Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7805/2013) Шикина Виктора Васильевича на решение Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 (судья Распутина Л.Н.) по исковому заявлению Шикина Виктора Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ринко" (ИНН 5504022203, ОГРН 1025500977480), Степанову Альберту Александровичу, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Шикина Виктора Васильевича - Колесникова Т.И., доверенность б/н от 06.02.2013, сроком действия три года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ринко" - Русанова Н.Б., доверенность б/н от 01.02.2013, сроком действия три года;
- от Степанова Альберта Александровича - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Шикин Виктор Васильевич обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ринко" (далее - ООО "Ринко"), Степанову Альберту Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 по отчуждению Степанову Альберту Александровичу недвижимого имущества ООО "Ринко": нежилые помещения 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8.
Определением суда от 25.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил:
1) признать недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 по отчуждению Степанову Альберту Александровичу недвижимого имущества ООО "Ринко": нежилые помещения 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8;
2) применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата ООО "Ринко" нежилых помещений 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8, Степанову А.А. - денежных средств в сумме 60 000 руб.;
3) признать недействительными запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 55-55-01/024/2011-774 от 28.02.2011 о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 и перехода права собственности на нежилые помещения 1П (офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8.
Решением Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 в удовлетворении исковых требований Шикина В.В. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Шикин В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе истец указывает, что доказательства оплаты нежилого помещения в материалах дела отсутствуют, в связи с чем договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Справка ООО "Ринко" от 01.02.2011 первичной документацией общества не подтверждена. Кроме того, ответчик ссылается на отсутствие в материалах дела протоколов общих собраний участников ООО "Ринко" об избрании генеральным директором общества Цымбаревич В.Э., подписавшего доверенность представителя Русановой Н.Б. в настоящем деле.
В дополнении к апелляционной жалобе истец указывает, что, в отсутствие в материалах дела полномочий лица, подписавшего доверенность, документы и отзывы на исковое заявление, представленные Русановой Н.Б., не имеют юридической силы и не являются доказательствами.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Ринко" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно.
В заседании суда апелляционной инстанции Степанов А.А. и Управление Росреестра по Омской области своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Шикина В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Ринко" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 01.02.2011 между ООО "Ринко" (продавец) и Степановым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимости: офис: нежилые помещения, общей площадью 107,5 кв. м (номера на поэтажном плане 1П: 16,16*,17,17*,18 - первого этажа, 1-3 - второго этажа), расположенный по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8, условный номер 55-00-81101.
Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора сумма договора составляет 60 000 руб., НДС не предусмотрен. Сумма договора вносится единовременно, не позднее 2 дней с момента подписания сторонами договора. Все расчеты по договору производятся путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.
Нежилые помещения переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи.
Право собственности покупателя зарегистрировано 28.02.2011, номер регистрации 55-55-01/024/2011-774 (Выписка из ЕГРП от 12.12.2012 N 01/315/2012-1450).
Согласно справке ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 ориентировочная стоимость указанного выше нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, 31/8, по состоянию на 01.02.2011, при условии удовлетворительного состояния объекта, составляет 4 560 000 руб.
Полагая, что названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны общества, сделка по отчуждению недвижимого имущества влечет неблагоприятные последствия для общества и его участников, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исходил из того, что каких-либо доказательств злоупотреблений при совершении сделки истцом в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств ее мнимого и (или) притворного характера. Доводы истца о том, что занижена стоимость имущества при его продаже в 76 раз, сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ.
Данные выводы суд апелляционной инстанции считает не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
При этом правом на оспаривание ничтожных сделок обладает такое лицо, права которого можно считать нарушенными совершением такой сделки (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае, если при заключении договоров купли-продажи покупателем было допущено злоупотребление правом, сделки могут быть признаны судом недействительными на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Истец, обращаясь с требованием о признании сделки недействительной, заявил о явно заниженной цене имущества.
Так, из материалов дела следует, что спорное имущество было отчуждено директором ООО "Ринко" Цымбаревичем В.Э. по договору купли-продажи от 01.02.2011 Степанову А.А. по цене 60 000 руб.
Как указывалось выше, согласно справке ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 ориентировочная стоимость указанного выше нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, 31/8, по состоянию на 01.02.2011, при условии удовлетворительного состояния объекта, составляет 4 560 000 руб.
Таким образом, цена в договоре купли-продажи ниже указанной ООО "Правовой центр судебной экспертизы" ориентировочной стоимости в 76 раз.
Доводы ООО "Ринко" о том, что справка ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 не является надлежащим доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклонены.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
На основании части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что справка от 28.02.2013 не отвечает требованиям, предъявляемым к отчету независимой оценки.
Вместе с тем доказательств, опровергающих указанные в справке сведения о стоимости имущества, ответчик не представил. В частности, не представлено доказательств того, что указанная ООО "Правовой центр судебной экспертизы" стоимость не соответствуют стоимости аналогичного имущества в момент проведения исследования.
Ссылка ответчика на то, что осмотр нежилого помещения ООО "Правовой центр судебной экспертизы" не проводился, в условиях, когда истцу доступ в нежилое помещение ограничен, является несостоятельной.
Ориентировочная стоимость имущества в сумме 4 560 000 руб. определена оценщиком с использованием сравнительного подхода, исходя из данных о стоимости объектов-аналогов, размещенных на сайтах http://www.gorod55.ru, http://n55.ru, http://omsk.msln.ru, www.oko55.ru.
В материалах дела имеются копии диплома о профессиональной подготовке, свидетельства о повышении квалификации, из которых следует, что эксперт Иванов Д.Д., которым подписана справка, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, позволяющими ему по результатам исследования сделать вывод об ориентировочной стоимости имущества. Указанное лицо является членом саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность в установленном порядке застрахована (т. 1 л.д. 21-23).
Со своей стороны, оценка рыночной стоимости имущества ООО "Ринко" не проводилась, отчет об оценке не представлен. Доказательств того, что техническое состояние объекта в 76 раз хуже состояния аналогичных объектов недвижимости, а указанная ответчиком балансовая стоимость (49 682,07 руб. - справка от 01.02.2011, т. 1 л.д. 59) соответствует реальной рыночной, не представлено.
С учетом изложенного, при отсутствии доказательств обратного и принимая во внимание отсутствие у истца возможности обеспечить доступ оценщика в нежилые помещения, суд апелляционной инстанции принимает указанную ООО "Правовой центр судебной экспертизы" ориентировочную стоимость как соответствующую рыночной.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ринко" указал, что отчуждение недвижимого имущество произведено в связи с тем, что его содержание являлось дорогостоящим, объект находится в неудовлетворительном состоянии и требовал проведения ремонта.
Вместе с тем, доказательства неудовлетворительного технического состояния объекта, на что ссылается ООО "Ринко", отсутствуют. Ничем не подтвержденные доводы лица в основу судебного акта положены быть не могут.
Напротив, из договора купли-продажи от 01.02.2011 неудовлетворительного технического состояния объекта не усматривается. В акте приема-передачи к договору указано, что техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением.
Аналогичный вывод следует из акта от 05.05.2013 приема-передачи недвижимого имущества к договору субаренды (т. 1 л.д. 102), в котором указано на удовлетворительное техническое состояние нежилого помещения в момент его передачи.
При этом, из материалов дела усматривается, что арендная плата за пользование спорным нежилым помещением за два месяца (исходя из 43 000 руб. в месяц - т. 1 л.д. 95) превышает сумму покупной цены, предусмотренную договором купли-продажи.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если единоличный исполнительный орган продавца имущества, реализуя имущество общества, действовал явно в ущерб последнему, в результате чего продавец утратил возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, а покупатель воспользовался этим, такая сделка может быть признана недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ и статьей 168 ГК РФ.
Настаивая на том, что в результате совершения оспариваемой сделки неблагоприятных последствий для общества не наступило, представитель ООО "Ринко" указывает, что как до, так и после заключения оспариваемого договора купли-продажи, общество сдавало спорное имущество в аренду.
Вместе с тем, с заключением оспариваемого договора общество лишилось своих активов в виде спорного имущества.
Как указывает истец, реализованное имущество являлось практически единственным реальным активом общества.
Наличие у общества иного имущества, позволяющего ему продолжить хозяйственную деятельность, материалами дела не подтверждено.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что занижение цены договора и впоследствии выявившаяся убыточность заключенной сделки сами по себе не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны продавца и наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 13.09.2011 N 1795/11 по делу N А56-6656/2010, для квалификации спорной сделки как ничтожной на основании статей 10, 168 ГК РФ необходимо установить наличие либо сговора между руководством продавца и покупателем, либо осведомленности покупателя о подобных действиях руководства продавца.
При этом, покупатель, приобретая имущество по явно заниженной стоимости, не мог не быть осведомленным о том, что директор общества действует вопреки его интересам, а также интересам участников общества (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").
Кроме того, о признаках недобросовестного поведения сторон оспариваемой сделки при ее заключении свидетельствует то, что спустя непродолжительный период времени (около 7 месяцев) между продавцом и покупателем заключен договор аренды спорного имущества. В свою очередь, полученное ООО "Ринко" в аренду имущество предоставлено последним в субаренду ЗАО "ВМК" по договору субаренды от 01.10.2011.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ринко" также подтвердил, что на момент заключения договора купли-продажи продавец и покупатель предполагали предоставление покупателем продавцу имущества в аренду, и именно заключением договора аренды была обусловлена столь низкая цена отчуждаемого имущества.
В связи с чем, из материалов дела усматривается, что покупатель - Степанов А.А. был осведомлен о недобросовестном поведении руководителя продавца.
Учитывая то, что имущество выбыло из владения общества ввиду недобросовестных действий его единоличного исполнительного органа и общество не получило эквивалентного возмещения, а, напротив, лишилось возможности получить реальный доход, участники общества, так же как и само общество являются лицами, имеющими право на оспаривание такой сделки.
Поскольку обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны Степанова А.А., выразившегося в заключении договора купли-продажи с лицом, явно и очевидно действовавшим во вред иным лицам, то на основании статей 10, 168 ГК РФ договор купли-продажи от 01.02.2011 является недействительным.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Последствием недействительности сделки, ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ, является двусторонняя реституция, по которой стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.
Факт передачи спорного помещения продавцом покупателю подтверждается актом приема-передачи.
В подтверждение факта оплаты по договору представлена справка ООО "Ринко" от 01.02.2011, в которой указано, что расчет по договору в сумме 60 000 руб. произведен Степановым А.А. полностью.
Вместе с тем, в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Из пункта 3.3 договора следует, что все расчеты по договору производятся путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.
Согласно пункту 12 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
В Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, утвержденном Постановлением Госкомстата РФ от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации", указано, что для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1). Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма N КО-3) и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
Однако ни приходный кассовый ордер, ни журнал регистрации приходных и расходных кассовых документов в материалы настоящего дела не представлен.
Иных доказательств отражения поступления от покупателя денежных средств в качестве оплаты по договору от 01.02.2011 в материалах дела не имеется.
В связи с чем, факт уплаты Степановым А.А. ООО "Ринко" денежных средств в сумме 60 000 руб., не доказан.
Учитывая, что по рассматриваемому договору была осуществлена только передача имущества, стоимость имущества покупателем не оплачена, в данном случае следует применить последствия недействительности сделки в виде возврата нежилых помещений 1П(офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность ООО "Ринко".
При этом, считая свои права нарушенными и при наличии соответствующих доказательств, Степанов А.А. не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании уплаченных по договору денежных средств в качестве неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции обоснованно не установил оснований для применения срока исковой давности по заявлению ответчика ООО "Ринко".
В соответствии со статьей 195, частью 1 статьи 197, частью 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно данным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснениям требования о признании недействительной ничтожной сделки могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
Поскольку исковые требования заявлены о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки, трехгодичный срок исковой давности начинает течь с даты начала исполнения данной сделки, т.е. с 01.02.2011.
Согласно штампу входящей регистрации Арбитражного суда Омской области, иск был подан 11.04.2013, таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Законом о государственной регистрации не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительной записи регистрации в ЕГРП.
Обращение в суд с заявлением о признании недействительной записи регистрации в ЕГРП не приведет к восстановлению нарушенных прав, поскольку в данной части истцом избран неверный способ защиты нарушенного (оспариваемого) права.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Договор купли-продажи нежилого помещения от 01 февраля 2011 года по отчуждению имущества общества с ограниченной ответственностью "Ринко" нежилых помещений 1П(офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, Степанову Альберту Александровичу, признан недействительным. Применены последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Ринко" и Степановым Альбертом Александровичем 01 февраля 2011 года, возвратив нежилые помещения 1П(офис) площадью 107,5 кв. м литеры А, А1, А2, расположенные на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность общества с ограниченной ответственностью "Ринко".
В удовлетворении остальной части исковых требований судом апелляционной инстанции отказано.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что, в отсутствие в материалах дела полномочий лица, подписавшего доверенность, документы и отзывы на исковое заявление, представленные Русановой Н.Б., не имеют юридической силы и не являются доказательствами.
Доверенность от 01.02.2013, выданная указанном лицу от имени ООО "Ринко", подписана генеральным директором общества Цымбаревичем В.Э., срок действия доверенности три года.
В выписке из ЕГРЮЛ от 15.03.2013 Цымбаревич В.Э. указан в качестве генерального директора общества. Сведений о прекращении полномочий указанного лица в материалах дела не имеется. В связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что полномочия представителя Русановой Н.Б. в настоящем деле, оформлены надлежащим образом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Шикина В.В. удовлетворена.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с чем, расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчиков поровну.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения от 01 февраля 2011 года по отчуждению имущества общества с ограниченной ответственностью "Ринко" нежилых помещений 1П(офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, Степанову Альберту Александровичу, недействительным.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Ринко" и Степановым Альбертом Александровичем 01 февраля 2011 года, возвратив нежилые помещения 1П(офис) площадью 107,5 кв. м литеры А, А1, А2, расположенные на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность общества с ограниченной ответственностью "Ринко".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ринко" в пользу Шикина Виктора Васильевича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 1 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать со Степанова Альберта Александровича в пользу Шикина Виктора Васильевича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 1 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N А46-3998/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N А46-3998/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7805/2013) Шикина Виктора Васильевича на решение Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 (судья Распутина Л.Н.) по исковому заявлению Шикина Виктора Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ринко" (ИНН 5504022203, ОГРН 1025500977480), Степанову Альберту Александровичу, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Шикина Виктора Васильевича - Колесникова Т.И., доверенность б/н от 06.02.2013, сроком действия три года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Ринко" - Русанова Н.Б., доверенность б/н от 01.02.2013, сроком действия три года;
- от Степанова Альберта Александровича - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Шикин Виктор Васильевич обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ринко" (далее - ООО "Ринко"), Степанову Альберту Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 по отчуждению Степанову Альберту Александровичу недвижимого имущества ООО "Ринко": нежилые помещения 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8.
Определением суда от 25.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил:
1) признать недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 по отчуждению Степанову Альберту Александровичу недвижимого имущества ООО "Ринко": нежилые помещения 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8;
2) применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата ООО "Ринко" нежилых помещений 1П (офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8, Степанову А.А. - денежных средств в сумме 60 000 руб.;
3) признать недействительными запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 55-55-01/024/2011-774 от 28.02.2011 о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.02.2011 и перехода права собственности на нежилые помещения 1П (офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А,А1,А2, расположенные на первом этаже NN 16,16*,17,17*,18, на втором этаже NN 1,2,3, здания по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8.
Решением Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 в удовлетворении исковых требований Шикина В.В. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Шикин В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе истец указывает, что доказательства оплаты нежилого помещения в материалах дела отсутствуют, в связи с чем договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Справка ООО "Ринко" от 01.02.2011 первичной документацией общества не подтверждена. Кроме того, ответчик ссылается на отсутствие в материалах дела протоколов общих собраний участников ООО "Ринко" об избрании генеральным директором общества Цымбаревич В.Э., подписавшего доверенность представителя Русановой Н.Б. в настоящем деле.
В дополнении к апелляционной жалобе истец указывает, что, в отсутствие в материалах дела полномочий лица, подписавшего доверенность, документы и отзывы на исковое заявление, представленные Русановой Н.Б., не имеют юридической силы и не являются доказательствами.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Ринко" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно.
В заседании суда апелляционной инстанции Степанов А.А. и Управление Росреестра по Омской области своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Шикина В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Ринко" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, 01.02.2011 между ООО "Ринко" (продавец) и Степановым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимости: офис: нежилые помещения, общей площадью 107,5 кв. м (номера на поэтажном плане 1П: 16,16*,17,17*,18 - первого этажа, 1-3 - второго этажа), расположенный по адресу: г. Омск, ул. Короленко, д. 31/8, условный номер 55-00-81101.
Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора сумма договора составляет 60 000 руб., НДС не предусмотрен. Сумма договора вносится единовременно, не позднее 2 дней с момента подписания сторонами договора. Все расчеты по договору производятся путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.
Нежилые помещения переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи.
Право собственности покупателя зарегистрировано 28.02.2011, номер регистрации 55-55-01/024/2011-774 (Выписка из ЕГРП от 12.12.2012 N 01/315/2012-1450).
Согласно справке ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 ориентировочная стоимость указанного выше нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, 31/8, по состоянию на 01.02.2011, при условии удовлетворительного состояния объекта, составляет 4 560 000 руб.
Полагая, что названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны общества, сделка по отчуждению недвижимого имущества влечет неблагоприятные последствия для общества и его участников, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исходил из того, что каких-либо доказательств злоупотреблений при совершении сделки истцом в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств ее мнимого и (или) притворного характера. Доводы истца о том, что занижена стоимость имущества при его продаже в 76 раз, сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ.
Данные выводы суд апелляционной инстанции считает не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
При этом правом на оспаривание ничтожных сделок обладает такое лицо, права которого можно считать нарушенными совершением такой сделки (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании пункта 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае, если при заключении договоров купли-продажи покупателем было допущено злоупотребление правом, сделки могут быть признаны судом недействительными на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Истец, обращаясь с требованием о признании сделки недействительной, заявил о явно заниженной цене имущества.
Так, из материалов дела следует, что спорное имущество было отчуждено директором ООО "Ринко" Цымбаревичем В.Э. по договору купли-продажи от 01.02.2011 Степанову А.А. по цене 60 000 руб.
Как указывалось выше, согласно справке ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 ориентировочная стоимость указанного выше нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, 31/8, по состоянию на 01.02.2011, при условии удовлетворительного состояния объекта, составляет 4 560 000 руб.
Таким образом, цена в договоре купли-продажи ниже указанной ООО "Правовой центр судебной экспертизы" ориентировочной стоимости в 76 раз.
Доводы ООО "Ринко" о том, что справка ООО "Правовой центр судебной экспертизы" от 28.02.2013 не является надлежащим доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклонены.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
На основании части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что справка от 28.02.2013 не отвечает требованиям, предъявляемым к отчету независимой оценки.
Вместе с тем доказательств, опровергающих указанные в справке сведения о стоимости имущества, ответчик не представил. В частности, не представлено доказательств того, что указанная ООО "Правовой центр судебной экспертизы" стоимость не соответствуют стоимости аналогичного имущества в момент проведения исследования.
Ссылка ответчика на то, что осмотр нежилого помещения ООО "Правовой центр судебной экспертизы" не проводился, в условиях, когда истцу доступ в нежилое помещение ограничен, является несостоятельной.
Ориентировочная стоимость имущества в сумме 4 560 000 руб. определена оценщиком с использованием сравнительного подхода, исходя из данных о стоимости объектов-аналогов, размещенных на сайтах http://www.gorod55.ru, http://n55.ru, http://omsk.msln.ru, www.oko55.ru.
В материалах дела имеются копии диплома о профессиональной подготовке, свидетельства о повышении квалификации, из которых следует, что эксперт Иванов Д.Д., которым подписана справка, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, позволяющими ему по результатам исследования сделать вывод об ориентировочной стоимости имущества. Указанное лицо является членом саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность в установленном порядке застрахована (т. 1 л.д. 21-23).
Со своей стороны, оценка рыночной стоимости имущества ООО "Ринко" не проводилась, отчет об оценке не представлен. Доказательств того, что техническое состояние объекта в 76 раз хуже состояния аналогичных объектов недвижимости, а указанная ответчиком балансовая стоимость (49 682,07 руб. - справка от 01.02.2011, т. 1 л.д. 59) соответствует реальной рыночной, не представлено.
С учетом изложенного, при отсутствии доказательств обратного и принимая во внимание отсутствие у истца возможности обеспечить доступ оценщика в нежилые помещения, суд апелляционной инстанции принимает указанную ООО "Правовой центр судебной экспертизы" ориентировочную стоимость как соответствующую рыночной.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ринко" указал, что отчуждение недвижимого имущество произведено в связи с тем, что его содержание являлось дорогостоящим, объект находится в неудовлетворительном состоянии и требовал проведения ремонта.
Вместе с тем, доказательства неудовлетворительного технического состояния объекта, на что ссылается ООО "Ринко", отсутствуют. Ничем не подтвержденные доводы лица в основу судебного акта положены быть не могут.
Напротив, из договора купли-продажи от 01.02.2011 неудовлетворительного технического состояния объекта не усматривается. В акте приема-передачи к договору указано, что техническое состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением.
Аналогичный вывод следует из акта от 05.05.2013 приема-передачи недвижимого имущества к договору субаренды (т. 1 л.д. 102), в котором указано на удовлетворительное техническое состояние нежилого помещения в момент его передачи.
При этом, из материалов дела усматривается, что арендная плата за пользование спорным нежилым помещением за два месяца (исходя из 43 000 руб. в месяц - т. 1 л.д. 95) превышает сумму покупной цены, предусмотренную договором купли-продажи.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если единоличный исполнительный орган продавца имущества, реализуя имущество общества, действовал явно в ущерб последнему, в результате чего продавец утратил возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, а покупатель воспользовался этим, такая сделка может быть признана недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ и статьей 168 ГК РФ.
Настаивая на том, что в результате совершения оспариваемой сделки неблагоприятных последствий для общества не наступило, представитель ООО "Ринко" указывает, что как до, так и после заключения оспариваемого договора купли-продажи, общество сдавало спорное имущество в аренду.
Вместе с тем, с заключением оспариваемого договора общество лишилось своих активов в виде спорного имущества.
Как указывает истец, реализованное имущество являлось практически единственным реальным активом общества.
Наличие у общества иного имущества, позволяющего ему продолжить хозяйственную деятельность, материалами дела не подтверждено.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что занижение цены договора и впоследствии выявившаяся убыточность заключенной сделки сами по себе не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны продавца и наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 13.09.2011 N 1795/11 по делу N А56-6656/2010, для квалификации спорной сделки как ничтожной на основании статей 10, 168 ГК РФ необходимо установить наличие либо сговора между руководством продавца и покупателем, либо осведомленности покупателя о подобных действиях руководства продавца.
При этом, покупатель, приобретая имущество по явно заниженной стоимости, не мог не быть осведомленным о том, что директор общества действует вопреки его интересам, а также интересам участников общества (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").
Кроме того, о признаках недобросовестного поведения сторон оспариваемой сделки при ее заключении свидетельствует то, что спустя непродолжительный период времени (около 7 месяцев) между продавцом и покупателем заключен договор аренды спорного имущества. В свою очередь, полученное ООО "Ринко" в аренду имущество предоставлено последним в субаренду ЗАО "ВМК" по договору субаренды от 01.10.2011.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ринко" также подтвердил, что на момент заключения договора купли-продажи продавец и покупатель предполагали предоставление покупателем продавцу имущества в аренду, и именно заключением договора аренды была обусловлена столь низкая цена отчуждаемого имущества.
В связи с чем, из материалов дела усматривается, что покупатель - Степанов А.А. был осведомлен о недобросовестном поведении руководителя продавца.
Учитывая то, что имущество выбыло из владения общества ввиду недобросовестных действий его единоличного исполнительного органа и общество не получило эквивалентного возмещения, а, напротив, лишилось возможности получить реальный доход, участники общества, так же как и само общество являются лицами, имеющими право на оспаривание такой сделки.
Поскольку обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны Степанова А.А., выразившегося в заключении договора купли-продажи с лицом, явно и очевидно действовавшим во вред иным лицам, то на основании статей 10, 168 ГК РФ договор купли-продажи от 01.02.2011 является недействительным.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Последствием недействительности сделки, ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ, является двусторонняя реституция, по которой стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.
Факт передачи спорного помещения продавцом покупателю подтверждается актом приема-передачи.
В подтверждение факта оплаты по договору представлена справка ООО "Ринко" от 01.02.2011, в которой указано, что расчет по договору в сумме 60 000 руб. произведен Степановым А.А. полностью.
Вместе с тем, в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Из пункта 3.3 договора следует, что все расчеты по договору производятся путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.
Согласно пункту 12 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
В Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, утвержденном Постановлением Госкомстата РФ от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации", указано, что для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1). Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма N КО-3) и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
Однако ни приходный кассовый ордер, ни журнал регистрации приходных и расходных кассовых документов в материалы настоящего дела не представлен.
Иных доказательств отражения поступления от покупателя денежных средств в качестве оплаты по договору от 01.02.2011 в материалах дела не имеется.
В связи с чем, факт уплаты Степановым А.А. ООО "Ринко" денежных средств в сумме 60 000 руб., не доказан.
Учитывая, что по рассматриваемому договору была осуществлена только передача имущества, стоимость имущества покупателем не оплачена, в данном случае следует применить последствия недействительности сделки в виде возврата нежилых помещений 1П(офис), площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность ООО "Ринко".
При этом, считая свои права нарушенными и при наличии соответствующих доказательств, Степанов А.А. не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании уплаченных по договору денежных средств в качестве неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции обоснованно не установил оснований для применения срока исковой давности по заявлению ответчика ООО "Ринко".
В соответствии со статьей 195, частью 1 статьи 197, частью 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно данным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснениям требования о признании недействительной ничтожной сделки могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.
Поскольку исковые требования заявлены о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки, трехгодичный срок исковой давности начинает течь с даты начала исполнения данной сделки, т.е. с 01.02.2011.
Согласно штампу входящей регистрации Арбитражного суда Омской области, иск был подан 11.04.2013, таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Законом о государственной регистрации не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительной записи регистрации в ЕГРП.
Обращение в суд с заявлением о признании недействительной записи регистрации в ЕГРП не приведет к восстановлению нарушенных прав, поскольку в данной части истцом избран неверный способ защиты нарушенного (оспариваемого) права.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.
Договор купли-продажи нежилого помещения от 01 февраля 2011 года по отчуждению имущества общества с ограниченной ответственностью "Ринко" нежилых помещений 1П(офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, Степанову Альберту Александровичу, признан недействительным. Применены последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Ринко" и Степановым Альбертом Александровичем 01 февраля 2011 года, возвратив нежилые помещения 1П(офис) площадью 107,5 кв. м литеры А, А1, А2, расположенные на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность общества с ограниченной ответственностью "Ринко".
В удовлетворении остальной части исковых требований судом апелляционной инстанции отказано.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что, в отсутствие в материалах дела полномочий лица, подписавшего доверенность, документы и отзывы на исковое заявление, представленные Русановой Н.Б., не имеют юридической силы и не являются доказательствами.
Доверенность от 01.02.2013, выданная указанном лицу от имени ООО "Ринко", подписана генеральным директором общества Цымбаревичем В.Э., срок действия доверенности три года.
В выписке из ЕГРЮЛ от 15.03.2013 Цымбаревич В.Э. указан в качестве генерального директора общества. Сведений о прекращении полномочий указанного лица в материалах дела не имеется. В связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что полномочия представителя Русановой Н.Б. в настоящем деле, оформлены надлежащим образом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Шикина В.В. удовлетворена.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с чем, расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчиков поровну.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 16 июля 2013 года по делу N А46-3998/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения от 01 февраля 2011 года по отчуждению имущества общества с ограниченной ответственностью "Ринко" нежилых помещений 1П(офис) площадью 107,5 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенных на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, Степанову Альберту Александровичу, недействительным.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Ринко" и Степановым Альбертом Александровичем 01 февраля 2011 года, возвратив нежилые помещения 1П(офис) площадью 107,5 кв. м литеры А, А1, А2, расположенные на первом этаже NN 16, 16*, 17, 17*, 18, на втором этаже NN 1, 2, 3 по адресу: город Омск, ул. Ленина угол ул. Короленко, д. 31/8, в собственность общества с ограниченной ответственностью "Ринко".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ринко" в пользу Шикина Виктора Васильевича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 1 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать со Степанова Альберта Александровича в пользу Шикина Виктора Васильевича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, 1 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)