Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Гаранина Е.М.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи: Давыдова А.П., судей: Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаврилова В.С.
с участием представителей сторон - адвокатов Паршина И.С. и Климиной И.В.
дело по кассационной жалобе Л.А.В.
на решение Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года
по иску К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску Л.А.В. к К.М. о признании добросовестным приобретателем,
установила:
К.М. обратился в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований указал, что ему принадлежало нежилое помещение, общей площадью кв. м, по адресу:, пер., д. В мае 2009 года он принял решение вывести указанную недвижимость из состава наследственного имущества.
С этой целью 30 июня 2009 года он заключил со С.С. договор купли-продажи указанного помещения. По условиям договора стоимость недвижимого имущества составляла 1 550 000 рублей, которые С.С. должен был передать ему до подписания договора. До настоящего времени никаких денег от него он не получил, он также не передавал С.С. нежилое помещение в пользование.
О сделке узнал сын и пообещал оспорить ее в суде. Тогда он обратился к другому родственнику - Р.А.М. с просьбой переоформить имущество на себя. 31 июля 2009 года был подписан и сдан на регистрацию договор купли-продажи, заключенный между С.С. и Р.А.М., денежные средства по договору также не передавались.
09 сентября 2009 года Р.А.М. продал нежилое помещение Л.А.В., расчеты между ними также не производились.
По мнению К.М., договоры между ним, С.С. и Р.А.М. в отношении спорного имущества являются мнимыми, совершенными для вида, без намерений создать соответствующие им правовые последствия, а значит ничтожными.
В связи с этим, он просил суд признать договоры от 30 июня 2009 года и 31 июля 2009 недействительными, применить последствия недействительности сделок, а именно признать недействительным договор купли-продажи, заключенный Р.А.М. и Л.А.В., признать недействительными зарегистрированные права собственности С.С., Р.А.М., Л.А.В. на отдельно стоящее здание, расположенное по указанному адресу, а также истребовать нежилое помещение из незаконного владения Л.А.В.
Л.А.В. обратился в суд со встречным иском к К.М. о признании добросовестным приобретателем. В обоснование указал, что Р.А.М. имел право на отчуждение спорного объекта, а он является добросовестным приобретателем, у которого нельзя истребовать данное имущество.
В судебном заседании представитель К.М. по доверенности и ордеру Климина И.В. требования доверителя поддержала.
Представитель ответчика Л.А.В. по доверенности и ордеру Паршин И.С. с иском не согласился, встречные требования поддержал.
Решением Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д., заключенный между К.М. и С.С. 30 июня 2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д., заключенный между С.С. и Р.А.М. 31 июля 2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д. заключенный между Р.А.М. и Л.А.В. 09 сентября 2009 года.
Применить последствия недействительности ничтожного договора - купли-продажи между Р.А.М. и Л.А.В. от 09 сентября 2009 года.
Взыскать с Р.А.М. в пользу Л.А.В. 2 000 000 рублей, уплаченные по договору.
Признать недействительными зарегистрированные права собственности С.С., Р.А.М. и Л.А.В. на нежилое помещение, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д.
Истребовать нежилое помещение, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д. из владения Л.А.В.
В удовлетворении иска Л.А.В. о признании добросовестным приобретателем отказать.
Взыскать с Л.А.В. в пользу К.М. госпошлину в размере 500 рублей.
Взыскать с Л.А.В. 5 566 рублей, со С.С. - 6 066 рублей, Р.А.М. - 6 066 рублей в местный бюджет.
В кассационной жалобе представителя Л.А.В. по доверенности Паршина И.С. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделка есть действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспоримая, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 170 ГК РФ мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, она ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционным судом РФ в постановлении N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и Ширяева В.М." указано, что по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Законность владения предполагает его производность от воли собственника. О законности владения свидетельствует наличие у владельца надлежащего правового основания на владение. Таким основанием является владение в силу закона или по договору. Отсюда следует, что при отсутствии правовых оснований либо при их порочности (порочности договора) имеет место незаконное владение.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 29 июня 2007 года К.М. принадлежало нежилое отдельно стоящее здание общей площадью кв. м, по адресу:, пер.,.
30 июня 2009 года между К.М. и С.С. был подписан договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Согласно п. 2 договора цена его составляет 1 550 000 рублей, которые переданы продавцу до подписания договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 14, 15).
31 июля 2009 года С.С. и Р.А.М. заключили договор купли-продажи указанного объекта недвижимости за 1 550 000 рублей, которые в соответствии с п. 2 договора уплачены продавцу до подписания договора. Сторонами договора также подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 16, 17).
09 сентября 2009 года Р.А.М. заключил договор купли-продажи здания с Л.А.В. Согласно п. 3 договора, стоимость объекта недвижимости в размере 2 000 000 рублей передана продавцу до подписания договора. В соответствии с актом приема-передачи объект передан покупателю. Право собственности Л.А.В. зарегистрировано 18 сентября 2009 года (л.д. 18, 19).
Решением Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 21 марта 2011 года Р.М. отказано в иске к Л.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного с Л.А.В. по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ.
Суд, удовлетворяя иск К.М., указал, что сделки, совершенные К.М., С.С. и Р.А.М. в отношении спорного недвижимого имущества, отвечают признакам мнимых, так как фактически имущество К.М. не передавал С.С., а С.С. - Р.А.В. Соответственно, не передавали и денежные средства за него ни К.М., ни С.С. К.М. продолжал пользоваться своим имуществом, что подтверждается пояснениями ответчиков С.С. и Р.А.М., а также документами, показаниями свидетелей, пояснивших, что иных собственников кроме К.М. они не знали.
Данные обстоятельства также подтверждаются следующим. Согласно трудовой книжки до 15 марта 2010 года К.М. был директором ООО " (л.д. 9). Представителем истца представлены декларация о розничной продаже алкогольной продукции, осуществляемой ООО " по адресу: пер.,. от 09 июля 2010 года (л.д. 30), счет за электроэнергию и квитанция от 17 июля 2009 года о его оплате (л.д. 33, 34), счет и квитанция от 19 августа 2009 года (л.д. 41).
Следовательно, доказательства реального исполнения сторонами обязательств по сделке отсутствуют, нашло свое подтверждение отсутствие у сторон указанных сделок намерений породить правовые последствия в виде реального перехода права собственности на спорное имущество. С учетом мнимости указанных сделок, фактического нахождения спорного имущества у истца, Р.А.М. не имел права отчуждать его, поскольку являлся неправомерным владельцем спорного имущества, следовательно, договор, заключенный им 09 сентября 2009 года, не соответствует закону, поскольку право Р.А.М. было основано на ничтожной сделке.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи между Р.А.М. и Л.А.В., суд построил свой вывод на том. что в п. 3 договора указана стоимость объекта недвижимости в размере 2000 000 рублей, которая передана продавцу до подписания договора. Доказательства того, что Л.А.В. не исполнены обязательства по оплате нежилого помещения, суду не представлено. В связи с этим, суд обязал Р.А.М. вернуть Л.А.В. указанную сумму. Последствия в виде возврата денежных средств С.С. и Р.А.М. суд не применил, поскольку в установлено, что ни тот, ни другой денег за недвижимость не платили.
Отказывая в иске Л.А.В. в признании его добросовестным приобретателем спорного имущества, суд сослался на положения п. п. 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которых возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Спорный объект недвижимости из владения К.М. не выбывал на момент заключения договора 09 сентября 2009 года. Л.А.В., при заключении сделки с Р.А.М., не знать о фактическом владельце объекта недвижимости - К.М. не мог. Следовательно, добросовестность в действиях приобретателя, не убедившегося в правомочии продавца, отсутствует.
С приведенной правовой позицией установленных по делу обстоятельств судебная коллегия не может согласиться.
Так, оспариваемые истцом договоры купли-продажи, по которым приобреталось спорное имущество С.С., Р.А.М., Л.А.В. содержали все существенные условия договора купли-продажи, том числе условие о том. что стоимость имущества оплачена покупателями до подписания договоров, т.е. условия сделок исполнены обеими сторонами, право собственности за покупателями была зарегистрирована в установленном законом порядке, во всех случаях на переход права собственности осуществлялся по воле собственников, в том числе по воле К.М. Указанные обстоятельства по делу не оспаривались.
Законность совершения сделок по иску К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, по иску Р.А.М. к Л.А.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки проверялась в судебном порядке. Вступившими в законную силу решениями Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 08.12.2010 г. и 21.03.2011 г. в удовлетворении исковых требований истцам было отказано. При этом в обоих случаях истцы ссылались на то. что фактически деньги за имущество покупатели продавцам не передавали, продавцы денег не получали, имущество во владение покупателям не передавалось, оставалось во владении К.М. В обоих случаях суд счел сделки совершенными, указав, что в случае, если продавцами не получены деньги за имущество, они могут требовать расторжения договора, либо оплаты имущества. При этом судом дана оценка и обстоятельствам, связанным с правом продавцов на продажу имущества как своего собственного (л.д. 101-102, 103-105).
Кроме того, в силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
По данному делу К.М. не представлено доказательств того обстоятельства, что Л.А.В. знал или мог знать о принадлежности спорного имущества другому лицу, так как при совершении сделки Р.А.М. были представлены документы, подтверждающие его право на имущество, эти документы не были признаны недействительными, они подтверждали право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что стоимость имущества Л.А.В. не оплачена.
Суд не дал должной оценки в связи с изложенными обстоятельствами и тому, что Л.А.В. вступил в фактическое владение приобретенным имуществом, в доказательство предъявив суду документы об оплате за потребление электрической энергии, за водоснабжение, договоры аренды спорного помещения, акт технологического присоединения к сетям ООО " (л.д. 64-80).
Учитывая, что Л.А.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества, условия сделки им исполнены, оплата имущества произведена (противное не доказано), он фактически пользуется имуществом, судебная коллегия считает неправильным вывод суда о необоснованности требования Л.А.В. о признании его добросовестным приобретателем.
Таким образом, судом дано и неправильное толкование приведенным выше положениям постановления Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и Ширяева В.М.", п. п. 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Следовательно, решение суда подлежит отмене.
В силу вышеизложенного, дав оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности, считая установленными все обстоятельства по делу и отсутствие потребности представления новых доказательств, судебная коллегия, отменяя решение, находит возможным вынесение по делу нового решения, которым отказывает К.М. в удовлетворении исковых требований к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворяет иск Л.А.В. о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года отменить. Вынести по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.
Иск Л.А.В. к К.М. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.
Признать Л.А.В. добросовестным приобретателем нежилого помещения - отдельно стоящего здания (участок по ремонту оборудования детских учреждений и медсанчасти) с пристроями А1, А2, А3, назначение: нежилое, 2 (А1, А2, А3-1) - этажный, общая площадь кв. м, инвентарный номер, литер АА1А2А3, расположенное по адресу:, район, пер., д.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7112/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2011 г. по делу N 33-7112/2011
Судья - Гаранина Е.М.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи: Давыдова А.П., судей: Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаврилова В.С.
с участием представителей сторон - адвокатов Паршина И.С. и Климиной И.В.
дело по кассационной жалобе Л.А.В.
на решение Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года
по иску К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по иску Л.А.В. к К.М. о признании добросовестным приобретателем,
установила:
К.М. обратился в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований указал, что ему принадлежало нежилое помещение, общей площадью кв. м, по адресу:, пер., д. В мае 2009 года он принял решение вывести указанную недвижимость из состава наследственного имущества.
С этой целью 30 июня 2009 года он заключил со С.С. договор купли-продажи указанного помещения. По условиям договора стоимость недвижимого имущества составляла 1 550 000 рублей, которые С.С. должен был передать ему до подписания договора. До настоящего времени никаких денег от него он не получил, он также не передавал С.С. нежилое помещение в пользование.
О сделке узнал сын и пообещал оспорить ее в суде. Тогда он обратился к другому родственнику - Р.А.М. с просьбой переоформить имущество на себя. 31 июля 2009 года был подписан и сдан на регистрацию договор купли-продажи, заключенный между С.С. и Р.А.М., денежные средства по договору также не передавались.
09 сентября 2009 года Р.А.М. продал нежилое помещение Л.А.В., расчеты между ними также не производились.
По мнению К.М., договоры между ним, С.С. и Р.А.М. в отношении спорного имущества являются мнимыми, совершенными для вида, без намерений создать соответствующие им правовые последствия, а значит ничтожными.
В связи с этим, он просил суд признать договоры от 30 июня 2009 года и 31 июля 2009 недействительными, применить последствия недействительности сделок, а именно признать недействительным договор купли-продажи, заключенный Р.А.М. и Л.А.В., признать недействительными зарегистрированные права собственности С.С., Р.А.М., Л.А.В. на отдельно стоящее здание, расположенное по указанному адресу, а также истребовать нежилое помещение из незаконного владения Л.А.В.
Л.А.В. обратился в суд со встречным иском к К.М. о признании добросовестным приобретателем. В обоснование указал, что Р.А.М. имел право на отчуждение спорного объекта, а он является добросовестным приобретателем, у которого нельзя истребовать данное имущество.
В судебном заседании представитель К.М. по доверенности и ордеру Климина И.В. требования доверителя поддержала.
Представитель ответчика Л.А.В. по доверенности и ордеру Паршин И.С. с иском не согласился, встречные требования поддержал.
Решением Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д., заключенный между К.М. и С.С. 30 июня 2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д., заключенный между С.С. и Р.А.М. 31 июля 2009 года.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д. заключенный между Р.А.М. и Л.А.В. 09 сентября 2009 года.
Применить последствия недействительности ничтожного договора - купли-продажи между Р.А.М. и Л.А.В. от 09 сентября 2009 года.
Взыскать с Р.А.М. в пользу Л.А.В. 2 000 000 рублей, уплаченные по договору.
Признать недействительными зарегистрированные права собственности С.С., Р.А.М. и Л.А.В. на нежилое помещение, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д.
Истребовать нежилое помещение, общей площадью кв. м по адресу:, пер., д. из владения Л.А.В.
В удовлетворении иска Л.А.В. о признании добросовестным приобретателем отказать.
Взыскать с Л.А.В. в пользу К.М. госпошлину в размере 500 рублей.
Взыскать с Л.А.В. 5 566 рублей, со С.С. - 6 066 рублей, Р.А.М. - 6 066 рублей в местный бюджет.
В кассационной жалобе представителя Л.А.В. по доверенности Паршина И.С. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделка есть действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспоримая, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 170 ГК РФ мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, она ничтожна.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционным судом РФ в постановлении N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и Ширяева В.М." указано, что по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Законность владения предполагает его производность от воли собственника. О законности владения свидетельствует наличие у владельца надлежащего правового основания на владение. Таким основанием является владение в силу закона или по договору. Отсюда следует, что при отсутствии правовых оснований либо при их порочности (порочности договора) имеет место незаконное владение.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 29 июня 2007 года К.М. принадлежало нежилое отдельно стоящее здание общей площадью кв. м, по адресу:, пер.,.
30 июня 2009 года между К.М. и С.С. был подписан договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Согласно п. 2 договора цена его составляет 1 550 000 рублей, которые переданы продавцу до подписания договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 14, 15).
31 июля 2009 года С.С. и Р.А.М. заключили договор купли-продажи указанного объекта недвижимости за 1 550 000 рублей, которые в соответствии с п. 2 договора уплачены продавцу до подписания договора. Сторонами договора также подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 16, 17).
09 сентября 2009 года Р.А.М. заключил договор купли-продажи здания с Л.А.В. Согласно п. 3 договора, стоимость объекта недвижимости в размере 2 000 000 рублей передана продавцу до подписания договора. В соответствии с актом приема-передачи объект передан покупателю. Право собственности Л.А.В. зарегистрировано 18 сентября 2009 года (л.д. 18, 19).
Решением Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 21 марта 2011 года Р.М. отказано в иске к Л.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного с Л.А.В. по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ.
Суд, удовлетворяя иск К.М., указал, что сделки, совершенные К.М., С.С. и Р.А.М. в отношении спорного недвижимого имущества, отвечают признакам мнимых, так как фактически имущество К.М. не передавал С.С., а С.С. - Р.А.В. Соответственно, не передавали и денежные средства за него ни К.М., ни С.С. К.М. продолжал пользоваться своим имуществом, что подтверждается пояснениями ответчиков С.С. и Р.А.М., а также документами, показаниями свидетелей, пояснивших, что иных собственников кроме К.М. они не знали.
Данные обстоятельства также подтверждаются следующим. Согласно трудовой книжки до 15 марта 2010 года К.М. был директором ООО " (л.д. 9). Представителем истца представлены декларация о розничной продаже алкогольной продукции, осуществляемой ООО " по адресу: пер.,. от 09 июля 2010 года (л.д. 30), счет за электроэнергию и квитанция от 17 июля 2009 года о его оплате (л.д. 33, 34), счет и квитанция от 19 августа 2009 года (л.д. 41).
Следовательно, доказательства реального исполнения сторонами обязательств по сделке отсутствуют, нашло свое подтверждение отсутствие у сторон указанных сделок намерений породить правовые последствия в виде реального перехода права собственности на спорное имущество. С учетом мнимости указанных сделок, фактического нахождения спорного имущества у истца, Р.А.М. не имел права отчуждать его, поскольку являлся неправомерным владельцем спорного имущества, следовательно, договор, заключенный им 09 сентября 2009 года, не соответствует закону, поскольку право Р.А.М. было основано на ничтожной сделке.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи между Р.А.М. и Л.А.В., суд построил свой вывод на том. что в п. 3 договора указана стоимость объекта недвижимости в размере 2000 000 рублей, которая передана продавцу до подписания договора. Доказательства того, что Л.А.В. не исполнены обязательства по оплате нежилого помещения, суду не представлено. В связи с этим, суд обязал Р.А.М. вернуть Л.А.В. указанную сумму. Последствия в виде возврата денежных средств С.С. и Р.А.М. суд не применил, поскольку в установлено, что ни тот, ни другой денег за недвижимость не платили.
Отказывая в иске Л.А.В. в признании его добросовестным приобретателем спорного имущества, суд сослался на положения п. п. 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которых возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Спорный объект недвижимости из владения К.М. не выбывал на момент заключения договора 09 сентября 2009 года. Л.А.В., при заключении сделки с Р.А.М., не знать о фактическом владельце объекта недвижимости - К.М. не мог. Следовательно, добросовестность в действиях приобретателя, не убедившегося в правомочии продавца, отсутствует.
С приведенной правовой позицией установленных по делу обстоятельств судебная коллегия не может согласиться.
Так, оспариваемые истцом договоры купли-продажи, по которым приобреталось спорное имущество С.С., Р.А.М., Л.А.В. содержали все существенные условия договора купли-продажи, том числе условие о том. что стоимость имущества оплачена покупателями до подписания договоров, т.е. условия сделок исполнены обеими сторонами, право собственности за покупателями была зарегистрирована в установленном законом порядке, во всех случаях на переход права собственности осуществлялся по воле собственников, в том числе по воле К.М. Указанные обстоятельства по делу не оспаривались.
Законность совершения сделок по иску К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, по иску Р.А.М. к Л.А.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки проверялась в судебном порядке. Вступившими в законную силу решениями Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 08.12.2010 г. и 21.03.2011 г. в удовлетворении исковых требований истцам было отказано. При этом в обоих случаях истцы ссылались на то. что фактически деньги за имущество покупатели продавцам не передавали, продавцы денег не получали, имущество во владение покупателям не передавалось, оставалось во владении К.М. В обоих случаях суд счел сделки совершенными, указав, что в случае, если продавцами не получены деньги за имущество, они могут требовать расторжения договора, либо оплаты имущества. При этом судом дана оценка и обстоятельствам, связанным с правом продавцов на продажу имущества как своего собственного (л.д. 101-102, 103-105).
Кроме того, в силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
По данному делу К.М. не представлено доказательств того обстоятельства, что Л.А.В. знал или мог знать о принадлежности спорного имущества другому лицу, так как при совершении сделки Р.А.М. были представлены документы, подтверждающие его право на имущество, эти документы не были признаны недействительными, они подтверждали право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что стоимость имущества Л.А.В. не оплачена.
Суд не дал должной оценки в связи с изложенными обстоятельствами и тому, что Л.А.В. вступил в фактическое владение приобретенным имуществом, в доказательство предъявив суду документы об оплате за потребление электрической энергии, за водоснабжение, договоры аренды спорного помещения, акт технологического присоединения к сетям ООО " (л.д. 64-80).
Учитывая, что Л.А.В. является добросовестным приобретателем спорного имущества, условия сделки им исполнены, оплата имущества произведена (противное не доказано), он фактически пользуется имуществом, судебная коллегия считает неправильным вывод суда о необоснованности требования Л.А.В. о признании его добросовестным приобретателем.
Таким образом, судом дано и неправильное толкование приведенным выше положениям постановления Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и Ширяева В.М.", п. п. 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Следовательно, решение суда подлежит отмене.
В силу вышеизложенного, дав оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности, считая установленными все обстоятельства по делу и отсутствие потребности представления новых доказательств, судебная коллегия, отменяя решение, находит возможным вынесение по делу нового решения, которым отказывает К.М. в удовлетворении исковых требований к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворяет иск Л.А.В. о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Автозаводского районного суда Нижнего Новгорода от 06 мая 2011 года отменить. Вынести по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.М. к С.С., Р.А.М., Л.А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.
Иск Л.А.В. к К.М. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.
Признать Л.А.В. добросовестным приобретателем нежилого помещения - отдельно стоящего здания (участок по ремонту оборудования детских учреждений и медсанчасти) с пристроями А1, А2, А3, назначение: нежилое, 2 (А1, А2, А3-1) - этажный, общая площадь кв. м, инвентарный номер, литер АА1А2А3, расположенное по адресу:, район, пер., д.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)