Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2008 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тучковой О.Г.
судей Тимашковой Е.Н., Игнашиной Г.Д.,
по докладу судьи Тучковой О.Г.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тучковой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО Ресторан "1 Мая"
на решение Арбитражного суда Рязанской области
от 15.10.2007 года по делу N А54-3503/2007 (судья Грачев В.И.), принятое
по заявлению ООО Ресторан "1 Мая"
к Администрации г. Рязани
3-е лицо: ООО "Бизнесвариант"
о признании недействительным постановления Администрации
при участии в заседании:
- от заявителя: Денисова Е.В. - по доверенности от 15.08.2007; Елмонов С.В. - по доверенности от 21.12.2007;
- от ответчика: не явились, извещены надлежаще;
- от 3-го лица: Савченко Г.В. - директор (протокол N 6 общего собрания от 14.04.2005); Бабенко В.С. - юрисконсульт по доверенности от 16.05.2007,
установил:
Апелляционная жалоба рассмотрена 28.12.2007 г. в порядке ст. ст. 266, 163 АПК РФ после перерыва, объявленного в судебном заседании 21.12.2007 г.
Общество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" (далее - ООО Ресторан "1 Мая", Общество) обратилось в арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Администрации г. Рязани (далее - Администрация) о признании недействительным постановления от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.10.2007 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в апелляционном порядке.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение заявителя и третьего лица, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене в связи со следующим.
Судом установлено, что Товарищество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани договор аренды нежилого помещения от 15.06.1993 г. N 1405. Предметом договора аренды явилась передача в пользование Товариществу нежилого помещения встроенного типа, расположенного на первом этаже здания гостиницы "Первомайская", расположенной по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56. Нежилое помещение имело следующие характеристики: основная площадь - 244,2 кв. м, вспомогательная площадь - 9 1,6 кв. м и площадь подвального помещения - 65 кв. м. Срок действия договора был определен на период с 01.06.1993 г. по 01.06.2008 г..
Также Товарищество заключило с Комитетом договор аренды нежилого помещения от 14.09.1995 г. N 130. Предметом указанного договора явилась передача в пользование Товариществу нежилого помещения - склада для хранения продуктов, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56. Основная площадь отдельно стоящего склада составляла 39,5 кв. м. Срок действия договора - с 01.07.1995 г. по 01.06.2008 г.
Позднее в данные договоры сторонами внесены изменения, уточняющие размер переданной в аренду площади нежилых помещений.
Правопреемник Товарищества - Общество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" от 02.04.2002 г. направило в Управление муниципальным имуществом заявку на приватизацию вышеперечисленных объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью. Заявка оставлена без удовлетворения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.06.2005 г. по делу N А54-1717/2005 (С16) на специализированное муниципальное учреждение "Фонд муниципального имущества города Рязани" возложена обязанность в части заключения договора купли-продажи нежилых помещений на условиях проекта, предоставленного Обществом. Актом от 26.08.2005 г. Управление муниципальным имуществом подтвердило факт передачи в собственность ООО Ресторан "1 Мая" следующих нежилых помещений: Н9, лит. А, общей площадью 321,7 кв. м, Н10, лит. А, общей площадью 11,1 кв. м, Н11, лит. А, общей площадью 19,9 кв. м.
По договору купли-продажи от 26.10.2006 г. Общество приобрело в собственность у гражданина Ожогина А.Г. нежилое помещение в виде отдельно стоящего здания общей площадью 23,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56.
Наличие в собственности ООО Ресторан "1 Мая" поименованных нежилых помещений подтверждено свидетельствами Регистрационной палаты Рязанской области от 08.09.2005 г. и от 31.10.2006 г.
ООО "Бизнесвариант" в августе 2002 г. заключило с Управлением муниципального имущества договор аренды нежилого имущества N 1492002. Предметом договора явилось нежилое помещение Н2, лит.А, общей площадью 2219,9 кв. м, расположенное на 1, 2, 3 и 4 этажах здания гостиницы "Первомайская". Срок действия договора с 01.08.2002 г. по 31.07.2012 г. Для размещения и эксплуатации здания гостиницы ООО "Бизнесвариант" постановлением Администрации от 18.08.2003 N 3197 был предоставлен в арендное пользование земельный участок общей площадью 3255,1 кв. м сроком на 10 лет. Из общей площади отведенного земельного участка непосредственно ООО "Бизнесвариант" следовало производить арендную плату за землю в долевом соотношении к арендуемой части нежилых помещений, что определило площадь земельного участка в размере 2321,4 кв. м. Договор подлежал заключению с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей в указанном здании.
Считая, что постановление Администрации о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Бизнесвариант" подлежит признанию недействительным, ООО Ресторан "1 Мая" обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что постановление от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" противоречит п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что влечет признание его недействительным, однако оно не может быть признано таковым, поскольку не нарушает права и законные интересы заявителя.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда о том, что оспариваемое постановление противоречит п. 2 ст. 654 ГК РФ исходя из следующего.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как усматривается из оспариваемого постановления, оно принято в соответствии со ст. 606 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом (п. 2).
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4).
На основании ст. 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в спорный период) городская администрация в установленном порядке сдает в аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города.
Указание суда первой инстанции на несоответствие оспариваемого постановления п. 2 ст. 654 ГК РФ является ошибочным.
В силу данной нормы установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, законодатель указывает на возможность определения размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с договором. При этом нормы гражданского законодательства не устанавливают запрет на заключение договора аренды земельного участка, на котором располагается арендуемое здание или сооружение.
Как видно из договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2002 г. N 1492002 (п. 1.1), предметом договора является нежилое помещение Н2 лит. А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этаже здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, без указания на земельный участок.
В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата устанавливается в месяц в размере 88186,63 руб., кроме того НДС (20%) 17637,33 руб. НДС перечисляются в ОФК.
Как видно из текста договора, арендная плата за земельный участок для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" не указана.
В приложении N 1 к договору N 1492002 от 01.08.2002 г. приведен расчет арендной платы, из которого усматривается, что арендная плата за здание гостиницы "Первомайская" не включает в себя арендную плату за пользование земельным участком, на котором оно располагалось.
В п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
В целях урегулирования вопроса об использовании земельного участка, находящегося под сданным в аренду зданием гостиницы, и реализации ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей платное использование земли в РФ, Администрация издает постановление от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
В п. 1 оспариваемого постановления от 18.08.2003 г. N 3197 предусмотрено, что ООО "Бизнесвариант" предоставлен в аренду сроком на 10 лет для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" земельный участок общей площадью 3255,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56.
В п. 3 указано, что договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56.
Пунктом 4 указанного договора установлено, что расчет арендной платы производится в соответствии с разрешенным использованием земельного участка - для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" - 2321,4 кв. м.
Указанное не противоречит действующему законодательству.
В соответствии с оспариваемым постановлением был заключен договор от 04.11.2003 г. N А403-03А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:007 00 44:0005. (т. 1 л.д. 42-44).
Из п. 1.1 указанного договора следует, что арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации г. Рязани от 18.08.2003 г. N 3197, а арендодатель принимает в аренду на срок с 19.08.2003 по 19.08.2013 г. земельный участок с кадастровым номером 62:29:007 00 44:0005 общей площадью 3255,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
Пунктом 2.7 договора от 04.11.2003 г. предусмотрено, что плата за период пользования участком до заключения настоящего договора (с 01.08.2002 по 03.11.2003) составляет 84008,17 руб., которая подлежит оплате в период первого текущего платежа.
Это свидетельствует о том, что в соответствии с договором от 01.08.2002 г. N 1492002 арендная плата за здание не включала арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено здания гостиницы "Первомайская".
Следовательно, оспариваемое постановление не противоречит п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Таким образом, постановление Администрации от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" принято в соответствии с действующим законодательством и в пределах полномочий Администрации.
Однако ошибочный вывод суда не привел к принятию неправомерного решения, поскольку оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя.
Из содержания ст. 198 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения о признании ненормативного акта недействительным является одновременное как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.
В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
На момент издания оспариваемого постановления ООО Ресторан "1 Мая" являлось не собственником, а арендатором помещений, поэтому довод заявителя жалобы о нарушении постановлением Администрации права Общества, установленного ст. 36 ЗК РФ, как собственника здания на приобретение в собственность земельного участка является необоснованным.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Рязани разъяснил, что земельный участок является неделимым и поэтому возможно только заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Однако ООО Ресторан "1 Мая" не вступило в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В соответствии с п. 4 ст. 28 указанного закона при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Права собственника на отдельно стоящее здание (лит. Е, общей площадью 23,4 кв. м) возникло у Общества только после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания у гражданина Ожогина А.Г. от 26.10.2006 г.
В связи с изложенным оспариваемое постановление издано в соответствии с действующим законодательством и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Следовательно, основания для признания его недействительным отсутствуют (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Таким образом, правовые основания для удовлетворения требований апелляционной жалобы отсутствуют.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.10.2007 года по делу N А54-3503/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Г.Д.ИГНАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2008 ПО ДЕЛУ N А54-3503/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2008 г. по делу N А54-3503/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2008 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тучковой О.Г.
судей Тимашковой Е.Н., Игнашиной Г.Д.,
по докладу судьи Тучковой О.Г.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тучковой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО Ресторан "1 Мая"
на решение Арбитражного суда Рязанской области
от 15.10.2007 года по делу N А54-3503/2007 (судья Грачев В.И.), принятое
по заявлению ООО Ресторан "1 Мая"
к Администрации г. Рязани
3-е лицо: ООО "Бизнесвариант"
о признании недействительным постановления Администрации
при участии в заседании:
- от заявителя: Денисова Е.В. - по доверенности от 15.08.2007; Елмонов С.В. - по доверенности от 21.12.2007;
- от ответчика: не явились, извещены надлежаще;
- от 3-го лица: Савченко Г.В. - директор (протокол N 6 общего собрания от 14.04.2005); Бабенко В.С. - юрисконсульт по доверенности от 16.05.2007,
установил:
Апелляционная жалоба рассмотрена 28.12.2007 г. в порядке ст. ст. 266, 163 АПК РФ после перерыва, объявленного в судебном заседании 21.12.2007 г.
Общество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" (далее - ООО Ресторан "1 Мая", Общество) обратилось в арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Администрации г. Рязани (далее - Администрация) о признании недействительным постановления от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.10.2007 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в апелляционном порядке.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение заявителя и третьего лица, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене в связи со следующим.
Судом установлено, что Товарищество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани договор аренды нежилого помещения от 15.06.1993 г. N 1405. Предметом договора аренды явилась передача в пользование Товариществу нежилого помещения встроенного типа, расположенного на первом этаже здания гостиницы "Первомайская", расположенной по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56. Нежилое помещение имело следующие характеристики: основная площадь - 244,2 кв. м, вспомогательная площадь - 9 1,6 кв. м и площадь подвального помещения - 65 кв. м. Срок действия договора был определен на период с 01.06.1993 г. по 01.06.2008 г..
Также Товарищество заключило с Комитетом договор аренды нежилого помещения от 14.09.1995 г. N 130. Предметом указанного договора явилась передача в пользование Товариществу нежилого помещения - склада для хранения продуктов, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56. Основная площадь отдельно стоящего склада составляла 39,5 кв. м. Срок действия договора - с 01.07.1995 г. по 01.06.2008 г.
Позднее в данные договоры сторонами внесены изменения, уточняющие размер переданной в аренду площади нежилых помещений.
Правопреемник Товарищества - Общество с ограниченной ответственностью Ресторан "1 Мая" от 02.04.2002 г. направило в Управление муниципальным имуществом заявку на приватизацию вышеперечисленных объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью. Заявка оставлена без удовлетворения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.06.2005 г. по делу N А54-1717/2005 (С16) на специализированное муниципальное учреждение "Фонд муниципального имущества города Рязани" возложена обязанность в части заключения договора купли-продажи нежилых помещений на условиях проекта, предоставленного Обществом. Актом от 26.08.2005 г. Управление муниципальным имуществом подтвердило факт передачи в собственность ООО Ресторан "1 Мая" следующих нежилых помещений: Н9, лит. А, общей площадью 321,7 кв. м, Н10, лит. А, общей площадью 11,1 кв. м, Н11, лит. А, общей площадью 19,9 кв. м.
По договору купли-продажи от 26.10.2006 г. Общество приобрело в собственность у гражданина Ожогина А.Г. нежилое помещение в виде отдельно стоящего здания общей площадью 23,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56.
Наличие в собственности ООО Ресторан "1 Мая" поименованных нежилых помещений подтверждено свидетельствами Регистрационной палаты Рязанской области от 08.09.2005 г. и от 31.10.2006 г.
ООО "Бизнесвариант" в августе 2002 г. заключило с Управлением муниципального имущества договор аренды нежилого имущества N 1492002. Предметом договора явилось нежилое помещение Н2, лит.А, общей площадью 2219,9 кв. м, расположенное на 1, 2, 3 и 4 этажах здания гостиницы "Первомайская". Срок действия договора с 01.08.2002 г. по 31.07.2012 г. Для размещения и эксплуатации здания гостиницы ООО "Бизнесвариант" постановлением Администрации от 18.08.2003 N 3197 был предоставлен в арендное пользование земельный участок общей площадью 3255,1 кв. м сроком на 10 лет. Из общей площади отведенного земельного участка непосредственно ООО "Бизнесвариант" следовало производить арендную плату за землю в долевом соотношении к арендуемой части нежилых помещений, что определило площадь земельного участка в размере 2321,4 кв. м. Договор подлежал заключению с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей в указанном здании.
Считая, что постановление Администрации о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Бизнесвариант" подлежит признанию недействительным, ООО Ресторан "1 Мая" обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что постановление от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" противоречит п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что влечет признание его недействительным, однако оно не может быть признано таковым, поскольку не нарушает права и законные интересы заявителя.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда о том, что оспариваемое постановление противоречит п. 2 ст. 654 ГК РФ исходя из следующего.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как усматривается из оспариваемого постановления, оно принято в соответствии со ст. 606 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом (п. 2).
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4).
На основании ст. 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в спорный период) городская администрация в установленном порядке сдает в аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города.
Указание суда первой инстанции на несоответствие оспариваемого постановления п. 2 ст. 654 ГК РФ является ошибочным.
В силу данной нормы установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, законодатель указывает на возможность определения размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с договором. При этом нормы гражданского законодательства не устанавливают запрет на заключение договора аренды земельного участка, на котором располагается арендуемое здание или сооружение.
Как видно из договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2002 г. N 1492002 (п. 1.1), предметом договора является нежилое помещение Н2 лит. А, находящееся на 1, 2, 3, 4 этаже здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, без указания на земельный участок.
В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата устанавливается в месяц в размере 88186,63 руб., кроме того НДС (20%) 17637,33 руб. НДС перечисляются в ОФК.
Как видно из текста договора, арендная плата за земельный участок для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" не указана.
В приложении N 1 к договору N 1492002 от 01.08.2002 г. приведен расчет арендной платы, из которого усматривается, что арендная плата за здание гостиницы "Первомайская" не включает в себя арендную плату за пользование земельным участком, на котором оно располагалось.
В п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
В целях урегулирования вопроса об использовании земельного участка, находящегося под сданным в аренду зданием гостиницы, и реализации ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей платное использование земли в РФ, Администрация издает постановление от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
В п. 1 оспариваемого постановления от 18.08.2003 г. N 3197 предусмотрено, что ООО "Бизнесвариант" предоставлен в аренду сроком на 10 лет для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" земельный участок общей площадью 3255,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56.
В п. 3 указано, что договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56.
Пунктом 4 указанного договора установлено, что расчет арендной платы производится в соответствии с разрешенным использованием земельного участка - для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" - 2321,4 кв. м.
Указанное не противоречит действующему законодательству.
В соответствии с оспариваемым постановлением был заключен договор от 04.11.2003 г. N А403-03А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:007 00 44:0005. (т. 1 л.д. 42-44).
Из п. 1.1 указанного договора следует, что арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации г. Рязани от 18.08.2003 г. N 3197, а арендодатель принимает в аренду на срок с 19.08.2003 по 19.08.2013 г. земельный участок с кадастровым номером 62:29:007 00 44:0005 общей площадью 3255,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56, для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская".
Пунктом 2.7 договора от 04.11.2003 г. предусмотрено, что плата за период пользования участком до заключения настоящего договора (с 01.08.2002 по 03.11.2003) составляет 84008,17 руб., которая подлежит оплате в период первого текущего платежа.
Это свидетельствует о том, что в соответствии с договором от 01.08.2002 г. N 1492002 арендная плата за здание не включала арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено здания гостиницы "Первомайская".
Следовательно, оспариваемое постановление не противоречит п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Таким образом, постановление Администрации от 18.08.2003 г. N 3197 "О предоставлении в аренду ООО "Бизнесвариант" земельного участка для размещения и эксплуатации здания гостиницы "Первомайская" принято в соответствии с действующим законодательством и в пределах полномочий Администрации.
Однако ошибочный вывод суда не привел к принятию неправомерного решения, поскольку оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя.
Из содержания ст. 198 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения о признании ненормативного акта недействительным является одновременное как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.
В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
На момент издания оспариваемого постановления ООО Ресторан "1 Мая" являлось не собственником, а арендатором помещений, поэтому довод заявителя жалобы о нарушении постановлением Администрации права Общества, установленного ст. 36 ЗК РФ, как собственника здания на приобретение в собственность земельного участка является необоснованным.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Рязани разъяснил, что земельный участок является неделимым и поэтому возможно только заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Однако ООО Ресторан "1 Мая" не вступило в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В соответствии с п. 4 ст. 28 указанного закона при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Права собственника на отдельно стоящее здание (лит. Е, общей площадью 23,4 кв. м) возникло у Общества только после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания у гражданина Ожогина А.Г. от 26.10.2006 г.
В связи с изложенным оспариваемое постановление издано в соответствии с действующим законодательством и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Следовательно, основания для признания его недействительным отсутствуют (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Таким образом, правовые основания для удовлетворения требований апелляционной жалобы отсутствуют.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.10.2007 года по делу N А54-3503/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Г.Д.ИГНАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)