Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N А27-5042/2013

Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N А27-5042/2013


Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2013
Полный текст постановления изготовлен 03.09.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.И. Хасанзяновым,
с участием представителей:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: А.А. Апасова по дов. от 11.09.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления капитального строительства Администрации города Юрги (07АП-6454/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25.06.2013 по делу N А27-5042/2013 (судья А.В. Ерохин) по иску Управления капитального строительства Администрации города Юрги (ИНН 4230025712, ОГРН 1084230001855) к ООО Инвестиционно-строительная компания "СтройИндустрия" (ИНН 4230025783, ОГРН 1084230001899) о взыскании 9 317 784,77 руб.,

установил:

Управление капитального строительства Администрации города Юрги (далее УКС г. Юрги) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО Инвестиционно-строительная компания "СтройИндустрия" (далее ООО ИСК "СтройИндустрия") о взыскании 9 317 784,77 руб. неустойки за период с 01.01.2013 по 12.03.2013.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25.06.2013 (резолютивная часть объявлена 18.06.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, УКС г. Юрги подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - отсутствие государственной регистрации муниципальных контрактов не свидетельствует об их недействительности и о том, что они не порождают тех прав и обязанностей, которые были ими, предусмотрены; в данном случае, возможно применить по аналогии ст. 5 Федерального закона N 147-ФЗ от 17.07.2009;
- - истцом был доказан факт нарушения ответчиком своих обязательств, следствием которого является применение к ответчику штрафных санкций в виде начисления и взыскания неустойки.
Ответчик отзыва на апелляционную жалобу не представил, его представитель в судебном заседании просил оставить обжалуемое решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Заслушав представителя ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения от 25.06.2013, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения.
Как следует из материалов дела между УКС г. Юрги (заказчик) и ООО ИСК "СтройИндустрия" (застройщик) были подписаны муниципальные контракты долевого строительства многоквартирного жилого дома с последующей передачей 20 квартир в муниципальную собственность N 1 от 15.05.2012, N 2 от 17.05.2012, N 3 от 24.05.2012, N 6 от 19.06.2012, N 8 от 16.07.2012 с приложениями N N 1 - 3 (л.д. 23 - 66, т. 1), согласно которому застройщик производит строительство 5-этажного 48-квартирного жилого дома N 1/3, Блок А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:36:0102001:1208 по адресу: Кемеровская обл., г. Юрга, пр-т Победы, д. 28, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передает заказчику (в собственность Юргинского городского округа) 20 (пять, шесть, четыре, четыре, одну) квартир (п. п. 1.1).
13.03.2013 было выдано разрешение N RU 42315000-307 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "5-этажный 48-квартирный жилой дом N 1 блок "А" с универсальным магазином, пусковой комплекс N 1: 5-этажный 48-квартирный жилой дом" (л.д. 69 - 71, т. 1).
Квартиры были переданы застройщиком заказчику по актам приема-передачи (л.д. 67 - 68, т. 1, 1 - 11, т. 2).
Полагая, что застройщиком были нарушены сроки строительства дома и ввода его в эксплуатацию, УКС г. Юрги предъявило ООО ИСК "СтройИндустрия" претензии об оплате договорной неустойки (л.д. 18 - 22, т. 1), а в связи с их неисполнением обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что муниципальные контракты не прошли государственной регистрации, что исключает право истца на взыскание договорной неустойки в судебном порядке.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц, а также из договоров и иных сделок, как предусмотренных так и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Муниципальные контракты N 1 от 15.05.2012, N 2 от 17.05.2012, N 3 от 24.05.2012, N 6 от 19.06.2012, N 8 от 16.07.2012 по своей конструкции и правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются положениями Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства, установлен ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Аналогичное положение, содержится и в п. п. 2.2.13 муниципальных контрактов, согласно которым застройщик обязан предоставить в течение 10 дней с момента заключения контрактов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, контракты, а также иные документы, необходимые для государственной регистрации контрактов.
Материалами дела установлено, что государственная регистрация муниципальных контрактов как договоров участия в долевом строительстве, осуществлена не была.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что условия о неустойки, содержащихся в пунктах 6.2 муниципальных контрактов, не прошедших государственную регистрацию, не имеют юридической силы, не противоречит фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
С учетом изложенного ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что отсутствие государственной регистрации муниципальных контрактов не свидетельствует об их недействительности, подлежит отклонению.
Нельзя признать обоснованной и утверждение истца о возможности применения по аналогии ст. 5 Федерального закона N 147-ФЗ от 17.07.2009.
Статьей 5 Федерального закона N 147-ФЗ от 17.07.2009 "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действительно предусмотрено, что при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений, не требуется.
Однако, в данном случае были заключены не муниципальные контракты на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, а договоры долевого участия, с условиями характерными для данного вида сделок. К тому же, доказательства того, что жилые помещения в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета были приобретены именно в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, в материалы дела не представлены.
Не нашел своего подтверждения и довод подателя жалобы о том, что истцом был доказан факт нарушения ответчиком своих обязательств, следствием которого является применение к ответчику штрафных санкций в виде начисления и взыскания неустойки.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Положениями ст. ст. 329, 330 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ стороны в пунктах 6.2 муниципальных контрактов предусмотрели обязанность застройщика, в случае просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств, предусмотренных контрактами, уплату заказчику неустойки в размере 0,5% от стоимости неисполненных обязательств, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательств.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Условиями заключенных муниципальных контрактов предусмотрено, что:
- - застройщик передает заказчику всю необходимую документацию: копию разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством дома, акт приема-передачи и технических паспортов БТИ на объект долевого строительства (квартиры), не позднее двух месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию (п. п. 1.5);
- - плановое завершение строительства дома - декабрь 2012 г. (п. п. 1.6);
- - застройщик обязуется произвести строительство дома, ввести в эксплуатацию в срок, указанный в п. 1.6 настоящего контракта и передать объект долевого строительства по акту приема-передачи (п. п. 2.2.12);
- - передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его заказчиком осуществляется по подписанному акту приема-передачи; передача квартир осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 4.1, п. 4.2).
Дом был введен в эксплуатацию непосредственно 13.03.2013 (разрешение N RU 42315000-307), передача квартир была осуществлена по актам приема-передачи не позднее 13.05.2013, что соответствует положениям пунктов 1.5, 4.1, 4.2 муниципальных контрактов.
Условие о плановом завершении строительства дома в декабре 2012 г. (п. п. 1.6) в совокупности с пунктами. 2.2.12 контрактов, не позволяет сделать однозначный вывод о применении к застройщику мер гражданско-правовой ответственности в виде начисления договорной неустойки.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25.06.2013 по делу N А27-5042/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА

Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)