Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Андреевой Т.Б.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе И.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года, которым ему отказано в удовлетворении иска к ООО "...", ЗАО "..." о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца ... - ... представителя третьего лица ЗАО "..." - Т.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО "..." - ... полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
И.Н. обратился в суд с иском к к ООО "...", ЗАО "..." о признании права собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру N 46, общей площадью N <...> кв. м, расположенную по <адрес>
В обоснование заявленного требования истец указал, что 01.04.2011 между ЗАО "..." и ООО "..." заключен договор соинвестирования, предметом которого является совместная деятельность сторон по инвестированию строительства малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа на земельных участках площадью N <...> кв. м с кадастровым N <...> и площадью N <...> кв. м с кадастровым N <...> по адресу: <адрес> с целью приобретения ЗАО "И.Н." в собственность квартиры N 46, общей площадью N <...> кв. м, расположенной в <адрес>/ Общая сумма инвестирования по договору составляет N <...> руб. По условиям договора в качестве инвестиционного платежа засчитываются результаты выполненных строительно-монтажных работ. В соответствии с пунктом 2.3 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта установлен - 30 июня 2011 года. Согласно пункту 4.1.2 договора ООО "..." приняло на себя обязательство передать ЗАО "..." коттедж по акту приема-передачи не позднее 60 дней с момента утверждения Акта госкомиссии о приемке объекта в эксплуатацию и не позднее 120 дней с момента утверждения указанного акта передать в УФРС документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на коттедж.
ЗАО "..." выполнило свои обязательства по договору соинвестирования от 01.04.2011 в полном объеме путем проведения зачета (новации) выполненных ЗАО "И.Н." строительно-монтажных работ по Договору строительного подряда от 21.12.2006 N <...>, что подтверждается Актом зачета встречных однородных требований от 20 апреля 2011 года (л.д. 65).
Несмотря на то, что ЗАО "АН и К" выполнило свои обязательства по инвестированию объекта, а также на то, что установленный договором соинвестирования от 01.04.2011 ориентировочный срок окончания строительства объекта истек (30.06.2011), квартира ему (ЗАО "...") соинвестором ООО "..." передана не была, поскольку работы по созданию малоэтажного коттеджного комплекса были приостановлены, между ответчиками начались судебные тяжбы.
03 февраля 2012 года между ЗАО "..." (Цедент) и ... (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) по договору соинвестирования от 01 апреля 2011, по условиям которого ЗАО "И.Н." уступило ... право требования, принадлежащее ЗАО "..." по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года. В свою очередь И.Н. принял на себя обязательство оплатить Цеденту ЗАО "..." за передачу права требования квартиры 5400000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента либо в кассу Цедента ежемесячными платежами по 15000 руб. в течение 30 лет.
В этот же день, 03 февраля 2012 года, генеральный директор ЗАО "И.Н." И.Н. направил в адрес ООО "В" и ЗАО "..." уведомления о передаче гражданину ... права требования коттеджа по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года.
Истец указывает, что в настоящее время объект фактически создан, но в связи с тем, что ответчики не завершили работы по благоустройству территории, не произвели подключение газо- и водоснабжения, Акт госкомиссии о приемке завершенного строительством объекта в эксплуатацию не подписан, коттедж истцу по акту приема-передачи не передан, документы в Управление Росреестра для государственной регистрации права собственности истца на объект не переданы, и, таким образом, ответчиками не исполнены принятые на себя обязательства по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на коттедж на основании статей 130, 219 Гражданского кодекса РФ.
Представители ответчиков ООО "...", ЗАО "..." при рассмотрении дела в суде первой инстанции в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица ЗАО "В" исковые требования поддержал.
Представитель третьего лица Администрации МО "..." Ленинградской области исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что строительство объекта до настоящего времени не закончено.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года ... в удовлетворении иска отказано.
Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, ... в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда материалам дела и неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.11.2004 между Администрацией МО "..." Ленинградской области и ООО ЗАО "..." заключен Инвестиционный договор N <...> о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).
04.07.2006 между Инвестором ЗАО "..." и Соинвестором ООО "..." заключен договор соинвестирования N <...>, предметом которого является совместная деятельность инвесторов по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора N <...> от 01.11.2004, заключенного между ЗАО "..." и Администрацией МО "..." Ленинградской области". С учетом заключенных дополнительных соглашений к договору N <...>, 57 квартир, в том числе квартира N 46 в/о 4-5/Б-К в четвертом блоке, являлись долей Соинвестора ООО "...", которые должны были перейти к последнему на праве собственности по окончании строительства, введения дома в эксплуатацию и утверждения протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора (п. 9.2.2). Срок действия договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...> установлен до 06.04.2011.
При разрешении дела суд первой инстанции правильно обратил внимание на пункт 7.3 договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...>, согласно которому привлечение соинвесторами дольщиков не влечет автоматического перехода к последним прав и обязанностей по настоящему договору.
Пунктом 13.2 договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...> предусмотрено, что соинвестор ООО "..." не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия Инвестора "...".
Таким образом, у ЗАО "..." после заключения с ООО "..." договора от 01 апреля 2011 года в отношении коттеджа - квартиры N 46, <адрес> не возникло безусловного права на указанный объект недвижимого имущества.
Акт зачета встречных однородных требований от 20 апреля 2011 года, подписанный между Соинвестором ООО "..." и ЗАО "...", не свидетельствует о возникновении у последнего права собственности на квартиру N 46, и такое указание в акте зачета отсутствует. В указанном акте Соинвестор ООО "..." фактически лишь признает свои обязательства перед ЗАО "..." в отношении квартиры 46, которая на момент составления акта зачета самому Соинвестору ООО "..." в соответствии с пунктом 9.2.2 договора соинвестирования от 04 июля 2006 года N 1/06 передана не была (л.д. 65).
Материалами дела также установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов) с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Разрешение на строительство объекта N <...>, выданное застройщику - ЗАО "..." 12 сентября 2011 года, взамен предыдущего разрешения на строительство от 08.09.2008 N <...> действует до 22 марта 2013 года.
При разрешении дела суд первой инстанции правильно применил пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно материалам дела, ни сам объект, ни чьи-либо права на него, в том числе и права ЗАО "...", на договор с которым ссылается истец, в установленном законом порядке не зарегистрированы (л.д. 109).
Акт распределения имущественных прав сторон по договору соинвестирования от 04 июля 2006 года N <...>: Инвестора ЗАО "..." и Соинвестора ООО "..." ими не составлялся и на условиях, предусмотренных указанным договором, не утверждался.
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ, по договору цессии к новому кредитору права первоначального кредитора переходят в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Поскольку в акте зачета взаимных требований на сумму N <...> руб., подписанном 20 апреля 2011 года между генеральным директором ЗАО "..." ... и Соинвестором ООО "...", отсутствует указание на то, какой объем прав в отношении квартиры N 46 передан к ЗАО "...", а также с учетом того обстоятельства, что право собственности на жилой дом, в котором расположен спорный объект, не было зарегистрировано ни за одним из участников спорного правоотношения, утверждение истца о том, что у ЗАО "..." возникло право собственности на незавершенный строительством объект на основании представленного акта о зачете от 20 апреля 2011 года, обоснованно признано судом первой инстанции не доказанным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе И.Н. в удовлетворении иска о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный коттедж, как объект недвижимости, полностью создан, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку из технического паспорта на квартиру N 46 <адрес> следует, что в трехэтажном коттедже отсутствуют межэтажные лестницы, санитарно-технические коммуникации к дому не подведены, сведения о завершении объекта строительством в БТИ отсутствуют (л.д. 91, 149). Кроме того, довод апелляционной жалобы в этой части с учетом иных установленных по делу обстоятельств не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
Указание в апелляционной жалобе, что Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года N <...>, договор соинвестирования от 04.07.2006 N <...>, заключенный между Инвестором ЗАО "Санкт-Петербург-девелопмент" и Соинвестором "ЕвроСтрой", признан прекратившим свое действие 27.09.2011, в связи с чем указанные юридические лица, как стороны договора простого товарищества, на основании статей 1047, 1050 Гражданского кодекса РФ несут солидарную ответственность по обязательствам перед третьими лицами, являлось предметом проверки суда первой инстанции и правильно признано несостоятельным, исходя из следующего.
В силу пункта 2 статьи 1050 Гражданского кодекса РФ с момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Согласно пункту 2 статьи 1044 Гражданского кодекса РФ в отношении с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.
Между тем, условиями договора соинвестирования от 04 июля 2006 года, заключенным между Инвестором ЗАО "... и Соинвестором ООО "..." предусмотрено, что стороны не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия другой стороны (пункты 13.1, 13.2 договора).
Доказательств, подтверждающих, что Соинвестором ООО "..." было получено письменное согласие от Инвестора ЗАО "..." на заключение договора соинвестирования от 01 апреля 2011 года с ЗАО "...", при рассмотрении дела судом первой инстанции добыто не было, сам истец И.Н. и представитель третьего лица ЗАО "..." на получение от Инвестора такого согласия не ссылались, а представитель ответчика ООО "..." при апелляционном рассмотрении дела пояснил, что соответствующего согласия на передачу своих прав и обязанностей в отношении спорного объекта от ООО "Санкт-Петербург-девелопмент" получено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, у ЗАО "АН и К" и, как следствие, у истца И.Н. в настоящее время не возникло прав в отношении спорного объекта - квартиры N 46 в <адрес> - до утверждения ответчиками протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора, а также передачи Инвестором Соинвестору по акту приема-передачи части малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов), соответствующей доле Соинвестора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку заключая с ЗАО "..." договор соинвестирования от 01 февраля 2011 года ООО "..." фактически действовало в рамках хозяйственной деятельности от собственного имени и в своих интересах. Обязательства ООО "...", возникшие из указанного договора, не могут считаться общими обязательствами товарищей и не образуют обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 1047, статьей 322 Гражданского кодекса РФ.
Ссылку истца, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованной. Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Иные, приведенные в жалобе доводы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Указания истца о несогласии с выводами суда на оценку законности состоявшегося судебного постановления не влияют, отмену судебного акта не влекут.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2013 N 33-14/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. N 33-14/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Андреевой Т.Б.
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе И.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года, которым ему отказано в удовлетворении иска к ООО "...", ЗАО "..." о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца ... - ... представителя третьего лица ЗАО "..." - Т.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО "..." - ... полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
И.Н. обратился в суд с иском к к ООО "...", ЗАО "..." о признании права собственности на объект незавершенного строительства - трехкомнатную квартиру N 46, общей площадью N <...> кв. м, расположенную по <адрес>
В обоснование заявленного требования истец указал, что 01.04.2011 между ЗАО "..." и ООО "..." заключен договор соинвестирования, предметом которого является совместная деятельность сторон по инвестированию строительства малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа на земельных участках площадью N <...> кв. м с кадастровым N <...> и площадью N <...> кв. м с кадастровым N <...> по адресу: <адрес> с целью приобретения ЗАО "И.Н." в собственность квартиры N 46, общей площадью N <...> кв. м, расположенной в <адрес>/ Общая сумма инвестирования по договору составляет N <...> руб. По условиям договора в качестве инвестиционного платежа засчитываются результаты выполненных строительно-монтажных работ. В соответствии с пунктом 2.3 договора ориентировочный срок окончания строительства объекта установлен - 30 июня 2011 года. Согласно пункту 4.1.2 договора ООО "..." приняло на себя обязательство передать ЗАО "..." коттедж по акту приема-передачи не позднее 60 дней с момента утверждения Акта госкомиссии о приемке объекта в эксплуатацию и не позднее 120 дней с момента утверждения указанного акта передать в УФРС документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на коттедж.
ЗАО "..." выполнило свои обязательства по договору соинвестирования от 01.04.2011 в полном объеме путем проведения зачета (новации) выполненных ЗАО "И.Н." строительно-монтажных работ по Договору строительного подряда от 21.12.2006 N <...>, что подтверждается Актом зачета встречных однородных требований от 20 апреля 2011 года (л.д. 65).
Несмотря на то, что ЗАО "АН и К" выполнило свои обязательства по инвестированию объекта, а также на то, что установленный договором соинвестирования от 01.04.2011 ориентировочный срок окончания строительства объекта истек (30.06.2011), квартира ему (ЗАО "...") соинвестором ООО "..." передана не была, поскольку работы по созданию малоэтажного коттеджного комплекса были приостановлены, между ответчиками начались судебные тяжбы.
03 февраля 2012 года между ЗАО "..." (Цедент) и ... (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) по договору соинвестирования от 01 апреля 2011, по условиям которого ЗАО "И.Н." уступило ... право требования, принадлежащее ЗАО "..." по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года. В свою очередь И.Н. принял на себя обязательство оплатить Цеденту ЗАО "..." за передачу права требования квартиры 5400000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента либо в кассу Цедента ежемесячными платежами по 15000 руб. в течение 30 лет.
В этот же день, 03 февраля 2012 года, генеральный директор ЗАО "И.Н." И.Н. направил в адрес ООО "В" и ЗАО "..." уведомления о передаче гражданину ... права требования коттеджа по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года.
Истец указывает, что в настоящее время объект фактически создан, но в связи с тем, что ответчики не завершили работы по благоустройству территории, не произвели подключение газо- и водоснабжения, Акт госкомиссии о приемке завершенного строительством объекта в эксплуатацию не подписан, коттедж истцу по акту приема-передачи не передан, документы в Управление Росреестра для государственной регистрации права собственности истца на объект не переданы, и, таким образом, ответчиками не исполнены принятые на себя обязательства по договору соинвестирования от 01 апреля 2011 года, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на коттедж на основании статей 130, 219 Гражданского кодекса РФ.
Представители ответчиков ООО "...", ЗАО "..." при рассмотрении дела в суде первой инстанции в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица ЗАО "В" исковые требования поддержал.
Представитель третьего лица Администрации МО "..." Ленинградской области исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что строительство объекта до настоящего времени не закончено.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года ... в удовлетворении иска отказано.
Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, ... в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда материалам дела и неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.11.2004 между Администрацией МО "..." Ленинградской области и ООО ЗАО "..." заключен Инвестиционный договор N <...> о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).
04.07.2006 между Инвестором ЗАО "..." и Соинвестором ООО "..." заключен договор соинвестирования N <...>, предметом которого является совместная деятельность инвесторов по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора N <...> от 01.11.2004, заключенного между ЗАО "..." и Администрацией МО "..." Ленинградской области". С учетом заключенных дополнительных соглашений к договору N <...>, 57 квартир, в том числе квартира N 46 в/о 4-5/Б-К в четвертом блоке, являлись долей Соинвестора ООО "...", которые должны были перейти к последнему на праве собственности по окончании строительства, введения дома в эксплуатацию и утверждения протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора (п. 9.2.2). Срок действия договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...> установлен до 06.04.2011.
При разрешении дела суд первой инстанции правильно обратил внимание на пункт 7.3 договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...>, согласно которому привлечение соинвесторами дольщиков не влечет автоматического перехода к последним прав и обязанностей по настоящему договору.
Пунктом 13.2 договора соинвестирования от 04.07.2009 N <...> предусмотрено, что соинвестор ООО "..." не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия Инвестора "...".
Таким образом, у ЗАО "..." после заключения с ООО "..." договора от 01 апреля 2011 года в отношении коттеджа - квартиры N 46, <адрес> не возникло безусловного права на указанный объект недвижимого имущества.
Акт зачета встречных однородных требований от 20 апреля 2011 года, подписанный между Соинвестором ООО "..." и ЗАО "...", не свидетельствует о возникновении у последнего права собственности на квартиру N 46, и такое указание в акте зачета отсутствует. В указанном акте Соинвестор ООО "..." фактически лишь признает свои обязательства перед ЗАО "..." в отношении квартиры 46, которая на момент составления акта зачета самому Соинвестору ООО "..." в соответствии с пунктом 9.2.2 договора соинвестирования от 04 июля 2006 года N 1/06 передана не была (л.д. 65).
Материалами дела также установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов) с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Разрешение на строительство объекта N <...>, выданное застройщику - ЗАО "..." 12 сентября 2011 года, взамен предыдущего разрешения на строительство от 08.09.2008 N <...> действует до 22 марта 2013 года.
При разрешении дела суд первой инстанции правильно применил пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно материалам дела, ни сам объект, ни чьи-либо права на него, в том числе и права ЗАО "...", на договор с которым ссылается истец, в установленном законом порядке не зарегистрированы (л.д. 109).
Акт распределения имущественных прав сторон по договору соинвестирования от 04 июля 2006 года N <...>: Инвестора ЗАО "..." и Соинвестора ООО "..." ими не составлялся и на условиях, предусмотренных указанным договором, не утверждался.
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ, по договору цессии к новому кредитору права первоначального кредитора переходят в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Поскольку в акте зачета взаимных требований на сумму N <...> руб., подписанном 20 апреля 2011 года между генеральным директором ЗАО "..." ... и Соинвестором ООО "...", отсутствует указание на то, какой объем прав в отношении квартиры N 46 передан к ЗАО "...", а также с учетом того обстоятельства, что право собственности на жилой дом, в котором расположен спорный объект, не было зарегистрировано ни за одним из участников спорного правоотношения, утверждение истца о том, что у ЗАО "..." возникло право собственности на незавершенный строительством объект на основании представленного акта о зачете от 20 апреля 2011 года, обоснованно признано судом первой инстанции не доказанным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе И.Н. в удовлетворении иска о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный коттедж, как объект недвижимости, полностью создан, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку из технического паспорта на квартиру N 46 <адрес> следует, что в трехэтажном коттедже отсутствуют межэтажные лестницы, санитарно-технические коммуникации к дому не подведены, сведения о завершении объекта строительством в БТИ отсутствуют (л.д. 91, 149). Кроме того, довод апелляционной жалобы в этой части с учетом иных установленных по делу обстоятельств не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
Указание в апелляционной жалобе, что Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года N <...>, договор соинвестирования от 04.07.2006 N <...>, заключенный между Инвестором ЗАО "Санкт-Петербург-девелопмент" и Соинвестором "ЕвроСтрой", признан прекратившим свое действие 27.09.2011, в связи с чем указанные юридические лица, как стороны договора простого товарищества, на основании статей 1047, 1050 Гражданского кодекса РФ несут солидарную ответственность по обязательствам перед третьими лицами, являлось предметом проверки суда первой инстанции и правильно признано несостоятельным, исходя из следующего.
В силу пункта 2 статьи 1050 Гражданского кодекса РФ с момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Согласно пункту 2 статьи 1044 Гражданского кодекса РФ в отношении с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.
Между тем, условиями договора соинвестирования от 04 июля 2006 года, заключенным между Инвестором ЗАО "... и Соинвестором ООО "..." предусмотрено, что стороны не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия другой стороны (пункты 13.1, 13.2 договора).
Доказательств, подтверждающих, что Соинвестором ООО "..." было получено письменное согласие от Инвестора ЗАО "..." на заключение договора соинвестирования от 01 апреля 2011 года с ЗАО "...", при рассмотрении дела судом первой инстанции добыто не было, сам истец И.Н. и представитель третьего лица ЗАО "..." на получение от Инвестора такого согласия не ссылались, а представитель ответчика ООО "..." при апелляционном рассмотрении дела пояснил, что соответствующего согласия на передачу своих прав и обязанностей в отношении спорного объекта от ООО "Санкт-Петербург-девелопмент" получено не было.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, у ЗАО "АН и К" и, как следствие, у истца И.Н. в настоящее время не возникло прав в отношении спорного объекта - квартиры N 46 в <адрес> - до утверждения ответчиками протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора, а также передачи Инвестором Соинвестору по акту приема-передачи части малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаусов), соответствующей доле Соинвестора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку заключая с ЗАО "..." договор соинвестирования от 01 февраля 2011 года ООО "..." фактически действовало в рамках хозяйственной деятельности от собственного имени и в своих интересах. Обязательства ООО "...", возникшие из указанного договора, не могут считаться общими обязательствами товарищей и не образуют обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 1047, статьей 322 Гражданского кодекса РФ.
Ссылку истца, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованной. Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Иные, приведенные в жалобе доводы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Указания истца о несогласии с выводами суда на оценку законности состоявшегося судебного постановления не влияют, отмену судебного акта не влекут.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)