Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй снаб-2003",
апелляционное производство N 05АП-1059/2013
на решение от 05.12.2012
судьи А.С. Белова
по делу N А59-3894/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003"
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора
при участии:
от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области: Неустроева Т.В. - удостоверение N 005 от 01.04.2010,
от иных лиц, участвующих в деле: не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй снаб-2003" (далее - ООО "Сахалин Строй снаб-2003", общество) обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - МИЗО, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной арендатором.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.10.2012 года привлечен Департамент градостроительства, управления недвижимостью и землепользования Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2012 заявленные истцом требования удовлетворены в следующей части:
"Пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Пункт 3 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"3. Срок договора составляет: с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно"
- Пункт 8 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.2. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.3. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 16.9. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 24 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендатора, а именно:
"24. В случае если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца."
- Пункт 30 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 31 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 32 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить.
Приложение N 1 к договору аренды от 18.05.2012 N 01622 между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" - принять в редакции арендатора, исключив из приложения расчет оплаты с 18.05.2012 по 31.12.2012. в том числе из таблицы, изложив приложение в следующей редакции:
Расчет арендной платы
Арендатор(ы): ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" (л/с 00027058) Размер арендной платы в годовом исчислении: 1621552,83 руб.
Кинф - Коэффициент инфляции: 1,1289
Объект: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольской
Кадастровый номер: 65:01:0601006:4
Разрешенное использование: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей"
Площадь: 13084 кв. м.
Кд - Коэффициент вида использования: 0,1 (Проектирование, строительство и эксплуатация платных автостоянок, площадок по разборке и разбраковке автомобилей, площадок по продаже автомобилей и запчастей, АЗС, склады ГСМ, автогазонаполнительных станций, автомоек, объектов для ремонта и технического обслуживания транспортных средств)
Кз - Коэффициент зависящий от зоны градостроительной ценности: 1 (YI) Кс - Кадастровая стоимость участка. 14364007, 72 руб.
Годовая плата за пользование участком (Кс х Кд х Kz х Кинф): 1621552,83 руб. Доля "ООО "Сахалин Строй Снаб-2003": 13084 кв. м.
Годовая плата за пользование долей: 1621552,83 руб.
Арендная плата перечисляется: на р/счет N 40101810900000010000 в ГРКЦ ГУ банка России по Сахалинской области, г. Южно-Сахалинск,
БИК: 046401001. Получатель: УФК по Сахалинской области (ФУ администрации г. Южно-Сахалинска ДАГУН города Южно-Сахалинска л/с 02613001060/04613000760) ИНН 6501053780, КПП 650101001.
КБК: 90511105012040010120; Код ОКАТО: 64401000000
Назначение платежа: арендная плата за землю по договору N ___за период.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части неудовлетворенных требований, общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что вид разрешенного использования спорного земельного участка допускает его использование на период подготовительных к строительству работ под автостоянку с забором ручья "Пригородный" в коллектор. В отношении условия договора о его сроке, пояснил, что 18.05.2012 договор заключен не был. Указал, что в резолютивной части решения суд первой инстанции указал, что срок действия договора составляет с 18.05.2012 по 17.05.2012. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в согласовании условия об определении начального момента исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что договор N 8528 от 19.04.2006 прекратил свое действие, считает, что он сохраняет юридическую силу до момента государственной регистрации договора аренды, являющегося предметом настоящего спора.
В канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве ответчик указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта сторонами не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что обществу на основании договора аренды от 19.04.2004 N 8528 предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 084 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская в г. Южно-Сахалинске под строительство объекта "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Строительство объекта осуществлено, общество пользуется указанным объектом.
В период действия договора аренды общество приняло решение о строительстве на предоставленном земельном участке капитального объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Ввиду препятствий со стороны уполномоченных органов, общество для реализации своих намерений было вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 по делу N А59-5285/2010, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 19.07.2011 (определением ВАС РФ от 21.10.2011 отказано в передаче в порядке надзора), признан незаконным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предварительном согласовании места размещения объекта. На Министерство возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Во исполнение указанных судебных актов распоряжением от 13.07.2011 N 1116-р Министерство приняло решение о предварительном согласовании обществу места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.05.2012 по делу N А59-893/2012 по заявлению общества о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предоставлении земельного участка для строительства, обязании устранить нарушение путем принятия указанного решения, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Министерство в течение 2 недель со дня утверждения мирового соглашения принимает и направляет в адрес заявителя решение о предоставлении заявителю в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 13 084 кв. м с кадастровым номером 65:01:0601006:4 для целей строительства объекта: многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей.
Во исполнение условий мирового соглашения Министерство издало распоряжение N 799-р от 18.05.2012 о предоставлении земельного участка в аренду и направило проект договора аренды N 01622 от 18.05.2012.
Общество подписало проект указанного договора с протоколом разногласий по пунктам 2, 3, 8, 13.2, 13.3, 16.9, 23, 30 - 32 договора и Приложения 1.
Ответчик письмом N 04-4070/12 от 27.07.2012 отклонил представленный протокол разногласий по всем пунктам.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Законом Сахалинской области от 07.02.2008 N 6-ЗО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в городском округе "Город Южно-Сахалинск", осуществляется органом исполнительной власти Сахалинской области, определяемым Правительством Сахалинской области.
Согласно пункту 3.36 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, утвержденного постановлением Правительства Сахалинской области от 16.12.2009 N 522-па, Министерство выступает уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в муниципальном образовании городской округ "Город Южно-Сахалинск" (за исключением земельных участков, относящихся к землям лесного фонда).
Следовательно, Министерство в силу указанных правовых актов является органом, уполномоченным на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства.
Договор аренды земельного участка, при заключении которого возникли разногласия, являющиеся предметом урегулирования в рамках настоящего спора, в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не является публичным.
Вместе с тем в силу особой правовой конструкции отношений, возникающих между сторонами при заключении договора на основании распоряжения государственного органа, стороны такого договора не лишены права на урегулирование возможных разногласий, возникших в отношении существенных условий такого договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
При урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора суд первой инстанции исходил из того, что в судебном порядке могут быть урегулированы разногласия, касающиеся только существенных условий договора в отношении которых стороны не пришли к согласию и при отсутствии которых договор аренды земельного участка не может считаться заключенным.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
Частью 8 статьи 1 ЗК РФ установлено, что одним из основополагающих принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ЗК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Руководствуясь вышеизложенными положениями, суд первой инстанции верно установил, что земельный участок, предоставленный для целей строительства, может использоваться исключительно в соответствии с его разрешенным использованием.
Разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4, предоставленного в аренду истцу, является строительство объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Следовательно, пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622 верно принят судом первой инстанции в редакции ответчика, имеющей следующее содержание: "2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Отказывая в принятии пункта 2 договора в редакции истца: "На период подготовительных работ к строительству (до получения разрешения на строительство) сохраняется существующее разрешенное использование земельного участка - под объект "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Все работы и изменения земельного участка, связанные со строительством, осуществляемые согласно разрешенного использования и строительной документации, не являются ухудшением земельного участка, в том числе его качественных характеристик", суд первой инстанции верно исходил из того, что разрешенным видом использования является осуществление на нем строительства, но не эксплуатация уже существующего объекта. Кроме того, ответчик является органом государственной власти, уполномоченным на предоставление земельных участков только для осуществления строительства. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, в компетенцию ответчика не входит. Более того, в распоряжении о предоставлении спорного земельного участка также указано на определенное разрешенное использование, которому должны соответствовать условия заключаемого договора.
Рассмотрев требования истца относительно пункта 3 договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод об изложении положений названного пункта в редакции, предложенной ответчиком: срок договора составляет с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно".
При этом суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 190 - 194 ГК РФ об определении начала и окончания срока, и указал, что положение пункта 3 договора в редакции истца не конкретизирует начало срока действия договора аренды, поскольку связывают его с датой подписания акта приема-передачи земельного участка, что не является событием которое неизбежно должно наступить.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, спорный земельный участок фактически находится у арендатора, арендодателю не возвращался. При этом именно с указанной арендодателем даты 18.05.2012 земельный участок, не выбывая из владения общества, предоставлен этому же обществу для целей строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Положения статьи 651 ГК РФ и части 2 статьи 26 ЗК РФ предусматривают особые положения для договора аренды земельного участка: договор, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В этой связи суд первой инстанции правильно указал, что условия договора, подлежащего государственной регистрации, принимают обязательную силу для сторон с момента такой регистрации, что по общему правилу не лишает арендодателя на получение платы за фактическое пользование земельным участком.
Рассмотрев требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, по пункту 8 договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод об его исключении.
При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку согласно положению статьи 425 ГК РФ договор становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом срок действия договора судом определен, имущество фактически находится у истца, дополнительное закрепление в договоре даты начала исполнения обязанности по внесению арендных платежей является излишним.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 19.04.2006 N 8528 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от дальнейшего продления арендных отношений, изложенным в письме от 28.07.2010, является правильным. То обстоятельство, что ответчик не предпринимал действий по возврату земельного участка в связи с отказом от договора аренды обусловлено проведением между сторонами согласовательных процедур для предоставления этого же земельного участка для иных целей использования и не отменяет выраженной им в надлежащем порядке воли на отказ от договора. Ссылка апеллянта на судебную практику подлежит отклонению, поскольку содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции по делу N А48-4107/2009 выводы касаются случая действия договора, возобновленного на тех же условиях на новый срок, тогда как в настоящем случае договор аренды расторгнут в связи с односторонним отказом ответчика.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2012 по делу N А59-3894/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2013 N 05АП-1059/2013 ПО ДЕЛУ N А59-3894/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. N 05АП-1059/2013
Дело N А59-3894/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй снаб-2003",
апелляционное производство N 05АП-1059/2013
на решение от 05.12.2012
судьи А.С. Белова
по делу N А59-3894/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003"
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
третьи лица: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора
при участии:
от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области: Неустроева Т.В. - удостоверение N 005 от 01.04.2010,
от иных лиц, участвующих в деле: не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй снаб-2003" (далее - ООО "Сахалин Строй снаб-2003", общество) обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - МИЗО, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной арендатором.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.10.2012 года привлечен Департамент градостроительства, управления недвижимостью и землепользования Сахалинской области.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2012 заявленные истцом требования удовлетворены в следующей части:
"Пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Пункт 3 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"3. Срок договора составляет: с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно"
- Пункт 8 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.2. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.3. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 16.9. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 24 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендатора, а именно:
"24. В случае если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца."
- Пункт 30 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 31 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 32 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить.
Приложение N 1 к договору аренды от 18.05.2012 N 01622 между Обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" - принять в редакции арендатора, исключив из приложения расчет оплаты с 18.05.2012 по 31.12.2012. в том числе из таблицы, изложив приложение в следующей редакции:
Расчет арендной платы
Арендатор(ы): ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" (л/с 00027058) Размер арендной платы в годовом исчислении: 1621552,83 руб.
Кинф - Коэффициент инфляции: 1,1289
Объект: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольской
Кадастровый номер: 65:01:0601006:4
Разрешенное использование: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей"
Площадь: 13084 кв. м.
Кд - Коэффициент вида использования: 0,1 (Проектирование, строительство и эксплуатация платных автостоянок, площадок по разборке и разбраковке автомобилей, площадок по продаже автомобилей и запчастей, АЗС, склады ГСМ, автогазонаполнительных станций, автомоек, объектов для ремонта и технического обслуживания транспортных средств)
Кз - Коэффициент зависящий от зоны градостроительной ценности: 1 (YI) Кс - Кадастровая стоимость участка. 14364007, 72 руб.
Годовая плата за пользование участком (Кс х Кд х Kz х Кинф): 1621552,83 руб. Доля "ООО "Сахалин Строй Снаб-2003": 13084 кв. м.
Годовая плата за пользование долей: 1621552,83 руб.
Арендная плата перечисляется: на р/счет N 40101810900000010000 в ГРКЦ ГУ банка России по Сахалинской области, г. Южно-Сахалинск,
БИК: 046401001. Получатель: УФК по Сахалинской области (ФУ администрации г. Южно-Сахалинска ДАГУН города Южно-Сахалинска л/с 02613001060/04613000760) ИНН 6501053780, КПП 650101001.
КБК: 90511105012040010120; Код ОКАТО: 64401000000
Назначение платежа: арендная плата за землю по договору N ___за период.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом в части неудовлетворенных требований, общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что вид разрешенного использования спорного земельного участка допускает его использование на период подготовительных к строительству работ под автостоянку с забором ручья "Пригородный" в коллектор. В отношении условия договора о его сроке, пояснил, что 18.05.2012 договор заключен не был. Указал, что в резолютивной части решения суд первой инстанции указал, что срок действия договора составляет с 18.05.2012 по 17.05.2012. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в согласовании условия об определении начального момента исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что договор N 8528 от 19.04.2006 прекратил свое действие, считает, что он сохраняет юридическую силу до момента государственной регистрации договора аренды, являющегося предметом настоящего спора.
В канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве ответчик указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта сторонами не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что обществу на основании договора аренды от 19.04.2004 N 8528 предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 084 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская в г. Южно-Сахалинске под строительство объекта "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Строительство объекта осуществлено, общество пользуется указанным объектом.
В период действия договора аренды общество приняло решение о строительстве на предоставленном земельном участке капитального объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Ввиду препятствий со стороны уполномоченных органов, общество для реализации своих намерений было вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 по делу N А59-5285/2010, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 19.07.2011 (определением ВАС РФ от 21.10.2011 отказано в передаче в порядке надзора), признан незаконным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предварительном согласовании места размещения объекта. На Министерство возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Во исполнение указанных судебных актов распоряжением от 13.07.2011 N 1116-р Министерство приняло решение о предварительном согласовании обществу места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.05.2012 по делу N А59-893/2012 по заявлению общества о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предоставлении земельного участка для строительства, обязании устранить нарушение путем принятия указанного решения, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Министерство в течение 2 недель со дня утверждения мирового соглашения принимает и направляет в адрес заявителя решение о предоставлении заявителю в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 13 084 кв. м с кадастровым номером 65:01:0601006:4 для целей строительства объекта: многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей.
Во исполнение условий мирового соглашения Министерство издало распоряжение N 799-р от 18.05.2012 о предоставлении земельного участка в аренду и направило проект договора аренды N 01622 от 18.05.2012.
Общество подписало проект указанного договора с протоколом разногласий по пунктам 2, 3, 8, 13.2, 13.3, 16.9, 23, 30 - 32 договора и Приложения 1.
Ответчик письмом N 04-4070/12 от 27.07.2012 отклонил представленный протокол разногласий по всем пунктам.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Законом Сахалинской области от 07.02.2008 N 6-ЗО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в городском округе "Город Южно-Сахалинск", осуществляется органом исполнительной власти Сахалинской области, определяемым Правительством Сахалинской области.
Согласно пункту 3.36 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, утвержденного постановлением Правительства Сахалинской области от 16.12.2009 N 522-па, Министерство выступает уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в муниципальном образовании городской округ "Город Южно-Сахалинск" (за исключением земельных участков, относящихся к землям лесного фонда).
Следовательно, Министерство в силу указанных правовых актов является органом, уполномоченным на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства.
Договор аренды земельного участка, при заключении которого возникли разногласия, являющиеся предметом урегулирования в рамках настоящего спора, в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не является публичным.
Вместе с тем в силу особой правовой конструкции отношений, возникающих между сторонами при заключении договора на основании распоряжения государственного органа, стороны такого договора не лишены права на урегулирование возможных разногласий, возникших в отношении существенных условий такого договора.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
При урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора суд первой инстанции исходил из того, что в судебном порядке могут быть урегулированы разногласия, касающиеся только существенных условий договора в отношении которых стороны не пришли к согласию и при отсутствии которых договор аренды земельного участка не может считаться заключенным.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ существенными условиями договора аренды земельного участка являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
Частью 8 статьи 1 ЗК РФ установлено, что одним из основополагающих принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ЗК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Руководствуясь вышеизложенными положениями, суд первой инстанции верно установил, что земельный участок, предоставленный для целей строительства, может использоваться исключительно в соответствии с его разрешенным использованием.
Разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4, предоставленного в аренду истцу, является строительство объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Следовательно, пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622 верно принят судом первой инстанции в редакции ответчика, имеющей следующее содержание: "2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Отказывая в принятии пункта 2 договора в редакции истца: "На период подготовительных работ к строительству (до получения разрешения на строительство) сохраняется существующее разрешенное использование земельного участка - под объект "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Все работы и изменения земельного участка, связанные со строительством, осуществляемые согласно разрешенного использования и строительной документации, не являются ухудшением земельного участка, в том числе его качественных характеристик", суд первой инстанции верно исходил из того, что разрешенным видом использования является осуществление на нем строительства, но не эксплуатация уже существующего объекта. Кроме того, ответчик является органом государственной власти, уполномоченным на предоставление земельных участков только для осуществления строительства. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, в компетенцию ответчика не входит. Более того, в распоряжении о предоставлении спорного земельного участка также указано на определенное разрешенное использование, которому должны соответствовать условия заключаемого договора.
Рассмотрев требования истца относительно пункта 3 договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод об изложении положений названного пункта в редакции, предложенной ответчиком: срок договора составляет с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно".
При этом суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 190 - 194 ГК РФ об определении начала и окончания срока, и указал, что положение пункта 3 договора в редакции истца не конкретизирует начало срока действия договора аренды, поскольку связывают его с датой подписания акта приема-передачи земельного участка, что не является событием которое неизбежно должно наступить.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, спорный земельный участок фактически находится у арендатора, арендодателю не возвращался. При этом именно с указанной арендодателем даты 18.05.2012 земельный участок, не выбывая из владения общества, предоставлен этому же обществу для целей строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Положения статьи 651 ГК РФ и части 2 статьи 26 ЗК РФ предусматривают особые положения для договора аренды земельного участка: договор, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В этой связи суд первой инстанции правильно указал, что условия договора, подлежащего государственной регистрации, принимают обязательную силу для сторон с момента такой регистрации, что по общему правилу не лишает арендодателя на получение платы за фактическое пользование земельным участком.
Рассмотрев требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, по пункту 8 договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод об его исключении.
При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку согласно положению статьи 425 ГК РФ договор становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом срок действия договора судом определен, имущество фактически находится у истца, дополнительное закрепление в договоре даты начала исполнения обязанности по внесению арендных платежей является излишним.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 19.04.2006 N 8528 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от дальнейшего продления арендных отношений, изложенным в письме от 28.07.2010, является правильным. То обстоятельство, что ответчик не предпринимал действий по возврату земельного участка в связи с отказом от договора аренды обусловлено проведением между сторонами согласовательных процедур для предоставления этого же земельного участка для иных целей использования и не отменяет выраженной им в надлежащем порядке воли на отказ от договора. Ссылка апеллянта на судебную практику подлежит отклонению, поскольку содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции по делу N А48-4107/2009 выводы касаются случая действия договора, возобновленного на тех же условиях на новый срок, тогда как в настоящем случае договор аренды расторгнут в связи с односторонним отказом ответчика.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2012 по делу N А59-3894/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)