Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Горевой Л.Т.,
членов Президиума: Александровой Р.С., Данилова А.Р., Михайловой С.Е., Пронина П.И. и Снегиревой Е.В.,
при секретаре В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Якутске по кассационной жалобе истца гражданское дело по иску Е. к Т. о понуждении регистрации дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности и встречному иску Т. к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным).
Заслушав доклад судьи Николаева И.И., пояснения истца Е. и его представителей: адвоката Гладких Ю.С., представителя истца по доверенности Х., ответчика Т. и ее представителей: адвоката Десяткина О.Ю., представителя ответчика по доверенности Ш., Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия),
установил:
Е. обратился в суд с иском к Т. о понуждении регистрации Дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности, ссылаясь на то, что 13 мая 2009 года между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ... от 13 мая 2009 года. По договору дольщик обязался оплатить застройщику сумму в размере ******** руб. на строительство 2-комнатной квартиры, общей площадью 63, 5 кв. м, расположенной по адресу: .........., порядковый номер N ... Застройщик обязался обеспечить строительство указанного жилого помещения в срок до 30 сентября 2009 года с передачей в собственность дольщику. К договору между Т. и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" подписано дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года, согласно которому в качестве дольщиков в строительстве указанного объекта недвижимости признавались Т. и Е., которые приобретают право собственности на жилое помещение в виде долевой собственности по 1\\2 доли каждому. Дополнительное соглашение признавалось неотъемлемым приложением к договору. Истцом были внесены денежные средства в сумме ******** руб. Жилое помещение передано дольщику актом от 03 февраля 2010 года с присвоением адреса: .........., фактически оно принято в пользование в сентябре 2009 года, где проживали с Т. и вели отделочные работы. В апреле 2012 года истец узнал, что Т. зарегистрирован только договор, дополнительное соглашение не было сдано ею для регистрации. При обращении за регистрацией права долевой собственности на объект спорной недвижимости ему было отказано по причине наличия регистрации собственности другого лица - Т. и отсутствия регистрации дополнительного соглашения. Считая, что был лишен Т. права в общей долевой собственности, просил признать законными основания для регистрации дополнительного соглашения от 11 сентября 2009 года, заключенного между Т. и Е., с одной стороны, и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", с другой стороны, как неотъемлемой части договора N ... от 13 мая 2009 года долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между дольщиком Т. и застройщиком "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", возложить обязанности на Управление Росреестра по РС (Я) по государственной регистрации дополнительного соглашения, признать незаконным право собственности на квартиру за Т. с его аннулированием, признать за Е. и Т. право общей долевой собственности в виде 1/2 доли в пользу каждого в спорном объекте недвижимости. При рассмотрении дела судом первой инстанции Е. уточнены исковые требования, просил обязать Т. произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения, признать за ним переход права собственности на 1\\2 долю в квартире.
Т. обратилась со встречными исковыми требованиями к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным), ссылаясь на то, что 13 мая 2009 года заключила с ООО "Хангаласский Газстрой" договор участия в долевом строительстве N ... на строительство двухкомнатной квартиры, общей площадью 63, 5 кв. м. При этом обязалась оплатить стоимость квартиры, застройщик обязался построить и передать указанную квартиру. С Е. договор уступки права требования не заключала, свое право в размере 50% от строящейся квартиры ООО "Хангаласский Газстрой" не уступала, перевода своих обязательств по оплате 50% стоимости квартиры Е. не передавала. Обязательства по договору выполнила в полном объеме. Дополнительное соглашение не отвечает требованиям гл. 24 Гражданского кодекса РФ. Без заключения договора уступки права требования дополнительное соглашение является ничтожным и незаключенным, поскольку перемена лиц в обязательстве не произошла, отсутствуют обязательные для договоров участия в долевом строительстве условия и государственная регистрация. Просит признать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ... от 11 сентября 2009 года недействительным (ничтожным).
Решением Якутского городского суда от 19 июля 2012 года постановлено: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) провести государственную регистрацию Дополнительного соглашения 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .........., заключенного 11 сентября 2009 года между ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" и Т., и государственную регистрацию перехода права собственности на указанную 1\\2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру от дольщика Т. к дольщику Е. В удовлетворении встречного иска о признании Дополнительного соглашения недействительным (ничтожным) отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 08 октября 2012 г. решение отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Е. к Т. о понуждении регистрации дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности. Встречный иск Т. к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным) удовлетворен: дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года, заключенное к договору долевого участия в строительстве жилого дома N ... от 13 мая 2009 года между Е. к Т., признано недействительным
В кассационной жалобе, поступившей в Верховный суд РС (Я) 20.11.2012 г., истец Е. ставит вопрос об отмене решения суда апелляционной инстанции и оставлении без изменения решения Якутского городского суда, считая, что выводы судебной коллегии не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны в нарушение компетенции, установленной процессуальным законом для названного суда.
Гражданское дело, истребованное запросом судьи от 26.11.2012 г., поступило в Верховный суд РС (Я) 29.11.2012 г. и определением судьи Верховного суда РС (Я) от 15.01.2013 года передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения судьи о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Верховного суда РС (Я) находит жалобу подлежащей удовлетворению путем отмены определения суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения Якутского городского суда Республики Саха (Якутия).
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушение норм допущено судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РС (Я) при рассмотрении апелляционной жалобы истца по встречному иску и ее представителя.
Удовлетворяя иск Е., суд первой инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением, заключенным 11 сентября 2009 года изменены условия договора долевого участия в строительстве жилого дома, в части числа дольщиков.
Судебная коллегия, согласившись с данным выводом, пришла, тем не менее, к выводу о том, что дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года следует считать договором уступки права требования 1\\2 доли квартиры от Т. к Е. В связи с этим судебная коллегия пришла к выводу о том, что поскольку соглашение, в нарушение требований ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", не содержит сведений о переводе долга в размере 50% стоимости квартиры для оплаты Е., оно признано судом апелляционной инстанции недействительным.
Между тем, выводы суда апелляционной инстанции о фактической переуступке права требования основаны на неправильном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" заключен договор N ... от 13 мая 2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым дольщик обязался произвести выплату в пользу застройщика сумму в размере ******** руб. на строительство жилого помещения: 2-комнатной квартиры, общей площадью 63,35 кв. м, расположенной по условному адресу: .........., порядковый номер N ..., а застройщик обеспечивает собственными силами строительство указанного жилого помещения в срок до 30 сентября 2009 года и передает в собственность дольщику.
11 сентября 2009 года между Е., Т. и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" подписано дополнительное соглашение к указанному договору, которым в качестве дольщиков в указанном объекте недвижимости признавались Т. и Е. по 1\\2 доле каждому. Все другие пункты договора считаются действующими в первоначальной редакции.
Оценив представленное соглашение, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно посчитал, что по добровольному волеизъявлению Т. были изменены условия договора N ... от 13.05.2009 г. в части числа дольщиков с увеличением их количества до двух (Т. и Е.) и передачей Е., как второму дольщику, права собственности на 1\\2 долю от спорной квартиры.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в дополнительном соглашении, следует, что изменилось лишь число дольщиков, перемены лиц по обязательствам не произошло.
Согласно пункту 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Таким образом, в результате заключения дополнительного соглашения в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома возникла множественность лиц на стороне дольщика.
Возможность заключения договора участия в долевом строительстве со множественностью лиц на стороне дольщика не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применение в деле закона, не подлежащего применению, а именно положений ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", повлекло необоснованный вывод судебной коллегии о том, что сделка по увеличению количества дольщиков совершена в ненадлежащей форме и явилось основанием для признания дополнительного соглашения недействительным.
Поскольку обязательства по оплате в пользу ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" полной стоимости квартиры исполнены сторонами в солидарном порядке, то правоотношения по денежным расчетам возникли между Е. и Т. Однако определение доли участия каждого из дольщиков не является предметом настоящего спора и потому не подлежит выяснению в рамках настоящего дела.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии о ничтожности дополнительного соглашения в силу несоблюдения требования о государственной регистрации (ч. 1 ст. 165 ГК РФ). По смыслу нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки (в данном случае - Е.), вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Ссылка суда апелляционной инстанции на возможность самостоятельной регистрации Е. дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве дома, не соответствует обстоятельствам дела. Судом первой инстанции установлено, что Т., как сторона основного договора, уклонилась от регистрации дополнительного соглашения. Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, объективно препятствующих регистрации спорного соглашения, ответчиком суду не представлено.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Исходя из положений абз. 10 п. 1 ст. 20 и п. 1 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 6 Приказа Росрегистрации от 07.06.2007 года N 112 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов" при регистрации сделок, необходимо представление документов в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Поскольку действия по регистрации основного договора, заключенного между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", производили соответственно стороны основного договора, то, с учетом презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, суд первой инстанции исходил из того, что Е. справедливо полагал, что дополнительное соглашение также прошло регистрацию.
Таким образом, судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению что привело к неправомерной отмене законно и обоснованно постановленного решения суда первой инстанции.
В силу изложенного определение суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения Якутского городского суда РС (Я).
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, Президиум Верховного суда РС (Я)
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 08 октября 2012 года по настоящему делу отменить и оставить в силе решение Якутского городского суда от 19 июля 2012 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 08.02.2013 N 44-Г-4
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2013 г. N 44-г-4
Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего Горевой Л.Т.,
членов Президиума: Александровой Р.С., Данилова А.Р., Михайловой С.Е., Пронина П.И. и Снегиревой Е.В.,
при секретаре В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Якутске по кассационной жалобе истца гражданское дело по иску Е. к Т. о понуждении регистрации дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности и встречному иску Т. к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным).
Заслушав доклад судьи Николаева И.И., пояснения истца Е. и его представителей: адвоката Гладких Ю.С., представителя истца по доверенности Х., ответчика Т. и ее представителей: адвоката Десяткина О.Ю., представителя ответчика по доверенности Ш., Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия),
установил:
Е. обратился в суд с иском к Т. о понуждении регистрации Дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности, ссылаясь на то, что 13 мая 2009 года между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ... от 13 мая 2009 года. По договору дольщик обязался оплатить застройщику сумму в размере ******** руб. на строительство 2-комнатной квартиры, общей площадью 63, 5 кв. м, расположенной по адресу: .........., порядковый номер N ... Застройщик обязался обеспечить строительство указанного жилого помещения в срок до 30 сентября 2009 года с передачей в собственность дольщику. К договору между Т. и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" подписано дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года, согласно которому в качестве дольщиков в строительстве указанного объекта недвижимости признавались Т. и Е., которые приобретают право собственности на жилое помещение в виде долевой собственности по 1\\2 доли каждому. Дополнительное соглашение признавалось неотъемлемым приложением к договору. Истцом были внесены денежные средства в сумме ******** руб. Жилое помещение передано дольщику актом от 03 февраля 2010 года с присвоением адреса: .........., фактически оно принято в пользование в сентябре 2009 года, где проживали с Т. и вели отделочные работы. В апреле 2012 года истец узнал, что Т. зарегистрирован только договор, дополнительное соглашение не было сдано ею для регистрации. При обращении за регистрацией права долевой собственности на объект спорной недвижимости ему было отказано по причине наличия регистрации собственности другого лица - Т. и отсутствия регистрации дополнительного соглашения. Считая, что был лишен Т. права в общей долевой собственности, просил признать законными основания для регистрации дополнительного соглашения от 11 сентября 2009 года, заключенного между Т. и Е., с одной стороны, и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", с другой стороны, как неотъемлемой части договора N ... от 13 мая 2009 года долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между дольщиком Т. и застройщиком "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", возложить обязанности на Управление Росреестра по РС (Я) по государственной регистрации дополнительного соглашения, признать незаконным право собственности на квартиру за Т. с его аннулированием, признать за Е. и Т. право общей долевой собственности в виде 1/2 доли в пользу каждого в спорном объекте недвижимости. При рассмотрении дела судом первой инстанции Е. уточнены исковые требования, просил обязать Т. произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения, признать за ним переход права собственности на 1\\2 долю в квартире.
Т. обратилась со встречными исковыми требованиями к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным), ссылаясь на то, что 13 мая 2009 года заключила с ООО "Хангаласский Газстрой" договор участия в долевом строительстве N ... на строительство двухкомнатной квартиры, общей площадью 63, 5 кв. м. При этом обязалась оплатить стоимость квартиры, застройщик обязался построить и передать указанную квартиру. С Е. договор уступки права требования не заключала, свое право в размере 50% от строящейся квартиры ООО "Хангаласский Газстрой" не уступала, перевода своих обязательств по оплате 50% стоимости квартиры Е. не передавала. Обязательства по договору выполнила в полном объеме. Дополнительное соглашение не отвечает требованиям гл. 24 Гражданского кодекса РФ. Без заключения договора уступки права требования дополнительное соглашение является ничтожным и незаключенным, поскольку перемена лиц в обязательстве не произошла, отсутствуют обязательные для договоров участия в долевом строительстве условия и государственная регистрация. Просит признать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ... от 11 сентября 2009 года недействительным (ничтожным).
Решением Якутского городского суда от 19 июля 2012 года постановлено: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) провести государственную регистрацию Дополнительного соглашения 1\\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .........., заключенного 11 сентября 2009 года между ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" и Т., и государственную регистрацию перехода права собственности на указанную 1\\2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру от дольщика Т. к дольщику Е. В удовлетворении встречного иска о признании Дополнительного соглашения недействительным (ничтожным) отказать.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 08 октября 2012 г. решение отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Е. к Т. о понуждении регистрации дополнительного соглашения и перехода права общей долевой собственности. Встречный иск Т. к Е. о признании дополнительного соглашения недействительным (ничтожным) удовлетворен: дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года, заключенное к договору долевого участия в строительстве жилого дома N ... от 13 мая 2009 года между Е. к Т., признано недействительным
В кассационной жалобе, поступившей в Верховный суд РС (Я) 20.11.2012 г., истец Е. ставит вопрос об отмене решения суда апелляционной инстанции и оставлении без изменения решения Якутского городского суда, считая, что выводы судебной коллегии не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны в нарушение компетенции, установленной процессуальным законом для названного суда.
Гражданское дело, истребованное запросом судьи от 26.11.2012 г., поступило в Верховный суд РС (Я) 29.11.2012 г. и определением судьи Верховного суда РС (Я) от 15.01.2013 года передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения судьи о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Верховного суда РС (Я) находит жалобу подлежащей удовлетворению путем отмены определения суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения Якутского городского суда Республики Саха (Якутия).
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушение норм допущено судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РС (Я) при рассмотрении апелляционной жалобы истца по встречному иску и ее представителя.
Удовлетворяя иск Е., суд первой инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением, заключенным 11 сентября 2009 года изменены условия договора долевого участия в строительстве жилого дома, в части числа дольщиков.
Судебная коллегия, согласившись с данным выводом, пришла, тем не менее, к выводу о том, что дополнительное соглашение от 11 сентября 2009 года следует считать договором уступки права требования 1\\2 доли квартиры от Т. к Е. В связи с этим судебная коллегия пришла к выводу о том, что поскольку соглашение, в нарушение требований ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", не содержит сведений о переводе долга в размере 50% стоимости квартиры для оплаты Е., оно признано судом апелляционной инстанции недействительным.
Между тем, выводы суда апелляционной инстанции о фактической переуступке права требования основаны на неправильном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" заключен договор N ... от 13 мая 2009 года о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым дольщик обязался произвести выплату в пользу застройщика сумму в размере ******** руб. на строительство жилого помещения: 2-комнатной квартиры, общей площадью 63,35 кв. м, расположенной по условному адресу: .........., порядковый номер N ..., а застройщик обеспечивает собственными силами строительство указанного жилого помещения в срок до 30 сентября 2009 года и передает в собственность дольщику.
11 сентября 2009 года между Е., Т. и ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" подписано дополнительное соглашение к указанному договору, которым в качестве дольщиков в указанном объекте недвижимости признавались Т. и Е. по 1\\2 доле каждому. Все другие пункты договора считаются действующими в первоначальной редакции.
Оценив представленное соглашение, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно посчитал, что по добровольному волеизъявлению Т. были изменены условия договора N ... от 13.05.2009 г. в части числа дольщиков с увеличением их количества до двух (Т. и Е.) и передачей Е., как второму дольщику, права собственности на 1\\2 долю от спорной квартиры.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в дополнительном соглашении, следует, что изменилось лишь число дольщиков, перемены лиц по обязательствам не произошло.
Согласно пункту 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Таким образом, в результате заключения дополнительного соглашения в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома возникла множественность лиц на стороне дольщика.
Возможность заключения договора участия в долевом строительстве со множественностью лиц на стороне дольщика не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применение в деле закона, не подлежащего применению, а именно положений ч. 1, 2 ст. 11 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", повлекло необоснованный вывод судебной коллегии о том, что сделка по увеличению количества дольщиков совершена в ненадлежащей форме и явилось основанием для признания дополнительного соглашения недействительным.
Поскольку обязательства по оплате в пользу ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой" полной стоимости квартиры исполнены сторонами в солидарном порядке, то правоотношения по денежным расчетам возникли между Е. и Т. Однако определение доли участия каждого из дольщиков не является предметом настоящего спора и потому не подлежит выяснению в рамках настоящего дела.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии о ничтожности дополнительного соглашения в силу несоблюдения требования о государственной регистрации (ч. 1 ст. 165 ГК РФ). По смыслу нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки (в данном случае - Е.), вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Ссылка суда апелляционной инстанции на возможность самостоятельной регистрации Е. дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве дома, не соответствует обстоятельствам дела. Судом первой инстанции установлено, что Т., как сторона основного договора, уклонилась от регистрации дополнительного соглашения. Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, объективно препятствующих регистрации спорного соглашения, ответчиком суду не представлено.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Исходя из положений абз. 10 п. 1 ст. 20 и п. 1 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 6 Приказа Росрегистрации от 07.06.2007 года N 112 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов" при регистрации сделок, необходимо представление документов в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Поскольку действия по регистрации основного договора, заключенного между дольщиком Т. и застройщиком ООО "Дирекция строительства "Хангаласский Газстрой", производили соответственно стороны основного договора, то, с учетом презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, суд первой инстанции исходил из того, что Е. справедливо полагал, что дополнительное соглашение также прошло регистрацию.
Таким образом, судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению что привело к неправомерной отмене законно и обоснованно постановленного решения суда первой инстанции.
В силу изложенного определение суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения Якутского городского суда РС (Я).
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, Президиум Верховного суда РС (Я)
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 08 октября 2012 года по настоящему делу отменить и оставить в силе решение Якутского городского суда от 19 июля 2012 года.
Председательствующий
Л.Т.ГОРЕВА
Копия верна:
Председательствующий
Л.Т.ГОРЕВА
Л.Т.ГОРЕВА
Копия верна:
Председательствующий
Л.Т.ГОРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)