.
Однако, несмотря на то, что свои обязательства по оплате квартиры С. выполнила даже в большем размере, чем это предусмотрено договором инвестирования, ООО КТП "Стройтехмонтаж" отказывается передать приобретенный ею объект недвижимости. На день предъявления иска строительство дома завершено, администрацией ГО г. Уфа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <N>, оформлен технический паспорт на дом, присвоен почтовый адрес. Однако ответчик ООО КТП "Стройтехмонтаж" уклоняется от передачи и квартиры.
В дальнейшем истец уточнила предмет иска, так же просила признать ничтожным договор инвестирования <N> от <дата>, заключенный между ООО КТП "Стройтехмонтаж" и Б. в лице агента ООО "Агентство Недвижимости Стройтехмонтаж" на квартиру <адрес> на основании ст. 168 ГК РФ.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С. - В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что согласно агентскому договору от <дата> ООО фирма "Факел" действовало от имени и за счет истца С. Следовательно, права и обязанности по договору инвестирования <N> от <дата>, не оспоренного и действующего на сегодняшний день, возникли непосредственно у истца, в том числе и право на спорную квартиру. С. со своей стороны полностью выполнила все свои обязательства, предусмотренные заключенными соглашениями, в том числе обязательство по оплате приобретаемого недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя С. - В., поддержавшую доводы жалобы, представителя ООО "КТП "Стройтехмонтаж" М., а также Б., Ч., Судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.
Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между принципалом С. и агентом ООО фирма "Факел" был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент обязался за вознаграждение совершать по поручению принципала от его имени и за счет принципала юридические и иные действия, связанные с подбором и приобретением в собственность принципала квартиры в строящихся жилых домах в <адрес>, в квартале, ограниченном улицами <адрес> путем заключения договора инвестирования в строительство жилого дома (п. 1.1). Вид договора, по которому приобретается квартира - договор инвестирования в строительство объекта, заключаемый с застройщиком, в котором инвестором выступает принципал (п. 1.3). Агент обязуется осуществить за счет принципала расчет за объект по заключенному в соответствии с настоящим договором договору инвестирования, а также оформить право собственности принципала на приобретаемый объект в течение трех месяцев с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию дома, в котором будет приобретен объект (п. 1.4).
По дополнительному соглашению к агентскому договору от <дата>, заключенному между ООО фирма "Факел" и С. была определена квартира строительный <адрес> проектной площадью ... кв. м, в сумме <сумма> рублей.
Пунктом 3 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей, предусмотренных агентским договором от <дата> принципал перечисляет на расчетный счет агента денежные средства в сумме <сумма> рублей, необходимые для приобретения объекта в срок до <дата>. При этом, в платежных документах в назначении платежа должно быть указано "Денежные средств для исполнения обязательств по агентскому договору от <дата>, НДС не облагается".
Согласно представленного суду копии документа <дата>, между застройщиком ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и инвестором ООО фирма "Факел", действующим на основании агентского договора от <дата> от имени С. был заключен договор <N> об инвестировании в строительство общей площади ... кв. м, квартиры строительный <N> по <адрес> в сумме <сумма> рублей.
Пунктом 2.3 данного договора предусмотрено, что инвестирование средств в строительство квартиры осуществляется инвестором в полном объеме путем перечисления денежных средств на счет, указанный застройщиком в срок до <дата>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что доказательств исполнения С. своих обязательств по оплате суммы <сумма> рублей по агентскому соглашению от <дата> и дополнительному соглашению к нему от <дата> агенту ООО фирма "Факел", а также доказательств перечисления данных средств застройщику ООО "КТП "Стройтехмонтаж" за приобретаемую квартиру общей площадью ... кв. м, суду не представлено.
При этом расписки от <дата>, <дата> о получении Ч. от С. в счет оплаты за трехкомнатную квартиру, расположенную на <адрес> <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей, <сумма> рублей доказательством исполнения С. обязательств по агентскому договору, а также по договору инвестирования квартиры не являются, поскольку в соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащему лицу, в соответствии с условиями обязательства - зачисления денежных средств на счет юридического лица.
Следовательно, обязанности у ответчиков исполнить обязательства, предусмотренные договором инвестирования от <дата> и агентским договором от <дата> по передаче С. квартиры <N>, расположенной на <адрес>, общей площадью ... кв. м, а также документов, необходимых для регистрации права на жилое помещение, не возникло.
Суд указал, что представитель ООО "КТП "Стройтехмонтаж" заключение договора <N> от <дата> между застройщиком ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и инвестором ООО фирма "Факел", действующим на основании агентского договора от <дата> от имени С. об инвестировании в строительство общей площади ... кв. м, квартиры строительный <N> по <адрес> в сумме <сумма> рублей отрицает, обратив внимание суда на то, что последний лист договора, содержащий подписи и реквизиты сторон, заверенные печатями, был взят из другого договора, поскольку содержатся смысловые противоречия окончания фразы на 3 странице и следующего слова на странице 4.
В части требования С. о признании ничтожным договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и ООО "Агентство недвижимости "Стройтехмонтаж", действующего на основании агентского договора <N> от <дата> от имени Б., суд исходил из того, что доказательства противоречия договора требованиям закона суду не представлены и судом не добыты. На основании постановления <N> от <дата>, договора <N> от <дата> аренды земельного участка, разрешения <N> от <дата> на строительство жилого дома ООО "КТП "Стройтехмонтаж" было вправе распорядится спорной квартирой, поскольку права С. на спорную квартиру не возникли, а исполнение Б. обязательств по договору представитель ООО "КТП "Стройтехмонтаж" подтвердил.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, так как, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению.
Для правильного разрешения настоящего спора надлежит доказать такие юридически значимые обстоятельства, как наличие договорных отношений между инвестором и застройщиком, взаимное исполнение сторонами взятых на себя обязательств: инвестора - по уплате денежных средств; застройщика - по проектированию, строительству, вводу объекта в эксплуатацию и передаче квартиры инвестору.
Судом установлено, что во исполнение агентского соглашения от <дата> и дополнительного соглашения к агентскому договору от <дата>, заключенных ООО фирма "Факел" с истцом С., и в подтверждение исполнения ими обязательств, главным бухгалтером Ч. был передан истцу договор инвестирования <N> от <дата>, заключенный между ООО фирма "Факел" в интересах С. и ООО "КТП "Стройтехмонтаж".
Однако, ООО "КТП "Стройтехмонтаж" отрицает наличие и подписание данного договора, заявляя о фальсификации документа, ссылаясь на наличие смысловых противоречий в п. 9.3 договора в последнем слове на 3 странице и первом слове 4 страницы. По утверждению ответчика, последняя страница договора взята и приложена из договора инвестирования <N> от <дата>, заключенного между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" и ООО фирма "Факел" в интересах И. Указанный договор был представлен на обозрение суда апелляционной инстанции.
Данный довод ООО "КТП "Стройтехмонтаж" подтверждается заключениями экспертиз, проведенных в рамках уголовного дела <N> в отношении Ч., находящегося в производстве СУ СК России по Республики Башкортостан.
Так, согласно заключению <N> от <дата> печатный лист на 4 листе договора <N> от <дата> идентичен печатному тексту договора <N> от <дата> по содержанию текста и его форматированию, типу и размеру шрифта, расположению и взаиморасположению печатного текста. Лист N 4 договора <N> от <дата> либо заменен, либо скреплен вместе с листами 1 - 3 с уже имеющимися изменениями.
Согласно заключению <N> от <дата> бумага 1, 2 и 3 листа договора <N> от <дата> однородна между собой, но отличается от бумаги 4 листа данного договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом денежные средства за квартиру в полном объеме были переданы Ч., не может служить достаточным основанием для удовлетворения ее исковых требований.
Факт получения денежных средств от С. в размере <сумма> рублей Ч. не отрицает, при этом утверждая, что эти деньги ею были переданы в ООО "Факел" в виде векселей по акту приема-передачи от <дата>, а в последующем перечислены ООО "КТП "Стройтехмонтаж" на строительство домов по агентским соглашениям.
В материалах гражданского дела <N> по иску С. к ООО "Факел" и ООО "КТП "Стройтехмонтаж" о признании права собственности на квартиру, оставленного <дата> без рассмотрения, имеется акт приема-передачи двух векселей Башкирского ОСБ <N> Уральского банка СБ РФ от <дата> на общую сумму <сумма> рублей и соглашение <N> от <дата> о досрочной оплате векселя, заключенное между Сбербанком России и ООО фирма "Факел" в лице Ч., на сумму <сумма> рублей (л.д. 60 - 61).
Но доказательств того, что указанные денежные средства в последующем были переданы ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в обеспечение исполнения договора инвестирования <N> от <дата>, не представлены.
Ничем не обоснованны и не подтверждены доказательствами доводы Ч. о том, что спорная квартира, которая подлежала передаче С., должна была быть передана ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в собственность ООО фирма "Факел" по ранее заключенному между ними агентскому договору от <дата> о расселении жильцов и сносе домов по <адрес>, который они исполнили. ООО "КТП "Стройтехмонтаж" отрицает наличие такого договора.
В материалах гражданского дела <N> так же имеется проект соглашения, без даты, между ООО "КТП "Стройтехмонтаж" в лице директора Т. и ООО фирма "Факел" в лице директора Ч., о расторжении договора <N> от <дата> об инвестировании в строительство объекта недвижимости, в связи с отсутствием оплаты (л.д. 40). Имеется подпись в графе "директор. Т.".
Однако, его нельзя признать достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим наличие договорных отношений с С., поскольку из проекта соглашения нельзя идентифицировать о каком договоре идет речь, в ее ли интересах он был заключен. Соглашение не датировано, оно не подписано со стороны ООО фирма "Факел", печатью предприятий не скреплено.
Таким образом, исследовав имеющиеся в материалах дела и представленные сторонами дополнительные исчерпывающие доказательства, установив вышеприведенные юридически значимые обстоятельства, Судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для возложения на ООО "КТП "Стройтехмонтаж" обязанности по передаче С. квартиры, расположенной по <адрес>.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ С. не лишена возможности реализовать защиту своих гражданских прав путем требования у ООО фирма "Факел" возврата внесенных денежных средств и возмещения убытков.
Поскольку принятое судом решение соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права судом не допущено, оснований для отмены его в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. - В. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)