Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Майера В.Е., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 12 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 28 июня 2012 г., которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н. ***, к П. ***, П. ***, А. ***о взыскании арендной платы за февраль 2012 года в сумме ***отказать. Признать договор аренды N 4 от 21.11.2011 года расторгнутым с 29.01.2012 года. Взыскать с ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н. ***, в пользу П. ***, П. *** А. ***расходы по оплате госпошлины в размере ***, расходы на услуги адвоката в сумме ***. В остальной части иска П., П.Е., А. отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя конкурсного управляющего Н.В. - З., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения П.Е., А. и П., просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Индивидуальный предприниматель Ф. (далее - ИП Ф.) в лице конкурсного управляющего Н.В. обратилась в суд с иском к П., П.Е. и А., указав, что решением Арбитражного суда Омской области от 09 ноября 2011 г. она - ИП Ф. признана банкротом. Конкурсным управляющим назначен Н.В. Ей принадлежит на праве собственности квартира ***. 21 ноября 2011 г. конкурсным управляющим Н.В. с П., П.Е. и А. был заключен договор аренды этой квартиры, в нарушении условий которого последние в срок до 31 января 2012 г. не выполнили свои обязательства по оплате фиксированной части арендной платы в размере ***. Переменная часть арендной платы не выплачивалась ими с 21 ноября 2011 г. по 28 февраля 2012 г. Просила суд с учетом уточнения исковых требований взыскать с П., П.Е. и А. задолженность по договору аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. в общей сумме ***.
П., П.Е. и А. обратились в суд со встречным иском к ИП Ф., указав, что названным арендованным имуществом они пользовались только до 17 января 2012 г. по причине отсутствия электроэнергии в нем, в связи с отсутствием договорных отношений ***. Они хотели арендовать нежилое помещение для салона красоты, но без электроэнергии салон не может работать. Электроэнергия была отключена за самовольное подключение, электроэнергии не было с 17 января по 25 января 2012 г. Их не поставили в известность об отсутствии электроэнергии. О том, что оно подключено незаконно они узнали в момент его отключения 17 января 2012 г. Неоднократно, а именно 29 января 2012 г. и 08 февраля 2012 г. они отправляли ИП Ф. уведомление с приложением о досрочном расторжении поименованного выше договора аренды. Просили суд с учетом уточнения исковых требований признать договор аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. неподписанным и незаключенным, взыскать с конкурсного управляющего Н.В. в их пользу денежные средства, полученные путем введения их в заблуждение, арендную плату за два месяца в размере *** в пользу каждого.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего Н.В. - К. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
П.Е., П. и А. иск не признали, встречные исковые требования поддержали.
Представитель третьих лиц ООО "Чистый двор" и ООО УК "Жилищник 8" З.К. пояснила, что в 2007 г. с Ф., как с физическим лицом, были заключены договоры технического обслуживания нежилого помещения и на вывоз и утилизацию мусора. Платежи прекращены с начала 2011 г., образовалась задолженность по оплате, которые до настоящего времени не погашены.
ИП Ф., конкурсный управляющий Н.В., представитель третьего лица ОАО "Омскэнергосбыт" участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ИП Ф. - Н.В. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального и процессуального права. Указывает на необоснованность вывода суда о расторжении договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф., поскольку согласно пункту 2.4.5 этого договора арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения. Кроме того, поскольку с 09 ноября 2011 г. он был утвержден конкурсным управляющим ИП Ф. то уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендаторы должны были направить и в его адрес.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 09 ноября 2011 г. решением Арбитражного суда Омской области ИП Ф. признана несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Н.В. (л.д. 12 - 15).
По правилам абзаца 1 пункта 2 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 129 названного закона конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.
21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды квартиры *** является собственником указанной квартиры.
Пунктом 4.1 поименованного договора установлено, что срок аренды устанавливается его сторонами с даты подписания настоящего договора до окончания конкурсного производства в отношении арендодателя до 09 мая 2012 г.
Пункт 4.3 договора аренды предусматривает возможность изменения условий настоящего договора и его расторжение опускаются по взаимному согласию сторон.
В случае расторжения договора, окончания срока его действия арендаторы уплачивают арендодателю арендную плату до момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 4.5 договора).
Согласно пункту 3.1 этого же договора, ежемесячная арендная плата, уплачиваемая арендаторами по настоящему договору, включает фиксированную ставку арендной платы с каждого арендатора, которая составляет ***, общий размер фиксированной ставки арендной платы за пользование помещением составляет *** и переменную ставку арендной платы, рассчитываемую исходя из стоимости коммунальных платежей.
В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, арендные платежи в части фиксированной ставки производятся арендаторами ежемесячно авансом не позднее последнего дня текущего месяца, за пользование помещением в следующем месяце.
Арендные платежи в части переменной ставки производятся арендатором не позднее 5 дней со дня получения соответствующей квитанции об оплате коммунальных услуг.
30 ноября 2011 г. по акту приема-передачи арендодатель ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В. сдал, а арендаторы П.Е., А. и П. приняли во временное владение и пользование указанную квартиру.
Судом установлено, что П., П.Е. и А. арендовали помещение для салона красоты, в декабре 2011 г. ввезли оборудование, планировали открытие салона в феврале 2012 г., заключили договор охраны помещения. Арендную плату уплатили за декабрь 2011 г. и январь 2012 г., коммунальные платежи не производили из-за отсутствия квитанций.
17 января 2012 г. работником ***было произведено отключение электроэнергии в квартире в связи с нарушением договорных отношений.
Копии *** г., составленных представителем ***, свидетельствуют об отключениях в квартире электроэнергии, в связи с нарушением договорных отношений и наличия задолженности за электрическую энергию (л.д. 31 - 33).
19 января 2012 г. инспектором ***., установлено, что в ходе обследования офисного помещения, расположенного ***, обнаружено повторное самовольное включение электроэнергии; произведено отключение объекта, путем обрезки кабеля (л.д. 34).
П., П.Е. и А. пояснили, что электроэнергии не было в помещении с 17 января 2012 г. по 25 января 2012 г. Указанное в судебном заседании не оспаривалось.
29 января 2012 г. в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды, с приглашением для составления акта приема-передачи помещения на 01 февраля 2012 г., в адрес ИП Ф. П., П.Е. и А. было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 27).
08 января 2012 г. П., П.Е. и А. вновь в адрес ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., повторно было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 2.4.5 договора, в котором они просили считать договор расторгнутым с 29 января 2012 г., поскольку Ф. не пришла 01 февраля 2012 г. на составление акта приема-передачи помещения (л.д. 26).
01 февраля 2012 г. конкурсным управляющим ИП Ф. - Н.В. в адрес П., А. и П.Е. были направлены претензии о необходимости погашения задолженности по арендным платежам в размере ***рублей в течение 1 дня с момента получения данной претензии, общая сумма задолженности, с учетом трех нанимателей, составила *** (л.д. 18 - 23).
Полагая, что на основании договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. за П., П.Е. и А. имеется задолженность, ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., обратилась в суд с указанным иском.
В свою очередь П., П.Е. и А. обратились в суд со встречным иском к ИП Ф., полагая, что поименованный договор расторгнут.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., суд обоснованно руководствовался тем, что ответчики выполнили свою обязанность по уведомлению арендодателя о расторжении договора в связи с его условиями и основания для взыскания коммунальных платежей отсутствуют.
Установив наличие оснований для удовлетворения первоначального иска, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил встречные исковые требования П., П.Е. и А., признав договор аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. расторгнутым с 29 января 2012 г., взыскал судебные расходы.
Соответствующие выводы суда подробно аргументированы и в дополнительной мотивировке не нуждаются.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. о необоснованности вывода суда о расторжении договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф., так как согласно пункту 2.4.5 этого договора арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения, Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда отклоняются по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания исследуемого договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в порядке и случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством (пункт 2.2.2); арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения (пункт 2.4.5).
Исходя из буквального содержания условий договора аренды, о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения арендаторы могут сообщить ранее одного месяца, но не позднее него.
В силу правового регулирования установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения параграфом 1 главой 34 ГК РФ "Аренда" не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора.
Таким образом, уведомив арендатора 29 января 2012 г. о досрочном расторжении договора аренды, ответчики выполнили свою обязанность по уведомлению арендодателя о расторжении договора в соответствии с поименованными его пунктами.
В судебном заседании было установлено, что фактически помещение П., П.Е. и А. было освобождено до 1 февраля 2012 г. Указанное в судебном заседании также не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, во взаимосвязи с приведенными нормами права, суд обоснованно пришел к выводу о расторжении спорного договора аренды с 29 января 2012 г.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда принимает во внимание следующее.
На основании статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что 21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды ***.
П., П.Е. и А. арендовали помещение для салона красоты.
Согласно копии технического паспорта *** и свидетельству о государственной регистрации права Главного управления ФРС по Омской области серии ***, является квартирой (л.д. 11, 155 - 156).
Частями 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
17 января 2012 г. работником ***было произведено отключение электроэнергии в квартире в связи с нарушением договорных отношений.
Копии актов ***свидетельствуют об отключениях в квартире электроэнергии, в связи с нарушением договорных отношений и наличия задолженности за электрическую энергию (л.д. 31 - 33).
19 января 2012 г. инспектором ***установлено, что в ходе обследования офисного помещения, расположенного по адресу ***, обнаружено повторное самовольное включение электроэнергии; произведено отключение объекта, путем обрезки кабеля (л.д. 34).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции П., П.Е. и А. пояснили, что электроэнергии не было в помещении с 17 января 2012 г. по 25 января 2012 г.
Таким образом, имеют место быть недостатки арендованного имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию, а именно отсутствие договора об оказании услуг по энергоснабжению помещения, периодическое отключение электроэнергии в помещении за самовольное подключение, отсутствие документов о переводе помещения в нежилой фонд, о чем арендаторы не могли знать при заключении договора аренды, при том, что назначение помещения для них имеет существенное значение, поскольку они намеревались использовать помещение не для проживания, а в коммерческих целях - для открытия салона красоты, в связи с чем и был заключен именно договор аренды, а не договор найма.
Кроме того, судом было установлено, что ответчики нарушений договора не допускали, требование о досрочном расторжении договора предъявили вынужденно, порядок уведомления арендодателя был соблюден, акт приема-передачи квартиры не был составлен из-за возникшего конфликта; фактически помещение было освобождено до 1 февраля 2012 г. Собственнику помещения не были причинены убытки. Согласно договору арендодатель вправе в любое время входить в помещение с целью контроля состояния помещения. Препятствия к доступу помещения со стороны арендодателей в период с 29 февраля 2012 г. не чинились. Из чего следует, что препятствий в принятии помещений в связи с досрочным расторжением договора, не имелось.
На основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу положений пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Не может повлечь отмены вынесенного судом решения и довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего Н.В. о том, что поскольку с 09 ноября 2011 г. был утвержден конкурсный управляющий ИП Ф., то уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендаторы должны были направить и в его адрес.
Как указывалось выше, 21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды квартиры *** (л.д. 6 - 9).
Из содержания названного договора аренды следует, что в его реквизитах указан адрес именно ИП Ф., адреса конкурсного управляющего Н.В. в нем не указано; в преамбуле договора арендодателем выступает ИП Ф.), в лице конкурсного управляющего Н.В.
Поэтому, суд обоснованно счел расторгнутым названный выше договор аренды с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф.
Ссылка в апелляционной жалобе на необоснованный отказ судом во взыскании компенсации за коммунальные платежи за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г. в сумме ***, так как согласно пункта 2.3.4 арендаторы обязаны своевременно производить арендные платежи в порядке, установленном указанным договором, несостоятельна, поскольку судом установлено, что в соответствии с пунктом 3.2.2 договора аренды квитанции на оплату предоставленных коммунальных услуг им не вручались, платежи конкурсным управляющим по оплате коммунальных услуг за декабрь 2011 г. - февраль 2012 г. не производились и, кроме того, договор аренды не содержит сведений о том, какие именно коммунальные услуги должны предоставляться.
Более того, поскольку суд обоснованно счел расторгнутым названный выше договор аренды с 29 января 2012 г., соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения иска в остальной части производных требований - взыскания коммунальных платежей после указанной даты.
Иные доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. отмену постановленного судом решения также повлечь не могут, поскольку изложенных в решении выводов суда первой инстанции ничем не опровергают, сводятся к переоценке обстоятельств дела и собранных по делу доказательств, получивших в соответствии с требованиями статей 196, 198 ГПК РФ правовую оценку в судебном решении.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда Омской области от 28 июня 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5513/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-5513/12
Председательствующий: Шибаева Г.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Майера В.Е., Башкатовой Е.Ю.
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 12 сентября 2012 г. дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 28 июня 2012 г., которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н. ***, к П. ***, П. ***, А. ***о взыскании арендной платы за февраль 2012 года в сумме ***отказать. Признать договор аренды N 4 от 21.11.2011 года расторгнутым с 29.01.2012 года. Взыскать с ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н. ***, в пользу П. ***, П. *** А. ***расходы по оплате госпошлины в размере ***, расходы на услуги адвоката в сумме ***. В остальной части иска П., П.Е., А. отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Патрахина И.В., объяснения представителя конкурсного управляющего Н.В. - З., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения П.Е., А. и П., просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Индивидуальный предприниматель Ф. (далее - ИП Ф.) в лице конкурсного управляющего Н.В. обратилась в суд с иском к П., П.Е. и А., указав, что решением Арбитражного суда Омской области от 09 ноября 2011 г. она - ИП Ф. признана банкротом. Конкурсным управляющим назначен Н.В. Ей принадлежит на праве собственности квартира ***. 21 ноября 2011 г. конкурсным управляющим Н.В. с П., П.Е. и А. был заключен договор аренды этой квартиры, в нарушении условий которого последние в срок до 31 января 2012 г. не выполнили свои обязательства по оплате фиксированной части арендной платы в размере ***. Переменная часть арендной платы не выплачивалась ими с 21 ноября 2011 г. по 28 февраля 2012 г. Просила суд с учетом уточнения исковых требований взыскать с П., П.Е. и А. задолженность по договору аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. в общей сумме ***.
П., П.Е. и А. обратились в суд со встречным иском к ИП Ф., указав, что названным арендованным имуществом они пользовались только до 17 января 2012 г. по причине отсутствия электроэнергии в нем, в связи с отсутствием договорных отношений ***. Они хотели арендовать нежилое помещение для салона красоты, но без электроэнергии салон не может работать. Электроэнергия была отключена за самовольное подключение, электроэнергии не было с 17 января по 25 января 2012 г. Их не поставили в известность об отсутствии электроэнергии. О том, что оно подключено незаконно они узнали в момент его отключения 17 января 2012 г. Неоднократно, а именно 29 января 2012 г. и 08 февраля 2012 г. они отправляли ИП Ф. уведомление с приложением о досрочном расторжении поименованного выше договора аренды. Просили суд с учетом уточнения исковых требований признать договор аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. неподписанным и незаключенным, взыскать с конкурсного управляющего Н.В. в их пользу денежные средства, полученные путем введения их в заблуждение, арендную плату за два месяца в размере *** в пользу каждого.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего Н.В. - К. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
П.Е., П. и А. иск не признали, встречные исковые требования поддержали.
Представитель третьих лиц ООО "Чистый двор" и ООО УК "Жилищник 8" З.К. пояснила, что в 2007 г. с Ф., как с физическим лицом, были заключены договоры технического обслуживания нежилого помещения и на вывоз и утилизацию мусора. Платежи прекращены с начала 2011 г., образовалась задолженность по оплате, которые до настоящего времени не погашены.
ИП Ф., конкурсный управляющий Н.В., представитель третьего лица ОАО "Омскэнергосбыт" участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ИП Ф. - Н.В. просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность и необоснованность, нарушение судом норм материального и процессуального права. Указывает на необоснованность вывода суда о расторжении договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф., поскольку согласно пункту 2.4.5 этого договора арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения. Кроме того, поскольку с 09 ноября 2011 г. он был утвержден конкурсным управляющим ИП Ф. то уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендаторы должны были направить и в его адрес.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 09 ноября 2011 г. решением Арбитражного суда Омской области ИП Ф. признана несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Н.В. (л.д. 12 - 15).
По правилам абзаца 1 пункта 2 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 129 названного закона конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.
21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды квартиры *** является собственником указанной квартиры.
Пунктом 4.1 поименованного договора установлено, что срок аренды устанавливается его сторонами с даты подписания настоящего договора до окончания конкурсного производства в отношении арендодателя до 09 мая 2012 г.
Пункт 4.3 договора аренды предусматривает возможность изменения условий настоящего договора и его расторжение опускаются по взаимному согласию сторон.
В случае расторжения договора, окончания срока его действия арендаторы уплачивают арендодателю арендную плату до момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 4.5 договора).
Согласно пункту 3.1 этого же договора, ежемесячная арендная плата, уплачиваемая арендаторами по настоящему договору, включает фиксированную ставку арендной платы с каждого арендатора, которая составляет ***, общий размер фиксированной ставки арендной платы за пользование помещением составляет *** и переменную ставку арендной платы, рассчитываемую исходя из стоимости коммунальных платежей.
В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, арендные платежи в части фиксированной ставки производятся арендаторами ежемесячно авансом не позднее последнего дня текущего месяца, за пользование помещением в следующем месяце.
Арендные платежи в части переменной ставки производятся арендатором не позднее 5 дней со дня получения соответствующей квитанции об оплате коммунальных услуг.
30 ноября 2011 г. по акту приема-передачи арендодатель ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В. сдал, а арендаторы П.Е., А. и П. приняли во временное владение и пользование указанную квартиру.
Судом установлено, что П., П.Е. и А. арендовали помещение для салона красоты, в декабре 2011 г. ввезли оборудование, планировали открытие салона в феврале 2012 г., заключили договор охраны помещения. Арендную плату уплатили за декабрь 2011 г. и январь 2012 г., коммунальные платежи не производили из-за отсутствия квитанций.
17 января 2012 г. работником ***было произведено отключение электроэнергии в квартире в связи с нарушением договорных отношений.
Копии *** г., составленных представителем ***, свидетельствуют об отключениях в квартире электроэнергии, в связи с нарушением договорных отношений и наличия задолженности за электрическую энергию (л.д. 31 - 33).
19 января 2012 г. инспектором ***., установлено, что в ходе обследования офисного помещения, расположенного ***, обнаружено повторное самовольное включение электроэнергии; произведено отключение объекта, путем обрезки кабеля (л.д. 34).
П., П.Е. и А. пояснили, что электроэнергии не было в помещении с 17 января 2012 г. по 25 января 2012 г. Указанное в судебном заседании не оспаривалось.
29 января 2012 г. в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды, с приглашением для составления акта приема-передачи помещения на 01 февраля 2012 г., в адрес ИП Ф. П., П.Е. и А. было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 27).
08 января 2012 г. П., П.Е. и А. вновь в адрес ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., повторно было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 2.4.5 договора, в котором они просили считать договор расторгнутым с 29 января 2012 г., поскольку Ф. не пришла 01 февраля 2012 г. на составление акта приема-передачи помещения (л.д. 26).
01 февраля 2012 г. конкурсным управляющим ИП Ф. - Н.В. в адрес П., А. и П.Е. были направлены претензии о необходимости погашения задолженности по арендным платежам в размере ***рублей в течение 1 дня с момента получения данной претензии, общая сумма задолженности, с учетом трех нанимателей, составила *** (л.д. 18 - 23).
Полагая, что на основании договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. за П., П.Е. и А. имеется задолженность, ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., обратилась в суд с указанным иском.
В свою очередь П., П.Е. и А. обратились в суд со встречным иском к ИП Ф., полагая, что поименованный договор расторгнут.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., суд обоснованно руководствовался тем, что ответчики выполнили свою обязанность по уведомлению арендодателя о расторжении договора в связи с его условиями и основания для взыскания коммунальных платежей отсутствуют.
Установив наличие оснований для удовлетворения первоначального иска, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил встречные исковые требования П., П.Е. и А., признав договор аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. расторгнутым с 29 января 2012 г., взыскал судебные расходы.
Соответствующие выводы суда подробно аргументированы и в дополнительной мотивировке не нуждаются.
Судом исследованы все доказательства представленные сторонами и суд в решении дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не соглашаться с которой, оснований у Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. о необоснованности вывода суда о расторжении договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф., так как согласно пункту 2.4.5 этого договора арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения, Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда отклоняются по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания исследуемого договора аренды N 4 от 21 ноября 2011 г. следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в порядке и случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством (пункт 2.2.2); арендаторы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно сообщив арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения (пункт 2.4.5).
Исходя из буквального содержания условий договора аренды, о предстоящем расторжении договора и освобождении помещения арендаторы могут сообщить ранее одного месяца, но не позднее него.
В силу правового регулирования установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения параграфом 1 главой 34 ГК РФ "Аренда" не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора.
Таким образом, уведомив арендатора 29 января 2012 г. о досрочном расторжении договора аренды, ответчики выполнили свою обязанность по уведомлению арендодателя о расторжении договора в соответствии с поименованными его пунктами.
В судебном заседании было установлено, что фактически помещение П., П.Е. и А. было освобождено до 1 февраля 2012 г. Указанное в судебном заседании также не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, во взаимосвязи с приведенными нормами права, суд обоснованно пришел к выводу о расторжении спорного договора аренды с 29 января 2012 г.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда принимает во внимание следующее.
На основании статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что 21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды ***.
П., П.Е. и А. арендовали помещение для салона красоты.
Согласно копии технического паспорта *** и свидетельству о государственной регистрации права Главного управления ФРС по Омской области серии ***, является квартирой (л.д. 11, 155 - 156).
Частями 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
17 января 2012 г. работником ***было произведено отключение электроэнергии в квартире в связи с нарушением договорных отношений.
Копии актов ***свидетельствуют об отключениях в квартире электроэнергии, в связи с нарушением договорных отношений и наличия задолженности за электрическую энергию (л.д. 31 - 33).
19 января 2012 г. инспектором ***установлено, что в ходе обследования офисного помещения, расположенного по адресу ***, обнаружено повторное самовольное включение электроэнергии; произведено отключение объекта, путем обрезки кабеля (л.д. 34).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции П., П.Е. и А. пояснили, что электроэнергии не было в помещении с 17 января 2012 г. по 25 января 2012 г.
Таким образом, имеют место быть недостатки арендованного имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию, а именно отсутствие договора об оказании услуг по энергоснабжению помещения, периодическое отключение электроэнергии в помещении за самовольное подключение, отсутствие документов о переводе помещения в нежилой фонд, о чем арендаторы не могли знать при заключении договора аренды, при том, что назначение помещения для них имеет существенное значение, поскольку они намеревались использовать помещение не для проживания, а в коммерческих целях - для открытия салона красоты, в связи с чем и был заключен именно договор аренды, а не договор найма.
Кроме того, судом было установлено, что ответчики нарушений договора не допускали, требование о досрочном расторжении договора предъявили вынужденно, порядок уведомления арендодателя был соблюден, акт приема-передачи квартиры не был составлен из-за возникшего конфликта; фактически помещение было освобождено до 1 февраля 2012 г. Собственнику помещения не были причинены убытки. Согласно договору арендодатель вправе в любое время входить в помещение с целью контроля состояния помещения. Препятствия к доступу помещения со стороны арендодателей в период с 29 февраля 2012 г. не чинились. Из чего следует, что препятствий в принятии помещений в связи с досрочным расторжением договора, не имелось.
На основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу положений пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Не может повлечь отмены вынесенного судом решения и довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего Н.В. о том, что поскольку с 09 ноября 2011 г. был утвержден конкурсный управляющий ИП Ф., то уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендаторы должны были направить и в его адрес.
Как указывалось выше, 21 ноября 2011 г. между ИП Ф., в лице конкурсного управляющего Н.В., и П.Е., А., П. был заключен договор аренды квартиры *** (л.д. 6 - 9).
Из содержания названного договора аренды следует, что в его реквизитах указан адрес именно ИП Ф., адреса конкурсного управляющего Н.В. в нем не указано; в преамбуле договора арендодателем выступает ИП Ф.), в лице конкурсного управляющего Н.В.
Поэтому, суд обоснованно счел расторгнутым названный выше договор аренды с 29 января 2012 г., то есть с момента направления арендаторами заказным письмом уведомления в адрес ИП Ф.
Ссылка в апелляционной жалобе на необоснованный отказ судом во взыскании компенсации за коммунальные платежи за период с декабря 2011 г. по февраль 2012 г. в сумме ***, так как согласно пункта 2.3.4 арендаторы обязаны своевременно производить арендные платежи в порядке, установленном указанным договором, несостоятельна, поскольку судом установлено, что в соответствии с пунктом 3.2.2 договора аренды квитанции на оплату предоставленных коммунальных услуг им не вручались, платежи конкурсным управляющим по оплате коммунальных услуг за декабрь 2011 г. - февраль 2012 г. не производились и, кроме того, договор аренды не содержит сведений о том, какие именно коммунальные услуги должны предоставляться.
Более того, поскольку суд обоснованно счел расторгнутым названный выше договор аренды с 29 января 2012 г., соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения иска в остальной части производных требований - взыскания коммунальных платежей после указанной даты.
Иные доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. отмену постановленного судом решения также повлечь не могут, поскольку изложенных в решении выводов суда первой инстанции ничем не опровергают, сводятся к переоценке обстоятельств дела и собранных по делу доказательств, получивших в соответствии с требованиями статей 196, 198 ГПК РФ правовую оценку в судебном решении.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства правильно оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Куйбышевского районного суда Омской области от 28 июня 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ИП Ф. - Н.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)