Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Губарева О.Е., доверенность 22.10.2010;
- от ответчика: представитель Придня А.Ю., доверенность 07.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 по делу N А32-32102/2012
по иску индивидуального предпринимателя Шевченко Виктора Васильевича (ИНН 235612416418, ОГРН 310235613100010)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" (ИНН 2356048697, ОГРН 1092356000373)
о признании договора недействительным,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Шевченко Виктор Васильевич (далее - истец, ИП Шевченко В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" (далее - ответчик, ООО "Агро-Ютилити", общество) о признании договора субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011 и соглашения к нему недействительными.
Исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что договор субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011, заключенный сроком на три года, в силу положений части 2 статьи 609 ГК РФ является недействительным. Дополнительное соглашение к договору субаренды, которым стороны договора установили обязанность субарендатора передать в собственность арендатора имущество в случае расторжения договора субаренды, является недействительным, в связи с недействительностью договора аренды.
Решением суда в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Шевченко Виктора Васильевича отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что в договоре субаренды отсутствуют сведения о точном месторасположении переданной в аренду части земельного участка и другие данные, позволяющие четко определить предмет договора. На кадастровый учет указанная часть земельного участка не поставлена. Судом первой инстанции указано на то, что между сторонами не достигнуто соглашение о фактическом месте расположения земельного участка, в связи с чем, сделан вывод о незаключенности договора субаренды. Поскольку в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, постольку суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении искового заявления.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит изменить мотивировочную часть решения суда, признав договор субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011 и соглашение от 01.04.2011 надлежаще заключенными. В остальной части решения суда первой инстанции заявитель просит оставить без изменения. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Отношения между сторонами по использованию переданной в аренду территории сложились в мае 2010 года, что подтверждается договорами субаренды от 26.05.2010 N 1 и от 31.12.2010 N 2/2010. С момента возникновения договорных отношений в мае 2010 года стороны приступили к фактическому исполнению договора, истец осуществлял предпринимательскую деятельность, оплачивал арендную плату. Соответственно фактические действия сторон свидетельствуют о достижении соглашения по всем существенным условиям договора аренды, а также намерении надлежащим образом исполнять все его условия, следовательно, выделение части участка (его идентификация) согласовано и принято сторонами. Ответчик ссылается на положения п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 г. N 13). 04.04.2011 было заключено дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды. Установленный соглашением срок аренды составил 11 месяцев, то есть менее календарного года, следовательно государственная регистрация договора аренды не требовалась. Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 г. N 13) определено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. На арендуемой части земельного участка субарендатором без наличия согласия арендатора и арендодателя были произведены неотделимые улучшения объекта недвижимости: выполнена гравийная подушка, металлическое ограждение. Согласно ч. 3 ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Заключение соглашения от 01.04.2011 года исключительно являлось констатацией обстоятельств и исполнением сторонами норм гражданского законодательства. Судом первой инстанции ошибочно сделан вывод об отнесении соглашения от 01.04.2011 как части договора субаренды от 01.04.2011.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанное ходатайство отклонено апелляционным судом в связи с тем, что истец не обосновал невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 между ООО "Агро-Ютилити" (арендатор) и ИП Шевченко В.В. (субарендатор) был заключен договор субаренды части земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду часть земельного участка общей площадью 1 100 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1. Границы арендуемой площади земельного участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение N 1). Кадастровый номер основного земельного участка 23:35:0505001:54. Площадь основного земельного участка составляет 24 611 кв. м. Назначение части земельного участка: промышленная зона. Земельный участок принадлежит арендодателю на правах аренды на основании договора аренды земельного участка N 317 от 01.03.2011.
Согласно пункту 1.2 договора он заключен сроком на три года с 01.04.2011 по 31.03.2014, в пределах срока аренды земельного участка и вступает в силу с момента его подписания.
01.04.2011 стороны подписали соглашение о том, что ИП Шевченко В.В. (сторона-2) в случае расторжения договора субаренды части земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, по собственной инициативе либо по причине нарушения условий договора субаренды и освобождении территории, безвозмездно передает в собственность ООО "Агро-Ютилити" (сторона-1) следующее имущество: забор, состоящий из 26 столбов и обтянутый сеткой "рабица" с выездными воротами, огораживающий переданную (арендованную) часть земельного участка; электрический кабель в рабочем состоянии для освещения территории участка - 200 метров, протянутый от административного здания стороны-1 к вагончику стороны-2; гравийно-песчаная смесь, в объеме, отсыпанном на передаваемой (арендованной) части земельного участка.
Указывая на недействительность заключенного сроком на три года договора субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011, и дополнительного соглашения от 01.04.2011, в силу положений части 2 статьи 609 ГК РФ, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.
По своей правовой природе договор субаренды от 01.04.2011 представляет собой договор аренды недвижимости, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При оценке заключенности данного договора с точки зрения согласованности условия о предмете апелляционный суд установил следующее.
В тексте документа, содержащего условия договора, отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать часть земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505001:54, являющегося объектом аренды.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, опубликованном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) разъяснил, что в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, договор субаренды от 01.04.2011 исполнялся сторонами и в процессе его исполнения между предпринимателем и обществом не возникали разногласия относительно объекта субаренды. Из представленных в материалы дела договоров субаренды от 26.05.2010 N 1, от 31.12.2010 N 2/2010 следует, что отношения по субаренде земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, между предпринимателем и обществом сложились ранее, до заключения спорного договора. При исполнении указанных договоров субподряда, а также спорного договора субаренды части земельного участка от 01.04.2011 у сторон не возникло неопределенности в вопросе о предмете договора субаренды.
Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции от 25 января 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности и действительности договора субаренды от 01.04.2011.
Изложенный в мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о незаключенности договора является неверным. Однако данный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1.2 договора стороны согласовали условие о том, что он заключен сроком на три года с 01.04.2011 по 31.03.2014.
Таким образом договор субаренды от 01.04.2011 подлежал государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, данный договор субаренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В обоснование заявленных исковых требований предприниматель ссылался на то, что договор субаренды не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, является недействительным. Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 73 (с учетом дополнений от 25.01.2013) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку из материалов дела следует, что арендатор передал часть земельного участка в пользование, незарегистрированный договор субаренды исполнялся сторонами, соглашение о размере платы за пользование земельным участком и по иным условиям о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, постольку у суда апелляционной инстанции не имеется оснований считать договор субаренды от 01.04.2011 не заключенным.
Указание ответчика на то, что срок договора субаренды от 01.04.2011 был изменен дополнительным соглашением N 1 от 04.04.2011 (л.д. 47) отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку представленное в материалы дела дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора.
Оценивая соглашение от 01.04.2011, которым стороны согласовали, что ИП Шевченко В.В. (сторона-2) в случае расторжения договора субаренды части земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, по собственной инициативе либо по причине нарушения условий договора субаренды и освобождении территории, безвозмездно передает в собственность ООО "Агро-Ютилити" (сторона-1) следующее имущество: забор, состоящий из 26 столбов и обтянутый сеткой "рабица" с выездными воротами, огораживающий переданную (арендованную) часть земельного участка; электрический кабель в рабочем состоянии для освещения территории участка - 200 метров, протянутый от административного здания стороны-1 к вагончику стороны-2; гравийно-песчаная смесь, в объеме, отсыпанном на передаваемой (арендованной) части земельного участка, апелляционный суд исходит из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Таким образом, стороны договора вправе включить в текст договора условия, не предусмотренные законом.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пленум ВАС РФ в п. 7 Постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что в силу положений ст. 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является исчерпывающим, установление в договоре условия, предусматривающего в случае нарушения должником обязательства передачу не денег, а иного имущества в пользу кредитора, не противоречит закону.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что стороны были вправе согласовать включенные в текст соглашения от 01.04.2011 условия, в связи с чем основания для признания его недействительным отсутствуют.
Согласно п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Учитывая приведенные положения Постановления Пленума ВАС РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 по делу N А32-32102/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 15АП-6352/2013 ПО ДЕЛУ N А32-32102/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 15АП-6352/2013
Дело N А32-32102/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель Губарева О.Е., доверенность 22.10.2010;
- от ответчика: представитель Придня А.Ю., доверенность 07.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 по делу N А32-32102/2012
по иску индивидуального предпринимателя Шевченко Виктора Васильевича (ИНН 235612416418, ОГРН 310235613100010)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" (ИНН 2356048697, ОГРН 1092356000373)
о признании договора недействительным,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Шевченко Виктор Васильевич (далее - истец, ИП Шевченко В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ютилити" (далее - ответчик, ООО "Агро-Ютилити", общество) о признании договора субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011 и соглашения к нему недействительными.
Исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что договор субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011, заключенный сроком на три года, в силу положений части 2 статьи 609 ГК РФ является недействительным. Дополнительное соглашение к договору субаренды, которым стороны договора установили обязанность субарендатора передать в собственность арендатора имущество в случае расторжения договора субаренды, является недействительным, в связи с недействительностью договора аренды.
Решением суда в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Шевченко Виктора Васильевича отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что в договоре субаренды отсутствуют сведения о точном месторасположении переданной в аренду части земельного участка и другие данные, позволяющие четко определить предмет договора. На кадастровый учет указанная часть земельного участка не поставлена. Судом первой инстанции указано на то, что между сторонами не достигнуто соглашение о фактическом месте расположения земельного участка, в связи с чем, сделан вывод о незаключенности договора субаренды. Поскольку в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, постольку суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении искового заявления.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит изменить мотивировочную часть решения суда, признав договор субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011 и соглашение от 01.04.2011 надлежаще заключенными. В остальной части решения суда первой инстанции заявитель просит оставить без изменения. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Отношения между сторонами по использованию переданной в аренду территории сложились в мае 2010 года, что подтверждается договорами субаренды от 26.05.2010 N 1 и от 31.12.2010 N 2/2010. С момента возникновения договорных отношений в мае 2010 года стороны приступили к фактическому исполнению договора, истец осуществлял предпринимательскую деятельность, оплачивал арендную плату. Соответственно фактические действия сторон свидетельствуют о достижении соглашения по всем существенным условиям договора аренды, а также намерении надлежащим образом исполнять все его условия, следовательно, выделение части участка (его идентификация) согласовано и принято сторонами. Ответчик ссылается на положения п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 г. N 13). 04.04.2011 было заключено дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды. Установленный соглашением срок аренды составил 11 месяцев, то есть менее календарного года, следовательно государственная регистрация договора аренды не требовалась. Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 г. N 13) определено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. На арендуемой части земельного участка субарендатором без наличия согласия арендатора и арендодателя были произведены неотделимые улучшения объекта недвижимости: выполнена гравийная подушка, металлическое ограждение. Согласно ч. 3 ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Заключение соглашения от 01.04.2011 года исключительно являлось констатацией обстоятельств и исполнением сторонами норм гражданского законодательства. Судом первой инстанции ошибочно сделан вывод об отнесении соглашения от 01.04.2011 как части договора субаренды от 01.04.2011.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанное ходатайство отклонено апелляционным судом в связи с тем, что истец не обосновал невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 между ООО "Агро-Ютилити" (арендатор) и ИП Шевченко В.В. (субарендатор) был заключен договор субаренды части земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду часть земельного участка общей площадью 1 100 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1. Границы арендуемой площади земельного участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение N 1). Кадастровый номер основного земельного участка 23:35:0505001:54. Площадь основного земельного участка составляет 24 611 кв. м. Назначение части земельного участка: промышленная зона. Земельный участок принадлежит арендодателю на правах аренды на основании договора аренды земельного участка N 317 от 01.03.2011.
Согласно пункту 1.2 договора он заключен сроком на три года с 01.04.2011 по 31.03.2014, в пределах срока аренды земельного участка и вступает в силу с момента его подписания.
01.04.2011 стороны подписали соглашение о том, что ИП Шевченко В.В. (сторона-2) в случае расторжения договора субаренды части земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, по собственной инициативе либо по причине нарушения условий договора субаренды и освобождении территории, безвозмездно передает в собственность ООО "Агро-Ютилити" (сторона-1) следующее имущество: забор, состоящий из 26 столбов и обтянутый сеткой "рабица" с выездными воротами, огораживающий переданную (арендованную) часть земельного участка; электрический кабель в рабочем состоянии для освещения территории участка - 200 метров, протянутый от административного здания стороны-1 к вагончику стороны-2; гравийно-песчаная смесь, в объеме, отсыпанном на передаваемой (арендованной) части земельного участка.
Указывая на недействительность заключенного сроком на три года договора субаренды части земельного участка N 2/2010 от 01.04.2011, и дополнительного соглашения от 01.04.2011, в силу положений части 2 статьи 609 ГК РФ, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.
По своей правовой природе договор субаренды от 01.04.2011 представляет собой договор аренды недвижимости, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При оценке заключенности данного договора с точки зрения согласованности условия о предмете апелляционный суд установил следующее.
В тексте документа, содержащего условия договора, отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать часть земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505001:54, являющегося объектом аренды.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, опубликованном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) разъяснил, что в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, договор субаренды от 01.04.2011 исполнялся сторонами и в процессе его исполнения между предпринимателем и обществом не возникали разногласия относительно объекта субаренды. Из представленных в материалы дела договоров субаренды от 26.05.2010 N 1, от 31.12.2010 N 2/2010 следует, что отношения по субаренде земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, между предпринимателем и обществом сложились ранее, до заключения спорного договора. При исполнении указанных договоров субподряда, а также спорного договора субаренды части земельного участка от 01.04.2011 у сторон не возникло неопределенности в вопросе о предмете договора субаренды.
Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции от 25 января 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности и действительности договора субаренды от 01.04.2011.
Изложенный в мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о незаключенности договора является неверным. Однако данный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1.2 договора стороны согласовали условие о том, что он заключен сроком на три года с 01.04.2011 по 31.03.2014.
Таким образом договор субаренды от 01.04.2011 подлежал государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, данный договор субаренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В обоснование заявленных исковых требований предприниматель ссылался на то, что договор субаренды не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, является недействительным. Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 73 (с учетом дополнений от 25.01.2013) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку из материалов дела следует, что арендатор передал часть земельного участка в пользование, незарегистрированный договор субаренды исполнялся сторонами, соглашение о размере платы за пользование земельным участком и по иным условиям о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, постольку у суда апелляционной инстанции не имеется оснований считать договор субаренды от 01.04.2011 не заключенным.
Указание ответчика на то, что срок договора субаренды от 01.04.2011 был изменен дополнительным соглашением N 1 от 04.04.2011 (л.д. 47) отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку представленное в материалы дела дополнительное соглашение не подписано со стороны арендатора.
Оценивая соглашение от 01.04.2011, которым стороны согласовали, что ИП Шевченко В.В. (сторона-2) в случае расторжения договора субаренды части земельного участка площадью 1 100 кв. м, расположенного по адресу г. Усть-Лабинск, ул. Монтажная, 1, по собственной инициативе либо по причине нарушения условий договора субаренды и освобождении территории, безвозмездно передает в собственность ООО "Агро-Ютилити" (сторона-1) следующее имущество: забор, состоящий из 26 столбов и обтянутый сеткой "рабица" с выездными воротами, огораживающий переданную (арендованную) часть земельного участка; электрический кабель в рабочем состоянии для освещения территории участка - 200 метров, протянутый от административного здания стороны-1 к вагончику стороны-2; гравийно-песчаная смесь, в объеме, отсыпанном на передаваемой (арендованной) части земельного участка, апелляционный суд исходит из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Таким образом, стороны договора вправе включить в текст договора условия, не предусмотренные законом.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пленум ВАС РФ в п. 7 Постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что в силу положений ст. 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является исчерпывающим, установление в договоре условия, предусматривающего в случае нарушения должником обязательства передачу не денег, а иного имущества в пользу кредитора, не противоречит закону.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что стороны были вправе согласовать включенные в текст соглашения от 01.04.2011 условия, в связи с чем основания для признания его недействительным отсутствуют.
Согласно п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Учитывая приведенные положения Постановления Пленума ВАС РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 по делу N А32-32102/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)