Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 22 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Яблочко" - Молдаван В.М., доверенность от 26.10.2012 г. сроком на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Чуксин И.В., доверенность N ДГИ-114/13 от 27.02.2013 по 31.12.2013 г., Зебелян С.А., доверенность от 27.02.2013 г. N ДГИ-Д-118/13
от третьих лиц: 1. Правительство Москвы - Ланда В.М., доверенность N 4-14-20041/0 от 28.10.2010 г. на 3 года,
2. Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещен,
рассмотрев 22 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства г. Москвы (ответчик и третье лицо)
на решение от 27 февраля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Быковой Ю.Л.
на постановление от 22 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Бекетовой И.В., Каменецким Д.В., Якутовым Э.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Яблочко" (ИНН 5046066927, ОГРН 1055011305711, 19571, г. Москва, ул. 26 Бакинских Комиссаров, д. 3, корп. 1, оф. 466)
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) - правопреемник Департамент городского имущества города Москвы
третьи лица: 1. Правительство г. Москвы, 2. Управление Росреестра по г. Москве
о признании незаконными действий по расторжению договора аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Яблочко" (далее - ООО "Яблочко") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Градостроительно-земельной комиссии от 26 апреля 2012 года, обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по г. Москве) информацию об аннулировании записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, обязании Управление Росреестра по г. Москве аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 августа 2012 года N 77-77-14/027/2012-917 о прекращении прав и обязанностей ООО "Яблочко" по договору аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были уточнены и ООО "Яблочко" просило суд признать незаконными действия Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712 земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, находящегося в государственной собственности, заключенного между ООО "Яблочко" и ДЗР г. Москвы.
Требования, заявленные со ссылкой на нормы статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется, поскольку арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора не допущено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Росреестра по г. Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 февраля 2013 года требование ООО "Яблочко" удовлетворено, суд признал незаконными действия ДЗР г. Москвы по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712 земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что формальное нарушение сроков строительства объекта на арендуемом земельном участке (менее года) само по себе не является существенным, кроме того отсутствует вина арендатора в задержке начала строительства.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, которые полагают, что суды нарушили нормы процессуального и материального права, просят судебные акты отменить, в удовлетворении требований ООО "Яблочко" отказать.
По мнению заявителей кассационной жалобы, судом при рассмотрении данного спора не применены подлежащие применению нормы статьи 310, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 4 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что арендатором приняты все меры для своевременного освоения земельного участка, доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, ООО "Яблочко" не представило доказательств обжалования им действий или бездействий должностных лиц. Между тем, общество, осуществляя предпринимательскую деятельность, самостоятельно несет риски при заключении и исполнении сделки.
Помимо этого, по мнению заявителей, суды по собственной инициативе переквалифицировали требование ООО "Яблочко" с административного производства (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) на исковое производство (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), тогда как ООО "Яблочко" в качестве основания требования указывало статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В то же время, учитывая гражданско-правовой характер существующих правоотношений между сторонами, ООО "Яблочко" избран ненадлежащий способ защиты права.
К кассационной жалобе было также приложено ходатайство о процессуальной замене ответчика на Департамент городского имущества города Москвы в связи с реорганизацией путем присоединения, в подтверждение чего представлены копии свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Департамента городского имущества города Москвы, копии постановлений Правительства Москвы N 49-ПП от 08.02.2013 г., N 99-ПП от 22.02.2013 г.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство о процессуальной замене, находит его подлежащим удовлетворению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационной жалобы поддержали доводы, в ней изложенные, просили судебные акты отменить, в удовлетворении требования отказать.
Представитель ООО "Яблочко" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по г. Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 13 апреля 2010 года между ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "Яблочко" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-06-034712 расположенного по адресному ориентиру: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, предоставленного в пользование для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра (объекта шаговой доступности).
Согласно пункту 2.1 договор был заключен сроком до 18 декабря 2058 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 28 сентября 2010 года за N 77-01/14/005/2010-672.
В соответствии с пунктом 4.7 договора арендатор обязан осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году.
Ввиду того, что Департамент направил в адрес арендатора уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков строительства объекта, основанное на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), ООО "Яблочко" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий ДЗР г. Москвы по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712, ссылаясь на отсутствие, по мнению общества, оснований для расторжения договора, надлежащее исполнение арендатором его условий.
Суды обеих инстанций признали требования ООО "Яблочко" правомерными, сделав вывод о том, что по смыслу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который ссылался Департамент как на правовое основание совершения оспариваемых действий, они установлены законодательством именно как случаи существенного нарушения условий договора. При этом, важен не столько сам факт нарушения сроков исполнения взятых на себя обязательств, но и наличие установленного факта существенного нарушения арендатором своих обязательств по договору.
Однако, как посчитали суды, нарушение арендатором сроков исполнения обязательства, касающегося задержки сроков начала строительства, вызвано объективными причинами, находящимися вне правового поля деятельности общества (длительность в действиях государственных органов), что при указанных обстоятельствах не может рассматриваться как существенное нарушение данным участником сделки возложенных на него обязанностей.
При этом, требование ООО "Яблочко" было рассмотрено в порядке искового производства.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны с нарушением норм процессуального права, при неправильном применении норм материального права и при неполном исследовании обстоятельств дела.
Согласно части 1 статьи 27, пункта 2 части 1 статьи 29 и части 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей.
Предусмотренные главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела составляют самостоятельную категорию арбитражных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, которые рассматриваются арбитражными судами в порядке административного судопроизводства.
Особенности их рассмотрения обусловлены тем, что предметом судебного разбирательства здесь являются конфликты публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения. Задачей суда по этим делам является разрешение спора о законности правового акта или действия или бездействия властного органа (должностного лица).
Между тем, правильное определение судом вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, не согласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих").
Как видно из материалов дела, по существу требование ООО "Яблочко" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды.
Спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему, подлежит разрешению в рамках искового производства.
В данном случае, суды обеих инстанций рассмотрели спор в исковом порядке, однако не учли, что такой способ защиты права, который избран ООО "Яблочко" - признание действий Департамента незаконными, реализуется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, учитывая связываемые сторон гражданско-правовые (арендные) отношения, суть требований и фактические основания, указываемые ООО "Яблочко" суду первой инстанции необходимо было предложить истцу уточнить заявленные им требования.
Более того, посчитав требования общества правомерными, суды приняли решение о признании незаконными действий Департамента по расторжению договора аренды (исходя из той формулировки требований, которая заявлена ООО "Яблочка" в суде первой инстанции), которое не отвечает принципу исполнимости судебного решения и соответственно не может привести к восстановлению нарушенного права, поскольку судьба самого договора (является ли он действующим или нет) судом не определена.
Помимо этого, обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются, исходя из содержания нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения, и с учетом конкретных требований или возражений сторон (ч. 2 ст. 65 АПК).
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Поскольку суть требования ООО "Яблочко" сводится к несогласию с действием Департамента по одностороннему расторжением договора аренды, то, следовательно, соответствующее действие Департамента должно быть выражено в документальной форме, учитывая требования гражданского законодательства, предъявляемые к порядку расторжения договора аренды земельного участка.
В данном случае, апелляционный суд в своем постановлении указал, что 06 августа 2012 года ДЗР г. Москвы составил уведомление (исх. N 33-1-13424/12-(1)) об отказе от договора аренды земельного участка 13.04.2010 г. N М-06-034712 и о досрочном расторжении указанного договора (д. 53 т. 1).
Однако, апелляционный суд не учел, что уведомление Департамента от 06 августа 2012 года не является "первым" уведомлением о расторжении договора аренды.
Так, в самом тексте уведомления от 06 августа 2012 года (лист 2) Департамент указал: "На заседании Комиссии (протокол от 26.04.2012 г. N 15) принято решение о прекращении реализации проекта строительства торгово-бытового центра и расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2010 г. N М-06-034712 по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5 в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору. Во исполнение данного решения 14.06.2012 г. Департаментом в адрес ООО "Яблочко" направлено уведомление о расторжении договора аренды".
Однако, уведомления от 14 июня 2012 года о расторжении договора аренды в материалах дела не имеется и как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции оно в материалы дела не представлялось.
Суд первой инстанции вообще в своем решении не отразил, исследовался им вопрос о том, когда именно был расторгнут договор аренды.
Таким образом, суды обеих инстанций не изучили порядок расторжения договора аренды земельного участка от 13.04.2010 г. N М-06-034712, не установили дату его расторжения, не исследовали, имели ли место со стороны арендатора письменные возражения до истечения месячного срока со дня направления уведомления.
Кроме того, с соблюдением процессуальных норм, а именно при правильном определении вида судопроизводства, с учетом выбранного обществом способа защиты, суду следовало дать правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установить имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенного нарушения", имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.
При этом, данные обстоятельства суду необходимо исследовать и дать им оценку с учетом норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (свобода договора в части определения его условий и сроков исполнения обязательств) и в то же время с соблюдением баланса интересов обеих сторон, учитывая различные объективные факторы, обстоятельства (при наличии таковых), которые могли бы быть расценены как влияющие на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду следует предложить ООО "Яблочко" уточнить заявленные требования, истребовать и исследовать уведомление от 14 июня 2012 года о расторжении договора аренды, установить, когда именно был расторгнут договор аренды, были ли возражения со стороны арендатора, имеются ли основания для досрочного расторжения договора и существенные нарушение арендатором условий договора, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и возражений, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Заменить ответчика Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 февраля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12-119-1393 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-145481/12-119-1393
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N А40-145481/12-119-1393
Резолютивная часть объявлена 22 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Яблочко" - Молдаван В.М., доверенность от 26.10.2012 г. сроком на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Чуксин И.В., доверенность N ДГИ-114/13 от 27.02.2013 по 31.12.2013 г., Зебелян С.А., доверенность от 27.02.2013 г. N ДГИ-Д-118/13
от третьих лиц: 1. Правительство Москвы - Ланда В.М., доверенность N 4-14-20041/0 от 28.10.2010 г. на 3 года,
2. Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещен,
рассмотрев 22 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства г. Москвы (ответчик и третье лицо)
на решение от 27 февраля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Быковой Ю.Л.
на постановление от 22 мая 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Бекетовой И.В., Каменецким Д.В., Якутовым Э.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Яблочко" (ИНН 5046066927, ОГРН 1055011305711, 19571, г. Москва, ул. 26 Бакинских Комиссаров, д. 3, корп. 1, оф. 466)
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) - правопреемник Департамент городского имущества города Москвы
третьи лица: 1. Правительство г. Москвы, 2. Управление Росреестра по г. Москве
о признании незаконными действий по расторжению договора аренды
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Яблочко" (далее - ООО "Яблочко") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Градостроительно-земельной комиссии от 26 апреля 2012 года, обязании Департамента земельных ресурсов города Москвы направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по г. Москве) информацию об аннулировании записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, обязании Управление Росреестра по г. Москве аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 августа 2012 года N 77-77-14/027/2012-917 о прекращении прав и обязанностей ООО "Яблочко" по договору аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были уточнены и ООО "Яблочко" просило суд признать незаконными действия Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712 земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, находящегося в государственной собственности, заключенного между ООО "Яблочко" и ДЗР г. Москвы.
Требования, заявленные со ссылкой на нормы статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется, поскольку арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора не допущено.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Росреестра по г. Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 февраля 2013 года требование ООО "Яблочко" удовлетворено, суд признал незаконными действия ДЗР г. Москвы по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712 земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что формальное нарушение сроков строительства объекта на арендуемом земельном участке (менее года) само по себе не является существенным, кроме того отсутствует вина арендатора в задержке начала строительства.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, которые полагают, что суды нарушили нормы процессуального и материального права, просят судебные акты отменить, в удовлетворении требований ООО "Яблочко" отказать.
По мнению заявителей кассационной жалобы, судом при рассмотрении данного спора не применены подлежащие применению нормы статьи 310, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 4 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что арендатором приняты все меры для своевременного освоения земельного участка, доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, ООО "Яблочко" не представило доказательств обжалования им действий или бездействий должностных лиц. Между тем, общество, осуществляя предпринимательскую деятельность, самостоятельно несет риски при заключении и исполнении сделки.
Помимо этого, по мнению заявителей, суды по собственной инициативе переквалифицировали требование ООО "Яблочко" с административного производства (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) на исковое производство (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), тогда как ООО "Яблочко" в качестве основания требования указывало статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В то же время, учитывая гражданско-правовой характер существующих правоотношений между сторонами, ООО "Яблочко" избран ненадлежащий способ защиты права.
К кассационной жалобе было также приложено ходатайство о процессуальной замене ответчика на Департамент городского имущества города Москвы в связи с реорганизацией путем присоединения, в подтверждение чего представлены копии свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Департамента городского имущества города Москвы, копии постановлений Правительства Москвы N 49-ПП от 08.02.2013 г., N 99-ПП от 22.02.2013 г.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство о процессуальной замене, находит его подлежащим удовлетворению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационной жалобы поддержали доводы, в ней изложенные, просили судебные акты отменить, в удовлетворении требования отказать.
Представитель ООО "Яблочко" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по г. Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 13 апреля 2010 года между ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "Яблочко" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-06-034712 расположенного по адресному ориентиру: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5, предоставленного в пользование для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра (объекта шаговой доступности).
Согласно пункту 2.1 договор был заключен сроком до 18 декабря 2058 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 28 сентября 2010 года за N 77-01/14/005/2010-672.
В соответствии с пунктом 4.7 договора арендатор обязан осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году.
Ввиду того, что Департамент направил в адрес арендатора уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков строительства объекта, основанное на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), ООО "Яблочко" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий ДЗР г. Москвы по расторжению договора аренды от 13 апреля 2010 года N М-06-034712, ссылаясь на отсутствие, по мнению общества, оснований для расторжения договора, надлежащее исполнение арендатором его условий.
Суды обеих инстанций признали требования ООО "Яблочко" правомерными, сделав вывод о том, что по смыслу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который ссылался Департамент как на правовое основание совершения оспариваемых действий, они установлены законодательством именно как случаи существенного нарушения условий договора. При этом, важен не столько сам факт нарушения сроков исполнения взятых на себя обязательств, но и наличие установленного факта существенного нарушения арендатором своих обязательств по договору.
Однако, как посчитали суды, нарушение арендатором сроков исполнения обязательства, касающегося задержки сроков начала строительства, вызвано объективными причинами, находящимися вне правового поля деятельности общества (длительность в действиях государственных органов), что при указанных обстоятельствах не может рассматриваться как существенное нарушение данным участником сделки возложенных на него обязанностей.
При этом, требование ООО "Яблочко" было рассмотрено в порядке искового производства.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны с нарушением норм процессуального права, при неправильном применении норм материального права и при неполном исследовании обстоятельств дела.
Согласно части 1 статьи 27, пункта 2 части 1 статьи 29 и части 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей.
Предусмотренные главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела составляют самостоятельную категорию арбитражных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, которые рассматриваются арбитражными судами в порядке административного судопроизводства.
Особенности их рассмотрения обусловлены тем, что предметом судебного разбирательства здесь являются конфликты публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения. Задачей суда по этим делам является разрешение спора о законности правового акта или действия или бездействия властного органа (должностного лица).
Между тем, правильное определение судом вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, не согласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих").
Как видно из материалов дела, по существу требование ООО "Яблочко" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды.
Спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему, подлежит разрешению в рамках искового производства.
В данном случае, суды обеих инстанций рассмотрели спор в исковом порядке, однако не учли, что такой способ защиты права, который избран ООО "Яблочко" - признание действий Департамента незаконными, реализуется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, учитывая связываемые сторон гражданско-правовые (арендные) отношения, суть требований и фактические основания, указываемые ООО "Яблочко" суду первой инстанции необходимо было предложить истцу уточнить заявленные им требования.
Более того, посчитав требования общества правомерными, суды приняли решение о признании незаконными действий Департамента по расторжению договора аренды (исходя из той формулировки требований, которая заявлена ООО "Яблочка" в суде первой инстанции), которое не отвечает принципу исполнимости судебного решения и соответственно не может привести к восстановлению нарушенного права, поскольку судьба самого договора (является ли он действующим или нет) судом не определена.
Помимо этого, обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются, исходя из содержания нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения, и с учетом конкретных требований или возражений сторон (ч. 2 ст. 65 АПК).
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Поскольку суть требования ООО "Яблочко" сводится к несогласию с действием Департамента по одностороннему расторжением договора аренды, то, следовательно, соответствующее действие Департамента должно быть выражено в документальной форме, учитывая требования гражданского законодательства, предъявляемые к порядку расторжения договора аренды земельного участка.
В данном случае, апелляционный суд в своем постановлении указал, что 06 августа 2012 года ДЗР г. Москвы составил уведомление (исх. N 33-1-13424/12-(1)) об отказе от договора аренды земельного участка 13.04.2010 г. N М-06-034712 и о досрочном расторжении указанного договора (д. 53 т. 1).
Однако, апелляционный суд не учел, что уведомление Департамента от 06 августа 2012 года не является "первым" уведомлением о расторжении договора аренды.
Так, в самом тексте уведомления от 06 августа 2012 года (лист 2) Департамент указал: "На заседании Комиссии (протокол от 26.04.2012 г. N 15) принято решение о прекращении реализации проекта строительства торгово-бытового центра и расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2010 г. N М-06-034712 по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 21, корп. 5 в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору. Во исполнение данного решения 14.06.2012 г. Департаментом в адрес ООО "Яблочко" направлено уведомление о расторжении договора аренды".
Однако, уведомления от 14 июня 2012 года о расторжении договора аренды в материалах дела не имеется и как пояснили представители сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции оно в материалы дела не представлялось.
Суд первой инстанции вообще в своем решении не отразил, исследовался им вопрос о том, когда именно был расторгнут договор аренды.
Таким образом, суды обеих инстанций не изучили порядок расторжения договора аренды земельного участка от 13.04.2010 г. N М-06-034712, не установили дату его расторжения, не исследовали, имели ли место со стороны арендатора письменные возражения до истечения месячного срока со дня направления уведомления.
Кроме того, с соблюдением процессуальных норм, а именно при правильном определении вида судопроизводства, с учетом выбранного обществом способа защиты, суду следовало дать правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установить имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенного нарушения", имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.
При этом, данные обстоятельства суду необходимо исследовать и дать им оценку с учетом норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (свобода договора в части определения его условий и сроков исполнения обязательств) и в то же время с соблюдением баланса интересов обеих сторон, учитывая различные объективные факторы, обстоятельства (при наличии таковых), которые могли бы быть расценены как влияющие на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду следует предложить ООО "Яблочко" уточнить заявленные требования, истребовать и исследовать уведомление от 14 июня 2012 года о расторжении договора аренды, установить, когда именно был расторгнут договор аренды, были ли возражения со стороны арендатора, имеются ли основания для досрочного расторжения договора и существенные нарушение арендатором условий договора, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и возражений, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Заменить ответчика Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 февраля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12-119-1393 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)