Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Е.К.Яшкиной
Судей: О.Г.Красковской, Я.В.Кондратьевой
при участии
от истца: Гищинская Е.Б. - представитель по доверенности б/н от 22.01.2013
от ответчика: Евенко В.П. - представитель по доверенности от 25.03.2013 N 3, Камянская М.Б. - представитель по доверенности б/н от 25.03.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Евенко Петра Ивановича
на решение от 23.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012
по делу N А51-6246/2012 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Левченко, в суде апелляционной инстанции судьи С.Б.Култышев, А.В.Ветошкевич, С.М.Синицына
по иску краевого государственного унитарного предприятия "Государственное агентство по продовольствию Приморского края"
к индивидуальному предприятию Евенко Петру Ивановичу
о расторжении договора аренды недвижимого имущества
Краевое государственное унитарное предприятие "Государственное агентство по продовольствию Приморского края" (ОГРН 1022501909363, ИНН 2538070224; 690105, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, д. 12; далее - КГУП "Госпродагентство Приморского края", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Евенко Петру Ивановичу (ОГРН 304250630000125, ИНН 251400008772; <...>; далее - ИП Евенко П.И., предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443.
Решением от 23.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012, иск удовлетворен.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ИП Евенко П.И. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы судов о возникновении у предприятия права на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443 ввиду неподписания предпринимателем дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы по договору на основе отчета об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы, сделаны с нарушением принципов относимости и допустимости доказательств, а также требований статьи 71 АПК РФ. В частности, считает, что судам не следовало принимать в качестве относимого доказательства представленный истцом отчет N 2530/1 от 25.07.2011, поскольку он содержит расчет арендной платы, в том числе, по объектам (оборудование, инвентарь), которые отсутствуют в договоре аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443, а включение данных объектов в предмет договора дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1 не свидетельствует о внесении изменений в оспариваемый договор ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения. Также указывает на нарушение апелляционным судом правил статьи 268 АПК РФ и пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии доказательства - акта приема-передачи N 2, свидетельствующего о передаче вышеназванного имущества арендодателем арендатору, поскольку истец не обосновал уважительность причин его непредставления в суд первой инстанции. Кроме того, приводит доводы об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды как основания для его расторжения по статье 450 ГК РФ.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить ее без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали, дав по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как следует из материалов дела, 12.04.2010 между КГУП "Госпродагентство Приморского края" (арендодателем) и ИП Евенко П.И. (арендатором) заключен договор N 443 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края.
Согласно пункту 1.2 предметом договора является передаваемое во временное пользование недвижимое имущество производственной базы, расположенное по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск. ул. Полоса отчуждения, 1, в составе:
- - здание - трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 22,5 кв. м, инв. N 2580, лит.Е, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - зерносклад, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 786,4 кв. м, инв. N 2580, лит.Б 1, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - одноэтажное здание (лит.Ж, зерносклад N 6) общей площадью 2 140,50 кв. м, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - склад, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 2177,2 кв. м, инв. N 2580, лит.В, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - зерносклад, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1 229,2 кв. м, инв. N 2580, лит.Г, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 159,8 кв. м, инв. N 2580, лит.А, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - сушилка, назначение: сушилка, 3-этажный, общая площадь 197,9 кв. м, инв. N 2580, лит.Б, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1.
Цель использования арендованного имущества: производственно-складское.
Дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды, дополнив его предмет оборудованием и инвентарем, необходимым для производственно-складской деятельности. С учетом изменений предметом договора от 12.04.2010 N 443 является передаваемое во временное пользование недвижимое имущество производственной базы, включая его технологическое оборудование (машины, станки, механизмы, агрегаты, устройства, приборы и т.д.), а также оборудование, сооружения, производственный и хозяйственный инвентарь, необходимый для производственно-складской деятельности, расположенное по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1, в составе вышеуказанных объектов недвижимого имущества.
Срок действия договора определен с 12.04.2010 по 11.04.2020 (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендуемое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по актам приема-передачи, которые являются приложением к договору аренды. Акты приема-передачи являются неотъемлемой частью договора и подписываются одновременно с ним.
Согласно пункту 3.1 договора за имущество, указанное в пункте 1.1 договора, арендная плата, определенная на основании проведенного ООО "Индустрия-сервис" отчета от 27.10.2009 N 2270 об оценке рыночной стоимости арендной платы и протокола заседания Комиссии об итогах аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества от 07.04.2010, составляет 20 000 руб. в месяц без учета НДС 18%, эксплуатационных, коммунальных платежей и других административно-хозяйственных расходов и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя на основании выставленного арендатором счета-фактуры и акта выполненных работ (оказания услуг).
Пунктом 3.8 договора аренды от 12.04.2010 N 443 предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление арендной платы, порядок и условия ее внесения. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы не позднее 1 (одного) месяца до даты предстоящего изменения письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы. Письмо и дополнительное соглашение направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручаются должностному лицу арендатора лично под роспись. Арендатор в недельный срок с момента получения дополнительного соглашения подписывает его и возвращает арендодателю для дальнейшего оформления.
В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды от 12.04.2010 N 443 он может быть расторгнут досрочно по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения, указанного в пункте 3.8 настоящего договора, в течение 14 дней с момента получения проекта такого дополнительного соглашения, договор считается расторгнутым с момента истечения срока, указанного в настоящем пункте. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Договор аренды от 12.04.2010 N 443 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю за N 25-25-15/010/2010-088. Дополнительное соглашение от 12.04.2010 N 1 к указанному договору в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды N 443, а также оборудование и инвентарь, которыми дополнен предмет договора дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1, переданы ИП Евенко П.И. по актам приема-передачи от 12.04.2010 N 1 и N 2, подписанным сторонами.
По заказу КГУП "Госпродагентство Приморского края" 25.07.2011 ООО "Индустрия-Сервис" подготовлен отчет N 2530/1 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы по состоянию на 27.04.2011 за пользование имуществом производственной базы, включая недвижимость, машины и оборудование, находящемся в собственности Приморского края, расположенным по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1, в соответствии с которым итоговая рыночно обоснованная величина арендной платы за пользование указанным имуществом без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений, машин и оборудование (отопление, освещение, энергоснабжение, ГСМ, водоснабжение, канализация, содержание в чистоте), а также расходов на проведение всех видов ремонта объектов аренды производственной базы составляет 149 000 руб.
Ссылаясь на пункт 3.8 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 26.12.2011 N 4495 об увеличении арендной платы с 26.01.2012 с приложением проекта дополнительного соглашения и копии выписки из отчета от 25.07.2011 N 2530/1; документы получены ответчиком 05.01.2012.
Ответчик проект дополнительного соглашения не подписал и не возвратил его истцу, однако направил протокол разногласий к указанному дополнительному соглашению, в котором, не согласившись с произведенным истцом увеличением арендной платы, исключил пункт 5 дополнительного соглашения, предусматривающий изменение размера арендных платежей.
В связи с отказом ответчика подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 443, ссылаясь на пункт 4.1.3 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2012 о расторжении указанного договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора.
Отказ предпринимателя от подписания соглашения о расторжении договора (письмо от 20.03.2012) в добровольном порядке послужил основанием для обращения предприятия в суд с настоящим иском.
Рассматривая настоящий спор, суды правильно квалифицировали спорные правоотношения сторон как регулируемые главой 34 ГК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Нормами статьи 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя. При этом исходя из содержания данной нормы права, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что увеличение размера арендной платы было произведено предприятием в соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ, пункта 3.8 договора на основании отчета от 25.07.2011 N 2530/1. При этом отчет принят судами в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность произведенного увеличения размера арендной платы, поскольку оснований считать его недостоверным не имелось, в установленном законом порядке ответчиком он не оспорен, ходатайство о проведении независимой экспертизы ответчиком в порядке статьи 82 АПК РФ не заявлялось.
Проверяя довод предприятия о том, что в отчете от 25.07.2011 N 2530/1 расчет арендной платы произведен с учетом объектов, которые по договору аренды не передавались (дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен предмет договора, не зарегистрировано), суды признали его несостоятельным в свете установленных обстоятельств того, что факт передачи ответчику имущества, явившегося предметом оценки, подтвержден материалами дела (актами приема-передачи от 12.04.2010 N 1 и 2, являющимися неотъемлемой частью договора); переданные ответчику объекты движимого имущества располагаются на территории производственной базы, включены в единый производственный цикл, часть из них неразрывно связана с имеющимися на базе объектами недвижимости по принципу главная вещь-принадлежность.
Поэтому, не приняв во внимание отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, суды пришли к выводам о том, что сторонами договора определен его предмет как комплекс имущества, включающий в себя объекты недвижимого имущества производственной базы, а также функционально связанные с недвижимостью объекты движимого имущества, необходимые для производственно-складской деятельности базы. Поскольку перечень объектов оценки и объектов, переданных ответчику, совпадает, суды сочли обоснованными требования истца об изменении размера арендной платы на основе отчета от 25.07.2011 N 2530/1 путем его увеличения до 149 000 руб.
Далее, проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 12.04.2010, суды установили, что пунктом 4.1.3 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, произведенного арендодателем в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, установив факт неподписания ответчиком проекта дополнительного соглашения об изменении арендной платы, проверив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 ГК РФ, пунктами 3.8, 4.1.3 договора аренды, и признав его соблюденным, суды удовлетворили иск, расторгнув договор по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими нормам гражданского законодательства, установленным обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
Возражения заявителя кассационной жалобы относительно принятия судами в качестве доказательства обоснованности произведенного истцом увеличения размера арендной платы отчета N 2530/1 от 25.07.2011, содержащего расчет, в том числе, по объектам, которые отсутствуют в договоре аренды от 12.04.2010 N 443 и перечислены в не прошедшем государственную регистрацию дополнительном соглашении от 12.04.2010 N 1, подлежит отклонению окружным судом, поскольку являлись предметом исследования апелляционного суда, который мотивированно их отклонил со ссылкой на установленный факт передачи арендатору названных объектов. При этом судом учтено, что переданные как по договору N 443, так и по дополнительному соглашению N 1 объекты представляют собой единый имущественный комплекс.
Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции (в данном случае акта приема-передачи N 2), на что указывает заявитель кассационной жалобы, не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с абзацем 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Довод заявителя жалобы об отсутствии существенных нарушений с его стороны условий договора аренды признается судом кассационной инстанции несостоятельным, поскольку существенное нарушение договора является одним из оснований для его расторжения, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, в то время как иск удовлетворен судами по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 2 названной статьи.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 23.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А51-6246/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.К.ЯШКИНА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2013 N Ф03-1018/2013 ПО ДЕЛУ N А51-6246/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. N Ф03-1018/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Е.К.Яшкиной
Судей: О.Г.Красковской, Я.В.Кондратьевой
при участии
от истца: Гищинская Е.Б. - представитель по доверенности б/н от 22.01.2013
от ответчика: Евенко В.П. - представитель по доверенности от 25.03.2013 N 3, Камянская М.Б. - представитель по доверенности б/н от 25.03.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Евенко Петра Ивановича
на решение от 23.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012
по делу N А51-6246/2012 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Левченко, в суде апелляционной инстанции судьи С.Б.Култышев, А.В.Ветошкевич, С.М.Синицына
по иску краевого государственного унитарного предприятия "Государственное агентство по продовольствию Приморского края"
к индивидуальному предприятию Евенко Петру Ивановичу
о расторжении договора аренды недвижимого имущества
Краевое государственное унитарное предприятие "Государственное агентство по продовольствию Приморского края" (ОГРН 1022501909363, ИНН 2538070224; 690105, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бородинская, д. 12; далее - КГУП "Госпродагентство Приморского края", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Евенко Петру Ивановичу (ОГРН 304250630000125, ИНН 251400008772; <...>; далее - ИП Евенко П.И., предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443.
Решением от 23.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012, иск удовлетворен.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ИП Евенко П.И. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы судов о возникновении у предприятия права на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443 ввиду неподписания предпринимателем дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы по договору на основе отчета об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы, сделаны с нарушением принципов относимости и допустимости доказательств, а также требований статьи 71 АПК РФ. В частности, считает, что судам не следовало принимать в качестве относимого доказательства представленный истцом отчет N 2530/1 от 25.07.2011, поскольку он содержит расчет арендной платы, в том числе, по объектам (оборудование, инвентарь), которые отсутствуют в договоре аренды недвижимого имущества от 12.04.2010 N 443, а включение данных объектов в предмет договора дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1 не свидетельствует о внесении изменений в оспариваемый договор ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения. Также указывает на нарушение апелляционным судом правил статьи 268 АПК РФ и пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии доказательства - акта приема-передачи N 2, свидетельствующего о передаче вышеназванного имущества арендодателем арендатору, поскольку истец не обосновал уважительность причин его непредставления в суд первой инстанции. Кроме того, приводит доводы об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды как основания для его расторжения по статье 450 ГК РФ.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить ее без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали, дав по ним пояснения.
Проверив законность обжалуемых решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как следует из материалов дела, 12.04.2010 между КГУП "Госпродагентство Приморского края" (арендодателем) и ИП Евенко П.И. (арендатором) заключен договор N 443 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края.
Согласно пункту 1.2 предметом договора является передаваемое во временное пользование недвижимое имущество производственной базы, расположенное по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск. ул. Полоса отчуждения, 1, в составе:
- - здание - трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 22,5 кв. м, инв. N 2580, лит.Е, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - зерносклад, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 786,4 кв. м, инв. N 2580, лит.Б 1, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - одноэтажное здание (лит.Ж, зерносклад N 6) общей площадью 2 140,50 кв. м, назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - склад, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 2177,2 кв. м, инв. N 2580, лит.В, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - зерносклад, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1 229,2 кв. м, инв. N 2580, лит.Г, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 159,8 кв. м, инв. N 2580, лит.А, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1;
- - здание - сушилка, назначение: сушилка, 3-этажный, общая площадь 197,9 кв. м, инв. N 2580, лит.Б, адрес объекта: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1.
Цель использования арендованного имущества: производственно-складское.
Дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды, дополнив его предмет оборудованием и инвентарем, необходимым для производственно-складской деятельности. С учетом изменений предметом договора от 12.04.2010 N 443 является передаваемое во временное пользование недвижимое имущество производственной базы, включая его технологическое оборудование (машины, станки, механизмы, агрегаты, устройства, приборы и т.д.), а также оборудование, сооружения, производственный и хозяйственный инвентарь, необходимый для производственно-складской деятельности, расположенное по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1, в составе вышеуказанных объектов недвижимого имущества.
Срок действия договора определен с 12.04.2010 по 11.04.2020 (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендуемое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по актам приема-передачи, которые являются приложением к договору аренды. Акты приема-передачи являются неотъемлемой частью договора и подписываются одновременно с ним.
Согласно пункту 3.1 договора за имущество, указанное в пункте 1.1 договора, арендная плата, определенная на основании проведенного ООО "Индустрия-сервис" отчета от 27.10.2009 N 2270 об оценке рыночной стоимости арендной платы и протокола заседания Комиссии об итогах аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества от 07.04.2010, составляет 20 000 руб. в месяц без учета НДС 18%, эксплуатационных, коммунальных платежей и других административно-хозяйственных расходов и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя на основании выставленного арендатором счета-фактуры и акта выполненных работ (оказания услуг).
Пунктом 3.8 договора аренды от 12.04.2010 N 443 предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление арендной платы, порядок и условия ее внесения. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы не позднее 1 (одного) месяца до даты предстоящего изменения письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы. Письмо и дополнительное соглашение направляются заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручаются должностному лицу арендатора лично под роспись. Арендатор в недельный срок с момента получения дополнительного соглашения подписывает его и возвращает арендодателю для дальнейшего оформления.
В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды от 12.04.2010 N 443 он может быть расторгнут досрочно по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения, указанного в пункте 3.8 настоящего договора, в течение 14 дней с момента получения проекта такого дополнительного соглашения, договор считается расторгнутым с момента истечения срока, указанного в настоящем пункте. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Договор аренды от 12.04.2010 N 443 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю за N 25-25-15/010/2010-088. Дополнительное соглашение от 12.04.2010 N 1 к указанному договору в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды N 443, а также оборудование и инвентарь, которыми дополнен предмет договора дополнительным соглашением от 12.04.2010 N 1, переданы ИП Евенко П.И. по актам приема-передачи от 12.04.2010 N 1 и N 2, подписанным сторонами.
По заказу КГУП "Госпродагентство Приморского края" 25.07.2011 ООО "Индустрия-Сервис" подготовлен отчет N 2530/1 об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы по состоянию на 27.04.2011 за пользование имуществом производственной базы, включая недвижимость, машины и оборудование, находящемся в собственности Приморского края, расположенным по адресу: Приморский край, Дальнереченский район, г. Дальнереченск, ул. Полоса отчуждения, 1, в соответствии с которым итоговая рыночно обоснованная величина арендной платы за пользование указанным имуществом без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений, машин и оборудование (отопление, освещение, энергоснабжение, ГСМ, водоснабжение, канализация, содержание в чистоте), а также расходов на проведение всех видов ремонта объектов аренды производственной базы составляет 149 000 руб.
Ссылаясь на пункт 3.8 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 26.12.2011 N 4495 об увеличении арендной платы с 26.01.2012 с приложением проекта дополнительного соглашения и копии выписки из отчета от 25.07.2011 N 2530/1; документы получены ответчиком 05.01.2012.
Ответчик проект дополнительного соглашения не подписал и не возвратил его истцу, однако направил протокол разногласий к указанному дополнительному соглашению, в котором, не согласившись с произведенным истцом увеличением арендной платы, исключил пункт 5 дополнительного соглашения, предусматривающий изменение размера арендных платежей.
В связи с отказом ответчика подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 443, ссылаясь на пункт 4.1.3 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2012 о расторжении указанного договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора.
Отказ предпринимателя от подписания соглашения о расторжении договора (письмо от 20.03.2012) в добровольном порядке послужил основанием для обращения предприятия в суд с настоящим иском.
Рассматривая настоящий спор, суды правильно квалифицировали спорные правоотношения сторон как регулируемые главой 34 ГК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Нормами статьи 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя. При этом исходя из содержания данной нормы права, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что увеличение размера арендной платы было произведено предприятием в соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ, пункта 3.8 договора на основании отчета от 25.07.2011 N 2530/1. При этом отчет принят судами в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность произведенного увеличения размера арендной платы, поскольку оснований считать его недостоверным не имелось, в установленном законом порядке ответчиком он не оспорен, ходатайство о проведении независимой экспертизы ответчиком в порядке статьи 82 АПК РФ не заявлялось.
Проверяя довод предприятия о том, что в отчете от 25.07.2011 N 2530/1 расчет арендной платы произведен с учетом объектов, которые по договору аренды не передавались (дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен предмет договора, не зарегистрировано), суды признали его несостоятельным в свете установленных обстоятельств того, что факт передачи ответчику имущества, явившегося предметом оценки, подтвержден материалами дела (актами приема-передачи от 12.04.2010 N 1 и 2, являющимися неотъемлемой частью договора); переданные ответчику объекты движимого имущества располагаются на территории производственной базы, включены в единый производственный цикл, часть из них неразрывно связана с имеющимися на базе объектами недвижимости по принципу главная вещь-принадлежность.
Поэтому, не приняв во внимание отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, суды пришли к выводам о том, что сторонами договора определен его предмет как комплекс имущества, включающий в себя объекты недвижимого имущества производственной базы, а также функционально связанные с недвижимостью объекты движимого имущества, необходимые для производственно-складской деятельности базы. Поскольку перечень объектов оценки и объектов, переданных ответчику, совпадает, суды сочли обоснованными требования истца об изменении размера арендной платы на основе отчета от 25.07.2011 N 2530/1 путем его увеличения до 149 000 руб.
Далее, проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 12.04.2010, суды установили, что пунктом 4.1.3 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, произведенного арендодателем в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, установив факт неподписания ответчиком проекта дополнительного соглашения об изменении арендной платы, проверив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 ГК РФ, пунктами 3.8, 4.1.3 договора аренды, и признав его соблюденным, суды удовлетворили иск, расторгнув договор по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими нормам гражданского законодательства, установленным обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
Возражения заявителя кассационной жалобы относительно принятия судами в качестве доказательства обоснованности произведенного истцом увеличения размера арендной платы отчета N 2530/1 от 25.07.2011, содержащего расчет, в том числе, по объектам, которые отсутствуют в договоре аренды от 12.04.2010 N 443 и перечислены в не прошедшем государственную регистрацию дополнительном соглашении от 12.04.2010 N 1, подлежит отклонению окружным судом, поскольку являлись предметом исследования апелляционного суда, который мотивированно их отклонил со ссылкой на установленный факт передачи арендатору названных объектов. При этом судом учтено, что переданные как по договору N 443, так и по дополнительному соглашению N 1 объекты представляют собой единый имущественный комплекс.
Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции (в данном случае акта приема-передачи N 2), на что указывает заявитель кассационной жалобы, не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с абзацем 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Довод заявителя жалобы об отсутствии существенных нарушений с его стороны условий договора аренды признается судом кассационной инстанции несостоятельным, поскольку существенное нарушение договора является одним из оснований для его расторжения, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, в то время как иск удовлетворен судами по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 2 названной статьи.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 23.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А51-6246/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.К.ЯШКИНА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)