Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Брюхановой Т.А., Зуева А.О.,
при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края, помощником судьи Пластининой Н.Н.,
при участии присутствующего в Арбитражном суде Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" Комара Павла Владимировича (доверенность 01.08.2013), присутствующего в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа Мыльникова Виталия Анатольевича - представителя третьего лица Ражина Владимира Николаевича (доверенность от 15.07.2011, ордер),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Петроченко Г.Г.; суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Бутина И.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062460050058, далее - ООО "Регионстрой") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КрасЛесЛайн" (ОГРН 1032402947917, далее - ООО "КрасЛесЛайн") о взыскании 28 276 751 рубля 68 копеек затрат на производство неотделимых улучшений арендованного нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, д. 2А, стр. 1 лит. В2, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0001; нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 2А, лит. Б, В, В1, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0002.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ражин Владимир Николаевич, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" Дорошенко Борис Георгиевич.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 по делу в удовлетворении иска отказано. Взыскано с ООО "Регионстрой" в федеральный бюджет 164 383 рубля 76 копеек государственной пошлины.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Регионстрой" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом уточнения размера иска.
Заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судами норм материального права: статьи 616, пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Регионстрой" считает, что ответчик должен возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
ООО "КрасЛесЛайн" и Ражин В.Н. в отзывах кассационную жалобу доводы ООО "Регионстрой" отклонили, указав на их необоснованность и законность обжалуемых судебных актов.
Присутствующий в судебном заседании в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа представитель Ражина В.Н. заявил ходатайство о проведении видеозаписи судебного заседания представителем телекомпании "23 канал г. Иркутск".
Заслушав мнение представителя заявителя кассационной жалобы и руководствуясь статьями 154, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции ходатайство удовлетворил.
Представитель заявителя кассационной жалобы поддержал ее доводы.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель Ражина В.Н. подтвердил позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу.
Конкурсный управляющий ООО "КрасЛесЛайн" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления N 05082), однако своих представителей в судебное заседание не направил.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.10.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 1 аренды имущества с последующим выкупом, государственная регистрация которого произведена 03.07.2008. Во исполнение указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование, следующие объекты недвижимого имущества:
- - нежилое здание общей площадью 5 372 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А", кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0001;
- - нежилое одноэтажное здание общей площадью 63,60 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А", стр. 1, кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0002;
- Здания переданы в аренду на срок с 01.10.2007 по 30.07.2011 (пункт 1.3 договора).
Подпунктом "г" пункта 2.2 договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий.
Подпунктом "а" пункта 2.3 договора была установлена обязанность арендатора производить реконструкцию, любые улучшения, перепланировку, отделку помещений, перестройку арендованного имущества только после согласования соответствующих проектов с арендодателем.
Согласно подпункту "в" пункта 2.2 договора аренды арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Письмом от 20.10.2007 N 176 истец просил ответчика согласовать реконструкцию переданных в аренду помещений.
Дополнительным соглашением N 3 от 31.03.2008 арендная плата с 01.04.2008 года установлена в размере 50 000 рублей в месяц. На сумму выкупной стоимости, определенной в договоре в размере 61 000 000 рублей, стороны договорились ежегодно начислять дополнительную сумму компенсации из-за инфляции, начиная с 2007 года, исходя из коэффициента инфляции, определяемого согласно данным Госкомстата.
05.05.2008 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о нарушении условия договора аренды N 1 от 01.10.2007 в части реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу ул. Пограничников, 2 "А", о ведении строительно-монтажных работ, электротехнических, сантехнических и других работ без утвержденных проектов и без согласования с собственником, как это требует договор аренды.
13.05.2008 арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо с требованием выполнить проектно-сметную документацию на реконструкцию производственной базы по ул. Пограничников, 2А в г. Красноярске под завод малоэтажного домостроения, согласно полученному ООО "КрасЛесЛайн" архитектурному планировочному заданию (АПЗ) N 8625 от 28.04.2008 от Управления архитектуры администрации города Красноярска, и предоставить ее арендодателю (ООО "КрасЛесЛайн"). К письму приложено архитектурно-планировочное задание N 8625 от 28.04.2008 и список необходимых мероприятий по реконструкции промышленной базы.
В материалы дела представлен документ под названием: "Мероприятия по реконструкции базы ООО "КрасЛесЛайн" под завод малоэтажного домостроения", согласованный истцом и ответчиком, в котором перечислены отсутствующие в зданиях системы (отопления, энергообеспечения, вентиляции, пожаротушения), подлежащие выполнению работы (замена окон, дверей, ворот; ремонт, утепление и окраска фасада, ремонт кровли; реконструкция полов и т.д.), а также перечень мероприятий, которые должен выполнить арендатор для восстановления систем и выполнения работ по реконструкции базы.
02.06.2008 ответчиком в адрес истца направлено письмо, в котором указывалось на недопустимость выполнения работ по реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу: ул. Пограничников, 2А без соответствующих проектов, то есть с нарушением норм и правил. Арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") просило согласовать проекты и объемы реконструкции, а также капитальные вложения.
30.05.2011 в адрес арендатора (ООО "Регионстрой") было направлено уведомление, в котором арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн") указывалось на многочисленные нарушения условий договора аренды с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 со стороны арендатора (ООО "Регионстрой"), в том числе - невыплату арендной платы, невыплату выкупной стоимости имущества, а также на нарушения условий договора, обязывающих арендатора согласовывать проекты на производство работ по перестройке и реконструкции арендуемого имущества с арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн"). В связи с чем, арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") уведомил арендатора (ООО "Регионстрой") о том, что не намерен продлевать срок действия договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 после истечения срока, то есть после 01.07.2011.
Письмом N 25 от 09.06.2011 ответчик уведомил истца о необходимости освободить арендуемые площади производственных помещений и территорию и передать их по акту приема-передачи арендодателю.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была внесена запись о прекращении договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 в связи с истечением срока его действия с 01.07.2011.
Впоследствии в ЕГРП внесена запись о праве собственности Ражина В.Н. на нежилые здания общей площадью 63,6 кв. м и 5 372 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 А.
Ссылаясь на то, что по договору целевого займа с обеспечением от 15.07.2008 истцом (заемщик) получены от ООО "Монолитхолдинг" (займодавец) 30 000 000 рублей, в том числе на реконструкцию двух зданий, арендованных по договору от 01.10.2007, денежные средства потрачены на проведение реконструкции и капитальный ремонт, то есть. неотделимых улучшений арендованного имущества, тогда как договор аренды прекращен, истец на основании статей 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Возражая против заявленного требования, ответчик указал на то, что договором аренды имущества с последующим выкупом было предусмотрено, что арендатор вправе требовать возмещения произведенных им затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендованного имущества, только в случае прекращения договора аренды по инициативе арендодателя. Поскольку договор аренды досрочно расторгнут не был, а прекращен по окончании срока его действия, у арендатора отсутствует право требовать возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества. Кроме того, в силу условий договора на арендаторе лежала обязанность по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества.
Третье лицо - Ражин Владимир Николаевич, возражая против заявленного требования, сослался на то, что истец произвел реконструкцию арендованного имущества в нарушение условий договора без согласия арендодателя.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования со ссылкой на статьи 8, 209, 309, 616, пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил надлежащих доказательств согласования с арендодателем стоимости и видов работ по улучшению арендованного имущества, а также доказательств согласования с арендодателем стоимости и перечня материалов, используемых на улучшение имущества. Кроме того, суд исходил из того, что договор аренды с последующим выкупом не был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, а прекращен в связи с истечением срока действия, поэтому у истца отсутствует право требовать возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение улучшения арендованного имущества, но согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца права требования возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Подпунктом "г" пункта 2.2 договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий, что не соответствует диспозитивной норме статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающей по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 2.3 договора арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат, направленных на улучшение арендуемого имущества, только в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Согласно пункту "г" пункта 2.3 договора в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора все неотделимые улучшения, указанные в пункте "в", арендодателем не возмещаются.
Суд апелляционной инстанции, давая толкование вышеуказанным условиям договора аренды имущества с последующим выкупом, а также пункту 2.5 договора о переходе арендованного здания в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены здания в установленные сроки в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признал, что воля сторон, направленная на возмещение арендатору стоимости улучшения имущества в результате его капитального ремонта и реконструкции, отсутствовала.
Стороны предполагали, что в течение срока аренды имущество будет выкуплено истцом, который производит улучшения для самого себя.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами неправильно применены нормы материального права - статьи 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается ввиду следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В договоре аренды с последующим выкупом имущества от 01.10.2007 стороны предусмотрели иные правила, отличные от тех (общих), что закреплены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации: право арендатора требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат, направленных на улучшение арендуемого имущества только в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Поскольку договор аренды не был расторгнут по инициативе арендодателя, судебные инстанции обоснованно признали отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи
Т.А.БРЮХАНОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N А33-12122/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. N А33-12122/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Брюхановой Т.А., Зуева А.О.,
при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края, помощником судьи Пластининой Н.Н.,
при участии присутствующего в Арбитражном суде Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" Комара Павла Владимировича (доверенность 01.08.2013), присутствующего в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа Мыльникова Виталия Анатольевича - представителя третьего лица Ражина Владимира Николаевича (доверенность от 15.07.2011, ордер),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Петроченко Г.Г.; суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Бутина И.Н., Споткай Л.Е.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (ОГРН 1062460050058, далее - ООО "Регионстрой") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КрасЛесЛайн" (ОГРН 1032402947917, далее - ООО "КрасЛесЛайн") о взыскании 28 276 751 рубля 68 копеек затрат на производство неотделимых улучшений арендованного нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, д. 2А, стр. 1 лит. В2, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0001; нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 2А, лит. Б, В, В1, кадастровый номер: 24:50:040000:0000:04:002:000466350:0002.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ражин Владимир Николаевич, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Регионстрой" Дорошенко Борис Георгиевич.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 по делу в удовлетворении иска отказано. Взыскано с ООО "Регионстрой" в федеральный бюджет 164 383 рубля 76 копеек государственной пошлины.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Регионстрой" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт с учетом уточнения размера иска.
Заявитель кассационной жалобы указывает на неправильное применение судами норм материального права: статьи 616, пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Регионстрой" считает, что ответчик должен возместить ему стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
ООО "КрасЛесЛайн" и Ражин В.Н. в отзывах кассационную жалобу доводы ООО "Регионстрой" отклонили, указав на их необоснованность и законность обжалуемых судебных актов.
Присутствующий в судебном заседании в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа представитель Ражина В.Н. заявил ходатайство о проведении видеозаписи судебного заседания представителем телекомпании "23 канал г. Иркутск".
Заслушав мнение представителя заявителя кассационной жалобы и руководствуясь статьями 154, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции ходатайство удовлетворил.
Представитель заявителя кассационной жалобы поддержал ее доводы.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель Ражина В.Н. подтвердил позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу.
Конкурсный управляющий ООО "КрасЛесЛайн" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (уведомление о вручении почтового отправления N 05082), однако своих представителей в судебное заседание не направил.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.10.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 1 аренды имущества с последующим выкупом, государственная регистрация которого произведена 03.07.2008. Во исполнение указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование, следующие объекты недвижимого имущества:
- - нежилое здание общей площадью 5 372 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А", кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0001;
- - нежилое одноэтажное здание общей площадью 63,60 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 "А", стр. 1, кадастровый N 24:50:040000:0000:04:401:002:000466350:0002;
- Здания переданы в аренду на срок с 01.10.2007 по 30.07.2011 (пункт 1.3 договора).
Подпунктом "г" пункта 2.2 договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий.
Подпунктом "а" пункта 2.3 договора была установлена обязанность арендатора производить реконструкцию, любые улучшения, перепланировку, отделку помещений, перестройку арендованного имущества только после согласования соответствующих проектов с арендодателем.
Согласно подпункту "в" пункта 2.2 договора аренды арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Письмом от 20.10.2007 N 176 истец просил ответчика согласовать реконструкцию переданных в аренду помещений.
Дополнительным соглашением N 3 от 31.03.2008 арендная плата с 01.04.2008 года установлена в размере 50 000 рублей в месяц. На сумму выкупной стоимости, определенной в договоре в размере 61 000 000 рублей, стороны договорились ежегодно начислять дополнительную сумму компенсации из-за инфляции, начиная с 2007 года, исходя из коэффициента инфляции, определяемого согласно данным Госкомстата.
05.05.2008 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о нарушении условия договора аренды N 1 от 01.10.2007 в части реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу ул. Пограничников, 2 "А", о ведении строительно-монтажных работ, электротехнических, сантехнических и других работ без утвержденных проектов и без согласования с собственником, как это требует договор аренды.
13.05.2008 арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо с требованием выполнить проектно-сметную документацию на реконструкцию производственной базы по ул. Пограничников, 2А в г. Красноярске под завод малоэтажного домостроения, согласно полученному ООО "КрасЛесЛайн" архитектурному планировочному заданию (АПЗ) N 8625 от 28.04.2008 от Управления архитектуры администрации города Красноярска, и предоставить ее арендодателю (ООО "КрасЛесЛайн"). К письму приложено архитектурно-планировочное задание N 8625 от 28.04.2008 и список необходимых мероприятий по реконструкции промышленной базы.
В материалы дела представлен документ под названием: "Мероприятия по реконструкции базы ООО "КрасЛесЛайн" под завод малоэтажного домостроения", согласованный истцом и ответчиком, в котором перечислены отсутствующие в зданиях системы (отопления, энергообеспечения, вентиляции, пожаротушения), подлежащие выполнению работы (замена окон, дверей, ворот; ремонт, утепление и окраска фасада, ремонт кровли; реконструкция полов и т.д.), а также перечень мероприятий, которые должен выполнить арендатор для восстановления систем и выполнения работ по реконструкции базы.
02.06.2008 ответчиком в адрес истца направлено письмо, в котором указывалось на недопустимость выполнения работ по реконструкции производственных площадей производственной базы ООО "КрасЛесЛайн" по адресу: ул. Пограничников, 2А без соответствующих проектов, то есть с нарушением норм и правил. Арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") просило согласовать проекты и объемы реконструкции, а также капитальные вложения.
30.05.2011 в адрес арендатора (ООО "Регионстрой") было направлено уведомление, в котором арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн") указывалось на многочисленные нарушения условий договора аренды с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 со стороны арендатора (ООО "Регионстрой"), в том числе - невыплату арендной платы, невыплату выкупной стоимости имущества, а также на нарушения условий договора, обязывающих арендатора согласовывать проекты на производство работ по перестройке и реконструкции арендуемого имущества с арендодателем (ООО "КрасЛесЛайн"). В связи с чем, арендодатель (ООО "КрасЛесЛайн") уведомил арендатора (ООО "Регионстрой") о том, что не намерен продлевать срок действия договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 после истечения срока, то есть после 01.07.2011.
Письмом N 25 от 09.06.2011 ответчик уведомил истца о необходимости освободить арендуемые площади производственных помещений и территорию и передать их по акту приема-передачи арендодателю.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была внесена запись о прекращении договора аренды имущества с последующим выкупом N 1 от 01.10.2007 в связи с истечением срока его действия с 01.07.2011.
Впоследствии в ЕГРП внесена запись о праве собственности Ражина В.Н. на нежилые здания общей площадью 63,6 кв. м и 5 372 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, зд. 2 А.
Ссылаясь на то, что по договору целевого займа с обеспечением от 15.07.2008 истцом (заемщик) получены от ООО "Монолитхолдинг" (займодавец) 30 000 000 рублей, в том числе на реконструкцию двух зданий, арендованных по договору от 01.10.2007, денежные средства потрачены на проведение реконструкции и капитальный ремонт, то есть. неотделимых улучшений арендованного имущества, тогда как договор аренды прекращен, истец на основании статей 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Возражая против заявленного требования, ответчик указал на то, что договором аренды имущества с последующим выкупом было предусмотрено, что арендатор вправе требовать возмещения произведенных им затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендованного имущества, только в случае прекращения договора аренды по инициативе арендодателя. Поскольку договор аренды досрочно расторгнут не был, а прекращен по окончании срока его действия, у арендатора отсутствует право требовать возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества. Кроме того, в силу условий договора на арендаторе лежала обязанность по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества.
Третье лицо - Ражин Владимир Николаевич, возражая против заявленного требования, сослался на то, что истец произвел реконструкцию арендованного имущества в нарушение условий договора без согласия арендодателя.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования со ссылкой на статьи 8, 209, 309, 616, пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил надлежащих доказательств согласования с арендодателем стоимости и видов работ по улучшению арендованного имущества, а также доказательств согласования с арендодателем стоимости и перечня материалов, используемых на улучшение имущества. Кроме того, суд исходил из того, что договор аренды с последующим выкупом не был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, а прекращен в связи с истечением срока действия, поэтому у истца отсутствует право требовать возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение улучшения арендованного имущества, но согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии у истца права требования возмещения затрат, направленных на улучшение арендованного имущества.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Подпунктом "г" пункта 2.2 договора аренды имущества с последующим выкупом была установлена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт зданий, что не соответствует диспозитивной норме статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающей по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 2.3 договора арендатор вправе требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат, направленных на улучшение арендуемого имущества, только в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Согласно пункту "г" пункта 2.3 договора в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора все неотделимые улучшения, указанные в пункте "в", арендодателем не возмещаются.
Суд апелляционной инстанции, давая толкование вышеуказанным условиям договора аренды имущества с последующим выкупом, а также пункту 2.5 договора о переходе арендованного здания в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены здания в установленные сроки в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признал, что воля сторон, направленная на возмещение арендатору стоимости улучшения имущества в результате его капитального ремонта и реконструкции, отсутствовала.
Стороны предполагали, что в течение срока аренды имущество будет выкуплено истцом, который производит улучшения для самого себя.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами неправильно применены нормы материального права - статьи 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается ввиду следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В договоре аренды с последующим выкупом имущества от 01.10.2007 стороны предусмотрели иные правила, отличные от тех (общих), что закреплены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации: право арендатора требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировкам, а также других затрат, направленных на улучшение арендуемого имущества только в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.
Поскольку договор аренды не был расторгнут по инициативе арендодателя, судебные инстанции обоснованно признали отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2013 года по делу N А33-12122/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи
Т.А.БРЮХАНОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)