Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10270/2012) индивидуального предпринимателя Сухановой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08 октября 2012 года по делу N А70-6452/2012 (судья В.В. Лазарев), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени (ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) к индивидуальному предпринимателю Сухановой Татьяне Ивановне о взыскании задолженности, пени и выселении,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство",
судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации г. Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сухановой Татьяне Ивановне (далее - ИП Суханова Т.И., ответчик) о взыскании 113 490 руб. 33 коп., в том числе: 92 469 руб. 63 коп. - задолженность по арендной плате, 21 020 руб. 70 коп. - неустойка, и о выселении из занимаемого помещения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункты 4.1, 4.2.1, 4.3.3, 4.9, 6.4 договора аренды нежилого помещения (строения) N 061128032 от 28.06.2011 мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы и возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды, предусмотренных договором аренды нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МКУ "ТГИК").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2012 по делу N А70-6452/2012 с ИП Сухановой Т.И. в пользу Департамента взыскано 92 469 руб. 63 коп. - сумма задолженности по арендной плате, 21 020 руб. 70 коп. - пени, всего 113 490 руб. 33 коп. Суд обязал ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м.
Возражая против судебного акта, ИП Суханова Т.И. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ответчиком выполнен капитальный ремонт спорного нежилого помещения, стоимость которого превышает размер задолженности ИП Сухановой Т.И. по арендной плате. Считает, что правом на расторжение договора при наступлении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, может обладать только сторона по договору, то есть совместно Департамент и казначейство, в силу чего уведомление о расторжении договора также должно исходить от обеих сторон. Между тем, такое уведомление от казначейства в адрес ответчика не поступало.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо просят оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено. В порядке статьи части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно писем МКУ "ТГИК" от 19.01.2012 N 30-08-253 с приложенным локальным сметным расчетом, от 05.03.2012 N 30-08-1706 и от 25.04.2012 N 30-08-3551 о возврате документации, от 06.07.2012 N 30-08-5966 с заключением N 919 от 06.07.2012 и актом о приемке выполненных работ, акта от 19.07.2012 регистрации узла учета питьевой воды, акта о приемке выполненных работ за июль 2012 года, справки ООО "Тюменская Коммунальная Компания" от 16.05.2012 по фактам коммунальных аварий, справки за исх. N 228.
Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 АПК РФ).
В силу части 2 названой статьи при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательство, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. Поэтому признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции").
По мнению суда апелляционной инстанции, приведенное заявителем обоснование невозможности представления документов суду первой инстанции - нахождение документов у представителя, который на момент судебного заседания находился вне г. Тюмени, не является уважительным, поскольку напрямую связано с поведением самого заинтересованного лица. Кроме этого, эти обстоятельства материалами дела не подтверждаются. Также не усматривается невозможность представления документов суду первой инстанции и в связи с тем, что, как указывает заявитель, документы были переданы представителю, который присутствовал в предварительном судебном заседании, однако, правом приобщить документы не воспользовался.
Справка общества с ограниченной ответственностью "Тюменская коммунальная компания" за исх. N 228 выдана 16.10.2012, то есть после вынесения судебного акта (резолютивная часть которого объявлена 02.10.2012), что указывает на то, что заявителем совершены действия по сбору дополнительных доказательств по делу. Приложенная к жалобе копия заключения N 919 от 06.07.2012 года представлена в материалы дела, поэтому оснований для повторного приобщения документа к материалам дела не имеется.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ходатайства ИП Сухановой Т.И. о приобщении названных выше дополнительных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, не имеется.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 260,40 кв. м, адрес объекта: город Тюмень, ул. Одесская, д. 24а/1, принадлежит муниципальному образованию городской округ город Тюмень на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07 сентября 2010 года 72 НЛ 887772 (л.д. 18).
Двадцать восьмого июня 2011 года между Департаментом (арендодатель), МКУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержатель) и ИП Сухановой Т.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) N 061128032, согласно пунктам 1.2, 1.3 которого предметом договора является нежилое помещение, расположенное в подвале дома по адресу: город Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м, согласно прилагаемому плану-схеме помещения Срок действия договора - с 21 февраля 2011 года до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, но не более чем по 20 февраля 2016 года (л.д. 7-10).
Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29 июля 2011 года.
Актом приема-передачи нежилого помещения от 21 февраля 2011 года подтверждается исполнение арендатором обязательства передать имущество в пользование арендатору (л.д. 12).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определен как сумма арендной платы, рассчитанной в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Тюменской городской Думой, и налога на добавленную стоимость (НДС), указанная сумма является налоговой базой при исчислении арендатором НДС.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора размер арендной платы по договору (без учета НДС) в месяц (А) определен как произведение базовой ставки арендной платы в месяц 7 535 руб. 98 коп. (Б) и коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Кi): А = 7 535,98 x Кi. Кi - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, утверждается распоряжением Администрации города Тюмени ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году, Кi = 1,94 применяется для расчета арендной платы в 2011 году.
В соответствии с распоряжением Администрации города Тюмени от 02.11.2011 года N 500-рк (л.д. 36) коэффициент, учитывающий уровень инфляции в 2012 году Кi = 2,06. Таким образом, размер арендной платы в 2012 году составил: А = 7 535,98 x 2,06 = 15 524,12 руб.
Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что арендная плата должна быть уплачена (внесена) арендатором (без НДС) не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, при этом обязательство арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени.
По не оспоренному ответчиком утверждению истца арендная плата вносилась арендатором нерегулярно.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.02.2012 по делу N А70-13153/2011 с ИП Сухановой Т.И. в пользу Департамента было взыскано 56 795 руб. 51 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств за период с 13.09.2011 по 12.01.2012 (л.д. 19-21).
По расчету истца за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 сумма задолженности по арендной плате ИП Сухановой Т.И. составила 92 469 руб. 63 коп.
Доказательств внесения арендной платы за период пользования помещением в порядке, предусмотренном договором, ответчиком не представлено.
Двадцать седьмого марта 2012 года в адрес ИП Сухановой Т.И. было направлено уведомление о размере задолженности по арендной плате и пени с предложением добровольной уплаты долга (л.д. 13-14).
Согласно подпункту "б" пункта 6.4. договора аренды N 061128032 Департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В таком случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления Департаментом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что такое уведомление было направлено Департаментом 05 мая 2012 года. Уведомление об отказе от договора мотивировано нарушением сроков внесения арендной платы (л.д. 15-16). Арендатору было предложено добровольно освободить арендуемое помещение и погасить задолженность по арендной плате и пени. В уведомлении также указывалось, что договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления, т.е. с 04.06.2012.
Как указывает истец в обоснование заявленных требований, до настоящего времени ответчик не передал помещение балансодержателю по акту приема-передачи и продолжает пользоваться помещением.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департаментом в суд с настоящим иском о взыскании задолженности, неустойки и о выселении.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает иск подлежащим удовлетворению.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфов 1 и 4 главы 34, раздела 3 части 1 ГК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим истец должен был представить доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что за период с 01.01.2012 по 30.06.2012, задолженность ИП Сухановой Т.И. по договору аренды N 061128032 составила 92 469 руб. 63 коп.
Доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате у нее отсутствует в силу проведенного ИП Сухановой Т.И. с Департаментом зачета стоимости выполненного ИП Сухановой Т.И. капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в счет погашения арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно пункту 2.3 договора арендатор принял обязательство поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи. Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26 июня 2008 года N 76-пк.
Пунктом 3.5 Порядка проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, утвержденного постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк, предусмотрено, что выполнение работ по капитальному ремонту арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату в порядки и сроки, установленные договором аренды до момента заключения дополнительного соглашения об изменении формы арендной платы.
По смыслу пункта 2.3. заключенного сторонами договора аренды и в соответствии с указанным Порядком зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы должен производиться путем изменения формы арендной платы, что, в свою очередь, подразумевает изменение условий договора в порядке, предусмотренном статьей 452 ГК РФ, а не автоматически по факту выполнения.
Как следует из материалов дела, соответствующего соглашения об изменении формы арендной платы в период действия договора сторонами достигнуто не было.
В связи с чем не имеется оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы в спорный период, так как выполнение работ по капитальному ремонту арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату в порядки и сроки, установленные договором.
В соответствии с пунктом 2.5 названного Порядка капитальный ремонт муниципального имущества (нежилых помещений, зданий, строений) осуществляется при наличии согласованной с балансодержателем сметной документации либо согласованных с балансодержателем расчетов, спецификаций, подсчетов объемов работ, содержащихся в проектной документации, согласно пункту 2.5.1 настоящего Порядка.
Суд первой инстанции указал, что доказательства осуществления такого ремонта (например, договоры строительного подряда, акты выполненных работ, документы об оплате строительных работ и т.п.) ИП Сухановой Т.И. в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.
В материалы дела представлено заключение N 919 от 06.07.2012 (л.д. 51), однако, само по себе данное заключение не изменяет формы внесения арендной платы, кроме этого, выдано после направления ответчику отказа об договора. То есть, также не является предусмотренным договором документом, освобождающим арендатора от внесения арендной платы в спорный период.
При таких обстоятельствах исковые требования в части основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как указывалось выше, 27 марта 2012 года в адрес ИП Сухановой Т.И. было направлено уведомление о размере задолженности по арендной плате и пени с предложением добровольной уплаты долга (л.д. 13-14).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Следовательно, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Об этом сказано также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно подпункту "б" пункта 6.4. договора аренды N 061128032 Департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В таком случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления Департаментом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что такое уведомление было направлено Департаментом 05 мая 2012 года в связи с нарушением сроков внесения арендной платы (л.д. 15-16). Арендатору было предложено добровольно освободить арендуемое помещение и погасить задолженность по арендной плате и пени. В уведомлении также указывалось, что договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления, т.е. с 04.06.2012.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с 04.06.2012 спорный договор аренды считается прекращенным.
Как указано выше, в материалы дела представлено заключение МКУ "ТГИК" N 919 от 06.07.2012 (л.д. 51) по результату проверки актов о приемке выполненных работ на капитальный ремонт нежилого помещения (для подтверждения объемов и расценок), по результату проверки сумма по акту составила 99 205 руб.
Суд апелляционной инстанции полагает, что указанный акт не может быть принят судом во внимание в качестве надлежащего доказательства исполнения арендатором своих обязательств по договору, поскольку был составлен уже после его прекращения.
Истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.02.2012 по 04.06.2012, в связи с просрочкой оплаты, в размере 21 020 руб. 70 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пункт 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку наличие просрочки по внесению арендной платы материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции считает, что суд обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки (пени) за нарушение срока оплаты аренды.
На основании пункта 4.9 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты, установленным пунктом 4.3 настоящего договора.
Расчет неустойки в материалах дела имеется (л.д. 6), судом первой инстанции проверен, признан верным, ответчиком контррасчета в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ИП Сухановой Т.И. пени в размере 21 020 руб. 70 коп.
На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Аналогичное положение закреплено также в пункте 4.12 договора аренды N 061128032.
Фактические обстоятельства таковы, что до настоящего времени ответчик не передал помещение балансодержателю по акту приема-передачи и продолжает пользоваться помещением без правовых оснований, что не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца, выселив ИП Суханову Т.И. из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м.
Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, ИП Суханова Т.И не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельным иском, если полагает нарушенными свои права не возмещением затрат на проведение капитального ремонта.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 08 октября 2012 года по делу N А70-6452/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N А70-6452/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N А70-6452/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10270/2012) индивидуального предпринимателя Сухановой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08 октября 2012 года по делу N А70-6452/2012 (судья В.В. Лазарев), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени (ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) к индивидуальному предпринимателю Сухановой Татьяне Ивановне о взыскании задолженности, пени и выселении,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство",
судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации г. Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сухановой Татьяне Ивановне (далее - ИП Суханова Т.И., ответчик) о взыскании 113 490 руб. 33 коп., в том числе: 92 469 руб. 63 коп. - задолженность по арендной плате, 21 020 руб. 70 коп. - неустойка, и о выселении из занимаемого помещения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункты 4.1, 4.2.1, 4.3.3, 4.9, 6.4 договора аренды нежилого помещения (строения) N 061128032 от 28.06.2011 мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по уплате арендной платы и возврате арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды, предусмотренных договором аренды нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МКУ "ТГИК").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2012 по делу N А70-6452/2012 с ИП Сухановой Т.И. в пользу Департамента взыскано 92 469 руб. 63 коп. - сумма задолженности по арендной плате, 21 020 руб. 70 коп. - пени, всего 113 490 руб. 33 коп. Суд обязал ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м.
Возражая против судебного акта, ИП Суханова Т.И. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ответчиком выполнен капитальный ремонт спорного нежилого помещения, стоимость которого превышает размер задолженности ИП Сухановой Т.И. по арендной плате. Считает, что правом на расторжение договора при наступлении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, может обладать только сторона по договору, то есть совместно Департамент и казначейство, в силу чего уведомление о расторжении договора также должно исходить от обеих сторон. Между тем, такое уведомление от казначейства в адрес ответчика не поступало.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу истец и третье лицо просят оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено. В порядке статьи части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно писем МКУ "ТГИК" от 19.01.2012 N 30-08-253 с приложенным локальным сметным расчетом, от 05.03.2012 N 30-08-1706 и от 25.04.2012 N 30-08-3551 о возврате документации, от 06.07.2012 N 30-08-5966 с заключением N 919 от 06.07.2012 и актом о приемке выполненных работ, акта от 19.07.2012 регистрации узла учета питьевой воды, акта о приемке выполненных работ за июль 2012 года, справки ООО "Тюменская Коммунальная Компания" от 16.05.2012 по фактам коммунальных аварий, справки за исх. N 228.
Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 АПК РФ).
В силу части 2 названой статьи при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательство, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. Поэтому признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции").
По мнению суда апелляционной инстанции, приведенное заявителем обоснование невозможности представления документов суду первой инстанции - нахождение документов у представителя, который на момент судебного заседания находился вне г. Тюмени, не является уважительным, поскольку напрямую связано с поведением самого заинтересованного лица. Кроме этого, эти обстоятельства материалами дела не подтверждаются. Также не усматривается невозможность представления документов суду первой инстанции и в связи с тем, что, как указывает заявитель, документы были переданы представителю, который присутствовал в предварительном судебном заседании, однако, правом приобщить документы не воспользовался.
Справка общества с ограниченной ответственностью "Тюменская коммунальная компания" за исх. N 228 выдана 16.10.2012, то есть после вынесения судебного акта (резолютивная часть которого объявлена 02.10.2012), что указывает на то, что заявителем совершены действия по сбору дополнительных доказательств по делу. Приложенная к жалобе копия заключения N 919 от 06.07.2012 года представлена в материалы дела, поэтому оснований для повторного приобщения документа к материалам дела не имеется.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ходатайства ИП Сухановой Т.И. о приобщении названных выше дополнительных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, не имеется.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 260,40 кв. м, адрес объекта: город Тюмень, ул. Одесская, д. 24а/1, принадлежит муниципальному образованию городской округ город Тюмень на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07 сентября 2010 года 72 НЛ 887772 (л.д. 18).
Двадцать восьмого июня 2011 года между Департаментом (арендодатель), МКУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержатель) и ИП Сухановой Т.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) N 061128032, согласно пунктам 1.2, 1.3 которого предметом договора является нежилое помещение, расположенное в подвале дома по адресу: город Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м, согласно прилагаемому плану-схеме помещения Срок действия договора - с 21 февраля 2011 года до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, но не более чем по 20 февраля 2016 года (л.д. 7-10).
Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29 июля 2011 года.
Актом приема-передачи нежилого помещения от 21 февраля 2011 года подтверждается исполнение арендатором обязательства передать имущество в пользование арендатору (л.д. 12).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определен как сумма арендной платы, рассчитанной в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Тюменской городской Думой, и налога на добавленную стоимость (НДС), указанная сумма является налоговой базой при исчислении арендатором НДС.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора размер арендной платы по договору (без учета НДС) в месяц (А) определен как произведение базовой ставки арендной платы в месяц 7 535 руб. 98 коп. (Б) и коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Кi): А = 7 535,98 x Кi. Кi - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, утверждается распоряжением Администрации города Тюмени ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году, Кi = 1,94 применяется для расчета арендной платы в 2011 году.
В соответствии с распоряжением Администрации города Тюмени от 02.11.2011 года N 500-рк (л.д. 36) коэффициент, учитывающий уровень инфляции в 2012 году Кi = 2,06. Таким образом, размер арендной платы в 2012 году составил: А = 7 535,98 x 2,06 = 15 524,12 руб.
Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что арендная плата должна быть уплачена (внесена) арендатором (без НДС) не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, при этом обязательство арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени.
По не оспоренному ответчиком утверждению истца арендная плата вносилась арендатором нерегулярно.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.02.2012 по делу N А70-13153/2011 с ИП Сухановой Т.И. в пользу Департамента было взыскано 56 795 руб. 51 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств за период с 13.09.2011 по 12.01.2012 (л.д. 19-21).
По расчету истца за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 сумма задолженности по арендной плате ИП Сухановой Т.И. составила 92 469 руб. 63 коп.
Доказательств внесения арендной платы за период пользования помещением в порядке, предусмотренном договором, ответчиком не представлено.
Двадцать седьмого марта 2012 года в адрес ИП Сухановой Т.И. было направлено уведомление о размере задолженности по арендной плате и пени с предложением добровольной уплаты долга (л.д. 13-14).
Согласно подпункту "б" пункта 6.4. договора аренды N 061128032 Департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В таком случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления Департаментом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что такое уведомление было направлено Департаментом 05 мая 2012 года. Уведомление об отказе от договора мотивировано нарушением сроков внесения арендной платы (л.д. 15-16). Арендатору было предложено добровольно освободить арендуемое помещение и погасить задолженность по арендной плате и пени. В уведомлении также указывалось, что договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления, т.е. с 04.06.2012.
Как указывает истец в обоснование заявленных требований, до настоящего времени ответчик не передал помещение балансодержателю по акту приема-передачи и продолжает пользоваться помещением.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департаментом в суд с настоящим иском о взыскании задолженности, неустойки и о выселении.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает иск подлежащим удовлетворению.
Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфов 1 и 4 главы 34, раздела 3 части 1 ГК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим истец должен был представить доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что за период с 01.01.2012 по 30.06.2012, задолженность ИП Сухановой Т.И. по договору аренды N 061128032 составила 92 469 руб. 63 коп.
Доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате у нее отсутствует в силу проведенного ИП Сухановой Т.И. с Департаментом зачета стоимости выполненного ИП Сухановой Т.И. капитального ремонта арендуемого нежилого помещения в счет погашения арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно пункту 2.3 договора арендатор принял обязательство поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи. Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26 июня 2008 года N 76-пк.
Пунктом 3.5 Порядка проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, утвержденного постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк, предусмотрено, что выполнение работ по капитальному ремонту арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату в порядки и сроки, установленные договором аренды до момента заключения дополнительного соглашения об изменении формы арендной платы.
По смыслу пункта 2.3. заключенного сторонами договора аренды и в соответствии с указанным Порядком зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы должен производиться путем изменения формы арендной платы, что, в свою очередь, подразумевает изменение условий договора в порядке, предусмотренном статьей 452 ГК РФ, а не автоматически по факту выполнения.
Как следует из материалов дела, соответствующего соглашения об изменении формы арендной платы в период действия договора сторонами достигнуто не было.
В связи с чем не имеется оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы в спорный период, так как выполнение работ по капитальному ремонту арендованного имущества не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату в порядки и сроки, установленные договором.
В соответствии с пунктом 2.5 названного Порядка капитальный ремонт муниципального имущества (нежилых помещений, зданий, строений) осуществляется при наличии согласованной с балансодержателем сметной документации либо согласованных с балансодержателем расчетов, спецификаций, подсчетов объемов работ, содержащихся в проектной документации, согласно пункту 2.5.1 настоящего Порядка.
Суд первой инстанции указал, что доказательства осуществления такого ремонта (например, договоры строительного подряда, акты выполненных работ, документы об оплате строительных работ и т.п.) ИП Сухановой Т.И. в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.
В материалы дела представлено заключение N 919 от 06.07.2012 (л.д. 51), однако, само по себе данное заключение не изменяет формы внесения арендной платы, кроме этого, выдано после направления ответчику отказа об договора. То есть, также не является предусмотренным договором документом, освобождающим арендатора от внесения арендной платы в спорный период.
При таких обстоятельствах исковые требования в части основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как указывалось выше, 27 марта 2012 года в адрес ИП Сухановой Т.И. было направлено уведомление о размере задолженности по арендной плате и пени с предложением добровольной уплаты долга (л.д. 13-14).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Следовательно, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Об этом сказано также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно подпункту "б" пункта 6.4. договора аренды N 061128032 Департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В таком случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления Департаментом.
Материалы дела свидетельствуют о том, что такое уведомление было направлено Департаментом 05 мая 2012 года в связи с нарушением сроков внесения арендной платы (л.д. 15-16). Арендатору было предложено добровольно освободить арендуемое помещение и погасить задолженность по арендной плате и пени. В уведомлении также указывалось, что договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления, т.е. с 04.06.2012.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с 04.06.2012 спорный договор аренды считается прекращенным.
Как указано выше, в материалы дела представлено заключение МКУ "ТГИК" N 919 от 06.07.2012 (л.д. 51) по результату проверки актов о приемке выполненных работ на капитальный ремонт нежилого помещения (для подтверждения объемов и расценок), по результату проверки сумма по акту составила 99 205 руб.
Суд апелляционной инстанции полагает, что указанный акт не может быть принят судом во внимание в качестве надлежащего доказательства исполнения арендатором своих обязательств по договору, поскольку был составлен уже после его прекращения.
Истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.02.2012 по 04.06.2012, в связи с просрочкой оплаты, в размере 21 020 руб. 70 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пункт 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку наличие просрочки по внесению арендной платы материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции считает, что суд обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки (пени) за нарушение срока оплаты аренды.
На основании пункта 4.9 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты, установленным пунктом 4.3 настоящего договора.
Расчет неустойки в материалах дела имеется (л.д. 6), судом первой инстанции проверен, признан верным, ответчиком контррасчета в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ИП Сухановой Т.И. пени в размере 21 020 руб. 70 коп.
На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Аналогичное положение закреплено также в пункте 4.12 договора аренды N 061128032.
Фактические обстоятельства таковы, что до настоящего времени ответчик не передал помещение балансодержателю по акту приема-передачи и продолжает пользоваться помещением без правовых оснований, что не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца, выселив ИП Суханову Т.И. из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Одесская, 24а/1, площадью 260,4 кв. м.
Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, ИП Суханова Т.И не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельным иском, если полагает нарушенными свои права не возмещением затрат на проведение капитального ремонта.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 08 октября 2012 года по делу N А70-6452/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)