Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Номогоева З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе: председательствующего судьи Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Куницыной Т.Н., Гончиковой И.Ч.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А.А., Л., М. к хххх", МРИ ФНС России по Республике Бурятия об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)
по кассационной жалобе истцов Е.А.А., Л., М.,
на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 июля 2011 г.,
которым постановлено: исковые требования оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., объяснения истцов, их представителя Е.Е.А., представителя МРИ ФНС N 2 по РБ Б.А., судебного пристава-исполнителя Б.Т., ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия
установила:
Е.А.А., Л., М. обратились в суд с иском к хххх", МРИ ФНС России N 2 по РБ об освобождении от ареста (исключении из описи) следующего имущества - незавершенного строительством жилой дом по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх и земельный участок кадастровый номер хххх. В обоснование своих требований указали, что между ними и хххх" были заключены договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в органах государственной регистрации, объектами которых являются квартиры, расположенные в г. Улан-Удэ, по хххх хххх" нарушило обязательства по срокам сдачи объекта в эксплуатацию. Указанное имущество находится в залоге в силу закона у участников долевого строительства. Однако, хххх года судебным приставом - исполнителем Советского районного отдела г. Улан-Удэ Ш.Н. в рамках принудительного исполнения акта МРИ ФНС России по РБ о взыскании с хххх" налога в размере хххх руб. вынесено постановление о запрете должнику проводить регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, что нарушает права заказчиков строительства, в частности препятствует им в намерении заменить застройщика. Также как залогодержатели они имеют право на обращение взыскания на предмет залога - незавершенный строительством жилой дом в г. Улан-Удэ, по ул. хххх", и на земельный участок с кадастровым номером хххх. В связи с этим, полагали, что применение обеспечительных мер в интересах МРИ ФНС России N 2 по РБ нарушает их права, просили освободить указанное имущество от ареста.
В суде первой инстанции истцы и их представитель Е.Е.А., действующий по устному заявлению, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель МРИ ФНС России по РБ Б.А. по доверенности иск не признала, мотивируя тем, что у хххх" имеется непогашенная задолженность по уплате налога в размере хххх руб., в связи с чем отсутствуют основания для освобождения имущества должника от ареста.
Судебный пристав-исполнитель Ч. иск не признал, суду пояснил, что с данными требованиями вправе обратиться только собственники имущества, которыми истцы не являются. Право собственности на спорные объекты зарегистрированы за хххх" с ограничением права в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства. хххх" в срок установленный для добровольного исполнения требований исполнительных документов не исполнил. Постановление о запрете проводить регистрационные действия не нарушают прав истцов.
Представитель хххх" С. по доверенности, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Районный суд постановил решение, которым исковые требования оставил без удовлетворения.
В кассационной жалобе истцы ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая по существу на те же доводы, что и в суде первой инстанции.
На заседании суда кассационной инстанции истцы, и их представитель Е.Е.А. поддержали доводы жалобы.
Представитель МРИ ФНС России N 2 по РБ Б.А., судебный пристав-исполнитель Б.Т. возражали против удовлетворения жалобы, полагая об отсутствии оснований для отмены решения.
Представитель хххх" в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания судебной коллегии ответчик извещен.
Судебная коллегия, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.
Разрешая исковые требования, суд исходил из того, что истцы (участники долевого строительства) не являются собственниками объектов долевого строительства, поскольку дом строительством не завершен, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено и незавершенный строительством объект и земельный участок находятся в собственности хххх", являющегося должником перед МРИ ФНС N 2 по РБ по налогам и сборам. Нахождение спорного недвижимого имущества в залоге у участников долевого строительства не влечет возникновения у них права собственности, а только обеспечивает исполнение обязательств застройщика, истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права, в связи с чем в иске отказал.
Однако, указанные выводы суда, нельзя признать правильными.
Как установил суд, истцы заключили с хххх" договоры в долевом строительстве, объектами договоров являются квартиры, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх. Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по РБ, в связи с чем в соответствии со ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Данным положением гражданского законодательства установлена очередность удовлетворения требований кредиторов из имущества, являющегося предметом залога, в соответствии с которой кредитор не вправе удовлетворить требования из имущества, на которое наложен залог, ранее получения удовлетворения залогодержателя.
Как следует из ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", на основании которой судебный пристав-исполнитель применил обеспечительные меры, арест имущества должника осуществляется в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях.
Таким образом, применение судебным приставом-исполнителем обеспечительной меры в виде запрещения должнику проводить регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества, являющегося предметом залога, в интересах МРИ ФНС N 2 по РБ, нарушает права залогодержателей, не соответствует требованиям действующего законодательства о залоге, противоречит обеспечительному характеру примененной меры, поскольку фактически требования МРИ ФНС N 2 по РБ не обеспечивает в связи с нахождением имущества в залоге у истцов и имеющегося у них преимущественного права обращения на него взыскания по имеющимся у должника перед ними обязательствам.
Вывод районного суда о том, что право требования об освобождении имущества из-под ареста принадлежит только собственнику имущества, является ошибочным. Залогодержатель имеет право требовать об исключении имущества из описи (освобождении от ареста) в силу особого правового статуса заложенного имущества, что также подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
При таких обстоятельствах, принятое судом решение об отказе в иске об освобождении имущества из-под ареста нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. Исследованных судом первой инстанции доказательств достаточно для вынесения нового решения, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым вынести решение не направляя дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 июля 2011 г. отменить, вынести новое решение об освобождении недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх и земельный участок кадастровый номер хххх, от ареста.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
Т.Н.КУНИЦЫНА
И.Ч.ГОНЧИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 12.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2721
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2011 г. по делу N 33-2721
Судья: Номогоева З.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ в составе: председательствующего судьи Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Куницыной Т.Н., Гончиковой И.Ч.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А.А., Л., М. к хххх", МРИ ФНС России по Республике Бурятия об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)
по кассационной жалобе истцов Е.А.А., Л., М.,
на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 июля 2011 г.,
которым постановлено: исковые требования оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., объяснения истцов, их представителя Е.Е.А., представителя МРИ ФНС N 2 по РБ Б.А., судебного пристава-исполнителя Б.Т., ознакомившись с кассационной жалобой и материалами дела, судебная коллегия
установила:
Е.А.А., Л., М. обратились в суд с иском к хххх", МРИ ФНС России N 2 по РБ об освобождении от ареста (исключении из описи) следующего имущества - незавершенного строительством жилой дом по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх и земельный участок кадастровый номер хххх. В обоснование своих требований указали, что между ними и хххх" были заключены договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в органах государственной регистрации, объектами которых являются квартиры, расположенные в г. Улан-Удэ, по хххх хххх" нарушило обязательства по срокам сдачи объекта в эксплуатацию. Указанное имущество находится в залоге в силу закона у участников долевого строительства. Однако, хххх года судебным приставом - исполнителем Советского районного отдела г. Улан-Удэ Ш.Н. в рамках принудительного исполнения акта МРИ ФНС России по РБ о взыскании с хххх" налога в размере хххх руб. вынесено постановление о запрете должнику проводить регистрационные действия в отношении объектов недвижимости, что нарушает права заказчиков строительства, в частности препятствует им в намерении заменить застройщика. Также как залогодержатели они имеют право на обращение взыскания на предмет залога - незавершенный строительством жилой дом в г. Улан-Удэ, по ул. хххх", и на земельный участок с кадастровым номером хххх. В связи с этим, полагали, что применение обеспечительных мер в интересах МРИ ФНС России N 2 по РБ нарушает их права, просили освободить указанное имущество от ареста.
В суде первой инстанции истцы и их представитель Е.Е.А., действующий по устному заявлению, исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель МРИ ФНС России по РБ Б.А. по доверенности иск не признала, мотивируя тем, что у хххх" имеется непогашенная задолженность по уплате налога в размере хххх руб., в связи с чем отсутствуют основания для освобождения имущества должника от ареста.
Судебный пристав-исполнитель Ч. иск не признал, суду пояснил, что с данными требованиями вправе обратиться только собственники имущества, которыми истцы не являются. Право собственности на спорные объекты зарегистрированы за хххх" с ограничением права в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства. хххх" в срок установленный для добровольного исполнения требований исполнительных документов не исполнил. Постановление о запрете проводить регистрационные действия не нарушают прав истцов.
Представитель хххх" С. по доверенности, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Районный суд постановил решение, которым исковые требования оставил без удовлетворения.
В кассационной жалобе истцы ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая по существу на те же доводы, что и в суде первой инстанции.
На заседании суда кассационной инстанции истцы, и их представитель Е.Е.А. поддержали доводы жалобы.
Представитель МРИ ФНС России N 2 по РБ Б.А., судебный пристав-исполнитель Б.Т. возражали против удовлетворения жалобы, полагая об отсутствии оснований для отмены решения.
Представитель хххх" в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания судебной коллегии ответчик извещен.
Судебная коллегия, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.
Разрешая исковые требования, суд исходил из того, что истцы (участники долевого строительства) не являются собственниками объектов долевого строительства, поскольку дом строительством не завершен, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено и незавершенный строительством объект и земельный участок находятся в собственности хххх", являющегося должником перед МРИ ФНС N 2 по РБ по налогам и сборам. Нахождение спорного недвижимого имущества в залоге у участников долевого строительства не влечет возникновения у них права собственности, а только обеспечивает исполнение обязательств застройщика, истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права, в связи с чем в иске отказал.
Однако, указанные выводы суда, нельзя признать правильными.
Как установил суд, истцы заключили с хххх" договоры в долевом строительстве, объектами договоров являются квартиры, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх. Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по РБ, в связи с чем в соответствии со ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Данным положением гражданского законодательства установлена очередность удовлетворения требований кредиторов из имущества, являющегося предметом залога, в соответствии с которой кредитор не вправе удовлетворить требования из имущества, на которое наложен залог, ранее получения удовлетворения залогодержателя.
Как следует из ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", на основании которой судебный пристав-исполнитель применил обеспечительные меры, арест имущества должника осуществляется в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях.
Таким образом, применение судебным приставом-исполнителем обеспечительной меры в виде запрещения должнику проводить регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества, являющегося предметом залога, в интересах МРИ ФНС N 2 по РБ, нарушает права залогодержателей, не соответствует требованиям действующего законодательства о залоге, противоречит обеспечительному характеру примененной меры, поскольку фактически требования МРИ ФНС N 2 по РБ не обеспечивает в связи с нахождением имущества в залоге у истцов и имеющегося у них преимущественного права обращения на него взыскания по имеющимся у должника перед ними обязательствам.
Вывод районного суда о том, что право требования об освобождении имущества из-под ареста принадлежит только собственнику имущества, является ошибочным. Залогодержатель имеет право требовать об исключении имущества из описи (освобождении от ареста) в силу особого правового статуса заложенного имущества, что также подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
При таких обстоятельствах, принятое судом решение об отказе в иске об освобождении имущества из-под ареста нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. Исследованных судом первой инстанции доказательств достаточно для вынесения нового решения, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым вынести решение не направляя дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 июля 2011 г. отменить, вынести новое решение об освобождении недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Улан-Удэ, ул. хххх и земельный участок кадастровый номер хххх, от ареста.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
Т.Н.КУНИЦЫНА
И.Ч.ГОНЧИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)