Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Королькова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Алешко О.Б., Довиденко Е.А.,
при секретаре Е.Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", городского округа - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ОАО "Барнаулкапстрой" на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу
по иску С. к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным,
встречному иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании недействительным договора инвестирования.
Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском, с учетом уточненных исковых требований, к ответчикам городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что ООО "Барнаулинвестстрой" заключило с С. договор *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ Согласно данному договору С. принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес>, а ООО "Барнаулинвестстрой" обязуется передать С. после ввода в эксплуатацию малогабаритную однокомнатную квартиру строительный номер <данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м на 12 этаже в блок-секции ***. В договоре указан срок сдачи дома в эксплуатацию первое полугодие 2007 года. На момент заключения договора С. уплатила ООО "Барнаулинвестстрой" расчетную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> рублей. Согласно квитанциям к приходным ордерам *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, а также справке *** от ДД.ММ.ГГ оплата произведена полностью, претензий к С. по оплате стоимости квартиры у ООО "Барнаулинвестстрой" не имеется.
ООО "Барнаулинвестстрой" ключи от квартиры *** С. передало, но свои обязательства по вводу объекта долевого строительства <адрес> по <адрес> в эксплуатацию не исполнило, в связи с банкротством (несостоятельностью).
ТСЖ "Наш дом" в 2009 году заключило договор аренды земельного участка по адресу <адрес> в г. Барнауле, на котором располагался объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, и приняло на себя обязательства завершить строительство данного дома за счет собственных средств и сдать его в эксплуатацию. Никаких письменных предложений ответчик в адрес С. о заключении договора участия в долевом строительстве или иного договора о финансировании завершения строительства не направлял.
ДД.ММ.ГГ ответчик ТСЖ получило разрешение на сдачу дома в эксплуатацию и ДД.ММ.ГГ <адрес> по <адрес> в г. Барнауле был сдан. Документов, которые необходимы для регистрации права собственности на квартиру *** ТСЖ "Наш дом" С. не выдает.
ТСЖ "Наш дом" сообщения о завершении строительства объекта по <адрес> в адрес С. не направлял, иным должным образом ее об этом не уведомил, квартиру *** С. до настоящего времени не передал. С. с семьей в данной квартире проживает, проводит за свой счет внутреннюю отделку.
ТСЖ "Наш дом" незаконно передал спорную квартиру ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ Согласно данному договору (п. 1.1) ТСЖ "Наш дом" (Застройщик) и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (Инвестор) приняли на себя обязательства объединить усилия в целях завершения строительства указанного дома. Согласно п. 1.2. настоящего договора инвестор принял на себя обязательство передать застройщику денежные средства в виде целевых взносов на завершение строительства в сумме <данные изъяты> рублей до 02.12.2011 г.
Данная сделка является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку совершена после завершения строительства <адрес>-г по ул. Кутузова с лицом, не правомочным на совершение такой сделки. ТСЖ "Наш дом" распорядилось имуществом в виде квартиры ***, строительство которой финансировала С. и которое не принадлежало ТСЖ "Наш дом". Затем ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (первоначальный инвестор) заключил договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГ с ОАО "Барнаулкапстрой" на квартиру *** по ул. <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Последнее в свою очередь отчуждает квартиру *** Городскому округу - город Барнаул в лице КЖКХ г. Барнаула по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту от 17.10.2011 г. Городской округ - город Барнаул зарегистрировал на квартиру *** по ул. <адрес> право собственности.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела, оформленного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (арх. ***).
Истец в окончательной редакции требований просит: признать договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенный между товариществом собственников жилья "Наш дом" и закрытым акционерным обществом ППСФ "Алтайэнергожилстрой" - недействительным и применить последствия недействительности; признать договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" на квартиру *** по ул. <адрес> - недействительным; право собственности городского округа город Барнаул Алтайского края на квартиру *** в доме *** по улице <адрес> в г. Барнауле, приобретенную по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту N 129 на приобретение жилых помещений (квартир) в собственность городского округа - города Барнаула Алтайского края от 12.10.2011 г. - прекратить; признать право собственности С. на квартиру *** в доме *** по <адрес> Алтайского края.
Комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула предъявлен встречный иск к С. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и С.
В обоснование встречных исковых требований Комитет жилищно-коммунального хозяйства <адрес> ссылается на то, что ДД.ММ.ГГ ООО "Барнаулинвестстрой" заключило с С. договор *** об инвестировании строительства жилья.
В соответствии с условиями указанного договора, С. принимает участие инвестировании строительства многоэтажного дома по <адрес> в <адрес>, ООО "Барнаулинвестстрой" передает после ввода в эксплуатацию малогабаритную однокомнатную квартиру строительный ***, общей проектной произведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 12 этаже в блок секции ***.
Разрешение на строительство *** от ДД.ММ.ГГ сроком до ДД.ММ.ГГ было выдано ООО "Барнаулинвестстрой" для строительства 10- этажного жилого дома по <адрес> г. в <адрес>. Разрешение на строительство 12-этажного жилого дома по <адрес> ООО "Барнаулинвестстрой" не имело, следовательно, не имело права заключать договоры на строительство 12-этажного жилого дома.
Оснований привлечения денежных средств на строительство, предусмотренных законом, у ООО "Барнаулинвестстрой" не имелось.
Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между "Барнаулинвестстрой" и С., об инвестировании строительства является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям законодательства.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ исковые требования С. удовлетворены.
Признан недействительным договор об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении квартиры *** дома *** по улице <адрес>.
Признан недействительным договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
Прекращено право собственности городского округа - город Барнаул Алтайского края на <адрес> в <адрес>.
Признано за С. право собственности на <адрес> в <адрес>.
Встречный иск Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула оставлен без удовлетворения.
Взысканы с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" в пользу С. расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты> руб. с каждого.
В апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" просит об отмене судебного решения и принятии нового об отказе в иске. В обоснование жалобы указано на то, что суд не исследовал вопрос, были ли на момент совершения сделки у ООО "Барнаулинвестстрой" полномочия на заключение такой сделки, кто произвел законную застройку, какая организация в итоге имела разрешительные документы и соответствующие законные согласования на строительство многоэтажного жилого дома. Поскольку истец не представил необходимые доказательства, решение суда не является законным и обоснованным, так как суд не исследовал в полной мере необходимые доказательства, чтобы установить истину. Более того, ответчик ЗАО "Алтайэнергожилстрой" был ненадлежащим образом уведомлен извещен о дате и времени судебного заседания.
В апелляционной жалобе представитель городского округа - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований С. отказать в полном объеме и удовлетворить требования комитета. В обоснование доводов указал, что договор между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. является ничтожным, поскольку ООО "Барнаулинвестстрой" не имело разрешение на строительство 12- этажного дома и не имело права заключать такие договоры. Земельный участок был предоставлен ТСЖ "Наш дом" на основании договора аренды, ТСЖ выдано разрешение на строительство жилого дома.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Барнаулкапстрой" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. отказать, полагает, что договор инвестирования является мнимой сделкой, а выводы суда о недействительности сделок, заключенных между ответчиками, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером *** на 12 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью <данные изъяты> кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> руб.
Об отсутствии задолженности С. по договору инвестирования свидетельствует выданная ей ООО "Барнаулинвестстрой" справка от ДД.ММ.ГГ ***.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого *** расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между сторонами, подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. 8, 13 названного Закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства С. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получением в собственность объекта недвижимости, предусмотренного договором и дополнительными соглашениями к нему.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Изменение нумерации квартиры с номера *** на номер *** следует из пояснений С.о том, что ключи переданы ей по расписке, где была указана <адрес>. Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права С. на <адрес> не оспаривалось, поскольку истица получала квитанции на оплату коммунальных платежей, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
После сдачи дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой ***, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании правления ТСЖ "Наш дом".
Указанная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признана судом не соответствующей закону, так как у ТСЖ "Наш дом" не возникло право распоряжения квартирой, на которую у С. как у дольщика возникли права ранее.
ТСЖ "Наш дом" не являлось собственником квартир в доме, в том числе и квартиры ***, право на получение которой признано за истицей. Поэтому ТСЖ "Наш дом" не имело полномочий распоряжаться указанной квартирой.
При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод о том, что у истицы возникло право на получение в собственность спорной квартиры, которое было нарушено заключением между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора, предусматривающего передачу в собственность ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" спорной квартиры ***, а также заключением договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГ с ОАО "Барнаулкапстрой" с последующим отчуждением квартиры *** Городскому округу город Барнаул в лице КЖКХ г. Барнаула по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту от 17.10.2011 г. Городской округ город Барнаул зарегистрировал на квартиру *** по ул. <адрес> право собственности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на момент заключения договора с С. от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Довод апелляционной жалобы о неизвещении ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" о времени и месте последнего судебного заседания опровергается имеющейся в материалах дела распиской от ДД.ММ.ГГ, где представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтвердил своей подписью факт его извещения о времени и месте рассмотрения дела в 11:00 часов ДД.ММ.ГГ Кроме того, Н. принимал участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГ
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Барнаулкапстрой" о мнимости заключенного договора в связи с отсутствием разрешения на строительство и проектной документации, отсутствием возможности фактически передать квартиру, указанную в договоре, неполучением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент передачи квартиры *** С. судебная коллегия отклоняет, так как данные доводы исследовались судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка.
Доводы апелляционной жалобы Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о ничтожности договора от ДД.ММ.ГГ заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. из-за отсутствия разрешения на строительство 12 этажного дома, отсутствия законных оснований для привлечения денежных средств на строительство являются необоснованными, поскольку противоречат исследованным доказательствам и повторяют правовую позицию, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в обжалуемом судебном постановлении, вследствие чего не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения. Довод апелляционной жалобы о том, что право требования результата вложений либо инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту по договору, в данном случае - ООО "Барнаулинвестстрой" отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец сам определяет способ защиты нарушенного права.
Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ОАО "Барнаулкапстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5458/13
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N 33-5458/13
Судья Королькова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Алешко О.Б., Довиденко Е.А.,
при секретаре Е.Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", городского округа - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ОАО "Барнаулкапстрой" на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу
по иску С. к городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным,
встречному иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о признании недействительным договора инвестирования.
Заслушав доклад судьи Алешко О.Б., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском, с учетом уточненных исковых требований, к ответчикам городскому округу - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Барнаулкапстрой" о признании договоров недействительными, признании права собственности, признании права собственности прекращенным.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что ООО "Барнаулинвестстрой" заключило с С. договор *** об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГ Согласно данному договору С. принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес>, а ООО "Барнаулинвестстрой" обязуется передать С. после ввода в эксплуатацию малогабаритную однокомнатную квартиру строительный номер <данные изъяты> общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м на 12 этаже в блок-секции ***. В договоре указан срок сдачи дома в эксплуатацию первое полугодие 2007 года. На момент заключения договора С. уплатила ООО "Барнаулинвестстрой" расчетную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> рублей. Согласно квитанциям к приходным ордерам *** от ДД.ММ.ГГ, *** от ДД.ММ.ГГ, а также справке *** от ДД.ММ.ГГ оплата произведена полностью, претензий к С. по оплате стоимости квартиры у ООО "Барнаулинвестстрой" не имеется.
ООО "Барнаулинвестстрой" ключи от квартиры *** С. передало, но свои обязательства по вводу объекта долевого строительства <адрес> по <адрес> в эксплуатацию не исполнило, в связи с банкротством (несостоятельностью).
ТСЖ "Наш дом" в 2009 году заключило договор аренды земельного участка по адресу <адрес> в г. Барнауле, на котором располагался объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, и приняло на себя обязательства завершить строительство данного дома за счет собственных средств и сдать его в эксплуатацию. Никаких письменных предложений ответчик в адрес С. о заключении договора участия в долевом строительстве или иного договора о финансировании завершения строительства не направлял.
ДД.ММ.ГГ ответчик ТСЖ получило разрешение на сдачу дома в эксплуатацию и ДД.ММ.ГГ <адрес> по <адрес> в г. Барнауле был сдан. Документов, которые необходимы для регистрации права собственности на квартиру *** ТСЖ "Наш дом" С. не выдает.
ТСЖ "Наш дом" сообщения о завершении строительства объекта по <адрес> в адрес С. не направлял, иным должным образом ее об этом не уведомил, квартиру *** С. до настоящего времени не передал. С. с семьей в данной квартире проживает, проводит за свой счет внутреннюю отделку.
ТСЖ "Наш дом" незаконно передал спорную квартиру ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГ Согласно данному договору (п. 1.1) ТСЖ "Наш дом" (Застройщик) и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (Инвестор) приняли на себя обязательства объединить усилия в целях завершения строительства указанного дома. Согласно п. 1.2. настоящего договора инвестор принял на себя обязательство передать застройщику денежные средства в виде целевых взносов на завершение строительства в сумме <данные изъяты> рублей до 02.12.2011 г.
Данная сделка является недействительной в силу ее ничтожности, поскольку совершена после завершения строительства <адрес>-г по ул. Кутузова с лицом, не правомочным на совершение такой сделки. ТСЖ "Наш дом" распорядилось имуществом в виде квартиры ***, строительство которой финансировала С. и которое не принадлежало ТСЖ "Наш дом". Затем ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" (первоначальный инвестор) заключил договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГ с ОАО "Барнаулкапстрой" на квартиру *** по ул. <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Последнее в свою очередь отчуждает квартиру *** Городскому округу - город Барнаул в лице КЖКХ г. Барнаула по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту от 17.10.2011 г. Городской округ - город Барнаул зарегистрировал на квартиру *** по ул. <адрес> право собственности.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела, оформленного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (арх. ***).
Истец в окончательной редакции требований просит: признать договор *** об инвестировании завершения строительства жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГ, заключенный между товариществом собственников жилья "Наш дом" и закрытым акционерным обществом ППСФ "Алтайэнергожилстрой" - недействительным и применить последствия недействительности; признать договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" на квартиру *** по ул. <адрес> - недействительным; право собственности городского округа город Барнаул Алтайского края на квартиру *** в доме *** по улице <адрес> в г. Барнауле, приобретенную по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту N 129 на приобретение жилых помещений (квартир) в собственность городского округа - города Барнаула Алтайского края от 12.10.2011 г. - прекратить; признать право собственности С. на квартиру *** в доме *** по <адрес> Алтайского края.
Комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула предъявлен встречный иск к С. о признании недействительным договора об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и С.
В обоснование встречных исковых требований Комитет жилищно-коммунального хозяйства <адрес> ссылается на то, что ДД.ММ.ГГ ООО "Барнаулинвестстрой" заключило с С. договор *** об инвестировании строительства жилья.
В соответствии с условиями указанного договора, С. принимает участие инвестировании строительства многоэтажного дома по <адрес> в <адрес>, ООО "Барнаулинвестстрой" передает после ввода в эксплуатацию малогабаритную однокомнатную квартиру строительный ***, общей проектной произведенной площадью <данные изъяты> кв. м на 12 этаже в блок секции ***.
Разрешение на строительство *** от ДД.ММ.ГГ сроком до ДД.ММ.ГГ было выдано ООО "Барнаулинвестстрой" для строительства 10- этажного жилого дома по <адрес> г. в <адрес>. Разрешение на строительство 12-этажного жилого дома по <адрес> ООО "Барнаулинвестстрой" не имело, следовательно, не имело права заключать договоры на строительство 12-этажного жилого дома.
Оснований привлечения денежных средств на строительство, предусмотренных законом, у ООО "Барнаулинвестстрой" не имелось.
Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между "Барнаулинвестстрой" и С., об инвестировании строительства является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям законодательства.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ исковые требования С. удовлетворены.
Признан недействительным договор об инвестировании завершения строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении квартиры *** дома *** по улице <адрес>.
Признан недействительным договор уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ОАО "Барнаулкапстрой" в отношении <адрес> в <адрес>.
Прекращено право собственности городского округа - город Барнаул Алтайского края на <адрес> в <адрес>.
Признано за С. право собственности на <адрес> в <адрес>.
Встречный иск Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула оставлен без удовлетворения.
Взысканы с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ОАО "Барнаулкапстрой" в пользу С. расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты> руб. с каждого.
В апелляционной жалобе ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" просит об отмене судебного решения и принятии нового об отказе в иске. В обоснование жалобы указано на то, что суд не исследовал вопрос, были ли на момент совершения сделки у ООО "Барнаулинвестстрой" полномочия на заключение такой сделки, кто произвел законную застройку, какая организация в итоге имела разрешительные документы и соответствующие законные согласования на строительство многоэтажного жилого дома. Поскольку истец не представил необходимые доказательства, решение суда не является законным и обоснованным, так как суд не исследовал в полной мере необходимые доказательства, чтобы установить истину. Более того, ответчик ЗАО "Алтайэнергожилстрой" был ненадлежащим образом уведомлен извещен о дате и времени судебного заседания.
В апелляционной жалобе представитель городского округа - город Барнаул в лице Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований С. отказать в полном объеме и удовлетворить требования комитета. В обоснование доводов указал, что договор между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. является ничтожным, поскольку ООО "Барнаулинвестстрой" не имело разрешение на строительство 12- этажного дома и не имело права заключать такие договоры. Земельный участок был предоставлен ТСЖ "Наш дом" на основании договора аренды, ТСЖ выдано разрешение на строительство жилого дома.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Барнаулкапстрой" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. отказать, полагает, что договор инвестирования является мнимой сделкой, а выводы суда о недействительности сделок, заключенных между ответчиками, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. был заключен договор об инвестировании строительства жилья, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора ООО "Барнаулинвестстрой" обязалось передать инвестору после ввода в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером *** на 12 этаже в блок-секции *** общей приведенной площадью <данные изъяты> кв. м. За указанную квартиру инвестор уплачивает <данные изъяты> руб.
Об отсутствии задолженности С. по договору инвестирования свидетельствует выданная ей ООО "Барнаулинвестстрой" справка от ДД.ММ.ГГ ***.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство ***-этажного жилого *** расположенного по <адрес> в <адрес>, выдано ООО "Барнаулинвестстрой" ДД.ММ.ГГ, то есть после вступления в силу указанного Закона.
Следовательно, правоотношения возникшие между сторонами, подпадают под регулирование указанного Закона.
Согласно ст. 13 вышеуказанного Закона при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
На основании указанных положений с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ "Наш дом", соответственно возникновения прав застройщика в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>, на указанную организацию распространяются установленные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничения, в частности объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства до даты его передачи участникам долевого строительства, в соответствии со ст. 8, 13 названного Закона.
Сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными документами, участником долевого строительства С. в полном объеме исполнены обязательства по внесению денежных средств в целях инвестирования строительства многоквартирного дома с получением в собственность объекта недвижимости, предусмотренного договором и дополнительными соглашениями к нему.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Изменение нумерации квартиры с номера *** на номер *** следует из пояснений С.о том, что ключи переданы ей по расписке, где была указана <адрес>. Кроме того, застройщиком, осуществляющим завершение строительства, фактически принадлежность права С. на <адрес> не оспаривалось, поскольку истица получала квитанции на оплату коммунальных платежей, доказательств наличия претензий на указанную квартиру от иных участников долевого строительства до приобретения ТСЖ "Наш дом" прав застройщика не имеется.
После сдачи дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой ***, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании правления ТСЖ "Наш дом".
Указанная сделка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признана судом не соответствующей закону, так как у ТСЖ "Наш дом" не возникло право распоряжения квартирой, на которую у С. как у дольщика возникли права ранее.
ТСЖ "Наш дом" не являлось собственником квартир в доме, в том числе и квартиры ***, право на получение которой признано за истицей. Поэтому ТСЖ "Наш дом" не имело полномочий распоряжаться указанной квартирой.
При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод о том, что у истицы возникло право на получение в собственность спорной квартиры, которое было нарушено заключением между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора, предусматривающего передачу в собственность ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" спорной квартиры ***, а также заключением договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГ с ОАО "Барнаулкапстрой" с последующим отчуждением квартиры *** Городскому округу город Барнаул в лице КЖКХ г. Барнаула по дополнительному соглашению от 27.12.2011 г. к муниципальному контракту от 17.10.2011 г. Городской округ город Барнаул зарегистрировал на квартиру *** по ул. <адрес> право собственности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" на момент заключения договора с С. от ДД.ММ.ГГ действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными или применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.
Довод апелляционной жалобы о неизвещении ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" о времени и месте последнего судебного заседания опровергается имеющейся в материалах дела распиской от ДД.ММ.ГГ, где представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" Н. подтвердил своей подписью факт его извещения о времени и месте рассмотрения дела в 11:00 часов ДД.ММ.ГГ Кроме того, Н. принимал участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГ
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Барнаулкапстрой" о мнимости заключенного договора в связи с отсутствием разрешения на строительство и проектной документации, отсутствием возможности фактически передать квартиру, указанную в договоре, неполучением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент передачи квартиры *** С. судебная коллегия отклоняет, так как данные доводы исследовались судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка.
Доводы апелляционной жалобы Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула о ничтожности договора от ДД.ММ.ГГ заключенного между ООО "Барнаулинвестстрой" и С. из-за отсутствия разрешения на строительство 12 этажного дома, отсутствия законных оснований для привлечения денежных средств на строительство являются необоснованными, поскольку противоречат исследованным доказательствам и повторяют правовую позицию, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в обжалуемом судебном постановлении, вследствие чего не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения. Довод апелляционной жалобы о том, что право требования результата вложений либо инвестиций инвестор может предъявлять только к контрагенту по договору, в данном случае - ООО "Барнаулинвестстрой" отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку истец сам определяет способ защиты нарушенного права.
Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ЗАО "Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, ОАО "Барнаулкапстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)