Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3110/2013 (судья Э.Р. Абдуллина).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Агрохим" - Шапошников Е.А. (доверенность от 10.04.2013 N 2-ю).
Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Агрохим" (далее - ООО СХП "Агрохим", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (далее - ООО "Чувашские Карамалы", общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 538 100 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 44-45, т. 1).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 (резолютивная часть объявлена 04.06.2013) исковые требования ООО СХП "Агрохим" удовлетворены. С ООО "Чувашские Карамалы" в пользу ООО СХП "Агрохим" взыскано неосновательное обогащение в размере 538 100 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Чувашские Карамалы" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору субаренды, в отсутствие права истца на сдачу земельного участка в субаренду. Считает такое право неподтвержденным договором аренды N 1 от 08.02.2011, ввиду отсутствия в материалах дела протокола общего собрания от 22.11.2010 N 1 определяющего полномочия Шаровой Т.А. действовать от имени арендодателя. Полагает, что судом не был обоснован размер взысканной суммы неосновательного обогащения, поскольку по условиям договора цена пользования участком составляла 2 центнера зерна за каждый пай.
Ссылается на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в непредставлении ответчику времени для подготовки мотивированного отзыва на уточнение искового заявления. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес ответчика или получения уточненного искового заявления.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 08 февраля 2011 года между гражданами - участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406, в лице Шаровой Татьяны Александровны, действующей на основании протокола N 1 от 22.11.2010 общего собрания граждан, наделенных земельными долями (паями) (арендодатели) и ООО СХП "Агрохим" (арендатор") заключен договор N 1 аренды земельного участка, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406 (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью 1731 га, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с. Родина, для возделывания сельскохозяйственных культур, сроком на 5 лет (л. д. 51-53, т. 1). Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 27.04.2011, регистрационная запись за номером 02-04-29/008/2011-074 (отметка на договоре - л.д. 53, т. 1).
В соответствии с пунктом 2.4.8 договора аренды, арендатор вправе заключать договоры субаренды на тех же условиях.
По акту приема-передачи от 08.02.2011 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 54, т. 1).
Соглашением от 12.07.2012 договор аренды от 08.02.2011 N 1 сторонами расторгнут (л. д. 55, т. 1).
Земельный участок возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 12.07.2012 (л. д. 56, т. 1).
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что договор аренды от 08.02.2011 N 1 был оспорен Алтынбаевым Т.С. Вступившим в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 05.02.2013 по делу N 33-211/2013 решение Гафурийского районного суда Республики Башкортостан от 26.10.2012 отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска Алтынбаева Т.С. к ООО СХП "Агрохим" о признании недействительным договора аренды от 08.02.2011 N 1, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации указанного договора (л. д. 71-78, т. 1).
28 апреля 2011 года между ООО СХП "Агрохим" (арендодатель) и ООО "Чувашские Карамалы" (арендатор) подписан договор субаренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью 430,5 га. Из земель единого пользования с кадастровым номером 02:19:000000:406, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с.Родина, с кадастровыми номерами 02:19:111101:8, 02:19:111101:9, 02:19:111101:10, 02:19:111101:11, 02:19:111101:13, 02:19:111402:19, 02:19:111201:7, для полеводства, кормопроизводства, общей площадью 430,5 га, сроком до 27.04.2012 (пункт 1.1 договора, л.д. 14-16, т. 1).
За пользование представленным в аренду земельным участком по настоящему договору арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 2 центнера зерна за 1 га пашни посева зерновых культур на сумму 538,1 тыс. руб. (пункт 3.1.3 договора). Арендная плата вносится арендатором не позднее 27 апреля 2012 года (пункт 3.2 договора).
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.04.2011 (л. д. 17, т. 1).
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельных участков, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оформленный сторонами договор субаренды сроком на один год является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Установив фактическое использование ответчиком спорными земельными участками, при отсутствии внесения платы, суд посчитал, что у ООО "Чувашские Карамалы" возникло неосновательное сбережение денежных средств в размере 538 100 руб.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Поскольку в спорный период правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование обществу "Чувашские Карамалы" земельных участков на основании договора субаренды от 28.04.2011, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Оценивая положения договоров аренды от 08.02.2011 N 1 и субаренды от 28.04.2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемые договоры незаключенными, поскольку их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 08.02.2011 N 1 заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 27.04.2011, регистрационная запись за номером 02-04-29/008/2011-074 (отметка на договоре - л.д. 53, т. 1).
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Анализируемый договор субаренды заключен сроком с 28.04.2011 по 27.04.2012, срок его действия составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку составление акта приема-передачи земельных участков по договору субаренды от 28.04.2011 свидетельствует об исполнении договора субаренды, выводы суда первой инстанции об отсутствии между сторонами правоотношений, основанных на договоре субаренды по причине отсутствия государственной регистрации договора субаренды на спорное недвижимое имущество, являются ошибочными. Вместе с тем, указанные выводы суда не привели к принятию неправильного решения, поскольку расчет задолженности произведен судом на основании предусмотренной договором субаренды платы за использование имущества.
С учетом изложенного, между сторонами сложились отношения, основанные на договоре субаренды, для регулирования которых подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору субаренды от 28.04.2011 в части внесения арендной платы, в размере установленном разделом 3 договора.
Согласно пункту 3.1.3 договора, за пользование представленным в аренду земельным участком по настоящему договору арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 2 центнера зерна за 1 га пашни посева зерновых культур на сумму 538,1 тыс. руб. Буквальное содержание названного пункта и определение арендной платы в денежном выражении исключает обоснованность довода апеллянта об определении цены пользования участком в виде 2 центнера зерна за каждый пай, равный 1/470.
В силу названного исковые требования о взыскании задолженности в размере 538 100 руб., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорными земельными участками, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В рассматриваемом случае, в доказательство наличия у ООО СХП "Агрохим" правомочия на передачу имущества в субаренду, в материалы дела представлен договор аренды от 08.02.2011 N 1, заключенный между гражданами - участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406, в лице Шаровой Татьяны Александровны, действующей на основании протокола N 1 от 22.11.2010 общего собрания граждан, наделенных земельными долями (паями) (арендодатели) и ООО СХП "Агрохим" (л. д. 51-53, т. 1). В соответствии с пунктом 2.4.8 договора аренды, арендатор вправе заключать договоры субаренды на тех же условиях. С учетом принятых судом общей юрисдикции судебных актов, указанный договор не противоречит закону.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права собственности на предоставленное в аренду имущество (прав арендодателя по договору субаренды), не исключает обязательств по оплате использования недвижимого имущества.
Учитывая названное, соответствующие доводы ответчика не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Доводы апеллянта о том, что при уточнении требований истцом не было выполнено требование части 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении, несостоятельны.
Как следует из материалов дела, копия уточненного искового заявления получена представителем ответчика 04.06.2013 (отметка на уточнении к исковому заявлению - л.д. 44-45, т. 1). В этом же судебном заседании была объявлена резолютивная часть решения (л. д. 85-86. т. 1).
Из протокола судебного заседания, состоявшегося 04.06.2013 (л.д. 82) не усматривается заявление ответчиком ходатайств о перерыве или отложении судебного заседания с целью подготовки возражений по уточненным исковым требованиям, в которых истцом вместо требований о взыскании задолженности по договору субаренды было заявлено о взыскании неосновательного обогащения, без изменения фактических оснований и размера требований. Возражения ответчика основывались на необходимости исследовании полномочий арендодателя по договору N 1 от 08.02.2013.
Поскольку непредоставление судом первой инстанции ответчику времени на подготовку мотивированного отзыва не привело к принятию неправильного решения, данные обстоятельства не являются основанием для отмены правильного по существу судебного акта (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3110/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 N 18АП-7882/2013 ПО ДЕЛУ N А07-3110/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. N 18АП-7882/2013
Дело N А07-3110/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3110/2013 (судья Э.Р. Абдуллина).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Агрохим" - Шапошников Е.А. (доверенность от 10.04.2013 N 2-ю).
Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Агрохим" (далее - ООО СХП "Агрохим", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (далее - ООО "Чувашские Карамалы", общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 538 100 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 44-45, т. 1).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 (резолютивная часть объявлена 04.06.2013) исковые требования ООО СХП "Агрохим" удовлетворены. С ООО "Чувашские Карамалы" в пользу ООО СХП "Агрохим" взыскано неосновательное обогащение в размере 538 100 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Чувашские Карамалы" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору субаренды, в отсутствие права истца на сдачу земельного участка в субаренду. Считает такое право неподтвержденным договором аренды N 1 от 08.02.2011, ввиду отсутствия в материалах дела протокола общего собрания от 22.11.2010 N 1 определяющего полномочия Шаровой Т.А. действовать от имени арендодателя. Полагает, что судом не был обоснован размер взысканной суммы неосновательного обогащения, поскольку по условиям договора цена пользования участком составляла 2 центнера зерна за каждый пай.
Ссылается на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в непредставлении ответчику времени для подготовки мотивированного отзыва на уточнение искового заявления. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес ответчика или получения уточненного искового заявления.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 08 февраля 2011 года между гражданами - участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406, в лице Шаровой Татьяны Александровны, действующей на основании протокола N 1 от 22.11.2010 общего собрания граждан, наделенных земельными долями (паями) (арендодатели) и ООО СХП "Агрохим" (арендатор") заключен договор N 1 аренды земельного участка, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406 (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью 1731 га, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с. Родина, для возделывания сельскохозяйственных культур, сроком на 5 лет (л. д. 51-53, т. 1). Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 27.04.2011, регистрационная запись за номером 02-04-29/008/2011-074 (отметка на договоре - л.д. 53, т. 1).
В соответствии с пунктом 2.4.8 договора аренды, арендатор вправе заключать договоры субаренды на тех же условиях.
По акту приема-передачи от 08.02.2011 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 54, т. 1).
Соглашением от 12.07.2012 договор аренды от 08.02.2011 N 1 сторонами расторгнут (л. д. 55, т. 1).
Земельный участок возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 12.07.2012 (л. д. 56, т. 1).
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что договор аренды от 08.02.2011 N 1 был оспорен Алтынбаевым Т.С. Вступившим в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 05.02.2013 по делу N 33-211/2013 решение Гафурийского районного суда Республики Башкортостан от 26.10.2012 отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска Алтынбаева Т.С. к ООО СХП "Агрохим" о признании недействительным договора аренды от 08.02.2011 N 1, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации указанного договора (л. д. 71-78, т. 1).
28 апреля 2011 года между ООО СХП "Агрохим" (арендодатель) и ООО "Чувашские Карамалы" (арендатор) подписан договор субаренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью 430,5 га. Из земель единого пользования с кадастровым номером 02:19:000000:406, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Гафурийский район, с.Родина, с кадастровыми номерами 02:19:111101:8, 02:19:111101:9, 02:19:111101:10, 02:19:111101:11, 02:19:111101:13, 02:19:111402:19, 02:19:111201:7, для полеводства, кормопроизводства, общей площадью 430,5 га, сроком до 27.04.2012 (пункт 1.1 договора, л.д. 14-16, т. 1).
За пользование представленным в аренду земельным участком по настоящему договору арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 2 центнера зерна за 1 га пашни посева зерновых культур на сумму 538,1 тыс. руб. (пункт 3.1.3 договора). Арендная плата вносится арендатором не позднее 27 апреля 2012 года (пункт 3.2 договора).
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.04.2011 (л. д. 17, т. 1).
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельных участков, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оформленный сторонами договор субаренды сроком на один год является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Установив фактическое использование ответчиком спорными земельными участками, при отсутствии внесения платы, суд посчитал, что у ООО "Чувашские Карамалы" возникло неосновательное сбережение денежных средств в размере 538 100 руб.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Поскольку в спорный период правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование обществу "Чувашские Карамалы" земельных участков на основании договора субаренды от 28.04.2011, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Оценивая положения договоров аренды от 08.02.2011 N 1 и субаренды от 28.04.2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемые договоры незаключенными, поскольку их содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 08.02.2011 N 1 заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 27.04.2011, регистрационная запись за номером 02-04-29/008/2011-074 (отметка на договоре - л.д. 53, т. 1).
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Анализируемый договор субаренды заключен сроком с 28.04.2011 по 27.04.2012, срок его действия составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку составление акта приема-передачи земельных участков по договору субаренды от 28.04.2011 свидетельствует об исполнении договора субаренды, выводы суда первой инстанции об отсутствии между сторонами правоотношений, основанных на договоре субаренды по причине отсутствия государственной регистрации договора субаренды на спорное недвижимое имущество, являются ошибочными. Вместе с тем, указанные выводы суда не привели к принятию неправильного решения, поскольку расчет задолженности произведен судом на основании предусмотренной договором субаренды платы за использование имущества.
С учетом изложенного, между сторонами сложились отношения, основанные на договоре субаренды, для регулирования которых подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору субаренды от 28.04.2011 в части внесения арендной платы, в размере установленном разделом 3 договора.
Согласно пункту 3.1.3 договора, за пользование представленным в аренду земельным участком по настоящему договору арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 2 центнера зерна за 1 га пашни посева зерновых культур на сумму 538,1 тыс. руб. Буквальное содержание названного пункта и определение арендной платы в денежном выражении исключает обоснованность довода апеллянта об определении цены пользования участком в виде 2 центнера зерна за каждый пай, равный 1/470.
В силу названного исковые требования о взыскании задолженности в размере 538 100 руб., судом первой инстанции удовлетворены правомерно.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорными земельными участками, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В рассматриваемом случае, в доказательство наличия у ООО СХП "Агрохим" правомочия на передачу имущества в субаренду, в материалы дела представлен договор аренды от 08.02.2011 N 1, заключенный между гражданами - участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:19:000000:406, в лице Шаровой Татьяны Александровны, действующей на основании протокола N 1 от 22.11.2010 общего собрания граждан, наделенных земельными долями (паями) (арендодатели) и ООО СХП "Агрохим" (л. д. 51-53, т. 1). В соответствии с пунктом 2.4.8 договора аренды, арендатор вправе заключать договоры субаренды на тех же условиях. С учетом принятых судом общей юрисдикции судебных актов, указанный договор не противоречит закону.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права собственности на предоставленное в аренду имущество (прав арендодателя по договору субаренды), не исключает обязательств по оплате использования недвижимого имущества.
Учитывая названное, соответствующие доводы ответчика не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Доводы апеллянта о том, что при уточнении требований истцом не было выполнено требование части 3 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении, несостоятельны.
Как следует из материалов дела, копия уточненного искового заявления получена представителем ответчика 04.06.2013 (отметка на уточнении к исковому заявлению - л.д. 44-45, т. 1). В этом же судебном заседании была объявлена резолютивная часть решения (л. д. 85-86. т. 1).
Из протокола судебного заседания, состоявшегося 04.06.2013 (л.д. 82) не усматривается заявление ответчиком ходатайств о перерыве или отложении судебного заседания с целью подготовки возражений по уточненным исковым требованиям, в которых истцом вместо требований о взыскании задолженности по договору субаренды было заявлено о взыскании неосновательного обогащения, без изменения фактических оснований и размера требований. Возражения ответчика основывались на необходимости исследовании полномочий арендодателя по договору N 1 от 08.02.2013.
Поскольку непредоставление судом первой инстанции ответчику времени на подготовку мотивированного отзыва не привело к принятию неправильного решения, данные обстоятельства не являются основанием для отмены правильного по существу судебного акта (часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2013 по делу N А07-3110/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)