Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Долгиновой Маргариты Замбовны (ИНН 081400464190, ОГРНИП 304081435900561), ответчиков: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (ИНН 0814157770, ОГРН 1030800793066), Тюрбеева Егора Николаевича (ИНН 081409958331), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А22-394/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Долгинова М.З. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (далее - управление) и Тюрбееву Е.Н. о признании торгов от 02.10.2008 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), несостоявшимися. Кроме того, истец просил признать договор от 07.10.2008 аренды указанного объекта недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности (ничтожности) данного договора; признать договор от 17.09.2007 аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), общей площадью 48,7 кв. м, возобновленным на неопределенный срок; признать недействительным дополнительное соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора от 17.10.2008 с 15.02.2011; признать недействительными распоряжение управления от 23.12.2010 N 395-р, а также торги от 18.02.2011 в части проведения аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, 36 (подвал) и договор 03.03.2011 аренды данного объекта (требования уточнены).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012, иск удовлетворен. Торги от 02.10.2008 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), признаны несостоявшимися, а договор от 07.10.2008 аренды указанного объекта - недействительной (ничтожной) сделкой. Суд применил последствия недействительности (ничтожности) договора от 07.10.2008, признал договор от 17.09.2007 аренды недвижимого имущества, возобновленным на неопределенный срок. Суд также признал недействительными дополнительное соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора от 17.10.2008, распоряжение управления от 23.12.2010 N 395-р о назначении торгов в части проведения аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, 36 (подвал), договор от 03.03.2011 аренды данного объекта, заключенный управлением и Тюрбеевым Е.Н. Суды установили, что 02.10.2008 управление составило протокол N 3 о результатах конкурса на право заключения договора аренды объекта недвижимости (по лоту N 2). На основании указанного протокола управление и предприниматель заключили договор от 07.10.2008 аренды спорного объекта. В то же время торги ответчиком не проводились, истец и Аполонская О.И. (второй участник) участия в них не принимали. Заявка от имени Аполонской О.И. подписана предпринимателем, что подтверждается заключением эксперта от 20.06.2012 N 862. С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что протокол от 02.10.2008 N 3 составлен формально. Поскольку торги фактически не состоялись, договор аренды от 17.09.2007 возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). В соответствии с пунктом 5 статьи 447 Кодекса аукцион или конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В силу указанной нормы отсутствие при проведении конкурса другого претендента на победу является признаком ничтожности сделки. Изложенное влечет недействительность (ничтожность) заключенного по результатам торгов договора от 07.10.2008, а также дополнительного соглашения к нему. Суды указали, что фактически арендуемые помещения из владения истца не выбывали, поэтому исковая давность на требования предпринимателя не распространяется (статья 208 Кодекса). Поскольку договор от 17.09.2007 возобновлен на неопределенный срок, управление вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Кодекса). В то же время ответчик не отказался от договора, а провел новые торги в отношении спорного объекта. Недействительность (ничтожность) договора от 07.10.2008 свидетельствует о том, что 18.02.2011 торги проводились незаконно. Заключенный с Тюрбеевым Е.Р. по результатам торгов договор от 03.03.2011 является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Кодекса.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, спорные торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Отсутствие участников при вскрытии конвертов с заявками не влечет признание торгов недействительными. Вывод суда первой инстанции о том, что торги 02.10.2008 проведены формально, не основан на представленных в дело доказательствах. На момент подведения итогов конкурса управление не могло знать о том, что заявка от имени Аполонской О.И. подписана предпринимателем. Данное обстоятельство установлено только в суде с применением специальных познаний (заключение эксперта от 20.06.2012 N 862). Выводы судов о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, противоречит положениям действующего законодательства.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 17.09.2007 предприниматель (арендатор) и управление (арендодатель) заключили договор N 16, по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 48,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, дом N 36 (подвал). Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2007 по 30.08.2008 (т. 1, л.д. 38-44).
По акту приема-передачи от 01.09.2007 недвижимое имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 45).
В протоколе от 02.10.2008 N 3 о результатах конкурса на право заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, зафиксирован факт подачи предпринимателем и Аполлонской О.И. заявок по лоту N 2. Конкурсная комиссии признала конкурс по данному лоту состоявшимся и предложила заключить договор аренды с предпринимателем, подавшим заявку с лучшими (в части максимизации размера годовой арендной платы за пользование объектом конкурса) условиями (т. 1, л.д. 14, 15).
Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 07.10.2008 заключили договор N 1-к о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения общей площадью 48, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал). Срок действия договора определен сторонами с 07.10.2008 по 05.10.2009 (т. 1, л.д. 47-54).
В материалы дела представлено соглашение от 22.12.2010 о расторжении с 15.02.2011 договора от 07.10.2008 N 1-к аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 55).
Распоряжением управления от 23.12.2010 N 395-р в целях реализации положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предписано провести аукцион на право заключения договоров аренды федерального имущества, составляющего казну Российской Федерации (т. 1, л.д. 137-143).
Полагая, что торги, а также заключенные по их результатам сделки с нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), нарушают положения действующего законодательства, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с правилами статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 166 и 449 Кодекса право на обращение в суд с заявлением об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу.
Для удовлетворения таких требований истец должен представить в суд доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
В обоснование доводов о признании недействительным договора от 07.10.2008, заключенного по результатам торгов от 02.10.2008, истец ссылался на подписание им заявки от имени второго участника, что подтверждено заключением судебной экспертизы (т. 1, л.д. 96-105), а также показаниями свидетеля Аполонской О.И.
Данное обстоятельство фактически означает, что для участия в торгах по лоту N 2 подана заявка одного претендента.
Согласно пункту 5 статьи 447 Кодекса аукцион или конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Кодекса). Соответствующую правовую позицию сформулировал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 2436/11.
В то же время указание суда первой инстанции о том, что протокол конкурсной комиссии составлен формально, не соответствует содержанию представленных в дело доказательств. Информационное сообщение о проведении торгов суд не исследовал, действия конкурсной комиссии на предмет соответствия Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (утверждено распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р), не оценил. Отсутствие при проведении конкурсных процедур участников, подавших заявки, само по себе не является достаточным основанием для вывода о том, что торги носили формальный характер.
Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 Кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие утверждать, что заявка от имени Аполлонской О.И. подана предпринимателем по указанию управления. Вопрос о возможности удовлетворения требования о признании сделки недействительной по иску лица, допустившего нарушение правил подготовки и подачи конкурсной документации, суды первой и апелляционной инстанции не обсуждали.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности (т. 1, л.д. 62-64).
В удовлетворении данного заявления суды отказали, сославшись на положения статьи 208 Кодекса и разъяснения, содержащиеся в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
В то же время в рамках настоящего дела истец оспаривает торги от 02.10.2008 и договор аренды от 07.10.2008, ссылаясь на нарушение правил их проведения, иск об оспаривании зарегистрированного права в рамках настоящего спора не заявлен, возможность квалификации названных требований в качестве негаторного иска (статья 304 Кодекса) также отсутствует.
В силу пункта 44 постановления N 10/22 споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 181 Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Соответствующий иск может быть предъявлен в суд в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 Кодекса). Требование о применение последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса). Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи 181 Кодекса).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Кодекса).
Заявление управления о применении последствий пропуска срока исковой давности суды надлежащим образом не рассмотрели, обстоятельства, названные в пунктах 1 либо 2 статьи 181 Кодекса, не установили.
Недействительность распоряжения управления от 23.12.2010 N 395-р и договора от 03.03.2011, заключенного с Тюрбеевым Е.Н., суды мотивировали нарушением правил статьи 610, пункта 2 статьи 621 Кодекса.
В то же время заключение договора аренды государственного имущества на новый срок в качестве общего правила требует соблюдения конкурсных процедур (статья 17.1 Закона о защите конкуренции). Возможность возобновления ранее заключенного с предпринимателем договора на неопределенный срок (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") либо заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов (статья 17.1, часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей по состоянию на 18.02.2011) суды не обосновали.
Признавая недействительным договор от 03.03.2011 аренды нежилых помещений, суд первой инстанции не учел, что данный документ в материалах дела отсутствует. Апелляционный суд названное нарушение не устранил.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах, не основаны на представленных в дело доказательствах, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, решение от 08.10.2012 и постановление от 26.12.2012 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо правильно квалифицировать предъявленные истцом требования, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, рассмотреть заявление ответчика о применении последствий пропуска исковой давности, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 по делу N А22-394/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А22-394/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А22-394/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Долгиновой Маргариты Замбовны (ИНН 081400464190, ОГРНИП 304081435900561), ответчиков: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (ИНН 0814157770, ОГРН 1030800793066), Тюрбеева Егора Николаевича (ИНН 081409958331), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А22-394/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Долгинова М.З. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (далее - управление) и Тюрбееву Е.Н. о признании торгов от 02.10.2008 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), несостоявшимися. Кроме того, истец просил признать договор от 07.10.2008 аренды указанного объекта недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности (ничтожности) данного договора; признать договор от 17.09.2007 аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), общей площадью 48,7 кв. м, возобновленным на неопределенный срок; признать недействительным дополнительное соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора от 17.10.2008 с 15.02.2011; признать недействительными распоряжение управления от 23.12.2010 N 395-р, а также торги от 18.02.2011 в части проведения аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, 36 (подвал) и договор 03.03.2011 аренды данного объекта (требования уточнены).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012, иск удовлетворен. Торги от 02.10.2008 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), признаны несостоявшимися, а договор от 07.10.2008 аренды указанного объекта - недействительной (ничтожной) сделкой. Суд применил последствия недействительности (ничтожности) договора от 07.10.2008, признал договор от 17.09.2007 аренды недвижимого имущества, возобновленным на неопределенный срок. Суд также признал недействительными дополнительное соглашение от 22.12.2010 о расторжении договора от 17.10.2008, распоряжение управления от 23.12.2010 N 395-р о назначении торгов в части проведения аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, 36 (подвал), договор от 03.03.2011 аренды данного объекта, заключенный управлением и Тюрбеевым Е.Н. Суды установили, что 02.10.2008 управление составило протокол N 3 о результатах конкурса на право заключения договора аренды объекта недвижимости (по лоту N 2). На основании указанного протокола управление и предприниматель заключили договор от 07.10.2008 аренды спорного объекта. В то же время торги ответчиком не проводились, истец и Аполонская О.И. (второй участник) участия в них не принимали. Заявка от имени Аполонской О.И. подписана предпринимателем, что подтверждается заключением эксперта от 20.06.2012 N 862. С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что протокол от 02.10.2008 N 3 составлен формально. Поскольку торги фактически не состоялись, договор аренды от 17.09.2007 возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). В соответствии с пунктом 5 статьи 447 Кодекса аукцион или конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В силу указанной нормы отсутствие при проведении конкурса другого претендента на победу является признаком ничтожности сделки. Изложенное влечет недействительность (ничтожность) заключенного по результатам торгов договора от 07.10.2008, а также дополнительного соглашения к нему. Суды указали, что фактически арендуемые помещения из владения истца не выбывали, поэтому исковая давность на требования предпринимателя не распространяется (статья 208 Кодекса). Поскольку договор от 17.09.2007 возобновлен на неопределенный срок, управление вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Кодекса). В то же время ответчик не отказался от договора, а провел новые торги в отношении спорного объекта. Недействительность (ничтожность) договора от 07.10.2008 свидетельствует о том, что 18.02.2011 торги проводились незаконно. Заключенный с Тюрбеевым Е.Р. по результатам торгов договор от 03.03.2011 является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Кодекса.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, спорные торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Отсутствие участников при вскрытии конвертов с заявками не влечет признание торгов недействительными. Вывод суда первой инстанции о том, что торги 02.10.2008 проведены формально, не основан на представленных в дело доказательствах. На момент подведения итогов конкурса управление не могло знать о том, что заявка от имени Аполонской О.И. подписана предпринимателем. Данное обстоятельство установлено только в суде с применением специальных познаний (заключение эксперта от 20.06.2012 N 862). Выводы судов о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, противоречит положениям действующего законодательства.
Отзывы на жалобу в суд не поступили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 17.09.2007 предприниматель (арендатор) и управление (арендодатель) заключили договор N 16, по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 48,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, дом N 36 (подвал). Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2007 по 30.08.2008 (т. 1, л.д. 38-44).
По акту приема-передачи от 01.09.2007 недвижимое имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 45).
В протоколе от 02.10.2008 N 3 о результатах конкурса на право заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, зафиксирован факт подачи предпринимателем и Аполлонской О.И. заявок по лоту N 2. Конкурсная комиссии признала конкурс по данному лоту состоявшимся и предложила заключить договор аренды с предпринимателем, подавшим заявку с лучшими (в части максимизации размера годовой арендной платы за пользование объектом конкурса) условиями (т. 1, л.д. 14, 15).
Управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 07.10.2008 заключили договор N 1-к о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения общей площадью 48, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал). Срок действия договора определен сторонами с 07.10.2008 по 05.10.2009 (т. 1, л.д. 47-54).
В материалы дела представлено соглашение от 22.12.2010 о расторжении с 15.02.2011 договора от 07.10.2008 N 1-к аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 55).
Распоряжением управления от 23.12.2010 N 395-р в целях реализации положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предписано провести аукцион на право заключения договоров аренды федерального имущества, составляющего казну Российской Федерации (т. 1, л.д. 137-143).
Полагая, что торги, а также заключенные по их результатам сделки с нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Элиста, ул. Чкалова, д. 36 (подвал), нарушают положения действующего законодательства, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с правилами статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 166 и 449 Кодекса право на обращение в суд с заявлением об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу.
Для удовлетворения таких требований истец должен представить в суд доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
В обоснование доводов о признании недействительным договора от 07.10.2008, заключенного по результатам торгов от 02.10.2008, истец ссылался на подписание им заявки от имени второго участника, что подтверждено заключением судебной экспертизы (т. 1, л.д. 96-105), а также показаниями свидетеля Аполонской О.И.
Данное обстоятельство фактически означает, что для участия в торгах по лоту N 2 подана заявка одного претендента.
Согласно пункту 5 статьи 447 Кодекса аукцион или конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Кодекса). Соответствующую правовую позицию сформулировал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 2436/11.
В то же время указание суда первой инстанции о том, что протокол конкурсной комиссии составлен формально, не соответствует содержанию представленных в дело доказательств. Информационное сообщение о проведении торгов суд не исследовал, действия конкурсной комиссии на предмет соответствия Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (утверждено распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р), не оценил. Отсутствие при проведении конкурсных процедур участников, подавших заявки, само по себе не является достаточным основанием для вывода о том, что торги носили формальный характер.
Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 Кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие утверждать, что заявка от имени Аполлонской О.И. подана предпринимателем по указанию управления. Вопрос о возможности удовлетворения требования о признании сделки недействительной по иску лица, допустившего нарушение правил подготовки и подачи конкурсной документации, суды первой и апелляционной инстанции не обсуждали.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности (т. 1, л.д. 62-64).
В удовлетворении данного заявления суды отказали, сославшись на положения статьи 208 Кодекса и разъяснения, содержащиеся в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
В то же время в рамках настоящего дела истец оспаривает торги от 02.10.2008 и договор аренды от 07.10.2008, ссылаясь на нарушение правил их проведения, иск об оспаривании зарегистрированного права в рамках настоящего спора не заявлен, возможность квалификации названных требований в качестве негаторного иска (статья 304 Кодекса) также отсутствует.
В силу пункта 44 постановления N 10/22 споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 181 Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Соответствующий иск может быть предъявлен в суд в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 Кодекса). Требование о применение последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Кодекса). Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи 181 Кодекса).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Кодекса).
Заявление управления о применении последствий пропуска срока исковой давности суды надлежащим образом не рассмотрели, обстоятельства, названные в пунктах 1 либо 2 статьи 181 Кодекса, не установили.
Недействительность распоряжения управления от 23.12.2010 N 395-р и договора от 03.03.2011, заключенного с Тюрбеевым Е.Н., суды мотивировали нарушением правил статьи 610, пункта 2 статьи 621 Кодекса.
В то же время заключение договора аренды государственного имущества на новый срок в качестве общего правила требует соблюдения конкурсных процедур (статья 17.1 Закона о защите конкуренции). Возможность возобновления ранее заключенного с предпринимателем договора на неопределенный срок (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") либо заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов (статья 17.1, часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей по состоянию на 18.02.2011) суды не обосновали.
Признавая недействительным договор от 03.03.2011 аренды нежилых помещений, суд первой инстанции не учел, что данный документ в материалах дела отсутствует. Апелляционный суд названное нарушение не устранил.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах, не основаны на представленных в дело доказательствах, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, решение от 08.10.2012 и постановление от 26.12.2012 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо правильно квалифицировать предъявленные истцом требования, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, рассмотреть заявление ответчика о применении последствий пропуска исковой давности, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.10.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 по делу N А22-394/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)