Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Старостина Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей Омского областного суда Кутыревой О.М., Харламовой О.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 29 февраля 2012 г. дело по апелляционной жалобе Ж. на решение Советского районного суда г. Омска от 27 декабря 2011 г., которым постановлено:
"Ж. в иске о признании М.Е.С., *** утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N *** - отказать.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору от 16.11.2010 года купли-продажи квартиры N ***, заключенному между М.Е.С. и Ж., вернув в собственность М.Е.С. квартиру N ***.
Отменить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N *** на имя Ж. за N ***.
Взыскать с Ж. в пользу М.Е.С. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины *** рублей.
Взыскать с Ж. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере ***рублей".
Заслушав доклад судьи Харламовой О.А., судебная коллегия
установила:
Ж. обратился к М.Е.С., действующему также в интересах несовершеннолетней *** с иском о признании утратившими право пользования квартирой N ***, указав, что на основании договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г., свидетельства о государственной регистрации права от 08 декабря 2010 г. серия *** является собственником жилого помещения.
Согласно копии лицевого счета в квартире N *** зарегистрирован бывший собственник жилого помещения М.Е.С., а также член его семьи несовершеннолетняя ***.
При подписании договора купли-продажи ответчик принял на себя обязательство сняться с регистрационного учета в спорном жилом помещении до 26 ноября 2010 г., однако до настоящего времени обязательства не исполнены.
Квартира необходима Ж. для личного пользования, ответчики членами семьи истца не являются, алиментные обязательства перед ними отсутствуют, как отсутствует какое-либо соглашение о порядке пользования жилым помещением, в связи с чем, заявлены требования о признании М.Е.С., несовершеннолетней *** утратившими право пользования жильем.
М.Е.С. обратился к Ж. с требованиями о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что 16 ноября 2010 г. заключил с ответчиком договор займа на сумму ***рублей сроком до 16 февраля 2011 г.
В договоре было предусмотрено, что при невозврате денег квартира N *** остается в собственности Ж.
Также 16 ноября 2010 г. между М.Е.С. и Ж. заключен договор купли-продажи квартиры N ***.
Поскольку М.Е.С. заблуждался относительно существа сделки, заключая договор купли-продажи недвижимости стороны обеспечивали исполнение договора займа, жилое помещение из владения и пользования истца не выбывало, заявлены требования о признании договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность М.Е.С.
В судебном заседании Ж., его представитель Я., сославшись на недоказанность факта заключения договора займа, наличие у сторон намерений заключить именно договор купли-продажи, расчет с продавцом по указанному договору, полагали возможным признать М.Е.С. с несовершеннолетней дочерью утратившими право пользования жильем.
М.Е.С., его представители Л. и Х. требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным поддержали, указывая, что сделка является притворной, совершенной под влиянием заблуждения, поскольку намерений по отчуждению единственного жилья у истца не имелось, договором купли-продажи фактически прикрывался договор залога недвижимости.
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ж. просит решение отменить, указывая, что выводы, изложенные в судебном постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Принимая решение, суд вышел за пределы иска, поскольку требований о признании сделки недействительной в силу ее совершения под влиянием обмана, заблуждения либо притворности М.Е.С. не заявлено. Намерение сторон заключить договор займа допустимыми доказательствами не подтверждено, представленная М.Е.С. ксерокопия расписки о получении денежных средств при отсутствии оригинала документа таким доказательством не является. Оценки обстоятельствам заключения договора купли-продажи, исполненной продавцом записи о получении денег по договору, совершении М.Е.С. действий по регистрации перехода права собственности судом не дано. Также судом неверно истолкованы действия третьих лиц по передаче продавцу денежных средств по договору купли-продажи, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности приобретателя квартиры.
Заслушав Ж., его представителя Я., представителя М.Е.С. - Л., исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г. следует, что квартира N *** отчуждена М.Е.С. Ж. за *** рублей. На договоре имеется рукописная надпись, исполненная М.Е.С., о том, что расчет по договору произведен полностью, подписи покупателя и продавца. Пунктом 7 договора определено, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета до 26 ноября 2010 г.
Право собственности Ж. на объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 08 декабря 2010 г.
Оспаривая данную сделку, М.Е.С. предъявил копию расписки от 16 ноября 2010 г., из содержания которой усматривается, что Ж. предоставил М.Е.С. заем в размере *** рублей на срок до 16 февраля 2011 г.
В расписке также указано, что в случае не возврата долга в срок квартира N ***, принадлежащая М.Е.С., переходит в собственность Ж.
Согласно с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). П. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Из п. 6 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Оценив совокупность представленных доказательств с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что фактически между сторонами спора был заключен договор займа денежных средств под залог объекта недвижимости, поскольку намерений продавать квартиру у М.Е.С. не имелось. Указанный вывод подтверждается как материалами дела, показаниями свидетелей, так и материалами проверки по заявлению М.Е.С. о возбуждении уголовного дела по факту незаконного завладения его квартирой.
Наличие у М.Е.С. копии, а не оригинала расписки соответствует оформлению отношений по договору займа и свидетельствует о том, что заемщиком М.Е.М. деньги займодавцу Ж. не возвращены, соответственно, подлинник расписки находится у займодавца. Предъявление суду расписки истцом Ж. является для него невыгодным, так как противоречит позиции стороны по делу.
Довод апелляционной жалобы по указанному обстоятельству признается судебной коллегией несостоятельным.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что принимая, решение суд вышел за пределы иска отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.
Из текста уточненного искового заявления М.Е.С., поданного в судебном заседании 24 мая 2011 г., следует, что основанием к признанию договора купли продажи недействительным в силу его ничтожности указана притворность сделки (т. 1 л.д. 108 об.).
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако в случаях, предусмотренных федеральным законом, суд может выйти за пределы заявленных требований.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Например, суд вправе выйти за пределы заявленных требований и по своей инициативе на основании п. 2 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Ссылки Ж. на то, что он является добросовестным приобретателем, судебной коллегией отклоняются, поскольку правила ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд второй инстанции не усматривает.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Омска от 27 декабря 2011 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1341/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 февраля 2012 г. по делу N 33-1341/2012
Председательствующий: Старостина Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей Омского областного суда Кутыревой О.М., Харламовой О.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 29 февраля 2012 г. дело по апелляционной жалобе Ж. на решение Советского районного суда г. Омска от 27 декабря 2011 г., которым постановлено:
"Ж. в иске о признании М.Е.С., *** утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N *** - отказать.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору от 16.11.2010 года купли-продажи квартиры N ***, заключенному между М.Е.С. и Ж., вернув в собственность М.Е.С. квартиру N ***.
Отменить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N *** на имя Ж. за N ***.
Взыскать с Ж. в пользу М.Е.С. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины *** рублей.
Взыскать с Ж. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере ***рублей".
Заслушав доклад судьи Харламовой О.А., судебная коллегия
установила:
Ж. обратился к М.Е.С., действующему также в интересах несовершеннолетней *** с иском о признании утратившими право пользования квартирой N ***, указав, что на основании договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г., свидетельства о государственной регистрации права от 08 декабря 2010 г. серия *** является собственником жилого помещения.
Согласно копии лицевого счета в квартире N *** зарегистрирован бывший собственник жилого помещения М.Е.С., а также член его семьи несовершеннолетняя ***.
При подписании договора купли-продажи ответчик принял на себя обязательство сняться с регистрационного учета в спорном жилом помещении до 26 ноября 2010 г., однако до настоящего времени обязательства не исполнены.
Квартира необходима Ж. для личного пользования, ответчики членами семьи истца не являются, алиментные обязательства перед ними отсутствуют, как отсутствует какое-либо соглашение о порядке пользования жилым помещением, в связи с чем, заявлены требования о признании М.Е.С., несовершеннолетней *** утратившими право пользования жильем.
М.Е.С. обратился к Ж. с требованиями о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что 16 ноября 2010 г. заключил с ответчиком договор займа на сумму ***рублей сроком до 16 февраля 2011 г.
В договоре было предусмотрено, что при невозврате денег квартира N *** остается в собственности Ж.
Также 16 ноября 2010 г. между М.Е.С. и Ж. заключен договор купли-продажи квартиры N ***.
Поскольку М.Е.С. заблуждался относительно существа сделки, заключая договор купли-продажи недвижимости стороны обеспечивали исполнение договора займа, жилое помещение из владения и пользования истца не выбывало, заявлены требования о признании договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность М.Е.С.
В судебном заседании Ж., его представитель Я., сославшись на недоказанность факта заключения договора займа, наличие у сторон намерений заключить именно договор купли-продажи, расчет с продавцом по указанному договору, полагали возможным признать М.Е.С. с несовершеннолетней дочерью утратившими право пользования жильем.
М.Е.С., его представители Л. и Х. требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным поддержали, указывая, что сделка является притворной, совершенной под влиянием заблуждения, поскольку намерений по отчуждению единственного жилья у истца не имелось, договором купли-продажи фактически прикрывался договор залога недвижимости.
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ж. просит решение отменить, указывая, что выводы, изложенные в судебном постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Принимая решение, суд вышел за пределы иска, поскольку требований о признании сделки недействительной в силу ее совершения под влиянием обмана, заблуждения либо притворности М.Е.С. не заявлено. Намерение сторон заключить договор займа допустимыми доказательствами не подтверждено, представленная М.Е.С. ксерокопия расписки о получении денежных средств при отсутствии оригинала документа таким доказательством не является. Оценки обстоятельствам заключения договора купли-продажи, исполненной продавцом записи о получении денег по договору, совершении М.Е.С. действий по регистрации перехода права собственности судом не дано. Также судом неверно истолкованы действия третьих лиц по передаче продавцу денежных средств по договору купли-продажи, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности приобретателя квартиры.
Заслушав Ж., его представителя Я., представителя М.Е.С. - Л., исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из договора купли-продажи от 16 ноября 2010 г. следует, что квартира N *** отчуждена М.Е.С. Ж. за *** рублей. На договоре имеется рукописная надпись, исполненная М.Е.С., о том, что расчет по договору произведен полностью, подписи покупателя и продавца. Пунктом 7 договора определено, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета до 26 ноября 2010 г.
Право собственности Ж. на объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 08 декабря 2010 г.
Оспаривая данную сделку, М.Е.С. предъявил копию расписки от 16 ноября 2010 г., из содержания которой усматривается, что Ж. предоставил М.Е.С. заем в размере *** рублей на срок до 16 февраля 2011 г.
В расписке также указано, что в случае не возврата долга в срок квартира N ***, принадлежащая М.Е.С., переходит в собственность Ж.
Согласно с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). П. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Из п. 6 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Оценив совокупность представленных доказательств с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что фактически между сторонами спора был заключен договор займа денежных средств под залог объекта недвижимости, поскольку намерений продавать квартиру у М.Е.С. не имелось. Указанный вывод подтверждается как материалами дела, показаниями свидетелей, так и материалами проверки по заявлению М.Е.С. о возбуждении уголовного дела по факту незаконного завладения его квартирой.
Наличие у М.Е.С. копии, а не оригинала расписки соответствует оформлению отношений по договору займа и свидетельствует о том, что заемщиком М.Е.М. деньги займодавцу Ж. не возвращены, соответственно, подлинник расписки находится у займодавца. Предъявление суду расписки истцом Ж. является для него невыгодным, так как противоречит позиции стороны по делу.
Довод апелляционной жалобы по указанному обстоятельству признается судебной коллегией несостоятельным.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что принимая, решение суд вышел за пределы иска отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.
Из текста уточненного искового заявления М.Е.С., поданного в судебном заседании 24 мая 2011 г., следует, что основанием к признанию договора купли продажи недействительным в силу его ничтожности указана притворность сделки (т. 1 л.д. 108 об.).
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако в случаях, предусмотренных федеральным законом, суд может выйти за пределы заявленных требований.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Например, суд вправе выйти за пределы заявленных требований и по своей инициативе на основании п. 2 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Ссылки Ж. на то, что он является добросовестным приобретателем, судебной коллегией отклоняются, поскольку правила ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд второй инстанции не усматривает.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Омска от 27 декабря 2011 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)