Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Романова В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Киреевой И.А., Переверзиной Е.Б.
при секретаре К.Н.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Т.А.И. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Т.А.И. к ЗАО <...> о государственной регистрации договора купли-продажи перехода права собственности, подписании акта приема-передачи; отказано в удовлетворении встречного иска ЗАО <...> к Т.А.И. о признании договора купли-продажи недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., Т.А.И., его представителя Н., представителя ЗАО <...> Т.А.А.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Т.А.И. обратился в суд с иском к ЗАО <...> об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого помещения, произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения, подписать акт приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ЗАО <...> в лице директора С. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - здания столовой расположенной по адресу: <адрес>
В соответствии с условием договора, он должен был в течение 12 месяцев с момента подписания договора оплатить продажную цену объекта в сумме <...> рублей. Это обязательство им исполнено, что подтверждается квитанциями к приходному ордеру N от <...> на сумму <...> рублей и ордеру N от <...> на сумму <...> рублей.
В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать объект покупателю по акту сдачи-приемки после оплаты и предоставить все необходимые для государственной регистрации права собственности документы. Но ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по договору, вышеуказанное помещение ему не передано, государственная регистрация перехода права собственности не произведена. Направленная <...> в адрес ответчика претензия с просьбой исполнить договор осталась без удовлетворения.
<...> им подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Ломоносовский отдел, с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи объекта нежилого фонда от <...>. Но <...> им получен отказ по причине непредоставления заявления о государственной регистрации перехода права от представителя ЗАО <...>, а также решения совета директоров общества или собрания акционеров об одобрении сделки или что сделка не является крупной.
Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик обратился в суд со встречным иском к Т.А.И. о признании недействительным договора, поскольку ЗАО <...> никаких договоров в отношении здания столовой <...> не заключало и соответственно не подписывало.
Представленный Т.А.И. договор купли-продажи здания столовой общей площадью <...> кв. м от <...> является подложным. <...> между Т.А.И. и ЗАО <...> был заключен договор купли-продажи здания магазина, общей площадью <...> кв. м кад. номер <...>.
Представленные ответчиком квитанции об оплате в сумме не совпадают со стоимостью объекта, указанной в предоставленном им договоре купли-продажи, и не идентифицируют помещение за приобретение которого выплачиваются деньги. Указанный в спорном договоре объект "нежилое здание столовой общей площадью <...> кв. м" в собственности ЗАО <...> не находился и не находится. В собственности ЗАО <...> находится единственное нежилое здание столовой, общей площадью <...> кв. метров, кадастровый номер <...>, право собственности на которое у ЗАО <...> возникло только <...> на основании Решения комиссии по согласованию условий деятельности, реализации имущества приватизируемых предприятий, утв. Председателем ЛО КУГИ <...>, право собственности ЗАО <...> на данное здание столовой зарегистрировано <...>
Т.А.И. не заявлял требований к ЗАО <...> в отношении здания столовой на протяжении почти десяти лет.
Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель Т.А.И. просит решение суда отменить в той части, в которой отказано в удовлетворении исковых требований Т.А.И.
В жалобе указано, что <...> представитель истца заявлял ходатайство об отложении дела для уточнения исковых требований, однако суд отказал в удовлетворении данного ходатайства и оно не было отражено в протоколе судебного заседания.
В этот же день представитель истца заявила ходатайство о вызове свидетелей для подтверждения факта существования спорного объекта на момент заключения договора купли-продажи и осуществления реконструкции этого здания ответчиком в период с <...> года, в удовлетворении которого также было отказано.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что здание столовой входит в состав другого объекта - конторы, пекарни, столовой. Столовая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет технический паспорт и инвентарный номер.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В частности, при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений следует указывать их местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, и другие параметры.
Пункт 1 ст. 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным.
В подтверждение своих доводов о заключении с ЗАО <...> <...> договора купли-продажи столовой, истцом предоставлен письменный договор купли-продажи объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, здание столовой, нежилое, площадью <...> кв. м. Лит. <...>, этажность - 1. Продажная цена объекта составляет <...> рублей.
Пунктом 5.1. договора установлено, что продавец передал покупателю земельный участок, находящийся под "Объектом", в соответствии действующим законодательством России.
Оценив условия указанного договора на предмет их соответствия установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи нельзя признать заключенным, поскольку его условия не согласованы сторонами.
В соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством, произвести отчуждение имущества по договору купли-продажи может только его собственник.
Из представленного ответчиком свидетельства о государственной регистрации права, выданного <...>, следует, что в собственности ЗАО <...> находится только столовая, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью <...> кв. м, инв. N, лит. А, кадастровый (и условный) номер: <...>. Адрес объекта <адрес>. Документы-основания: Решение комиссии по согласованию условий деятельности, реализации имущества приватизируемых предприятий и по согласованию перечней зданий сооружений совхозов, колхозов от <...>, утвержденное Председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом <...> (л.д. 40, 98).
Представитель ответчика утверждал в судебном заседании, что в собственности ЗАО <...> находится только вышеуказанная столовая, других столовых в собственности ЗАО <...> не было ни в <...> году, ни в настоящее время.
Техническим паспортом, составленным по состоянию на <...> подтверждается, что ЗАО <...> принадлежит двухэтажное здание конторы, пекарни, столовой (л.д. 90 - 102).
Таким образом, представленные в дело доказательства опровергают утверждения истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи <...> в собственности ответчика находился такой объект недвижимости, как одноэтажное здание столовой, площадью <...> кв. м.
Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что за период с <...> года по настоящее время ответчик произвел отчуждение здания столовой с указанными в договоре характеристиками третьим лицам, либо произвел реконструкцию здания столовой, площадью <...> кв. м таким образом, что площадь помещения увеличилась до <...> кв. м.
Как следует из представленного истцом договора купли-продажи, стороны договорились, что цена договора составит <...> рублей, которые покупатель должен оплатить в течение 12 месяцев с момента подписания договора.
В подтверждение выполнения своих обязательств в части оплаты приобретаемого объекта недвижимости истец представил две квитанции на сумму <...> рублей от <...>, а также на сумму <...> руб. от <...> (л.д. 19).
Вместе с тем, оплаченная истцом сумма - <...> руб. не соответствует цене недвижимого имущества, указанной в договоре. В связи с чем, является правильным вывод суда о том, что стороны не согласовали такое существенное условие договора, как цена имущества.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что представленный истцом договор купли-продажи от <...> не может быть положен в основу решения об удовлетворении первоначального иска, поскольку не соответствует требованиям, установленным ст. 554 ГК РФ для договора продажи недвижимости - содержащиеся в нем сведения не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в нем отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, указанный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, в предоставленных истцом квитанциях не конкретизирован объект недвижимости, в счет оплаты которого вносится денежная сумма. Учитывая, что <...> истец заключал с ЗАО <...> также договор купли-продажи здания магазина (л.д. 70), отсутствуют основания считать, что предоставленные квитанции подтверждают оплату истцом здания столовой.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения, поскольку протокол судебного заседания от <...> не содержит сведений о том, что представителем истца заявлялись ходатайства об отложении дела с целью уточнения заявленных исковых требований, или о вызове в судебное заседание свидетелей, показания которых могут подтвердить правовую позицию истца. Замечаний на протокол судебного заседания истец и его представитель не подавали.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Т.А.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2013 N 33-714/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. N 33-714/2013
Судья Романова В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Киреевой И.А., Переверзиной Е.Б.
при секретаре К.Н.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Т.А.И. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Т.А.И. к ЗАО <...> о государственной регистрации договора купли-продажи перехода права собственности, подписании акта приема-передачи; отказано в удовлетворении встречного иска ЗАО <...> к Т.А.И. о признании договора купли-продажи недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., Т.А.И., его представителя Н., представителя ЗАО <...> Т.А.А.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Т.А.И. обратился в суд с иском к ЗАО <...> об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого помещения, произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения, подписать акт приема-передачи.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ЗАО <...> в лице директора С. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - здания столовой расположенной по адресу: <адрес>
В соответствии с условием договора, он должен был в течение 12 месяцев с момента подписания договора оплатить продажную цену объекта в сумме <...> рублей. Это обязательство им исполнено, что подтверждается квитанциями к приходному ордеру N от <...> на сумму <...> рублей и ордеру N от <...> на сумму <...> рублей.
В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать объект покупателю по акту сдачи-приемки после оплаты и предоставить все необходимые для государственной регистрации права собственности документы. Но ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по договору, вышеуказанное помещение ему не передано, государственная регистрация перехода права собственности не произведена. Направленная <...> в адрес ответчика претензия с просьбой исполнить договор осталась без удовлетворения.
<...> им подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Ломоносовский отдел, с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи объекта нежилого фонда от <...>. Но <...> им получен отказ по причине непредоставления заявления о государственной регистрации перехода права от представителя ЗАО <...>, а также решения совета директоров общества или собрания акционеров об одобрении сделки или что сделка не является крупной.
Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик обратился в суд со встречным иском к Т.А.И. о признании недействительным договора, поскольку ЗАО <...> никаких договоров в отношении здания столовой <...> не заключало и соответственно не подписывало.
Представленный Т.А.И. договор купли-продажи здания столовой общей площадью <...> кв. м от <...> является подложным. <...> между Т.А.И. и ЗАО <...> был заключен договор купли-продажи здания магазина, общей площадью <...> кв. м кад. номер <...>.
Представленные ответчиком квитанции об оплате в сумме не совпадают со стоимостью объекта, указанной в предоставленном им договоре купли-продажи, и не идентифицируют помещение за приобретение которого выплачиваются деньги. Указанный в спорном договоре объект "нежилое здание столовой общей площадью <...> кв. м" в собственности ЗАО <...> не находился и не находится. В собственности ЗАО <...> находится единственное нежилое здание столовой, общей площадью <...> кв. метров, кадастровый номер <...>, право собственности на которое у ЗАО <...> возникло только <...> на основании Решения комиссии по согласованию условий деятельности, реализации имущества приватизируемых предприятий, утв. Председателем ЛО КУГИ <...>, право собственности ЗАО <...> на данное здание столовой зарегистрировано <...>
Т.А.И. не заявлял требований к ЗАО <...> в отношении здания столовой на протяжении почти десяти лет.
Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель Т.А.И. просит решение суда отменить в той части, в которой отказано в удовлетворении исковых требований Т.А.И.
В жалобе указано, что <...> представитель истца заявлял ходатайство об отложении дела для уточнения исковых требований, однако суд отказал в удовлетворении данного ходатайства и оно не было отражено в протоколе судебного заседания.
В этот же день представитель истца заявила ходатайство о вызове свидетелей для подтверждения факта существования спорного объекта на момент заключения договора купли-продажи и осуществления реконструкции этого здания ответчиком в период с <...> года, в удовлетворении которого также было отказано.
Суд пришел к неправильному выводу о том, что здание столовой входит в состав другого объекта - конторы, пекарни, столовой. Столовая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет технический паспорт и инвентарный номер.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В частности, при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений следует указывать их местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, и другие параметры.
Пункт 1 ст. 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным.
В подтверждение своих доводов о заключении с ЗАО <...> <...> договора купли-продажи столовой, истцом предоставлен письменный договор купли-продажи объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, здание столовой, нежилое, площадью <...> кв. м. Лит. <...>, этажность - 1. Продажная цена объекта составляет <...> рублей.
Пунктом 5.1. договора установлено, что продавец передал покупателю земельный участок, находящийся под "Объектом", в соответствии действующим законодательством России.
Оценив условия указанного договора на предмет их соответствия установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи нельзя признать заключенным, поскольку его условия не согласованы сторонами.
В соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством, произвести отчуждение имущества по договору купли-продажи может только его собственник.
Из представленного ответчиком свидетельства о государственной регистрации права, выданного <...>, следует, что в собственности ЗАО <...> находится только столовая, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью <...> кв. м, инв. N, лит. А, кадастровый (и условный) номер: <...>. Адрес объекта <адрес>. Документы-основания: Решение комиссии по согласованию условий деятельности, реализации имущества приватизируемых предприятий и по согласованию перечней зданий сооружений совхозов, колхозов от <...>, утвержденное Председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом <...> (л.д. 40, 98).
Представитель ответчика утверждал в судебном заседании, что в собственности ЗАО <...> находится только вышеуказанная столовая, других столовых в собственности ЗАО <...> не было ни в <...> году, ни в настоящее время.
Техническим паспортом, составленным по состоянию на <...> подтверждается, что ЗАО <...> принадлежит двухэтажное здание конторы, пекарни, столовой (л.д. 90 - 102).
Таким образом, представленные в дело доказательства опровергают утверждения истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи <...> в собственности ответчика находился такой объект недвижимости, как одноэтажное здание столовой, площадью <...> кв. м.
Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что за период с <...> года по настоящее время ответчик произвел отчуждение здания столовой с указанными в договоре характеристиками третьим лицам, либо произвел реконструкцию здания столовой, площадью <...> кв. м таким образом, что площадь помещения увеличилась до <...> кв. м.
Как следует из представленного истцом договора купли-продажи, стороны договорились, что цена договора составит <...> рублей, которые покупатель должен оплатить в течение 12 месяцев с момента подписания договора.
В подтверждение выполнения своих обязательств в части оплаты приобретаемого объекта недвижимости истец представил две квитанции на сумму <...> рублей от <...>, а также на сумму <...> руб. от <...> (л.д. 19).
Вместе с тем, оплаченная истцом сумма - <...> руб. не соответствует цене недвижимого имущества, указанной в договоре. В связи с чем, является правильным вывод суда о том, что стороны не согласовали такое существенное условие договора, как цена имущества.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что представленный истцом договор купли-продажи от <...> не может быть положен в основу решения об удовлетворении первоначального иска, поскольку не соответствует требованиям, установленным ст. 554 ГК РФ для договора продажи недвижимости - содержащиеся в нем сведения не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в нем отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, указанный договор нельзя признать заключенным.
Кроме того, в предоставленных истцом квитанциях не конкретизирован объект недвижимости, в счет оплаты которого вносится денежная сумма. Учитывая, что <...> истец заключал с ЗАО <...> также договор купли-продажи здания магазина (л.д. 70), отсутствуют основания считать, что предоставленные квитанции подтверждают оплату истцом здания столовой.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения, поскольку протокол судебного заседания от <...> не содержит сведений о том, что представителем истца заявлялись ходатайства об отложении дела с целью уточнения заявленных исковых требований, или о вызове в судебное заседание свидетелей, показания которых могут подтвердить правовую позицию истца. Замечаний на протокол судебного заседания истец и его представитель не подавали.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 27 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Т.А.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)