Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ронда" (г. Энгельс, ОГРН 1026401999194, ИНН 644901001)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-6894/2013 (судья Елистратова К.А.)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (г. Энгельс),
к обществу с ограниченной ответственностью "Ронда" (г. Энгельс, ОГРН 1026401999194, ИНН 644901001)
третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области (г. Саратов),
администрация Энгельсского Муниципального района (г. Энгельс)
о расторжении договора аренды N 880 от 15.12.1999 и выселении из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1,
с участием в судебном заседании:
представителя общества с ограниченной ответственностью "Ронда" Хворостенко В.Д., действующей на основании приказа N 30 от 26.12.2012,
представителя Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Дегтяренко О.А., действующей по доверенности от 24.05.2013 N 01-09/02711,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ронда" (далее - ООО "Ронда", общество, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды N 880 от 15.12.1999 и выселении из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд решил расторгнуть договор на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества N 880 от 15.12.1999, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования и ООО "Ронда"; выселить ООО "Ронда" из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1. Суд взыскал с ООО "Ронда" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб.
ООО "Ронда" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на то, что дополнительные соглашения, которыми изменялась арендная плата, не были зарегистрированы в регистрационной палате, не прошли обязательную государственную регистрацию, обязанность по уплате в соответствии с данными дополнительными соглашениями у арендатора не наступила. В связи с чем, податель жалобы полагает, что у арендатора имеется переплата за период с 2009 по 2012 г.г., а на стороне арендодателя - неосновательное обогащение. Кроме того, податель жалобы считает недоказанным истцом факт неудовлетворительного состояния объекта аренды.
В судебном заседании представитель ООО "Ронда" поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения, аналогичные изложенным в ней.
Комитет, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представитель Комитета в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствии ее представителя.
Судом апелляционной инстанции ходатайство удовлетворено.
Администрация Энгельсского муниципального района явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 25.09.2013, что подтверждается отчетом о публикации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области и администрации Энгельсского муниципального района.
В судебном заседании, открытом 22 октября 2013 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29 октября 2013 года до 12 час. 30 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителей истца и ответчика.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 15.12.1999 между Комитетом по управлению имуществом Администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ронда" (арендатор) заключен договор N 880 на аренду нежилых помещений (далее - Договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в арендное пользование нежилое помещение в доме N 1 по ул. Л. Кассиля в г. Энгельсе общей площадью 17,9 кв. м, а арендатор принимает помещение и использует в целях "под офис".
Срок аренды определен сторонами в пункте 1.2. Договора и составляет с 01 января 2000 года по 31 декабря 2015 года.
15.12.1999 сторонами Договора подписан акт приема-передачи, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял нежилое помещение.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Саратовской областной регистрационной палатой в установленном законом порядке проведена государственная регистрация Договора, что объективно подтверждается соответствующим штампом о государственной регистрации от 14.12.2000 (т. 1, л.д. 20 оборотная сторона).
Пунктом 1.4. Договора стороны определили, что арендатор самостоятельно до 10 числа текущего месяца уплачивает арендную плату в установленном размере и в полном объеме.
20.11.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к Договору, которым арендная плата с 01.01.2009 установлена в размере 2 649 руб. 56 коп. в месяц, 31 794 руб. 72 коп. - в год (т. 1, л.д. 22).
За период с июля 2012 года по октябрь 2012 года и за период с 1 ноября 2012 года по 31 декабря 2012 года в нарушение условий Договора арендатор не исполнял обязанность по внесению арендной платы.
Уведомлениями от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 Комитет уведомил ООО "Ронда" о необходимости в срок до 25 апреля 2009 г. погасить задолженность по арендной плате, а также уведомил о том, что в случае неисполнения данных требований истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения.
Общество не исполнило указанные в уведомлениях требования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-104/2013 от 07.03.2013 с ООО "Ронда" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате по договору N 880 от 15.12.1999 за период с июля 2012 года по октябрь 2012 года в размере 10 598 руб. 24 коп., а также пени за просрочку платежей в сумме 4848 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.02.2013 по делу N А57-2314/2013 с ООО "Ронда" взыскана задолженность по арендной плате по договору N 880 от 15.12.1999 включительно в сумме 5 299 руб. 12 коп. и пени из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 10 ноября 2012 года по 20 декабря 2012 года включительно в размере 688 руб. 89 коп.
Комитет, полагая, что ООО "Ронда" нарушены существенные условия Договора, основываясь на положениях пункта 5.1. Договора, согласно которым договор может быть расторгнут по решению суда, а также нормах статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, оценив уведомления от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364, счел, что они содержат указание на расторжение договора в судебном порядке и определенно выражают волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время, и, установив, что задолженность ответчика по арендной плате подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Саратовской области по делам N А57-104/2013 и N А57-2314/2013, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Суд апелляционной инстанции установил, что в направленном ответчику предупреждении (уведомления 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 (т. 1, л.д. 9, 12, 15) ставился вопрос только о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных уведомлениях не содержится.
Иных предупреждений, направленных в адрес ООО "Ронда", содержащих четкое и однозначное требование (предложение) о расторжении спорного Договора, Комитетом в материалы дела не представлено.
Ссылки в уведомлениях от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 на то, что Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт), а потому указание в уведомлениях о праве на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Таким образом, доказательств, подтверждающих соблюдение Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора N 880 на аренду нежилых помещений от 15.12.1999, истцом не представлено.
Следовательно, истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008, от 18.08.2010 по делу N А06-7414/2009, от 17.09.2013 по делу N А55-26012/2012.
Поскольку правила статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, оснований к удовлетворению требований истца о выселении ответчика из спорного нежилого помещения не имеется.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебный акт, которым оставить без рассмотрения требования истца о расторжении договора N 880 на аренду нежилых помещений от 15.12.1999, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ООО "Ронда". В удовлетворении требований о выселении ООО "Ронда" из спорного нежилого помещения следует отказать.
При подаче апелляционной жалобы обществом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации "Льготы при обращении в арбитражные суды" от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Данная норма закона регулирует вопросы освобождения указанных в ней лиц от уплаты государственной пошлины за подачу заявлений в арбитражные суды (исковых заявлений, апелляционных и кассационных жалоб), поскольку устанавливает налоговую льготу только при обращении в арбитражные суды с соответствующими заявлениями, что следует из названия статьи закона.
В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.
Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.
Законодательством не предусмотрен возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.
Отношения по распределению судебных расходов не регулируются главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Освобождение государственных (муниципальных) органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влияет на порядок возмещения судебных расходов другим участникам процесса в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания возврата подателю жалобы государственной пошлины, перечисленные в статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в действующей редакции, не позволяют возвратить ему уплаченную пошлину.
На основании изложенного и с учетом удовлетворения апелляционной жалобы, судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, оплаченной ООО "Ронда" при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 12.09.2013, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с Комитета в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 148, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-6894/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о расторжении договора на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества N 880 от 15.12.1999, заключенного между комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования и обществом с ограниченной ответственностью "Ронда", оставить без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о выселении общества с ограниченной ответственностью "Ронда" из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1 - отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ронда" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-6894/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N А57-6894/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ронда" (г. Энгельс, ОГРН 1026401999194, ИНН 644901001)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-6894/2013 (судья Елистратова К.А.)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (г. Энгельс),
к обществу с ограниченной ответственностью "Ронда" (г. Энгельс, ОГРН 1026401999194, ИНН 644901001)
третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области (г. Саратов),
администрация Энгельсского Муниципального района (г. Энгельс)
о расторжении договора аренды N 880 от 15.12.1999 и выселении из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1,
с участием в судебном заседании:
представителя общества с ограниченной ответственностью "Ронда" Хворостенко В.Д., действующей на основании приказа N 30 от 26.12.2012,
представителя Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Дегтяренко О.А., действующей по доверенности от 24.05.2013 N 01-09/02711,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ронда" (далее - ООО "Ронда", общество, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды N 880 от 15.12.1999 и выселении из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года исковые требования удовлетворены. Суд решил расторгнуть договор на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества N 880 от 15.12.1999, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования и ООО "Ронда"; выселить ООО "Ронда" из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1. Суд взыскал с ООО "Ронда" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб.
ООО "Ронда" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на то, что дополнительные соглашения, которыми изменялась арендная плата, не были зарегистрированы в регистрационной палате, не прошли обязательную государственную регистрацию, обязанность по уплате в соответствии с данными дополнительными соглашениями у арендатора не наступила. В связи с чем, податель жалобы полагает, что у арендатора имеется переплата за период с 2009 по 2012 г.г., а на стороне арендодателя - неосновательное обогащение. Кроме того, податель жалобы считает недоказанным истцом факт неудовлетворительного состояния объекта аренды.
В судебном заседании представитель ООО "Ронда" поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения, аналогичные изложенным в ней.
Комитет, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Представитель Комитета в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствии ее представителя.
Судом апелляционной инстанции ходатайство удовлетворено.
Администрация Энгельсского муниципального района явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 25.09.2013, что подтверждается отчетом о публикации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Саратовской области и администрации Энгельсского муниципального района.
В судебном заседании, открытом 22 октября 2013 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29 октября 2013 года до 12 час. 30 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителей истца и ответчика.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 15.12.1999 между Комитетом по управлению имуществом Администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ронда" (арендатор) заключен договор N 880 на аренду нежилых помещений (далее - Договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в арендное пользование нежилое помещение в доме N 1 по ул. Л. Кассиля в г. Энгельсе общей площадью 17,9 кв. м, а арендатор принимает помещение и использует в целях "под офис".
Срок аренды определен сторонами в пункте 1.2. Договора и составляет с 01 января 2000 года по 31 декабря 2015 года.
15.12.1999 сторонами Договора подписан акт приема-передачи, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял нежилое помещение.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Саратовской областной регистрационной палатой в установленном законом порядке проведена государственная регистрация Договора, что объективно подтверждается соответствующим штампом о государственной регистрации от 14.12.2000 (т. 1, л.д. 20 оборотная сторона).
Пунктом 1.4. Договора стороны определили, что арендатор самостоятельно до 10 числа текущего месяца уплачивает арендную плату в установленном размере и в полном объеме.
20.11.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к Договору, которым арендная плата с 01.01.2009 установлена в размере 2 649 руб. 56 коп. в месяц, 31 794 руб. 72 коп. - в год (т. 1, л.д. 22).
За период с июля 2012 года по октябрь 2012 года и за период с 1 ноября 2012 года по 31 декабря 2012 года в нарушение условий Договора арендатор не исполнял обязанность по внесению арендной платы.
Уведомлениями от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 Комитет уведомил ООО "Ронда" о необходимости в срок до 25 апреля 2009 г. погасить задолженность по арендной плате, а также уведомил о том, что в случае неисполнения данных требований истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения.
Общество не исполнило указанные в уведомлениях требования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-104/2013 от 07.03.2013 с ООО "Ронда" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате по договору N 880 от 15.12.1999 за период с июля 2012 года по октябрь 2012 года в размере 10 598 руб. 24 коп., а также пени за просрочку платежей в сумме 4848 руб. 69 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.02.2013 по делу N А57-2314/2013 с ООО "Ронда" взыскана задолженность по арендной плате по договору N 880 от 15.12.1999 включительно в сумме 5 299 руб. 12 коп. и пени из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 10 ноября 2012 года по 20 декабря 2012 года включительно в размере 688 руб. 89 коп.
Комитет, полагая, что ООО "Ронда" нарушены существенные условия Договора, основываясь на положениях пункта 5.1. Договора, согласно которым договор может быть расторгнут по решению суда, а также нормах статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, оценив уведомления от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364, счел, что они содержат указание на расторжение договора в судебном порядке и определенно выражают волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время, и, установив, что задолженность ответчика по арендной плате подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Саратовской области по делам N А57-104/2013 и N А57-2314/2013, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Суд апелляционной инстанции установил, что в направленном ответчику предупреждении (уведомления 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 (т. 1, л.д. 9, 12, 15) ставился вопрос только о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных уведомлениях не содержится.
Иных предупреждений, направленных в адрес ООО "Ронда", содержащих четкое и однозначное требование (предложение) о расторжении спорного Договора, Комитетом в материалы дела не представлено.
Ссылки в уведомлениях от 23.04.2012 N 01-09/1205, от 16.10.2012 N 01-09/4401 и от 21.12.2012 N 01-09/6364 на то, что Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт), а потому указание в уведомлениях о праве на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Таким образом, доказательств, подтверждающих соблюдение Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора N 880 на аренду нежилых помещений от 15.12.1999, истцом не представлено.
Следовательно, истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008, от 18.08.2010 по делу N А06-7414/2009, от 17.09.2013 по делу N А55-26012/2012.
Поскольку правила статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, оснований к удовлетворению требований истца о выселении ответчика из спорного нежилого помещения не имеется.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебный акт, которым оставить без рассмотрения требования истца о расторжении договора N 880 на аренду нежилых помещений от 15.12.1999, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и ООО "Ронда". В удовлетворении требований о выселении ООО "Ронда" из спорного нежилого помещения следует отказать.
При подаче апелляционной жалобы обществом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации "Льготы при обращении в арбитражные суды" от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Данная норма закона регулирует вопросы освобождения указанных в ней лиц от уплаты государственной пошлины за подачу заявлений в арбитражные суды (исковых заявлений, апелляционных и кассационных жалоб), поскольку устанавливает налоговую льготу только при обращении в арбитражные суды с соответствующими заявлениями, что следует из названия статьи закона.
В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.
Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.
Законодательством не предусмотрен возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.
Отношения по распределению судебных расходов не регулируются главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Освобождение государственных (муниципальных) органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влияет на порядок возмещения судебных расходов другим участникам процесса в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания возврата подателю жалобы государственной пошлины, перечисленные в статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в действующей редакции, не позволяют возвратить ему уплаченную пошлину.
На основании изложенного и с учетом удовлетворения апелляционной жалобы, судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, оплаченной ООО "Ронда" при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 12.09.2013, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с Комитета в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 148, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 августа 2013 года по делу N А57-6894/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о расторжении договора на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества N 880 от 15.12.1999, заключенного между комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования и обществом с ограниченной ответственностью "Ронда", оставить без рассмотрения.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о выселении общества с ограниченной ответственностью "Ронда" из нежилого помещения общей площадью 17,9 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, д. 1 - отказать.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ронда" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)