Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Боклагова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Кисловой Е.А., Жуковой Н.В., при секретаре Д., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску С.М. к Б., Ф. о признании сделки договора купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки
по встречному иску Б. к Ф., С.М. о признании добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и признании договора купли-продажи квартиры заключенным
по кассационной жалобе Б.
на решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 года, которым иск С.М. удовлетворен, встречный иск Б. удовлетворен в части.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Акчуриной Г.Ж., объяснения Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя С.М. З., согласившегося с решением суда, судебная коллегия
установила:
С.М. обратился в суд с иском к Б., Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ***. В обоснование своих требований указал, что 01.03.2011 года умер его отец С.В.. После его смерти наследником первой очереди является один он, других наследников нет. При жизни умерший С.В. владел на праве собственности квартирой, расположенной по адресу ***. После смерти отца С.В. ему стало известно, что спорная квартира продана за *** рублей. Правообладателем квартиры на 21.03.2011 года является Б.. В дальнейшем ему стало известно, что сделка совершена от имени его отца через представителя по нотариальной доверенности племянницы его отца Ф.. Сделка отчуждения производилась после смерти его отца, то есть после 01.03.2011 года, что свидетельствует о ее ничтожности. Считает, что доверенность умершего является недействительной, соответственно представитель уже не мог осуществлять действия по такой доверенности, и как следствие сделка купли-продажи в отношении квартиры является недействительной.
В последующем истец С.М. уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи квартиры от 15.03.2011 года, заключенного между Ф., действующей в интересах С.В. на основании доверенности от 13.07.2009 года, и Б. недействительной. Применить последствия недействительности сделки: аннулировать государственную регистрацию права собственности за Б. на спорную квартиру, взыскать с Ф. в пользу Б. *** рублей. Включить в состав наследственной массы, оставшуюся после смерти С.В., умершего 01.03.2011 году, принадлежащую ему квартиру.
Б. обратилась в суд со встречным иском к Ф., С.М. о признании ее добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и договор купли-продажи квартиры заключенным. В обоснование своих требований указала, что 25.02.2011 году между нею и Ф., действующей по доверенности от С.В., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Первоначально был договор, в котором указано, что она передает Ф. *** руб., но С.В. попросил все деньги и в тот же день был составлен еще один договор, по которому она передает деньги в сумме *** руб., второй договор был подписан. Согласно договору денежные средства были переданы в полном объеме в день подписания предварительного договора. До подписания договора она осмотрела квартиру, общалась с С.В., который так же подтвердил намерение продать квартиру. 18.03.2011 года был заключен основной договор, который был передан на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области Орский отдел. В спорной квартире С.В. не жил, о том, что он умер, она не знала. В квартире сделан ремонт, на момент приобретения она находилась в непригодном для проживания состоянии.
Истец С.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца З. в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик Б. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Б. - Х. в судебном заседании исковые требования С.М. не признала, встречный иск Б. поддержала. Пояснила, что Б. передала Ф. *** руб. за квартиру 25.02.2011 года, т.е. в период жизни С.В. На момент купли-продажи квартиры 15.03.2011 года Ф. не сказала Б., что собственник квартиры С.В. умер. Считает, что Б. добросовестный приобретатель, она приобрела квартиру. С 25.02.2011 года в спорной квартире стали проживать родственники Б., сделали ремонт.
Ответчик Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявлении, согласно которому исковые требования по обоим искам не признала. Указала, что С.В. до дня смерти проживал у нее, выдал ей доверенность на продажу квартиры. Б. пожелала купить квартиру, она осмотрела ее вместе с С.В., оговорили цену и 25 февраля 2011 г. был заключен договор, по которому переданы *** руб. Но С.В. сказал, что он хочет подстраховаться и был составлен второй договор по которому переданы *** руб. Деньги она получила все сразу и передала их С.В., куда он их дел она не знает. 1 марта 2011 г. С.В. умер, но так как деньги ими были получены, она посчитала себя обязанной дооформить квартиру до конца. Не знала, что доверенность прекращает действие с момента смерти.
Решением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 г. иск С.М. к Б., Ф. о признании сделки договора купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен. Признана сделка по отчуждению кв. ***, совершенная на основании договора купли-продажи квартиры от 15.03.2011 года, заключенная между Ф., действующей от имени С.В. по его доверенности от 13.07.2009 года и Б. недействительной. Приведены стороны в первоначальное положение: Аннулирована государственная регистрация права собственности за Б. на квартиру, расположенную по адресу г***, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2011 году за N 56-56-09/015/2011-008. Взыскана с Ф. в пользу Б. денежная сумма в размере *** руб. Включена в состав наследственной массы оставшаяся, после смерти С.В., умершего 01.03.2011 года квартира, расположенная по адресу: ***. Встречный иск Б. к Ф., С.М. о признании добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и договор купли-продажи квартиры заключенным удовлетворен в части. Признан договор купли-продажи квартиры *** от 15.03.2011 года заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе Б. просит решение отменить и вынести новое решение, удовлетворив ее иск, а в иске С.М. отказать.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции было установлено, что 13 июля 2009 года С.В. выдал Ф. доверенность на право управления и распоряжения всем его имуществом, в частности: покупать, продавать, принимать в дар и обменивать, закладывать и принимать в залог строение и другое имущество, также заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы.
25 февраля 2011 г. Ф., действующая от имени С.В. с одной стороны и Б., с другой стороны, заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Пунктом 7 договора стороны предусмотрели, что договор является предварительным и предполагает заключение в будущем основного договора купли-продажи в срок не позднее 25 марта 2011 г.
1 марта 2011 года С.В. умер.
15.03.2011 г. Ф., действующая от имени С.В. с одной стороны и Б., с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.
В п. 7 договора купли-продажи квартиры стоимость жилого помещения по соглашению сторон определена в размере *** рублей, из которых денежная сумма в размере 50000 рублей передана представителю продавца до подписания настоящего договора, оставшаяся денежная сумма в размере *** рублей будет передана покупателем представителю продавца после подписания настоящего договора.
Пунктом 8 предусмотрено, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.
18.03.2011 года зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество к Б. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру ***.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. п. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
В соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Таким образом, данная сделка является оспоримой, т.к. в данном случае необходимо установить извещалось ли лицо, которому выдана доверенность о ее прекращении, знало ли оно или должно было знать о прекращении выданной ему доверенности.
Поскольку в судебном заседании установлено, что Ф. проживала с С.В., достоверно знала о его смерти, а, следовательно, и о прекращении доверенности, то договор купли-продажи от 15.03.2011 г. является недействительным, т.к. выданная Ф. доверенность не порождала никаких прав после смерти С.В..
Стороны приведены в первоначальное положение в силу ст. 167 ГК РФ.
Решение суда в этой части является законным и обоснованным и оснований для его отмены не усматривается.
Между тем, признавая оспариваемый договор купли-продажи недействительным, и приводя стороны в первоначальное положение, суд одновременно признал договор купли-продажи заключенным, а обязательства по договору исполненными.
Однако, эти требования являются взаимоисключающими. При признании договора купли-продажи недействительным вследствие смерти лица, выдавшего доверенность, о чем представитель знал, договор не может быть признан заключенным, а обязательства по нему исполненными.
Таким образом, решение суда в этой части законным и обоснованным признать нельзя и оно в этой части подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия считает возможным в этой части вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска Б. отказать.
В остальной части это же решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 г. отменить в части удовлетворения требования Б. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными.
В этой части вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска Б. к Ф., С.М. о признании договора купли-продажи квартиры *** от 15.03.2011 года заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными - отказать.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4895/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2011 г. по делу N 33-4895/2011
Судья Боклагова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Кисловой Е.А., Жуковой Н.В., при секретаре Д., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску С.М. к Б., Ф. о признании сделки договора купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки
по встречному иску Б. к Ф., С.М. о признании добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и признании договора купли-продажи квартиры заключенным
по кассационной жалобе Б.
на решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 года, которым иск С.М. удовлетворен, встречный иск Б. удовлетворен в части.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Акчуриной Г.Ж., объяснения Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя С.М. З., согласившегося с решением суда, судебная коллегия
установила:
С.М. обратился в суд с иском к Б., Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ***. В обоснование своих требований указал, что 01.03.2011 года умер его отец С.В.. После его смерти наследником первой очереди является один он, других наследников нет. При жизни умерший С.В. владел на праве собственности квартирой, расположенной по адресу ***. После смерти отца С.В. ему стало известно, что спорная квартира продана за *** рублей. Правообладателем квартиры на 21.03.2011 года является Б.. В дальнейшем ему стало известно, что сделка совершена от имени его отца через представителя по нотариальной доверенности племянницы его отца Ф.. Сделка отчуждения производилась после смерти его отца, то есть после 01.03.2011 года, что свидетельствует о ее ничтожности. Считает, что доверенность умершего является недействительной, соответственно представитель уже не мог осуществлять действия по такой доверенности, и как следствие сделка купли-продажи в отношении квартиры является недействительной.
В последующем истец С.М. уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи квартиры от 15.03.2011 года, заключенного между Ф., действующей в интересах С.В. на основании доверенности от 13.07.2009 года, и Б. недействительной. Применить последствия недействительности сделки: аннулировать государственную регистрацию права собственности за Б. на спорную квартиру, взыскать с Ф. в пользу Б. *** рублей. Включить в состав наследственной массы, оставшуюся после смерти С.В., умершего 01.03.2011 году, принадлежащую ему квартиру.
Б. обратилась в суд со встречным иском к Ф., С.М. о признании ее добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и договор купли-продажи квартиры заключенным. В обоснование своих требований указала, что 25.02.2011 году между нею и Ф., действующей по доверенности от С.В., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Первоначально был договор, в котором указано, что она передает Ф. *** руб., но С.В. попросил все деньги и в тот же день был составлен еще один договор, по которому она передает деньги в сумме *** руб., второй договор был подписан. Согласно договору денежные средства были переданы в полном объеме в день подписания предварительного договора. До подписания договора она осмотрела квартиру, общалась с С.В., который так же подтвердил намерение продать квартиру. 18.03.2011 года был заключен основной договор, который был передан на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области Орский отдел. В спорной квартире С.В. не жил, о том, что он умер, она не знала. В квартире сделан ремонт, на момент приобретения она находилась в непригодном для проживания состоянии.
Истец С.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца З. в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик Б. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Б. - Х. в судебном заседании исковые требования С.М. не признала, встречный иск Б. поддержала. Пояснила, что Б. передала Ф. *** руб. за квартиру 25.02.2011 года, т.е. в период жизни С.В. На момент купли-продажи квартиры 15.03.2011 года Ф. не сказала Б., что собственник квартиры С.В. умер. Считает, что Б. добросовестный приобретатель, она приобрела квартиру. С 25.02.2011 года в спорной квартире стали проживать родственники Б., сделали ремонт.
Ответчик Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявлении, согласно которому исковые требования по обоим искам не признала. Указала, что С.В. до дня смерти проживал у нее, выдал ей доверенность на продажу квартиры. Б. пожелала купить квартиру, она осмотрела ее вместе с С.В., оговорили цену и 25 февраля 2011 г. был заключен договор, по которому переданы *** руб. Но С.В. сказал, что он хочет подстраховаться и был составлен второй договор по которому переданы *** руб. Деньги она получила все сразу и передала их С.В., куда он их дел она не знает. 1 марта 2011 г. С.В. умер, но так как деньги ими были получены, она посчитала себя обязанной дооформить квартиру до конца. Не знала, что доверенность прекращает действие с момента смерти.
Решением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 г. иск С.М. к Б., Ф. о признании сделки договора купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен. Признана сделка по отчуждению кв. ***, совершенная на основании договора купли-продажи квартиры от 15.03.2011 года, заключенная между Ф., действующей от имени С.В. по его доверенности от 13.07.2009 года и Б. недействительной. Приведены стороны в первоначальное положение: Аннулирована государственная регистрация права собственности за Б. на квартиру, расположенную по адресу г***, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2011 году за N 56-56-09/015/2011-008. Взыскана с Ф. в пользу Б. денежная сумма в размере *** руб. Включена в состав наследственной массы оставшаяся, после смерти С.В., умершего 01.03.2011 года квартира, расположенная по адресу: ***. Встречный иск Б. к Ф., С.М. о признании добросовестным приобретателем, признании обязательств по договору купли-продажи квартиры исполненными и договор купли-продажи квартиры заключенным удовлетворен в части. Признан договор купли-продажи квартиры *** от 15.03.2011 года заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе Б. просит решение отменить и вынести новое решение, удовлетворив ее иск, а в иске С.М. отказать.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции было установлено, что 13 июля 2009 года С.В. выдал Ф. доверенность на право управления и распоряжения всем его имуществом, в частности: покупать, продавать, принимать в дар и обменивать, закладывать и принимать в залог строение и другое имущество, также заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы.
25 февраля 2011 г. Ф., действующая от имени С.В. с одной стороны и Б., с другой стороны, заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Пунктом 7 договора стороны предусмотрели, что договор является предварительным и предполагает заключение в будущем основного договора купли-продажи в срок не позднее 25 марта 2011 г.
1 марта 2011 года С.В. умер.
15.03.2011 г. Ф., действующая от имени С.В. с одной стороны и Б., с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.
В п. 7 договора купли-продажи квартиры стоимость жилого помещения по соглашению сторон определена в размере *** рублей, из которых денежная сумма в размере 50000 рублей передана представителю продавца до подписания настоящего договора, оставшаяся денежная сумма в размере *** рублей будет передана покупателем представителю продавца после подписания настоящего договора.
Пунктом 8 предусмотрено, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.
18.03.2011 года зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество к Б. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру ***.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. п. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
Согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.
В соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Таким образом, данная сделка является оспоримой, т.к. в данном случае необходимо установить извещалось ли лицо, которому выдана доверенность о ее прекращении, знало ли оно или должно было знать о прекращении выданной ему доверенности.
Поскольку в судебном заседании установлено, что Ф. проживала с С.В., достоверно знала о его смерти, а, следовательно, и о прекращении доверенности, то договор купли-продажи от 15.03.2011 г. является недействительным, т.к. выданная Ф. доверенность не порождала никаких прав после смерти С.В..
Стороны приведены в первоначальное положение в силу ст. 167 ГК РФ.
Решение суда в этой части является законным и обоснованным и оснований для его отмены не усматривается.
Между тем, признавая оспариваемый договор купли-продажи недействительным, и приводя стороны в первоначальное положение, суд одновременно признал договор купли-продажи заключенным, а обязательства по договору исполненными.
Однако, эти требования являются взаимоисключающими. При признании договора купли-продажи недействительным вследствие смерти лица, выдавшего доверенность, о чем представитель знал, договор не может быть признан заключенным, а обязательства по нему исполненными.
Таким образом, решение суда в этой части законным и обоснованным признать нельзя и оно в этой части подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия считает возможным в этой части вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска Б. отказать.
В остальной части это же решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 г. отменить в части удовлетворения требования Б. о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными.
В этой части вынести новое решение, которым в удовлетворении встречного иска Б. к Ф., С.М. о признании договора купли-продажи квартиры *** от 15.03.2011 года заключенным, обязательства по договору купли-продажи квартиры исполненными - отказать.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)