Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 23 августа 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Роздухова Максима Евгеньевича представителя Николаенко А.Ю. по доверенности от 29.03.2012
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года по делу N А13-1276/2013 (судья Алимова Е.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Роздухов Максим Евгеньевич (ОГРН 304352521100085) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне (ОГРН 304100223300067) о взыскании 1 394 127 руб. 28 коп., в том числе штрафа за отказ от заключения договоров аренды в нарушение пункта 6.2 предварительного договора о заключении договоров аренды от 05.04.2012 в сумме 500 000 руб.; неосновательного обогащения за фактическое использование помещений истца в сумме 861 090 руб. 80 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в сумме 33 036 руб. 48 коп.
Определением от 10 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, требование о взыскании 894 127 руб. 28 коп., в том числе неосновательного обогащения за фактическое использование помещений истца в сумме 861 090 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в сумме 33 036 руб. 48 коп., выделено в отдельное производство, выделенному делу присвоен номер А13-3639/2013. Дело N А13-3639/2013 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Роздухова Максима Евгеньевича к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне о взыскании 894 127 руб. 28 коп. передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Республики Карелии.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ИП Зеркиной О.А. в пользу Роздухова М.Е. 300 000 руб. штрафа за отказ от заключения договоров, а также 13 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
ИП Зеркина О.А. с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - обеспечительный взнос в размере 303 800 руб. внесен ИП Зеркиной О.А. на счет ИП Роздухова М.Е. 2 мая 2012 года. Указанные денежные средства по условиям предварительного договора (пункт 5.2) носили обеспечительный характер. При этом пунктом 6.2 предварительного договора данный обеспечительный взнос согласуется с той же ответственностью, за которую предусматривался штраф;
- - обязательство по заключению договоров аренды является встречным и обусловлено надлежащим исполнением со стороны ИП Роздухова М.Е. обязательства по предоставлению ответчику помещений, подлежащих передаче в аренду, в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендодатель передал в аренду помещения, которые невозможно использовать по их прямому назначению в соответствии с целями аренды;
- - поскольку к моменту поступления предложения о заключении договоров аренды, предмет этих договоров фактически не соответствовал ни условиям предварительного договора ни условиям самих договоров аренды, заключить данные договоры и исполнить условия предварительного ИП Зеркиной О.А. не представлялось возможным.
ИП Роздухов М.Е. в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возражали относительно ее удовлетворения.
Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 05.04.2012 ИП Роздухов М.Е. и ИП Зеркина О.А. заключили предварительный договор о заключении договоров аренды.
В соответствии с предварительным договором ИП Роздухов М.Е. (арендодатель) и ИП Зеркина О.А. (арендатор) обязались в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные предварительным договором, заключить договоры аренды нежилых помещений, расположенных на пятом этаже в здании, строительство которого на момент подписания предварительного договора осуществлялось арендодателем на земельных участках, расположенных в городе Петрозаводске в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова.
Согласно пунктам 1.8, 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить договоры аренды на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды, который согласован сторонами в приложении N 2 к предварительному договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с условиями предварительного договора нежилые помещения, подлежащие в будущем передаче в аренду ИП Зеркиной О.А., 15.06.2012 переданы последней по акту доступа.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.08.2012 N RU 10301000-101/12, выданного администрацией Петрозаводского городского округа, введен в эксплуатацию "Общественно-торговый центр в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова в г. Петрозаводске", расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 14.
В дальнейшем 29.08.2012 произведена государственная регистрация права собственности ИП Роздухова М.Е. на нежилые помещения в здании, в том числе на помещения, подлежащие передаче в аренду ИП Зеркиной О.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 10-АБ 516706, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 29.08.2012.
В период июня - июля 2012 года ИП Зеркина О.А. за счет собственных средств произвела в помещениях ремонтно-отделочные работы в соответствии с требованиями, установленными приложениями N 6, 7 к предварительному договору. Стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений недвижимого имущества, принадлежащего истцу, включающая в себя затраты на ремонтно-строительные и электро-монтажные работы, а также используемые строительные материалы и конструкции, в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью "СЭК "АЭНКОМ" составила 692 000 руб.
В дальнейшем открыл работу торговый центр "Макси".
ИП Зеркина О.А. 11.08.2012 открыла магазин верхней одежды "PANTERA".
Во исполнение предварительного договора ИП Роздухов М.Е. 25.09.2012 направил ИП Зеркиной О.А. подписанные со своей стороны договоры аренды: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды нежилых помещений N 15, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 101,8 кв. м, расположенных на этаже с отметкой 10.800 в нежилом помещении N 4 здания. Указанные договоры аренды, направленные в адрес ИП Зеркиной О.А, были составлены и подписаны ИП Роздуховым М.Е. на условиях, согласованных сторонами в проекте договоров аренды, как того требует предварительный договор.
Как следует из пункта 2.2 предварительного договора, арендатор в течение 5 дней с даты получения подписанных арендодателем договоров аренды обязуется подписать их со своей стороны и направить арендодателю вместе с документами, которые должны быть предоставлены арендатором арендодателю при подписании договоров аренды.
Однако ИП Зеркина О.А. не подписала полученные от ИП Роздухова М.Е. договоры аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре и проекте договоров аренды. Вместо этого, к полученным договорам аренды ИП Зеркина О.А. составила протоколы разногласий и подписала договоры аренды с разногласиями. При этом ИП Зеркина О.А. подписала акт приема-передачи помещений без замечаний и разногласий.
На основании пунктов 1.8, 3.1 предварительного договора договоры аренды должны быть заключены на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды. При этом в пункте 3.3 предварительного договора предусмотрено, что включение дополнительных условий в договоры аренды, не предусмотренных проектом договоров аренды, а также не включение в договоры аренды каких-либо условий, предусмотренных проектом договоров аренды, допускается только по обоюдному и письменному соглашению сторон. При несогласовании сторонами иных условий, не предусмотренных предварительным договором и проектом договоров аренды, стороны обязаны заключить договоры аренды на согласованных условиях в соответствии с проектом договоров аренды.
Пункт 6.2 предварительного договора предусматривает, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения договоров аренды арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договоры либо на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в одностороннем порядке без обращения в суд и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения обязательств по заключению договоров аренды, при этом обеспечительный взнос арендатору не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором на дату отказа, переходят в собственность арендодателя без компенсации. Кроме того, в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 предварительного договора, арендатор по требованию арендодателя обязуется выплатить последнему штраф в размере 500 000 руб.
Учитывая отказ ИП Зеркиной О.А. от подписания договоров аренды, ИП Роздухов М.Е. на основании пункта 6.2 предварительного договора отказался от исполнения обязательств по предварительному договору с 26.11.2012, что отразил в письме N 10067. Уведомление об отказе вручено ИП Зеркиной О.А. 26 ноября 2012 года лично под роспись. В указанном уведомлении истец предложил выплатить штраф.
Неисполнение требования об уплате штрафа послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Вологодской области в соответствии с договорной подсудностью, установленной пунктом 9.8 предварительного договора.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, снизив в порядке статьи 333 ГК РФ размер штрафа до 300 000 руб.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
По смыслу названной нормы, предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, заключение предварительного договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. В этой связи, заключая предварительный договор, ответчик не распоряжается недвижимым имуществом, а принимает обязательство заключить с истцом в будущем договор передачи прав и обязанностей по договору аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По предварительному договору ИП Роздухов М.Е. и ИП Зеркина О.А. обязались в порядке, на условиях и в сроки, определенные Предварительным договором, заключить договоры аренды нежилых помещений.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.
В рассматриваемом случае ответчик от подписания договоров аренды на согласованных в проекте условиях отказался.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истцом на основании пункта 6.2 предварительного договора начислен и заявлен к взысканию штраф в сумме 500 000 руб.
Из содержания протоколов разногласий следует, что у арендатора имелись претензии к переданному в аренду имуществу, в связи с этим он имел намерение указанные недостатки включить в тексты заключаемых договоров, а также срок их устранения и условие об изменении размера арендной платы.
Ответчик в суде первой инстанции пояснил, что в первые дни работы магазина обнаружилась фактическая непригодность помещений для организации в них нормального процесса торговли, то есть обнаружилась невозможность пользования помещениями по их прямому назначению в соответствии с целями аренды, предусмотренными как условиями предварительного договора, так и проектами основных договоров аренды. Невозможность пользования ответчик объясняет тем, что в соседнем помещении (по отношению к торговому залу и примерочным магазина "PANTERA") расположен кинотеатр "5D Zone". Из указанного кинотеатра раздавались громкие звуковые эффекты, которые заполняли пространство торгового зала и примерочных магазина "PANTERA". Звуковой дискомфорт и уровень шума, исходящие от данного аттракциона, пугали посетителей магазина "PANTERA" как в процессе осмотра товара, так и при его примерке. Некоторые покупатели оставляли письменные заявления соответствующего содержания.
В подтверждение указанных обстоятельств ответчик в материалы дела представил протокол инструментальных исследований физических факторов на объекте, подготовленный специалистами аккредитованного испытательного лабораторного центра Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Карелия, обращения покупателей, письма покупателей. В соответствие с санитарно-эпидемиологическим заключением шум в магазине "PANTERA", расположенном в торгово-развлекательном центре "Макси", превышает допустимые уровни.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ и пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Из названных положений закона и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что каждая из сторон предварительного договора вправе была требовать от другой стороны надлежащего исполнения обязательств по подписанию договоров аренды в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязанность заключить основной договор и обязанность арендодателя передать объект аренды в надлежащем состоянии имеют различную правовую природу, возникают из самостоятельных договоров, а исполнение каждого из этих обязательств не обусловлено исполнением другого.
Последствия не передачи арендодателем арендатору объекта аренды или передачи его в ненадлежащем состоянии регламентируются условиями договоров аренды и нормами гражданского законодательства об аренде, а не положениями статьи 429 ГК РФ.
Следовательно, предусмотренные законом требования, связанные с недостатками переданного в аренду имущества или условий его использования, могли быть предъявлены Зеркиной О.А. как арендатором только после заключения договора аренды и возникновения между сторонами арендных отношений.
Принимая во внимание, что договоры аренды не были заключены, замечания ответчика относительно состояния помещений, подлежащих передаче в аренду, и условий их использования не имеют правового значения для рассмотрения требования ИП Роздухова М.Б. о взыскании с ИП Зеркиной О.А. штрафа за нарушение предварительного договора в части отказа от заключения основного договора.
При таких обстоятельствах ссылка ИП Зеркиной О.А. на недостатки помещений как основание для отказа от исполнения предварительного договора является необоснованной.
Следовательно, начисление истцом штрафа в сумме 500 000 руб. за уклонение ответчика от заключения договора аренды, является правомерным.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ.
В соответствии с абзацем вторым пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.
В пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.); к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
Таким образом, признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Суд первой инстанции учитывая, что ответчик внес обеспечительный платеж в сумме 303 800 руб., который в связи с незаключением договоров аренды по условиям предварительного договора возврату не подлежит и, что размер штрафа установлен в твердой денежной сумме 500 000 руб., а также учитывая право собственника на возмещение неосновательного обогащения в виде сбереженных арендных платежей и право на возмещение коммунальных расходов, размер штрафа, правомерно применил статью 333 ГК РФ и уменьшил подлежащий взысканию штраф до 300 000 руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года по делу N А13-1276/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2013 ПО ДЕЛУ N А13-1276/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2013 г. по делу N А13-1276/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 23 августа 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от индивидуального предпринимателя Роздухова Максима Евгеньевича представителя Николаенко А.Ю. по доверенности от 29.03.2012
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года по делу N А13-1276/2013 (судья Алимова Е.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Роздухов Максим Евгеньевич (ОГРН 304352521100085) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне (ОГРН 304100223300067) о взыскании 1 394 127 руб. 28 коп., в том числе штрафа за отказ от заключения договоров аренды в нарушение пункта 6.2 предварительного договора о заключении договоров аренды от 05.04.2012 в сумме 500 000 руб.; неосновательного обогащения за фактическое использование помещений истца в сумме 861 090 руб. 80 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в сумме 33 036 руб. 48 коп.
Определением от 10 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, требование о взыскании 894 127 руб. 28 коп., в том числе неосновательного обогащения за фактическое использование помещений истца в сумме 861 090 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, в сумме 33 036 руб. 48 коп., выделено в отдельное производство, выделенному делу присвоен номер А13-3639/2013. Дело N А13-3639/2013 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Роздухова Максима Евгеньевича к индивидуальному предпринимателю Зеркиной Оксане Александровне о взыскании 894 127 руб. 28 коп. передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Республики Карелии.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ИП Зеркиной О.А. в пользу Роздухова М.Е. 300 000 руб. штрафа за отказ от заключения договоров, а также 13 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
ИП Зеркина О.А. с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - обеспечительный взнос в размере 303 800 руб. внесен ИП Зеркиной О.А. на счет ИП Роздухова М.Е. 2 мая 2012 года. Указанные денежные средства по условиям предварительного договора (пункт 5.2) носили обеспечительный характер. При этом пунктом 6.2 предварительного договора данный обеспечительный взнос согласуется с той же ответственностью, за которую предусматривался штраф;
- - обязательство по заключению договоров аренды является встречным и обусловлено надлежащим исполнением со стороны ИП Роздухова М.Е. обязательства по предоставлению ответчику помещений, подлежащих передаче в аренду, в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендодатель передал в аренду помещения, которые невозможно использовать по их прямому назначению в соответствии с целями аренды;
- - поскольку к моменту поступления предложения о заключении договоров аренды, предмет этих договоров фактически не соответствовал ни условиям предварительного договора ни условиям самих договоров аренды, заключить данные договоры и исполнить условия предварительного ИП Зеркиной О.А. не представлялось возможным.
ИП Роздухов М.Е. в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возражали относительно ее удовлетворения.
Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 05.04.2012 ИП Роздухов М.Е. и ИП Зеркина О.А. заключили предварительный договор о заключении договоров аренды.
В соответствии с предварительным договором ИП Роздухов М.Е. (арендодатель) и ИП Зеркина О.А. (арендатор) обязались в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные предварительным договором, заключить договоры аренды нежилых помещений, расположенных на пятом этаже в здании, строительство которого на момент подписания предварительного договора осуществлялось арендодателем на земельных участках, расположенных в городе Петрозаводске в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова.
Согласно пунктам 1.8, 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить договоры аренды на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды, который согласован сторонами в приложении N 2 к предварительному договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с условиями предварительного договора нежилые помещения, подлежащие в будущем передаче в аренду ИП Зеркиной О.А., 15.06.2012 переданы последней по акту доступа.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.08.2012 N RU 10301000-101/12, выданного администрацией Петрозаводского городского округа, введен в эксплуатацию "Общественно-торговый центр в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, Андропова в г. Петрозаводске", расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 14.
В дальнейшем 29.08.2012 произведена государственная регистрация права собственности ИП Роздухова М.Е. на нежилые помещения в здании, в том числе на помещения, подлежащие передаче в аренду ИП Зеркиной О.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 10-АБ 516706, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 29.08.2012.
В период июня - июля 2012 года ИП Зеркина О.А. за счет собственных средств произвела в помещениях ремонтно-отделочные работы в соответствии с требованиями, установленными приложениями N 6, 7 к предварительному договору. Стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений недвижимого имущества, принадлежащего истцу, включающая в себя затраты на ремонтно-строительные и электро-монтажные работы, а также используемые строительные материалы и конструкции, в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью "СЭК "АЭНКОМ" составила 692 000 руб.
В дальнейшем открыл работу торговый центр "Макси".
ИП Зеркина О.А. 11.08.2012 открыла магазин верхней одежды "PANTERA".
Во исполнение предварительного договора ИП Роздухов М.Е. 25.09.2012 направил ИП Зеркиной О.А. подписанные со своей стороны договоры аренды: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды нежилых помещений N 15, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 101,8 кв. м, расположенных на этаже с отметкой 10.800 в нежилом помещении N 4 здания. Указанные договоры аренды, направленные в адрес ИП Зеркиной О.А, были составлены и подписаны ИП Роздуховым М.Е. на условиях, согласованных сторонами в проекте договоров аренды, как того требует предварительный договор.
Как следует из пункта 2.2 предварительного договора, арендатор в течение 5 дней с даты получения подписанных арендодателем договоров аренды обязуется подписать их со своей стороны и направить арендодателю вместе с документами, которые должны быть предоставлены арендатором арендодателю при подписании договоров аренды.
Однако ИП Зеркина О.А. не подписала полученные от ИП Роздухова М.Е. договоры аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре и проекте договоров аренды. Вместо этого, к полученным договорам аренды ИП Зеркина О.А. составила протоколы разногласий и подписала договоры аренды с разногласиями. При этом ИП Зеркина О.А. подписала акт приема-передачи помещений без замечаний и разногласий.
На основании пунктов 1.8, 3.1 предварительного договора договоры аренды должны быть заключены на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды. При этом в пункте 3.3 предварительного договора предусмотрено, что включение дополнительных условий в договоры аренды, не предусмотренных проектом договоров аренды, а также не включение в договоры аренды каких-либо условий, предусмотренных проектом договоров аренды, допускается только по обоюдному и письменному соглашению сторон. При несогласовании сторонами иных условий, не предусмотренных предварительным договором и проектом договоров аренды, стороны обязаны заключить договоры аренды на согласованных условиях в соответствии с проектом договоров аренды.
Пункт 6.2 предварительного договора предусматривает, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения договоров аренды арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договоры либо на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в одностороннем порядке без обращения в суд и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения обязательств по заключению договоров аренды, при этом обеспечительный взнос арендатору не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором на дату отказа, переходят в собственность арендодателя без компенсации. Кроме того, в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 предварительного договора, арендатор по требованию арендодателя обязуется выплатить последнему штраф в размере 500 000 руб.
Учитывая отказ ИП Зеркиной О.А. от подписания договоров аренды, ИП Роздухов М.Е. на основании пункта 6.2 предварительного договора отказался от исполнения обязательств по предварительному договору с 26.11.2012, что отразил в письме N 10067. Уведомление об отказе вручено ИП Зеркиной О.А. 26 ноября 2012 года лично под роспись. В указанном уведомлении истец предложил выплатить штраф.
Неисполнение требования об уплате штрафа послужило основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Вологодской области в соответствии с договорной подсудностью, установленной пунктом 9.8 предварительного договора.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, снизив в порядке статьи 333 ГК РФ размер штрафа до 300 000 руб.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
По смыслу названной нормы, предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, заключение предварительного договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. В этой связи, заключая предварительный договор, ответчик не распоряжается недвижимым имуществом, а принимает обязательство заключить с истцом в будущем договор передачи прав и обязанностей по договору аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По предварительному договору ИП Роздухов М.Е. и ИП Зеркина О.А. обязались в порядке, на условиях и в сроки, определенные Предварительным договором, заключить договоры аренды нежилых помещений.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.
В рассматриваемом случае ответчик от подписания договоров аренды на согласованных в проекте условиях отказался.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Истцом на основании пункта 6.2 предварительного договора начислен и заявлен к взысканию штраф в сумме 500 000 руб.
Из содержания протоколов разногласий следует, что у арендатора имелись претензии к переданному в аренду имуществу, в связи с этим он имел намерение указанные недостатки включить в тексты заключаемых договоров, а также срок их устранения и условие об изменении размера арендной платы.
Ответчик в суде первой инстанции пояснил, что в первые дни работы магазина обнаружилась фактическая непригодность помещений для организации в них нормального процесса торговли, то есть обнаружилась невозможность пользования помещениями по их прямому назначению в соответствии с целями аренды, предусмотренными как условиями предварительного договора, так и проектами основных договоров аренды. Невозможность пользования ответчик объясняет тем, что в соседнем помещении (по отношению к торговому залу и примерочным магазина "PANTERA") расположен кинотеатр "5D Zone". Из указанного кинотеатра раздавались громкие звуковые эффекты, которые заполняли пространство торгового зала и примерочных магазина "PANTERA". Звуковой дискомфорт и уровень шума, исходящие от данного аттракциона, пугали посетителей магазина "PANTERA" как в процессе осмотра товара, так и при его примерке. Некоторые покупатели оставляли письменные заявления соответствующего содержания.
В подтверждение указанных обстоятельств ответчик в материалы дела представил протокол инструментальных исследований физических факторов на объекте, подготовленный специалистами аккредитованного испытательного лабораторного центра Федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Карелия, обращения покупателей, письма покупателей. В соответствие с санитарно-эпидемиологическим заключением шум в магазине "PANTERA", расположенном в торгово-развлекательном центре "Макси", превышает допустимые уровни.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ и пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Из названных положений закона и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что каждая из сторон предварительного договора вправе была требовать от другой стороны надлежащего исполнения обязательств по подписанию договоров аренды в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязанность заключить основной договор и обязанность арендодателя передать объект аренды в надлежащем состоянии имеют различную правовую природу, возникают из самостоятельных договоров, а исполнение каждого из этих обязательств не обусловлено исполнением другого.
Последствия не передачи арендодателем арендатору объекта аренды или передачи его в ненадлежащем состоянии регламентируются условиями договоров аренды и нормами гражданского законодательства об аренде, а не положениями статьи 429 ГК РФ.
Следовательно, предусмотренные законом требования, связанные с недостатками переданного в аренду имущества или условий его использования, могли быть предъявлены Зеркиной О.А. как арендатором только после заключения договора аренды и возникновения между сторонами арендных отношений.
Принимая во внимание, что договоры аренды не были заключены, замечания ответчика относительно состояния помещений, подлежащих передаче в аренду, и условий их использования не имеют правового значения для рассмотрения требования ИП Роздухова М.Б. о взыскании с ИП Зеркиной О.А. штрафа за нарушение предварительного договора в части отказа от заключения основного договора.
При таких обстоятельствах ссылка ИП Зеркиной О.А. на недостатки помещений как основание для отказа от исполнения предварительного договора является необоснованной.
Следовательно, начисление истцом штрафа в сумме 500 000 руб. за уклонение ответчика от заключения договора аренды, является правомерным.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ.
В соответствии с абзацем вторым пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции ее размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.
В пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.); к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
Таким образом, признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Суд первой инстанции учитывая, что ответчик внес обеспечительный платеж в сумме 303 800 руб., который в связи с незаключением договоров аренды по условиям предварительного договора возврату не подлежит и, что размер штрафа установлен в твердой денежной сумме 500 000 руб., а также учитывая право собственника на возмещение неосновательного обогащения в виде сбереженных арендных платежей и право на возмещение коммунальных расходов, размер штрафа, правомерно применил статью 333 ГК РФ и уменьшил подлежащий взысканию штраф до 300 000 руб.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 мая 2013 года по делу N А13-1276/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеркиной Оксаны Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)