Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" февраля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Гуровой Т.С., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии представителей:
истца - Черновой О.В. по доверенности от 27.03.2012,
ответчика - Обединой Е.А. по доверенности от 09.01.2013 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" октября 2012 года по делу N А33-4523/2012, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 10" (, 2462000070, ОГРН 1022402057600,) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникшего при заключении договора, путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, д. 10а, пом. 1, на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 10", изложив пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определена согласно экспертному заключению от 24.08.2012 г. по делу N А33-4523/2012, составляет 8 516 555 (восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе НДС - 1 299 136 (один миллион двести девяносто девять тысяч сто тридцать шесть рублей).
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) определен в размере 7 217 419 (семь миллионов двести семнадцать тысяч четыреста девятнадцать) рублей, НДС не облагается, и вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 120 290 (сто двадцать тысяч двести девяносто) рублей 32 (тридцать две) копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "30" октября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что реализация спорного недвижимого имущества не подлежит налогообложению, в связи с чем, включение в стоимость подлежащего продаже имущества НДС неправомерно.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель", надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Администрацией города Красноярска принято распоряжение от 10.01.2012 N 5-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Юности 10а, пом. 1", согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 10" на основании Федерального закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1, по цене в размере 8 978 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.
Согласно отчету об оценке недвижимого имущества от 12.12.2011 N 01-196, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель", величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1, на дату оценки составляет 8 978 000 рублей, НДС не облагается.
Ответчиком в адрес истца направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения. Согласно пункту 2.1 данного проекта - стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-196 определена в размере 8 978 000 рублей.
Истец, не согласившись с рядом условий, изложенных в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к договору и направил его в адрес ответчика с сопроводительным письмом от 16.02.2012 N 1.
Согласно протоколу разногласий, истцом предложена новая редакция следующих пунктов:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 14 февраля 2012 года N 38-2012 составляет 6 386 487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей.
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 386 487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 106 441 (сто шесть тысяч четыреста сорок один) рублей 45 (сорок пять) копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств".
Указанная в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества N 38-2012, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "ТРАСТ-АУДИТ".
Согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, направленному ответчиком в адрес истца, ответчик настаивает на редакции пунктов 2.1., 2.3 договора в первоначальной редакции.
При таких обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, согласно экспертному заключению по отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненному экспертом Бурменко Р.Р., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1 в сумме 8 978 000 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета ООО ТПК "Старатель". Рыночная стоимость данного объекта определена экспертом в размере 8 516 555 рублей.
В дополнении к экспертному заключению эксперт Бурменко Р.Р. указала, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения в размере 8 516 555 рублей определена с учетом НДС - 1 299 136 рублей.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1.
Разногласия между сторонами возникли по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость подлежащего купле-продаже нежилого помещения, и пункту 2.3, устанавливающему порядок оплаты по договору.
Редакция пункта 2.1 договора утверждена судом первой инстанции на основании результатов назначенной по делу оценочной экспертизы; редакция пункта 2.3 утверждена судом первой инстанции исходя из стоимости недвижимого имущества, указанной в пункте 2.1 договора.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.
Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование указанной в спорном пункте 2.1 договора рыночной стоимости подлежащего купле-продаже нежилого помещения ответчиком в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости от 12.12.2011 N 01-169, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель", согласно которому рыночная стоимость помещения N 1, общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а определена в размере 8 978 000 рублей.
При рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции проведена экспертиза отчета N 01-169 на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства.
Перед экспертом Бурменко Р.Р. поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненный ООО ТПК "Старатель" в отношении нежилого помещения N 1 расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности; в случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить какова рыночная стоимость нежилого помещения N 1 расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а на дату оценки - 09.12.2011.
Согласно экспертному заключению по отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненному экспертом Бурменко Р.Р., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1 в сумме 8 978 000 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета ООО ТПК "Старатель".
В заключении приведены полные, подробные и обоснованные выводы о нарушениях требований действующего законодательства, допущенных при составлении отчета N 01-169.
Оценив представленный экспертом отчет от 24.08.2012 на предмет его обоснованности, содержательности и соответствия требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет от 24.08.2012 соответствует требованиям статей 8, 25 Закона N 73-ФЗ, а также части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверной рыночной цены стоимость спорного объекта недвижимости, отраженную в отчете от 12.12.2011 N 01-169.
Согласно заключению эксперта Бурменко Р.Р. от 24.08.2012 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 8 516 555 рублей, с учетом НДС.
Суд первой инстанции утвердил редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, исходя из рыночной стоимости указанного помещения, определенной экспертом Бурменко Р.Р., в размере 8 516 555 рублей, в том числе НДС - 1 299 136 рублей.
Довод ответчика о том, что реализация спорного недвижимого имущества не подлежит налогообложению, в связи с чем, включение в стоимость подлежащего продаже имущества НДС неправомерно, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно статье 1 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (пункт 1).
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Таким образом, налогоплательщикам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, реализующим преимущественное право выкупа арендуемого имущества в качестве государственной гарантии поддержки предпринимательства, предоставлена льгота при совершении данной операции в виде освобождения от обязанности уплачивать НДС.
Условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Федерального закона N 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства.
Исследовав и оценив имеющееся в деле заключение эксперта Бурменко Р.Р. от 24.08.2012 и дополнение к заключению (т. 2, л.д. 164), суд апелляционной инстанции установил, что рыночная стоимость муниципального объекта определена оценщиком с учетом НДС, то есть без учета положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, что само по себе не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности.
Таким образом, поскольку в определенную экспертом рыночную стоимость нежилого помещения включен НДС, суд первой инстанции обоснованно определил стоимость нежилого помещения в размере 8 516 555 рублей, в том числе НДС - 1 299 136 рублей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" октября 2012 года по делу N А33-4523/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2013 ПО ДЕЛУ N А33-4523/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. по делу N А33-4523/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" февраля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Гуровой Т.С., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии представителей:
истца - Черновой О.В. по доверенности от 27.03.2012,
ответчика - Обединой Е.А. по доверенности от 09.01.2013 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "30" октября 2012 года по делу N А33-4523/2012, принятое судьей Лесковым Р.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 10" (, 2462000070, ОГРН 1022402057600,) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникшего при заключении договора, путем обязания департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, д. 10а, пом. 1, на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 10", изложив пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определена согласно экспертному заключению от 24.08.2012 г. по делу N А33-4523/2012, составляет 8 516 555 (восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе НДС - 1 299 136 (один миллион двести девяносто девять тысяч сто тридцать шесть рублей).
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) определен в размере 7 217 419 (семь миллионов двести семнадцать тысяч четыреста девятнадцать) рублей, НДС не облагается, и вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 120 290 (сто двадцать тысяч двести девяносто) рублей 32 (тридцать две) копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "30" октября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что реализация спорного недвижимого имущества не подлежит налогообложению, в связи с чем, включение в стоимость подлежащего продаже имущества НДС неправомерно.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель", надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Администрацией города Красноярска принято распоряжение от 10.01.2012 N 5-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Юности 10а, пом. 1", согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 10" на основании Федерального закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1, по цене в размере 8 978 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.
Согласно отчету об оценке недвижимого имущества от 12.12.2011 N 01-196, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-Промышленная Компания "Старатель", величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1, на дату оценки составляет 8 978 000 рублей, НДС не облагается.
Ответчиком в адрес истца направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения. Согласно пункту 2.1 данного проекта - стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-196 определена в размере 8 978 000 рублей.
Истец, не согласившись с рядом условий, изложенных в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к договору и направил его в адрес ответчика с сопроводительным письмом от 16.02.2012 N 1.
Согласно протоколу разногласий, истцом предложена новая редакция следующих пунктов:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 14 февраля 2012 года N 38-2012 составляет 6 386 487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей.
2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 386 487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 106 441 (сто шесть тысяч четыреста сорок один) рублей 45 (сорок пять) копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств".
Указанная в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества N 38-2012, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "ТРАСТ-АУДИТ".
Согласно протоколу согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, направленному ответчиком в адрес истца, ответчик настаивает на редакции пунктов 2.1., 2.3 договора в первоначальной редакции.
При таких обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, согласно экспертному заключению по отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненному экспертом Бурменко Р.Р., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1 в сумме 8 978 000 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета ООО ТПК "Старатель". Рыночная стоимость данного объекта определена экспертом в размере 8 516 555 рублей.
В дополнении к экспертному заключению эксперт Бурменко Р.Р. указала, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения в размере 8 516 555 рублей определена с учетом НДС - 1 299 136 рублей.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1.
Разногласия между сторонами возникли по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость подлежащего купле-продаже нежилого помещения, и пункту 2.3, устанавливающему порядок оплаты по договору.
Редакция пункта 2.1 договора утверждена судом первой инстанции на основании результатов назначенной по делу оценочной экспертизы; редакция пункта 2.3 утверждена судом первой инстанции исходя из стоимости недвижимого имущества, указанной в пункте 2.1 договора.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.
Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование указанной в спорном пункте 2.1 договора рыночной стоимости подлежащего купле-продаже нежилого помещения ответчиком в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости от 12.12.2011 N 01-169, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель", согласно которому рыночная стоимость помещения N 1, общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а определена в размере 8 978 000 рублей.
При рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции проведена экспертиза отчета N 01-169 на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства.
Перед экспертом Бурменко Р.Р. поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненный ООО ТПК "Старатель" в отношении нежилого помещения N 1 расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности; в случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить какова рыночная стоимость нежилого помещения N 1 расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а на дату оценки - 09.12.2011.
Согласно экспертному заключению по отчету об оценке от 12.12.2011 N 01-169, выполненному экспертом Бурменко Р.Р., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, пом. 1 в сумме 8 978 000 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета ООО ТПК "Старатель".
В заключении приведены полные, подробные и обоснованные выводы о нарушениях требований действующего законодательства, допущенных при составлении отчета N 01-169.
Оценив представленный экспертом отчет от 24.08.2012 на предмет его обоснованности, содержательности и соответствия требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет от 24.08.2012 соответствует требованиям статей 8, 25 Закона N 73-ФЗ, а также части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверной рыночной цены стоимость спорного объекта недвижимости, отраженную в отчете от 12.12.2011 N 01-169.
Согласно заключению эксперта Бурменко Р.Р. от 24.08.2012 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 8 516 555 рублей, с учетом НДС.
Суд первой инстанции утвердил редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения N 1, общей площадью 261,9 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, 10а, исходя из рыночной стоимости указанного помещения, определенной экспертом Бурменко Р.Р., в размере 8 516 555 рублей, в том числе НДС - 1 299 136 рублей.
Довод ответчика о том, что реализация спорного недвижимого имущества не подлежит налогообложению, в связи с чем, включение в стоимость подлежащего продаже имущества НДС неправомерно, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно статье 1 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (пункт 1).
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Таким образом, налогоплательщикам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, реализующим преимущественное право выкупа арендуемого имущества в качестве государственной гарантии поддержки предпринимательства, предоставлена льгота при совершении данной операции в виде освобождения от обязанности уплачивать НДС.
Условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Федерального закона N 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства.
Исследовав и оценив имеющееся в деле заключение эксперта Бурменко Р.Р. от 24.08.2012 и дополнение к заключению (т. 2, л.д. 164), суд апелляционной инстанции установил, что рыночная стоимость муниципального объекта определена оценщиком с учетом НДС, то есть без учета положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, что само по себе не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности.
Таким образом, поскольку в определенную экспертом рыночную стоимость нежилого помещения включен НДС, суд первой инстанции обоснованно определил стоимость нежилого помещения в размере 8 516 555 рублей, в том числе НДС - 1 299 136 рублей.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" октября 2012 года по делу N А33-4523/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
Т.С.ГУРОВА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)