Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Добрынина А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 10 сентября 2013 года гражданское дело N 2-846/2013 по апелляционной жалобе Б.А.Ю. и Б.А.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года по иску М. к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствия к сдаче внаем жилого помещения, взыскании убытков, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.,
выслушав объяснения ответчиков,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. является собственником <...> долей в праве собственности на трехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью <...> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, с правом пользования комнатой площадью <...> кв. м
Б.А.Ю. является собственником <...> и <...> долей указанной выше квартиры с правом пользования комнатами площадью <...> + <...> кв. м.
В принадлежащих Б.А.Ю. жилых помещениях помимо нее зарегистрированы ее муж Б.А.А., мать Р.В.С., отец Р.Ю.А. сестра Е.Л.Ю. и несовершеннолетняя дочь <...>.
М. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствий во владении, пользовании и распоряжении, а именно к сдаче внаем принадлежащей ей комнаты в коммунальной квартире. Одновременно истица просила взыскать с ответчиков упущенную выгоду в размере <...> руб. и компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование иска истица указала, что ответчики необоснованно чинили препятствия к проживанию лица, с которым истица заключила с договор о найме принадлежащего истице жилого помещения, что привело к расторжению договора и причинило убытки истице, вынужденной вернуть полученное по договору.
По мнению истицы, ответчики своими действиями нарушили ее личное неимущественное право на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ей недвижимым имуществом.
Ответчики иск не признали.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчиков не чинить истице препятствий в сдаче внаем комнаты N <...>, расположенной в коммунальной квартире по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказал.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить решение суда в части удовлетворения заявленных требований, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы материального права.
В заседание судебной коллегии М. не явилась, что, учитывая ее надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела.
Истица решение суда не обжалует.
В силу положений части 2 статьи 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Частично удовлетворяя требования М., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в соответствии со ст. 16 ЖК РФ комната в коммунальной квартире является самостоятельным видом жилого помещения, наложение запрета М. сдавать в аренду комнату без получения предварительного согласия ответчицы Б.А.Ю. как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав истицы.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в том смысле, что необходимость получения предварительного согласия ответчицы Б.А.Ю. на заключение истицей договора найма принадлежащего последней изолированного жилого помещения в квартире по адресу: <адрес>, законом не предусмотрена, в силу чего полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы, оспаривающие указанный вывод суда.
Согласно положениям статьи 1 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями регламентируются жилищным законодательством.
В силу пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.
Согласно пункту 1 статьи 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. А положения главы 8 Жилищного кодекса РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права сдавать внаем свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия собственников, владеющих иными жилыми помещениями, противоречит статье 209 Гражданского кодекса РФ и статье 30 Жилищного кодекса РФ.
При этом следует учитывать положения пункта 1 статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Согласно ч. 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование пункта 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей, в том числе при использовании мест общего пользования.
При таком положении истица М. вправе требовать восстановления прав, нарушенных необоснованными действиями ответчиков, создающих ей препятствия в реализации права собственника.
В свою очередь ответчики, также могут требовать ограничения соответствующего права М., в том случае если его реализация повлечет нарушение их прав и законных интересов.
В силу вышеизложенного защита нарушенного права М. не может быть осуществлена избранным ею способом установления ответчикам запрета на совершение неопределенных действий в отношении таких же неопределенных действий истца, поскольку решение суда в такой интерпретации является неисполнимым, а его произвольное толкование может повлечь нарушение прав и законных интересов участвующих в деле лиц.
Истцом не указано, а в решении суда не установлено и не определено от совершения каких именно действий следует воздержаться ответчикам с целью восстановления права истицы, учитывая то, что заключенный истицей с Г.Е.Н. договор найма расторгнут по обоюдному согласию его сторон, а сведения о заключении на момент разрешения спора какого-либо иного договора найма истицей в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.
При этом, поскольку получение согласия ответчиков на заключение такого договора законом не предусмотрено, то и формальное отсутствие такого согласия каких-либо препятствий к заключению договора истице не создавало и не создает, в силу чего соответствующее право истицы не может быть признано нарушенным и судебной защиты в силу положений статьи 3 ГПК РФ и статьи 11 ГК РФ не требует.
Требования, связанные с устранением препятствий в исполнении какого-либо договора найма, в рамках настоящего дела не заявлены.
В удовлетворении требований М. о взыскании убытков, причиненных вследствие чинения препятствий к исполнению договора найма, судом первой инстанции отказано за недоказанностью, в данной части решение суда не обжалуется, в силу чего предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
При таком положении решение суда в удовлетворенной части иска нельзя признать законным и обоснованным, в силу чего оно подлежит отмене, а указанные требования М. к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствий к сдаче внаем жилого помещения отказу.
Между тем, отказ в удовлетворении данных требований не лишает М. права обращения в суд с требованием об устранении конкретных препятствий со стороны ответчиков к предоставлению внаем принадлежащего ей жилого помещения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года в части обязания Б.А.Ю. и Б.А.А. не чинить М. препятствий в сдаче внаем комнаты N <...>, расположенной в коммунальной квартире по адресу: <адрес> отменить.
В удовлетворении иска М. в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.09.2013 N 33-13258/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N 33-13258/2013
Судья: Добрынина А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А., Нюхтилиной А.В.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 10 сентября 2013 года гражданское дело N 2-846/2013 по апелляционной жалобе Б.А.Ю. и Б.А.А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года по иску М. к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствия к сдаче внаем жилого помещения, взыскании убытков, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.,
выслушав объяснения ответчиков,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. является собственником <...> долей в праве собственности на трехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью <...> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, с правом пользования комнатой площадью <...> кв. м
Б.А.Ю. является собственником <...> и <...> долей указанной выше квартиры с правом пользования комнатами площадью <...> + <...> кв. м.
В принадлежащих Б.А.Ю. жилых помещениях помимо нее зарегистрированы ее муж Б.А.А., мать Р.В.С., отец Р.Ю.А. сестра Е.Л.Ю. и несовершеннолетняя дочь <...>.
М. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствий во владении, пользовании и распоряжении, а именно к сдаче внаем принадлежащей ей комнаты в коммунальной квартире. Одновременно истица просила взыскать с ответчиков упущенную выгоду в размере <...> руб. и компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование иска истица указала, что ответчики необоснованно чинили препятствия к проживанию лица, с которым истица заключила с договор о найме принадлежащего истице жилого помещения, что привело к расторжению договора и причинило убытки истице, вынужденной вернуть полученное по договору.
По мнению истицы, ответчики своими действиями нарушили ее личное неимущественное право на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ей недвижимым имуществом.
Ответчики иск не признали.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчиков не чинить истице препятствий в сдаче внаем комнаты N <...>, расположенной в коммунальной квартире по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказал.
В апелляционной жалобе ответчики просят отменить решение суда в части удовлетворения заявленных требований, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы материального права.
В заседание судебной коллегии М. не явилась, что, учитывая ее надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела.
Истица решение суда не обжалует.
В силу положений части 2 статьи 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Частично удовлетворяя требования М., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в соответствии со ст. 16 ЖК РФ комната в коммунальной квартире является самостоятельным видом жилого помещения, наложение запрета М. сдавать в аренду комнату без получения предварительного согласия ответчицы Б.А.Ю. как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав истицы.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в том смысле, что необходимость получения предварительного согласия ответчицы Б.А.Ю. на заключение истицей договора найма принадлежащего последней изолированного жилого помещения в квартире по адресу: <адрес>, законом не предусмотрена, в силу чего полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы, оспаривающие указанный вывод суда.
Согласно положениям статьи 1 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями регламентируются жилищным законодательством.
В силу пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.
Согласно пункту 1 статьи 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. А положения главы 8 Жилищного кодекса РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права сдавать внаем свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия собственников, владеющих иными жилыми помещениями, противоречит статье 209 Гражданского кодекса РФ и статье 30 Жилищного кодекса РФ.
При этом следует учитывать положения пункта 1 статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Согласно ч. 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование пункта 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей, в том числе при использовании мест общего пользования.
При таком положении истица М. вправе требовать восстановления прав, нарушенных необоснованными действиями ответчиков, создающих ей препятствия в реализации права собственника.
В свою очередь ответчики, также могут требовать ограничения соответствующего права М., в том случае если его реализация повлечет нарушение их прав и законных интересов.
В силу вышеизложенного защита нарушенного права М. не может быть осуществлена избранным ею способом установления ответчикам запрета на совершение неопределенных действий в отношении таких же неопределенных действий истца, поскольку решение суда в такой интерпретации является неисполнимым, а его произвольное толкование может повлечь нарушение прав и законных интересов участвующих в деле лиц.
Истцом не указано, а в решении суда не установлено и не определено от совершения каких именно действий следует воздержаться ответчикам с целью восстановления права истицы, учитывая то, что заключенный истицей с Г.Е.Н. договор найма расторгнут по обоюдному согласию его сторон, а сведения о заключении на момент разрешения спора какого-либо иного договора найма истицей в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.
При этом, поскольку получение согласия ответчиков на заключение такого договора законом не предусмотрено, то и формальное отсутствие такого согласия каких-либо препятствий к заключению договора истице не создавало и не создает, в силу чего соответствующее право истицы не может быть признано нарушенным и судебной защиты в силу положений статьи 3 ГПК РФ и статьи 11 ГК РФ не требует.
Требования, связанные с устранением препятствий в исполнении какого-либо договора найма, в рамках настоящего дела не заявлены.
В удовлетворении требований М. о взыскании убытков, причиненных вследствие чинения препятствий к исполнению договора найма, судом первой инстанции отказано за недоказанностью, в данной части решение суда не обжалуется, в силу чего предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.
При таком положении решение суда в удовлетворенной части иска нельзя признать законным и обоснованным, в силу чего оно подлежит отмене, а указанные требования М. к Б.А.Ю. и Б.А.А. об обязании не чинить препятствий к сдаче внаем жилого помещения отказу.
Между тем, отказ в удовлетворении данных требований не лишает М. права обращения в суд с требованием об устранении конкретных препятствий со стороны ответчиков к предоставлению внаем принадлежащего ей жилого помещения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2013 года в части обязания Б.А.Ю. и Б.А.А. не чинить М. препятствий в сдаче внаем комнаты N <...>, расположенной в коммунальной квартире по адресу: <адрес> отменить.
В удовлетворении иска М. в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)