Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фролов О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Гореловой Т.В.
судей Медведева А.А., Тертишниковой Л.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной и дополнительной жалобе представителя истцов Б.С., Б.Ю.- П. на решение Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. по иску Б.Т., Б.Ю. к А.Р., А.О., А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере *** рублей, о взыскании денежной компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Гореловой Т.В., судебная коллегия
установила:
Б.Т., Б.Ю. обратились в суд с иском к А.Р., А.О., А.А. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере *** рублей. Впоследствии истцы увеличили свои исковые требования о взыскании с ответчиков денежной компенсации морального вреда в сумме *** рублей.
В обоснование своих требований истцы Б.Т., Б.Ю. ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи они купили у ответчиков жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.
В ДД.ММ.ГГ ими были обнаружены существенные недостатки в жилом доме не оговоренные ответчиками при продаже, а именно промерзание стен, образование плесени на стенах дома. Согласно заключению эксперта *** от ДД.ММ.ГГ на момент осмотра жилого дома чернота была в комнатах на стенах, на обоях, под обоями. Образование плесени на стенах в доме происходит в результате таяния снега и протекания его через чердачное помещение по стенам внутрь дома, так как в чердачном помещении имеется большое количество снега из-за существенных недостатков в кровли жилого дома. В связи с этим, в адрес ответчиков ими была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной суммы за дом и земельный участок, однако ответчики решить вопрос миром не желают. Обнаруженные недостатки в жилом доме являются существенными, поэтому у них возникло право требовать расторжения договора купли-продажи жилого дома, земельного участка на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. В период проживания истцов в приобретенном у ответчиков доме их несовершеннолетние дети Л.Д.А., ДД.ММ.ГГ года рождения, Б.И.Ю., ДД.ММ.ГГ года рождения, Б.Я.Ю. постоянно болеют в связи с постоянной сыростью, наличием грибка и плесени на стенах жилого дома. Истцы вынуждены обращаться за медицинской помощью по поводу лечения детей. Поэтому истцы переживают за здоровье своих детей, что вызывает дополнительные нравственные страдания. С учетом изложенного истцы просят расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенного по <адрес>, взыскать с ответчиков уплаченную сумму по договору купли-продажи в размере *** рублей, а также денежную компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
Решением Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнительной жалобе представитель истцов П. просит решение суда отменить, поскольку вывод суда не основан на нормах материального права.
Суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности, поскольку установив, что срок для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи у истцов истек ДД.ММ.ГГ, суд не указал дату истечения срока исковой давности.
О том, что в доме имеются существенные и неустранимые недостатки истица узнала только в 2011 году, когда повторно вызвала строителей для производства косметического ремонта, которые пояснили, что покраска стен к положительному результату не приведет, так как стены промерзают, а для установления причины промерзания необходимо вскрывать стену.
Поскольку истцам стало известно о том, что недостатки являются неустранимыми, они обратилась к ответчикам с письменной претензией о расторжении договора, не пропустив установленный ст. 477 Гражданского кодекса РФ срок для обнаружения недостатков проданного товара, а исковое заявление подано в суд в течение срока исковой давности, установленного ст. 197 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, так как истцы приобретали дом в летний период, они не могли узнать о промерзании стен и образовании плесени на момент визуального осмотра дома перед его покупкой.
Автор жалобы полагает, что судом необоснованно не принято при разрешении спора заключение эксперта *** со ссылкой на несоответствие выводов эксперта решению *** суда от ДД.ММ.ГГ, так как при даче заключения эксперт не связан решением суда, а при установлении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. При проведении экспертизы эксперт проводил инструментальное исследования, произвел вскрытие стены в доме, в результате чего пришел к выводу о наличии существенных и неустранимых недостатков в виде незаполнения раствором швов кирпичной кладки дома. Свои выводы эксперт подтвердил в судебном заседании, пояснив, что образование плесени и промерзание стен находится в причинно-следственной связи с отсутствием раствора в кирпичной кладке. Истцы специальными познаниями не обладают, визуально причину образования плесени определить не могли, поэтому ссылка суда на отсутствие указанного недостатка в качестве основания заявленного иска необоснованна. Ответчики заключение эксперта в установленном порядке не оспорили.
Кроме того, дополнительно ссылается на то, что о времени судебного заседания извещена не была, поскольку о рассмотрении дела 16 апреля 2013 года, ей сообщили по факсу 17 апреля 2013 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав пояснения представителя истцов П., ответчика А.А., его представителя Д., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, проверяя его по доводам жалобы.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ Б.Т. и Б.Ю. приобрели у А.Р., А.О. и А.А. в общую совместную собственность земельный участок площадью 3926 кв. м и расположенный на нем одноэтажный четырехкомнатный жилой дом, общей площадью 74,7 кв. м, жилой площадью 52,6 кв. м, с пристройкой сенями литер а1, пристройкой литер а2, с надворными постройками при нем сараем, пристройкой литер г1, пристройкой литер г2, баней, гаражом, сараем литер г5, сараем литер г6, навесом, ограждением, калиткой, находящиеся по адресу <адрес>, по цене *** руб., в том числе *** рублей -цена земельного участка, *** руб. цена жилого дома. Надворные постройки переданы покупателям бесплатно по соглашению сторон.
Предъявляя требования о расторжении выше указанного договора купли- продажи, истцы указывают на обнаруженные в жилом доме недостатки, не оговоренные ответчиками при продаже, а именно промерзание стен и образование плесени на стенах дома. Данные недостатки по мнению истцов, являются существенными, поскольку являются неустранимыми.
Действительно из заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом доме по <адрес> имеются недостатки строительной конструкции; отсутствие раствора в вертикальных швах кирпичной кладки внутри стены, расслоение кирпичей внутри стены. Причиной возникновения данных недостатков является нарушение технологии кирпичной кладки в процессе строительства; раствор имеется в горизонтальных швах, внутри стены в вертикальных швах раствор отсутствует.
В результате временного замораживания - размораживания происходило намокание кирпичей, приведшее к их расслаиванию, внутренней штукатурки (образование почернения и плесени, а также понижение температуры в комнатах). Данные недостатки является неустранимыми.
Между тем, как следует из протокола судебного заседания от 16 апреля 2013 г. допрошенный судом эксперт указал на то, что он не может сказать, устранимы указанные недостатки либо нет (л.д. 61 т. 2).
Иных доказательств, подтверждающих тот факт, что обнаруженные истцами недостатки дома являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в суд представлено не было, в связи с чем оснований для признания указанных недостатков существенными у суда не имелось.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Как следует из п. 3.1 договора купли- продажи, если недостатки в качестве земельного участка и жилого дома являются скрытыми и продавцы на момент заключения настоящего договора не знали и не могли знать о них и потому не предупредили о них покупателей, они освобождаются от ответственности.
В ходе судебного заседания не было добыто доказательств, свидетельствующих о том, что продавцы знали и наличии в доме недостатков, которые были допущены при строительстве дома. Как следует из пояснений ответчиков, которые они давали при рассмотрении дела по иску Б-вых о взыскании расходов на устранение недостатков дома, а также при рассмотрении данного спора, дом они не строили, дом перешел к ним в порядке приватизации. При их проживании недостатки, на которые указывают истцы, в доме не было. Указанные обстоятельства были установлены решением *** суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ и в силу положений ст. 61 ГК РФ, вновь не доказываются.
Доводы жалобы о том, что суд неверно пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности не могут повлечь отмену решения суда, поскольку суд отказал в иске, в том числе и по существу.
Судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о том, что суд необоснованно отнесся критически к заключению экспертизы, указав на то, что оно опровергается решением *** суда от ДД.ММ.ГГ. Между тем, указанные доводы жалобы не являются основанием для отмены решения суда, поскольку указанное заключение не свидетельствует о незаконности решения суда.
Доводы жалобы о том, что представитель истцов П. не была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, опровергаются распиской, из которой не следует, что извещена она была после рассмотрения дела по существу (т. 2 л.д. 41).
Кроме того, как следует из протокола судебного заседания, интересы истцов представлял другой представитель, при этом истцы не просили суд об отложении дела в связи с неявкой второго представителя, а согласились дело рассматривать в его отсутствие.
С учетом вышеизложенного судебная коллегия оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу и дополнительную жалобу представителя Б.Т. и Б.Ю. - П. на решение Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8089/13Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N 33-8089/13г.
Судья: Фролов О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Гореловой Т.В.
судей Медведева А.А., Тертишниковой Л.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной и дополнительной жалобе представителя истцов Б.С., Б.Ю.- П. на решение Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. по иску Б.Т., Б.Ю. к А.Р., А.О., А.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере *** рублей, о взыскании денежной компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Гореловой Т.В., судебная коллегия
установила:
Б.Т., Б.Ю. обратились в суд с иском к А.Р., А.О., А.А. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере *** рублей. Впоследствии истцы увеличили свои исковые требования о взыскании с ответчиков денежной компенсации морального вреда в сумме *** рублей.
В обоснование своих требований истцы Б.Т., Б.Ю. ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи они купили у ответчиков жилой дом, земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.
В ДД.ММ.ГГ ими были обнаружены существенные недостатки в жилом доме не оговоренные ответчиками при продаже, а именно промерзание стен, образование плесени на стенах дома. Согласно заключению эксперта *** от ДД.ММ.ГГ на момент осмотра жилого дома чернота была в комнатах на стенах, на обоях, под обоями. Образование плесени на стенах в доме происходит в результате таяния снега и протекания его через чердачное помещение по стенам внутрь дома, так как в чердачном помещении имеется большое количество снега из-за существенных недостатков в кровли жилого дома. В связи с этим, в адрес ответчиков ими была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной суммы за дом и земельный участок, однако ответчики решить вопрос миром не желают. Обнаруженные недостатки в жилом доме являются существенными, поэтому у них возникло право требовать расторжения договора купли-продажи жилого дома, земельного участка на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. В период проживания истцов в приобретенном у ответчиков доме их несовершеннолетние дети Л.Д.А., ДД.ММ.ГГ года рождения, Б.И.Ю., ДД.ММ.ГГ года рождения, Б.Я.Ю. постоянно болеют в связи с постоянной сыростью, наличием грибка и плесени на стенах жилого дома. Истцы вынуждены обращаться за медицинской помощью по поводу лечения детей. Поэтому истцы переживают за здоровье своих детей, что вызывает дополнительные нравственные страдания. С учетом изложенного истцы просят расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенного по <адрес>, взыскать с ответчиков уплаченную сумму по договору купли-продажи в размере *** рублей, а также денежную компенсацию морального вреда в сумме *** рублей.
Решением Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнительной жалобе представитель истцов П. просит решение суда отменить, поскольку вывод суда не основан на нормах материального права.
Суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности, поскольку установив, что срок для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи у истцов истек ДД.ММ.ГГ, суд не указал дату истечения срока исковой давности.
О том, что в доме имеются существенные и неустранимые недостатки истица узнала только в 2011 году, когда повторно вызвала строителей для производства косметического ремонта, которые пояснили, что покраска стен к положительному результату не приведет, так как стены промерзают, а для установления причины промерзания необходимо вскрывать стену.
Поскольку истцам стало известно о том, что недостатки являются неустранимыми, они обратилась к ответчикам с письменной претензией о расторжении договора, не пропустив установленный ст. 477 Гражданского кодекса РФ срок для обнаружения недостатков проданного товара, а исковое заявление подано в суд в течение срока исковой давности, установленного ст. 197 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, так как истцы приобретали дом в летний период, они не могли узнать о промерзании стен и образовании плесени на момент визуального осмотра дома перед его покупкой.
Автор жалобы полагает, что судом необоснованно не принято при разрешении спора заключение эксперта *** со ссылкой на несоответствие выводов эксперта решению *** суда от ДД.ММ.ГГ, так как при даче заключения эксперт не связан решением суда, а при установлении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. При проведении экспертизы эксперт проводил инструментальное исследования, произвел вскрытие стены в доме, в результате чего пришел к выводу о наличии существенных и неустранимых недостатков в виде незаполнения раствором швов кирпичной кладки дома. Свои выводы эксперт подтвердил в судебном заседании, пояснив, что образование плесени и промерзание стен находится в причинно-следственной связи с отсутствием раствора в кирпичной кладке. Истцы специальными познаниями не обладают, визуально причину образования плесени определить не могли, поэтому ссылка суда на отсутствие указанного недостатка в качестве основания заявленного иска необоснованна. Ответчики заключение эксперта в установленном порядке не оспорили.
Кроме того, дополнительно ссылается на то, что о времени судебного заседания извещена не была, поскольку о рассмотрении дела 16 апреля 2013 года, ей сообщили по факсу 17 апреля 2013 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав пояснения представителя истцов П., ответчика А.А., его представителя Д., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, проверяя его по доводам жалобы.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ Б.Т. и Б.Ю. приобрели у А.Р., А.О. и А.А. в общую совместную собственность земельный участок площадью 3926 кв. м и расположенный на нем одноэтажный четырехкомнатный жилой дом, общей площадью 74,7 кв. м, жилой площадью 52,6 кв. м, с пристройкой сенями литер а1, пристройкой литер а2, с надворными постройками при нем сараем, пристройкой литер г1, пристройкой литер г2, баней, гаражом, сараем литер г5, сараем литер г6, навесом, ограждением, калиткой, находящиеся по адресу <адрес>, по цене *** руб., в том числе *** рублей -цена земельного участка, *** руб. цена жилого дома. Надворные постройки переданы покупателям бесплатно по соглашению сторон.
Предъявляя требования о расторжении выше указанного договора купли- продажи, истцы указывают на обнаруженные в жилом доме недостатки, не оговоренные ответчиками при продаже, а именно промерзание стен и образование плесени на стенах дома. Данные недостатки по мнению истцов, являются существенными, поскольку являются неустранимыми.
Действительно из заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом доме по <адрес> имеются недостатки строительной конструкции; отсутствие раствора в вертикальных швах кирпичной кладки внутри стены, расслоение кирпичей внутри стены. Причиной возникновения данных недостатков является нарушение технологии кирпичной кладки в процессе строительства; раствор имеется в горизонтальных швах, внутри стены в вертикальных швах раствор отсутствует.
В результате временного замораживания - размораживания происходило намокание кирпичей, приведшее к их расслаиванию, внутренней штукатурки (образование почернения и плесени, а также понижение температуры в комнатах). Данные недостатки является неустранимыми.
Между тем, как следует из протокола судебного заседания от 16 апреля 2013 г. допрошенный судом эксперт указал на то, что он не может сказать, устранимы указанные недостатки либо нет (л.д. 61 т. 2).
Иных доказательств, подтверждающих тот факт, что обнаруженные истцами недостатки дома являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в суд представлено не было, в связи с чем оснований для признания указанных недостатков существенными у суда не имелось.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Как следует из п. 3.1 договора купли- продажи, если недостатки в качестве земельного участка и жилого дома являются скрытыми и продавцы на момент заключения настоящего договора не знали и не могли знать о них и потому не предупредили о них покупателей, они освобождаются от ответственности.
В ходе судебного заседания не было добыто доказательств, свидетельствующих о том, что продавцы знали и наличии в доме недостатков, которые были допущены при строительстве дома. Как следует из пояснений ответчиков, которые они давали при рассмотрении дела по иску Б-вых о взыскании расходов на устранение недостатков дома, а также при рассмотрении данного спора, дом они не строили, дом перешел к ним в порядке приватизации. При их проживании недостатки, на которые указывают истцы, в доме не было. Указанные обстоятельства были установлены решением *** суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ и в силу положений ст. 61 ГК РФ, вновь не доказываются.
Доводы жалобы о том, что суд неверно пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности не могут повлечь отмену решения суда, поскольку суд отказал в иске, в том числе и по существу.
Судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о том, что суд необоснованно отнесся критически к заключению экспертизы, указав на то, что оно опровергается решением *** суда от ДД.ММ.ГГ. Между тем, указанные доводы жалобы не являются основанием для отмены решения суда, поскольку указанное заключение не свидетельствует о незаконности решения суда.
Доводы жалобы о том, что представитель истцов П. не была надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, опровергаются распиской, из которой не следует, что извещена она была после рассмотрения дела по существу (т. 2 л.д. 41).
Кроме того, как следует из протокола судебного заседания, интересы истцов представлял другой представитель, при этом истцы не просили суд об отложении дела в связи с неявкой второго представителя, а согласились дело рассматривать в его отсутствие.
С учетом вышеизложенного судебная коллегия оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу и дополнительную жалобу представителя Б.Т. и Б.Ю. - П. на решение Тогульского районного суда Алтайского края от 16 апреля 2013 г. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)