Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеенко Анатолия Ивановича
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 (судья Богатыренко С.В.) постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А06-7928/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сорокина Владимира Ивановича г. Харабали, Астраханская область (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) к индивидуальному предпринимателю Елисеенко Анатолию Ивановичу, г. Харабали, Астраханская область (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Елисеенко Анатолия Ивановича к индивидуальному предпринимателю Сорокину Владимиру Ивановичу о взыскании денежных средств в сумме 895 097 руб.,
установил:
индивидуальный предприниматель Сорокин Владимир Иванович (далее - истец, ИП Сорокин В.И.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Елисеенко Анатолию Ивановичу (далее - ответчик, ИП Елисеенко А.И., заявитель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб.
Исковые требования основаны на правовых положениях статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по полному и своевременному внесению ежемесячных арендных платежей.
До рассмотрения дела по существу от ИП Елисеенко А.И. 15.01.2013 в Арбитражный суд Астраханской области поступило встречное исковое заявление к ИП Сорокину В.И. о взыскании денежных средств в размере 895 097 руб.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что во время пользования арендованным помещением, ИП Елисеенко А.И. выполнил для ИП Сорокина В.И. по его просьбе целый ряд различных работ, стоимость которых 895 097 руб. превышает арендную плату.
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 16.01.2013 в порядке статьи 132 АПК РФ встречное исковое заявление ИП Елисеенко А.И. принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением от 26.02.2013 по делу N А06-7928/2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013, Арбитражный суд Астраханской области удовлетворил исковое заявление ИП Сорокина В.И.
С ИП Елисеенко А.И. в пользу ИП Сорокина В.И. взыскана задолженность по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб., всего 184 384 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 531,52 руб.
В удовлетворении встречного иска ИП Елисеенко А.И. отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Елисеенко А.И. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований ИП Сорокина В.И.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что договоры от 25.09.2009 N 9 и от 01.06.2010 N 7, от 01.01.2011 N 9 и от 01.11.2011 N 9 не могут быть признаны заключенными.
Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 01.01.2011 является недействительным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Кроме того, указанный договор сторонами не продлевался.
Ссылка арбитражного суда апелляционной инстанции на положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по мнению заявителя, несостоятельна.
В жалобе утверждается, что судом первой инстанции был проигнорирован факт обращения ИП Сорокина В.И к ИП Елисеенко А.И с требованием о взыскании задолженности в претензионном порядке за период с 30.11.2011 по 30 06.2012.
Доказательства невозможности предоставления ИП Сорокиным В.И. в суд бухгалтерских документов за спорный период, по мнению ответчика, отсутствуют.
Ссылка суда апелляционной инстанции на правовые положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ, как считает ИП Елисеенко А.И, несостоятельна.
В письменном отзыве ИП Сорокин В.И. просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
ИП Елисеенко А.И в соответствии с пунктом 2 статьи 156 АПК РФ обратился с письменным ходатайством от 05.09.2013, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы они были извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, считает, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 25.09.2009 между ИП Сорокиным В.И. (арендодатель) и ИП Елисеенко А.И. (арендатор) заключен договор N 9 аренды нежилого помещения (далее - договор от 25.09.2009 N 9), находящегося в собственности арендодателя, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 50 кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (т. 1, л.д. 10 - 11).
За арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 5 000 руб. (без НДС) в месяц (пункт 3.1 договора от 25.09.2009 N 9).
Пунктом 3.2 договора от 25.09.2009 N 9 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 25-го числа текущего месяца пользования помещения
Пунктом 4.1 договора от 25.09.2009 N 9 определен срок его действия - до 31.12.2009.
После истечения срока действия договора от 25.09.2009 N 9 между сторонами на тех же условиях 01.06.2010 заключен новый договор N 7 на аренду указанного помещения (далее - договор от 01.06.2010 N 7).
Срок действия договора с момента подписания его сторонами до 31.12.2010 (пункт 4.1 договора от 01.06.2010 N 7).
В связи с истечением срока договора от 01.06.2010 N 7 между сторонами 01.01.2011 заключен договор N 9 аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя (далее - договор от 01.01.2011 N 9), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 117,4 кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (т. 1, л.д. 14 - 15).
В соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.01.2011 N 9 за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 6 000 руб. в месяц за ноябрь, декабрь 2010 года и январь, февраль, март 2011 года. Арендная плата с 01.04.2011 по 31.10.2011 составляет 5 300 руб. в месяц (без НДС).
Пунктом 3.2 договора от 01.01.2011 N 9 установлено, что арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 5-го числа текущего месяца пользования помещения.
Срок действия договора от 01.01.2011 N 9 с момента подписания его сторонами определен до 31.10.2011 (пункт 4.1 договора от 01.01.2011 N 9).
Арендуемое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 36).
Между истцом и ответчиком 01.11.2011 подписан договор N 9 аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя (далее - договор от 01.11.2011 N 9), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 117, кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (л.д. 17 - 18).
Согласно пункту 3.1 договора от 01.11.2011 N 9 за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 9 000 руб. в месяц за ноябрь, декабрь 2011 год и январь, февраль, март, апрель 2012 год. Арендная плата с 01.05.2012 г. по 31.10.2012 составляет 8 000 руб. в месяц (без НДС).
Арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 5-го числа текущего месяца пользования помещения (пункт 3.2 договора от 01.11.2011 N 9).
Срок действия договора с момента подписания его сторонами определен до 31.10.2012 (пункт 4.1 договора от 01.11.2011 N 9).
Арендуемое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.11.2011 (т. 1, л.д. 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров по внесению арендной платы, ИП Сорокин В.И. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Ответчик в свою очередь предъявил встречное исковое заявление к ИП Сорокину В.И. о взыскании стоимости ремонта помещения в размере 895 097 руб.
Суд первой инстанции, установив, что обязанность по уплате арендных платежей ответчиком не исполнена, удовлетворил заявленные ИП Сорокиным В.И. требования в полном объеме.
В удовлетворении встречных требований ИП Елисеенко А.И. суд первой инстанции отказал, поскольку ответчиком не представлено допустимых письменных доказательств, подтверждающих факт выполнения ИП Елисеенко А.И. для ИП Сорокина В.И. работ на заявленную к взысканию сумму.
Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013, правомерно руководствовался следующим.
В силу правовых положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с ноября 2009 года по 27.08.2012, у ИП Елисеенко А.И. образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 174 100 руб.
Расчет задолженности, представленный истцом в материалы дела, соответствует условиям договора аренды от 25.09.2009 N 9, от 01.06.2010 N 7, от 01.01.2011 N 9 и правомерно признан судом первой инстанции верным.
Контррасчет задолженности или доказательства ее уплаты ответчиком не представлены в нарушение требований статьи 65 АПК РФ.
В силу статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск несовершения им процессуальных действий.
При таких обстоятельствах, суды правомерно признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 74 100 руб.
Истцом по первоначальному иску заявлено также требование о взыскании пени за неуплату арендных платежей по договорам.
Пунктом 3.3. договоров предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,01%.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили факт нарушения ответчиком условий договоров аренды о сроке исполнения обязательств по оплате, обеспеченных договорной неустойкой.
Проверив представленный истцом расчет пени и признав его правильным, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 330 ГК РФ, пришли к выводу об обоснованности исковых требований и правомерно взыскали с ИП Елисеенко А.И. в пользу ИП Сорокина В.И пени в размере 10 284 руб.
Обращаясь со встречным исковым заявлением, ИП Елисеенко А.И. указал, что во время пользования арендованным помещением выполнил для ИП Сорокина В.И. следующие виды работ: замену отопления автомойки, с выведением отопления в кафе, подсобное помещение и кухню; изготовление 3-х контейнеров для мусора; замену водопроводной сети на станции технического обслуживания, в сауне, гостинице; монтаж отопления станции технического обслуживания, сауны, гостиницы, кафе; изготовление решеток-кронштейнов под кондиционеры, изготовление и установку элементов крепления каминной дымоходной системы; изготовление и установку 2-х створчатой утепленной двери с элементами ручной ковки; изготовление и установку козырька на 2-х створчатую дверь, изготовление и установку 3-х решеток на окна в кафе "Спринт" с элементами ручной ковки; нарезку резьбы в магистральной теплотрассе; демонтаж въездных ворот; замену поворотных петель и установку въездных ворот (распашных); изготовление винтовой лестницы на 2-й этаж с элементами ручной ковки и установку в помещении, прилегающем к кафе "Спринт"; изготовление и установку решетки-дверцы на камин с элементами ручной ковки.
ИП Елисеенко А.И. полагает, что стоимость произведенных им ремонтных работ в арендуемом помещении должна быть возмещена ИП Сорокиным В.И.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
ИП Елисеенко А.И., обращаясь с встречным иском, должен был доказать совокупность следующих обстоятельств: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Доказательств наличия у ИП Елисеенко А.И. расходов, связанных с производством неотделимых улучшений, согласования этих улучшений с арендодателем, заявителем жалобы в материалы дела представлено не было.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что правовыми положениями подпункта е пункта 2.2 договоров предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет осуществлять техническое обслуживание, косметический, текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений и нести расходы на содержание арендуемых помещений.
Условиями договоров аренды, имеющимися в материалах дела, обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений помещений, переданных в аренду, или производить их зачет в счет арендных платежей, не предусмотрена.
Ссылка заявителя жалобы о том, что между ИП Елисеенко А.И. и ИП Сорокиным В.И. фактически сложились правоотношения, регулируемые положениями законодательства о подряде, судом кассационной инстанции не принимается. Данные доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции о недоказанности ИП Елисеенко А.И. факта выполнения перечисленных им работ по заказу ИП Сорокина В.И.
ИП Елисеенко А.И. не представлены ни акты выполненных работ, ни справки о стоимости выполненных работ, ни иные письменные доказательства, подтверждающие, что эти работы были выполнены заявителем жалобы.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что ИП Елисеенко А.И. не доказана совокупность обстоятельств, дающих право на взыскание с ИП Сорокина В.И. стоимости выполненных ремонтных работ, суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права и представленным в материалы дела доказательствам.
Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 01.01.2011 является недействительным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Данный довод отклоняется кассационной коллегией как ошибочный ввиду того, что договор аренды от 01.01.2011 N 9, заключенный на срок менее года, не требовал его государственной регистрации.
Доводы ИП Елисеенко А.И. о том, что указанный договор аренды от 01.01.2011 N 9 сторонами не продлевался, отклоняется кассационной коллегией. Указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка коллегией апелляционного суда.
По мнению заявителя жалобы, ссылка арбитражного суда апелляционной инстанции на положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, несостоятельна. Договор аренды от 01.11.2011 N 9 является незаключенным.
В соответствии с правовыми положениями пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Апелляционная коллегия верно указала, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о том, что ответчик в одностороннем порядке был вправе не вносить плату за пользование имуществом, переданным в аренду. Существенные условия договора о его предмете сторонами согласованы, арендованное имущество передано арендатору по ранее заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2011 и находилось в пользовании арендатора на момент подписания договора аренды от 01.11.2011, в установленном порядке договор не оспорен и не расторгнут.
В соответствии с пунктом 12 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются Федеральным арбитражным судом Поволжского округа, поскольку противоречат материалам дела, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводов, сделанных судом, не доказывают нарушения судом норм процессуального права и не влияют на законность вынесенных судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N А06-7928/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N А06-7928/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеенко Анатолия Ивановича
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 (судья Богатыренко С.В.) постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А06-7928/2012
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сорокина Владимира Ивановича г. Харабали, Астраханская область (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) к индивидуальному предпринимателю Елисеенко Анатолию Ивановичу, г. Харабали, Астраханская область (ИНН <...>, ОГРНИП <...>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Елисеенко Анатолия Ивановича к индивидуальному предпринимателю Сорокину Владимиру Ивановичу о взыскании денежных средств в сумме 895 097 руб.,
установил:
индивидуальный предприниматель Сорокин Владимир Иванович (далее - истец, ИП Сорокин В.И.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Елисеенко Анатолию Ивановичу (далее - ответчик, ИП Елисеенко А.И., заявитель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб.
Исковые требования основаны на правовых положениях статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по полному и своевременному внесению ежемесячных арендных платежей.
До рассмотрения дела по существу от ИП Елисеенко А.И. 15.01.2013 в Арбитражный суд Астраханской области поступило встречное исковое заявление к ИП Сорокину В.И. о взыскании денежных средств в размере 895 097 руб.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что во время пользования арендованным помещением, ИП Елисеенко А.И. выполнил для ИП Сорокина В.И. по его просьбе целый ряд различных работ, стоимость которых 895 097 руб. превышает арендную плату.
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 16.01.2013 в порядке статьи 132 АПК РФ встречное исковое заявление ИП Елисеенко А.И. принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением от 26.02.2013 по делу N А06-7928/2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013, Арбитражный суд Астраханской области удовлетворил исковое заявление ИП Сорокина В.И.
С ИП Елисеенко А.И. в пользу ИП Сорокина В.И. взыскана задолженность по арендной плате в размере 174 100 руб. и пени в размере 10 284 руб., всего 184 384 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 531,52 руб.
В удовлетворении встречного иска ИП Елисеенко А.И. отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Елисеенко А.И. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований ИП Сорокина В.И.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что договоры от 25.09.2009 N 9 и от 01.06.2010 N 7, от 01.01.2011 N 9 и от 01.11.2011 N 9 не могут быть признаны заключенными.
Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 01.01.2011 является недействительным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Кроме того, указанный договор сторонами не продлевался.
Ссылка арбитражного суда апелляционной инстанции на положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, по мнению заявителя, несостоятельна.
В жалобе утверждается, что судом первой инстанции был проигнорирован факт обращения ИП Сорокина В.И к ИП Елисеенко А.И с требованием о взыскании задолженности в претензионном порядке за период с 30.11.2011 по 30 06.2012.
Доказательства невозможности предоставления ИП Сорокиным В.И. в суд бухгалтерских документов за спорный период, по мнению ответчика, отсутствуют.
Ссылка суда апелляционной инстанции на правовые положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ, как считает ИП Елисеенко А.И, несостоятельна.
В письменном отзыве ИП Сорокин В.И. просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
ИП Елисеенко А.И в соответствии с пунктом 2 статьи 156 АПК РФ обратился с письменным ходатайством от 05.09.2013, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы они были извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, считает, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 25.09.2009 между ИП Сорокиным В.И. (арендодатель) и ИП Елисеенко А.И. (арендатор) заключен договор N 9 аренды нежилого помещения (далее - договор от 25.09.2009 N 9), находящегося в собственности арендодателя, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 50 кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (т. 1, л.д. 10 - 11).
За арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 5 000 руб. (без НДС) в месяц (пункт 3.1 договора от 25.09.2009 N 9).
Пунктом 3.2 договора от 25.09.2009 N 9 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 25-го числа текущего месяца пользования помещения
Пунктом 4.1 договора от 25.09.2009 N 9 определен срок его действия - до 31.12.2009.
После истечения срока действия договора от 25.09.2009 N 9 между сторонами на тех же условиях 01.06.2010 заключен новый договор N 7 на аренду указанного помещения (далее - договор от 01.06.2010 N 7).
Срок действия договора с момента подписания его сторонами до 31.12.2010 (пункт 4.1 договора от 01.06.2010 N 7).
В связи с истечением срока договора от 01.06.2010 N 7 между сторонами 01.01.2011 заключен договор N 9 аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя (далее - договор от 01.01.2011 N 9), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 117,4 кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (т. 1, л.д. 14 - 15).
В соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.01.2011 N 9 за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 6 000 руб. в месяц за ноябрь, декабрь 2010 года и январь, февраль, март 2011 года. Арендная плата с 01.04.2011 по 31.10.2011 составляет 5 300 руб. в месяц (без НДС).
Пунктом 3.2 договора от 01.01.2011 N 9 установлено, что арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 5-го числа текущего месяца пользования помещения.
Срок действия договора от 01.01.2011 N 9 с момента подписания его сторонами определен до 31.10.2011 (пункт 4.1 договора от 01.01.2011 N 9).
Арендуемое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 36).
Между истцом и ответчиком 01.11.2011 подписан договор N 9 аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя (далее - договор от 01.11.2011 N 9), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору помещение под СТО, общей площадью 117, кв. м во временное пользование, по адресу: Астраханская область, г. Харабали, ул. Лесхозная, 31 для технического обслуживания (л.д. 17 - 18).
Согласно пункту 3.1 договора от 01.11.2011 N 9 за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в размере 9 000 руб. в месяц за ноябрь, декабрь 2011 год и январь, февраль, март, апрель 2012 год. Арендная плата с 01.05.2012 г. по 31.10.2012 составляет 8 000 руб. в месяц (без НДС).
Арендатор перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы на расчетный счет или в кассу в срок не позднее 5-го числа текущего месяца пользования помещения (пункт 3.2 договора от 01.11.2011 N 9).
Срок действия договора с момента подписания его сторонами определен до 31.10.2012 (пункт 4.1 договора от 01.11.2011 N 9).
Арендуемое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.11.2011 (т. 1, л.д. 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров по внесению арендной платы, ИП Сорокин В.И. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Ответчик в свою очередь предъявил встречное исковое заявление к ИП Сорокину В.И. о взыскании стоимости ремонта помещения в размере 895 097 руб.
Суд первой инстанции, установив, что обязанность по уплате арендных платежей ответчиком не исполнена, удовлетворил заявленные ИП Сорокиным В.И. требования в полном объеме.
В удовлетворении встречных требований ИП Елисеенко А.И. суд первой инстанции отказал, поскольку ответчиком не представлено допустимых письменных доказательств, подтверждающих факт выполнения ИП Елисеенко А.И. для ИП Сорокина В.И. работ на заявленную к взысканию сумму.
Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013, правомерно руководствовался следующим.
В силу правовых положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с ноября 2009 года по 27.08.2012, у ИП Елисеенко А.И. образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 174 100 руб.
Расчет задолженности, представленный истцом в материалы дела, соответствует условиям договора аренды от 25.09.2009 N 9, от 01.06.2010 N 7, от 01.01.2011 N 9 и правомерно признан судом первой инстанции верным.
Контррасчет задолженности или доказательства ее уплаты ответчиком не представлены в нарушение требований статьи 65 АПК РФ.
В силу статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск несовершения им процессуальных действий.
При таких обстоятельствах, суды правомерно признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 74 100 руб.
Истцом по первоначальному иску заявлено также требование о взыскании пени за неуплату арендных платежей по договорам.
Пунктом 3.3. договоров предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,01%.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили факт нарушения ответчиком условий договоров аренды о сроке исполнения обязательств по оплате, обеспеченных договорной неустойкой.
Проверив представленный истцом расчет пени и признав его правильным, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 330 ГК РФ, пришли к выводу об обоснованности исковых требований и правомерно взыскали с ИП Елисеенко А.И. в пользу ИП Сорокина В.И пени в размере 10 284 руб.
Обращаясь со встречным исковым заявлением, ИП Елисеенко А.И. указал, что во время пользования арендованным помещением выполнил для ИП Сорокина В.И. следующие виды работ: замену отопления автомойки, с выведением отопления в кафе, подсобное помещение и кухню; изготовление 3-х контейнеров для мусора; замену водопроводной сети на станции технического обслуживания, в сауне, гостинице; монтаж отопления станции технического обслуживания, сауны, гостиницы, кафе; изготовление решеток-кронштейнов под кондиционеры, изготовление и установку элементов крепления каминной дымоходной системы; изготовление и установку 2-х створчатой утепленной двери с элементами ручной ковки; изготовление и установку козырька на 2-х створчатую дверь, изготовление и установку 3-х решеток на окна в кафе "Спринт" с элементами ручной ковки; нарезку резьбы в магистральной теплотрассе; демонтаж въездных ворот; замену поворотных петель и установку въездных ворот (распашных); изготовление винтовой лестницы на 2-й этаж с элементами ручной ковки и установку в помещении, прилегающем к кафе "Спринт"; изготовление и установку решетки-дверцы на камин с элементами ручной ковки.
ИП Елисеенко А.И. полагает, что стоимость произведенных им ремонтных работ в арендуемом помещении должна быть возмещена ИП Сорокиным В.И.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
ИП Елисеенко А.И., обращаясь с встречным иском, должен был доказать совокупность следующих обстоятельств: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
Доказательств наличия у ИП Елисеенко А.И. расходов, связанных с производством неотделимых улучшений, согласования этих улучшений с арендодателем, заявителем жалобы в материалы дела представлено не было.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что правовыми положениями подпункта е пункта 2.2 договоров предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет осуществлять техническое обслуживание, косметический, текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений и нести расходы на содержание арендуемых помещений.
Условиями договоров аренды, имеющимися в материалах дела, обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений помещений, переданных в аренду, или производить их зачет в счет арендных платежей, не предусмотрена.
Ссылка заявителя жалобы о том, что между ИП Елисеенко А.И. и ИП Сорокиным В.И. фактически сложились правоотношения, регулируемые положениями законодательства о подряде, судом кассационной инстанции не принимается. Данные доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции о недоказанности ИП Елисеенко А.И. факта выполнения перечисленных им работ по заказу ИП Сорокина В.И.
ИП Елисеенко А.И. не представлены ни акты выполненных работ, ни справки о стоимости выполненных работ, ни иные письменные доказательства, подтверждающие, что эти работы были выполнены заявителем жалобы.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что ИП Елисеенко А.И. не доказана совокупность обстоятельств, дающих право на взыскание с ИП Сорокина В.И. стоимости выполненных ремонтных работ, суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права и представленным в материалы дела доказательствам.
Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 01.01.2011 является недействительным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Данный довод отклоняется кассационной коллегией как ошибочный ввиду того, что договор аренды от 01.01.2011 N 9, заключенный на срок менее года, не требовал его государственной регистрации.
Доводы ИП Елисеенко А.И. о том, что указанный договор аренды от 01.01.2011 N 9 сторонами не продлевался, отклоняется кассационной коллегией. Указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка коллегией апелляционного суда.
По мнению заявителя жалобы, ссылка арбитражного суда апелляционной инстанции на положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, несостоятельна. Договор аренды от 01.11.2011 N 9 является незаключенным.
В соответствии с правовыми положениями пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Апелляционная коллегия верно указала, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о том, что ответчик в одностороннем порядке был вправе не вносить плату за пользование имуществом, переданным в аренду. Существенные условия договора о его предмете сторонами согласованы, арендованное имущество передано арендатору по ранее заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2011 и находилось в пользовании арендатора на момент подписания договора аренды от 01.11.2011, в установленном порядке договор не оспорен и не расторгнут.
В соответствии с пунктом 12 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются Федеральным арбитражным судом Поволжского округа, поскольку противоречат материалам дела, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводов, сделанных судом, не доказывают нарушения судом норм процессуального права и не влияют на законность вынесенных судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А06-7928/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)