Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Барковский В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.
при секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 мая 2013 года гражданское дело 2-759/2013 по апелляционной жалобе Р.Р.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по исковому заявлению Р.Р.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" признании требований о доплате незаконными,
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав представителя истца Р.Р.В. - С.К., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчика ООО "Дом Строй" и третьего лица ООО "Лидер Групп" - Д., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> Р.Р.В. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО "Дом-Строй" о признании требования о доплате незаконным. В обоснование иска указывал, что <дата> заключил с ответчиком предварительный договор N <...> о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу: <адрес>. Согласно условиям данного договора предметом будущего договора купли-продажи должна была явиться квартира, расположенная в осях <...> общей площадью <...>, общей приведенной площадью (с учетом площади балкона/лоджии) <...> кв. м. При этом, исходя из условий договора, в квартире предполагалось наличие балкона, а не лоджии. Исходя из указанной площади квартиры, им в качестве "обеспечения исполнения обязательства" по заключению основного договора внесена сумма в размере <...> рублей. Актом сверки от <дата> стороны подтвердили, что обязательство по оплате исполнено покупателем полностью. В ходе переписки с ответчиком в мае 2012 года он был уведомлен о том, что общая приведенная площадь квартиры увеличилась на <...> кв. м, поскольку при технической инвентаризации помещений предполагаемый при заключении балкон в данной квартире учтен как лоджия, к площади которой применяется коэффициент 0,5 (вместо 0,3 как для балкона). В ответе на его заявление ответчик разъяснил необходимость доплаты по договору в сумме <...> рублей. Истец, расценивая указанное требование как требование о доплате, предъявил иск о признании его незаконным, полагая, что тем самым ответчик в одностороннем порядке изменил условие договора о площади помещения и его цене. Полагает, что в качестве лоджии помещение в его квартире учтено ошибочно, поскольку ответчик самостоятельно произвольно внес изменения в проектную документацию и представил ее в орган инвентаризационного учета, на основании чего и были составлены ведомости помещений. Также, согласно п. 12 Договора сумма доплаты не должна превышать 5% от стоимости квартиры, то есть не более <...> рублей.
Представитель ответчика против иска возражал указывая, что заключенным с истцом договором предусмотрено условие о перерасчете стоимости квартиры в случае увеличения или уменьшения ее площади, а технические характеристики были подписаны государственным органом технического учета, на решение которого ответчик повлиять не может.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований Р.Р.В. отказано.
В апелляционной жалобе Р.Р.В. просит отменить постановленное судом решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования истца, суд пришел к выводу о том, что требование ответчика о доплате соответствует условиям договора.
С этим выводом, по мнению судебной коллегии, согласиться нельзя.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9 предварительного договора установлена стоимость квартиры в <...> руб.
Согласно п. 12 договора эта стоимость не подлежит изменению, за исключением следующих случаев:
а) на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным бюро (ПИБ), в соответствии с фактическим уменьшением/увеличением общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии на 2 (два) и более процента относительно данных, указанных в п. 2 настоящего договора. Расчетной единицей используют стоимость одного квадратного метра площади квартиры равную <...> (шестьдесят две тысячи) рублей <...> копеек. В случае уменьшения/увеличения общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии менее чем на 2 (два) процента относительно данных, указанных в п. 2 настоящего договора, стоимость квартиры не изменяется.
б) при расхождении фактических характеристик построенной квартиры (относительно балконов, лоджий, оконных и (или) дверных проемов, перегородок и т.п.) по сравнению с характеристиками, изложенными в п. 2.3 настоящего договора, произошедших в результате изменения проекта строительства Объекта, на сумму не более 5% от стоимости квартиры, установленной в п. 9 настоящего договора.
Таким образом, по смыслу п. "а" основанием для изменения стоимости квартиры является фактическое уменьшение или увеличение площади квартиры, в том числе площади балкона или лоджии, на 2 и более процента относительно данных, указанных в пункте 2 договора.
В силу п. "б" таким основанием является расхождение фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с характеристиками, указанными в п. п. 2 и 3 договора, возникшее в результате изменения проекта строительства объекта.
Между тем, ни одного из приведенных оснований для изменения стоимости квартиры из обстоятельств дела не усматривается.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что какого-либо реального изменения площади квартиры, а также площади балкона (лоджии) по сравнению с теми характеристиками, из которых они исходили при заключении договора (л.д. 16 - копия плана квартиры), не произошло. Доказательств изменения проекта квартиры ответчиком не представлено.
Согласно материалам дела в качестве основания для дополнительных денежных обязательств истца ответчиком рассматривается то обстоятельство, что в результате мероприятий по технической инвентаризации предусмотренный проектом балкон в квартире был признан по своим техническим характеристикам (расположению и уровню освещенности) лоджией.
При этом согласно п. 2 договора общая приведенная площадь квартиры (исходя из которой была определена ее полная стоимость в п. 9) должна была составить <...> кв. м с учетом площади балкона в <...> кв. м, учтенной с понижающим коэффициентом <...> (т.е. реальная площадь <...> кв. м), а в результате технической инвентаризации общая приведенная площадь квартиры определена в <...> кв. м, поскольку в ее составе учтена площадь лоджии с коэффициентом <...>.
Таким образом, фактически ответчиком в качестве основания изменения стоимости квартиры рассматривается уточнение ее технических характеристик, приводящее к иному порядку расчета общей приведенной площади квартиры.
Однако такое основание заключенным сторонами договором не предусмотрено, при этом, как указано выше, реального изменения построенного объекта по сравнению с условиями договора не произошло, ответчиком при заключении договора лишь допущена неточность при расчете ее общей приведенной площади, в составе которой был учтен балкон, а не лоджия.
Вместе с тем решение суда об отказе в иске является по существу правильным, поскольку использование такого способа защиты прав истца, как признание незаконным требования ответчика о доплате, в данном случае не соответствует содержанию правоотношений сторон и является недопустимым.
Как следует, между сторонами заключен предварительный договор.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство сторон по заключению в будущем договора купли-продажи. Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении истца приобрести в будущем квартиру с определенными характеристиками.
Действующим законодательством не предусмотрена уплата покупной цены при заключении предварительного договора.
При этом стороны установили, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по заключению в будущем основного договора покупатель вносит единовременно или в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) продавца денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере равном продажной стоимости квартиры, установленной в п. 9 договора (п. 10).
Таким образом, учитывая имеющиеся правоотношения сторон, основанные исключительно на условиях предварительного договора, судебная коллегия полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку требования в отношении стоимости квартиры могут быть заявлены в рамках требований о заключении основного договора купли-продажи, предметом которого является определенное имущество, и в отношении стоимости которого у сторон возник спор.
При таких обстоятельствах, постановленное судом решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.05.2013 N 33-5972/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. N 33-5972/2013
Судья: Барковский В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.
при секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 мая 2013 года гражданское дело 2-759/2013 по апелляционной жалобе Р.Р.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по исковому заявлению Р.Р.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом-Строй" признании требований о доплате незаконными,
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав представителя истца Р.Р.В. - С.К., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчика ООО "Дом Строй" и третьего лица ООО "Лидер Групп" - Д., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> Р.Р.В. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО "Дом-Строй" о признании требования о доплате незаконным. В обоснование иска указывал, что <дата> заключил с ответчиком предварительный договор N <...> о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу: <адрес>. Согласно условиям данного договора предметом будущего договора купли-продажи должна была явиться квартира, расположенная в осях <...> общей площадью <...>, общей приведенной площадью (с учетом площади балкона/лоджии) <...> кв. м. При этом, исходя из условий договора, в квартире предполагалось наличие балкона, а не лоджии. Исходя из указанной площади квартиры, им в качестве "обеспечения исполнения обязательства" по заключению основного договора внесена сумма в размере <...> рублей. Актом сверки от <дата> стороны подтвердили, что обязательство по оплате исполнено покупателем полностью. В ходе переписки с ответчиком в мае 2012 года он был уведомлен о том, что общая приведенная площадь квартиры увеличилась на <...> кв. м, поскольку при технической инвентаризации помещений предполагаемый при заключении балкон в данной квартире учтен как лоджия, к площади которой применяется коэффициент 0,5 (вместо 0,3 как для балкона). В ответе на его заявление ответчик разъяснил необходимость доплаты по договору в сумме <...> рублей. Истец, расценивая указанное требование как требование о доплате, предъявил иск о признании его незаконным, полагая, что тем самым ответчик в одностороннем порядке изменил условие договора о площади помещения и его цене. Полагает, что в качестве лоджии помещение в его квартире учтено ошибочно, поскольку ответчик самостоятельно произвольно внес изменения в проектную документацию и представил ее в орган инвентаризационного учета, на основании чего и были составлены ведомости помещений. Также, согласно п. 12 Договора сумма доплаты не должна превышать 5% от стоимости квартиры, то есть не более <...> рублей.
Представитель ответчика против иска возражал указывая, что заключенным с истцом договором предусмотрено условие о перерасчете стоимости квартиры в случае увеличения или уменьшения ее площади, а технические характеристики были подписаны государственным органом технического учета, на решение которого ответчик повлиять не может.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований Р.Р.В. отказано.
В апелляционной жалобе Р.Р.В. просит отменить постановленное судом решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования истца, суд пришел к выводу о том, что требование ответчика о доплате соответствует условиям договора.
С этим выводом, по мнению судебной коллегии, согласиться нельзя.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9 предварительного договора установлена стоимость квартиры в <...> руб.
Согласно п. 12 договора эта стоимость не подлежит изменению, за исключением следующих случаев:
а) на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным бюро (ПИБ), в соответствии с фактическим уменьшением/увеличением общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии на 2 (два) и более процента относительно данных, указанных в п. 2 настоящего договора. Расчетной единицей используют стоимость одного квадратного метра площади квартиры равную <...> (шестьдесят две тысячи) рублей <...> копеек. В случае уменьшения/увеличения общей площади квартиры и/или площади балкона/лоджии менее чем на 2 (два) процента относительно данных, указанных в п. 2 настоящего договора, стоимость квартиры не изменяется.
б) при расхождении фактических характеристик построенной квартиры (относительно балконов, лоджий, оконных и (или) дверных проемов, перегородок и т.п.) по сравнению с характеристиками, изложенными в п. 2.3 настоящего договора, произошедших в результате изменения проекта строительства Объекта, на сумму не более 5% от стоимости квартиры, установленной в п. 9 настоящего договора.
Таким образом, по смыслу п. "а" основанием для изменения стоимости квартиры является фактическое уменьшение или увеличение площади квартиры, в том числе площади балкона или лоджии, на 2 и более процента относительно данных, указанных в пункте 2 договора.
В силу п. "б" таким основанием является расхождение фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с характеристиками, указанными в п. п. 2 и 3 договора, возникшее в результате изменения проекта строительства объекта.
Между тем, ни одного из приведенных оснований для изменения стоимости квартиры из обстоятельств дела не усматривается.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что какого-либо реального изменения площади квартиры, а также площади балкона (лоджии) по сравнению с теми характеристиками, из которых они исходили при заключении договора (л.д. 16 - копия плана квартиры), не произошло. Доказательств изменения проекта квартиры ответчиком не представлено.
Согласно материалам дела в качестве основания для дополнительных денежных обязательств истца ответчиком рассматривается то обстоятельство, что в результате мероприятий по технической инвентаризации предусмотренный проектом балкон в квартире был признан по своим техническим характеристикам (расположению и уровню освещенности) лоджией.
При этом согласно п. 2 договора общая приведенная площадь квартиры (исходя из которой была определена ее полная стоимость в п. 9) должна была составить <...> кв. м с учетом площади балкона в <...> кв. м, учтенной с понижающим коэффициентом <...> (т.е. реальная площадь <...> кв. м), а в результате технической инвентаризации общая приведенная площадь квартиры определена в <...> кв. м, поскольку в ее составе учтена площадь лоджии с коэффициентом <...>.
Таким образом, фактически ответчиком в качестве основания изменения стоимости квартиры рассматривается уточнение ее технических характеристик, приводящее к иному порядку расчета общей приведенной площади квартиры.
Однако такое основание заключенным сторонами договором не предусмотрено, при этом, как указано выше, реального изменения построенного объекта по сравнению с условиями договора не произошло, ответчиком при заключении договора лишь допущена неточность при расчете ее общей приведенной площади, в составе которой был учтен балкон, а не лоджия.
Вместе с тем решение суда об отказе в иске является по существу правильным, поскольку использование такого способа защиты прав истца, как признание незаконным требования ответчика о доплате, в данном случае не соответствует содержанию правоотношений сторон и является недопустимым.
Как следует, между сторонами заключен предварительный договор.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство сторон по заключению в будущем договора купли-продажи. Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении истца приобрести в будущем квартиру с определенными характеристиками.
Действующим законодательством не предусмотрена уплата покупной цены при заключении предварительного договора.
При этом стороны установили, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по заключению в будущем основного договора покупатель вносит единовременно или в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) продавца денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере равном продажной стоимости квартиры, установленной в п. 9 договора (п. 10).
Таким образом, учитывая имеющиеся правоотношения сторон, основанные исключительно на условиях предварительного договора, судебная коллегия полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку требования в отношении стоимости квартиры могут быть заявлены в рамках требований о заключении основного договора купли-продажи, предметом которого является определенное имущество, и в отношении стоимости которого у сторон возник спор.
При таких обстоятельствах, постановленное судом решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)