Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "22" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" августа 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Колесниковой Г.А.,
судей: Дунаевой Л.А., Иванцовой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.
при участии:
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Ермак"): Дьяченко И.А., представителя по доверенности от 25.06.2013 N 12,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июня 2013 года по делу N А33-3487/2013, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска (далее - комитет, истец, ОГРН 1022401537487, ИНН 2455011200) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - общество, ответчик, ИНН 2455017724, ОГРН 1022401536431) о взыскании задолженности по арендной плате: за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 07.09.2007 N 31/07 в сумме 1 030 422 рубля 55 копеек; за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 31.12.2009 N 2/09 в сумме 217 866 рублей 24 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 июня 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 03.06.2013 не согласен, считает, что размер арендной платы подлежит изменению с 01.01.2013 на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущественного права, проведенной в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Комитет в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие комитета.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества от 07.07.2007 N 31/07, по условиям которого КУМИ г. Минусинска (арендодатель) передает, а ООО "Ермак" (арендатор) принимает в аренду имущество, указанное в приложении N 1 к договору в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей (раздел 1 договора).
Срок действия договора - 11 месяцев с даты вступления договора в силу (пункт 2.2 договора).
По окончанию срока действия договора договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях без дополнительного волеизъявления сторон (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 2.5 договора стороны признают, что срок договора становится равным 25 годам при наступлении следующего условия - государственной регистрации права муниципальной собственности на переданное в аренду имущество. В этом случае исчисление срока договора начинается с даты названной государственной регистрации.
Размер арендной платы установлен в приложении N 2 к договору и уплачивается арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.1 договора).
Арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон (пункт 4.3 договора).
Изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон, кроме пункта 6.5 договора. Дополнительные соглашения оформляются при изменении условий договора, связанных с характером, целью использования, размерами арендуемого по договору имущества (пункт 6.1 договора).
Пункт 6.5 договора регулирует порядок отказа арендодателя от договора в период до 01.01.2009.
Соглашением от 10.06.2008 срок договора аренды установлен 25 лет с 10.06.2008. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в 2008 году.
В материалы дела представлен акт приема-передачи имущества в аренду от 10.06.2008.
Соглашением от 18.11.2009 стороны исключили из договора аренды N 31/07 приложение N 2 о размере арендной платы и установили размер арендной платы в сумме 54 079 рублей в месяц. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 29.12.2009.
Соглашением от 01.11.2011 стороны установили размер арендной платы в сумме 76 637 рублей в месяц на основании отчета N 20/26/09/11 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, годовой величины арендной платы от 26.09.2011. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2011.
Между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества от 31.12.2009 N 2/09, по условиям которого КУМИ г. Минусинска (арендодатель) передает, а ООО "Ермак" (арендатор) принимает в аренду имущество, указанное в приложении N 1 к договору в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей (раздел 1 договора).
Срок действия договора - 11 месяцев с даты вступления договора в силу (пункт 2.2 договора). По окончанию срока действия договора договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях без дополнительного волеизъявления сторон (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 2.5 договора стороны признают, что срок договора становится равным 25 годам при наступлении следующего условия - государственной регистрации права муниципальной собственности на переданное в аренду имущество. В этом случае исчисление срока договора начинается с даты названной государственной регистрации.
Размер арендной платы установлен в сумме 4247 рублей в месяц на основании Отчета от 02.11.2009 N 20/226/08 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, величины рыночной годовой арендной платы (пункт 4.1 договора).
Арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон (пункт 4.3 договора).
Изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон. Дополнительные соглашения оформляются при изменении условий договора, связанных с характером, целью использования, размерами арендуемого по договору имущества (пункт 6.1 договора).
По акту приема-передачи от 31.12.2009 имущество передано арендатору.
Соглашениями от 15.09.2010, от 15.09.2010, от 19.05.2011, от 01.04.2012 в пользование арендатору передано дополнительное имущество.
Соглашением от 01.11.2011 размер арендной платы установлен в сумме 6384 рубля в месяц на основании отчета от 26.09.2011 N 20/26/09/11 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, величины годовой арендной платы. Соглашение вступает в силу с 01.11.2011.
По заявке КУМИ г. Минусинска обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-эксперт" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования тепловыми сетями, переданными по договору аренды N 31/07 по состоянию на 10.11.2012, согласно которому право пользования имуществом составляет 1 107 059 рублей 55 копеек в месяц без НДС.
По заявке КУМИ г. Минусинска обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-эксперт" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования тепловыми сетями, переданными по договору аренды N 2/09 по состоянию на 10.11.2012, согласно которому право пользования имуществом составляет 224 250 рублей 24 копейки в месяц без НДС.
Письмом от 13.12.2012 N 3001 КУМИ г. Минусинска направил ООО "Ермак" для подписания соглашения об изменении арендной платы по договорам аренды N 31/07 и N 22/09 и выписки из отчетов об оценке рыночной стоимости права пользования.
Письмом от 25.12.2012 N 3081 КУМИ г. Минусинска уведомил ответчика об изменении размера арендной платы по договорам аренды муниципального имущества N 31/07 и N 2/09, рассчитанной на основании указанных отчетов и направил арендатору новые расчеты арендной платы, которые применяются к отношениям сторон с 01.01.2013. Письмо с расчетами получено ответчиком 27.12.2012.
Платежным поручением от 04.02.2013 N 44 ответчик оплатил арендную плату по двум договорам аренды в общей сумме 83 021 рубль по ранее согласованным размерам арендной платы 76 637 рублей и 6384 рубля в месяц.
В ответ на указанные письма ООО "Ермак" в письме от 31.12.2012 N 225 сообщило КУМИ г. Минусинска о своем несогласии подписать дополнительные соглашения и несогласии с односторонним изменением арендной платы по договорам аренды с 01.01.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата за январь 2013 года оплачена ответчиком не в новом размере согласно отчетов об оценке от 10.11.2012, а в прежнем размере, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом не доказано наличие задолженности по арендной плате: за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 07.09.2007 N 31/07 в сумме 1 030 422 рубля 55 копеек; за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 31.12.2009 N 2/09 в сумме 217 866 рублей 24 копейки, исходя из следующего.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком подписаны договоры аренды от 07.07.2007 N 31/07 (т. 1 л.д. 25-28) и от 31.12.2009 N 2/09 (т. 1 л.д. 45-46), в соответствии с условиями которых обществу передано во временное владение и пользование имущество, указанное в приложениях к договорам, в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей.
Отношения по договорам аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обращаясь с рассматриваемым иском в арбитражный суд, комитет ссылается на то, что размер арендной платы, предусмотренный договорами аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09, подлежит изменению с 01.01.2013 на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущественного права, проведенной в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р.
Суд апелляционной инстанции считает доводы комитета необоснованными, а заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
При этом частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 450 и части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, а соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктами 4.3 договоров аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 предусмотрено, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Иного порядка изменения арендной платы сторонами в договорах аренды не установлено. Договорами аренды не предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.
Основаниями для изменения размера арендной платы по соглашению сторон в пункте 6.1 установлено изменение характера, цели использования, размера арендуемого имущества.
Изменение размера арендной платы в спорном случае не обусловлено указанными в пункте 6.1 договоров аренды обстоятельствами, в силу чего изменение предусмотренного договорами размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, соглашение сторон об увеличении размера арендной платы не достигнуто.
Методика определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденная решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р, и проведенная на ее основании оценка арендуемого имущества в соответствии с условиями договоров аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 не являются основанием для изменения предусмотренной договором арендной платы в одностороннем порядке без заключения соответствующего соглашения сторонами договора.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Учитывая, что договоры аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 не содержат условий, в соответствии с которыми размер арендной платы подлежит изменению автоматически в случае проведения арендодателем оценки арендуемого имущества в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р; данная Методика регулирует публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресована соответствующим органам, осуществляющим управление, то основания для изменения с 01.01.2013 размера арендной платы на основании представленных истцом отчетов об оценке величины рыночной годовой арендной платы, составленных в соответствии с вышеуказанной Методикой, отсутствуют.
Предусмотренная договорами аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 арендная плата за январь 2013 года уплачена ответчиком в полном объеме.
Доказательства изменения договоров аренды в части размера арендной платы по соглашению сторон в материалы дела не представлены.
Учитывая вышеизложенное, основания для удовлетворения заявленных комитетом требований отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, касаются обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июня 2013 года по делу N А33-3487/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Л.А.ДУНАЕВА
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2013 ПО ДЕЛУ N А33-3487/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. по делу N А33-3487/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "22" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" августа 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Колесниковой Г.А.,
судей: Дунаевой Л.А., Иванцовой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.
при участии:
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Ермак"): Дьяченко И.А., представителя по доверенности от 25.06.2013 N 12,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июня 2013 года по делу N А33-3487/2013, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска (далее - комитет, истец, ОГРН 1022401537487, ИНН 2455011200) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - общество, ответчик, ИНН 2455017724, ОГРН 1022401536431) о взыскании задолженности по арендной плате: за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 07.09.2007 N 31/07 в сумме 1 030 422 рубля 55 копеек; за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 31.12.2009 N 2/09 в сумме 217 866 рублей 24 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 июня 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением суда первой инстанции от 03.06.2013 не согласен, считает, что размер арендной платы подлежит изменению с 01.01.2013 на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущественного права, проведенной в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Комитет в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие комитета.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества от 07.07.2007 N 31/07, по условиям которого КУМИ г. Минусинска (арендодатель) передает, а ООО "Ермак" (арендатор) принимает в аренду имущество, указанное в приложении N 1 к договору в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей (раздел 1 договора).
Срок действия договора - 11 месяцев с даты вступления договора в силу (пункт 2.2 договора).
По окончанию срока действия договора договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях без дополнительного волеизъявления сторон (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 2.5 договора стороны признают, что срок договора становится равным 25 годам при наступлении следующего условия - государственной регистрации права муниципальной собственности на переданное в аренду имущество. В этом случае исчисление срока договора начинается с даты названной государственной регистрации.
Размер арендной платы установлен в приложении N 2 к договору и уплачивается арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.1 договора).
Арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон (пункт 4.3 договора).
Изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон, кроме пункта 6.5 договора. Дополнительные соглашения оформляются при изменении условий договора, связанных с характером, целью использования, размерами арендуемого по договору имущества (пункт 6.1 договора).
Пункт 6.5 договора регулирует порядок отказа арендодателя от договора в период до 01.01.2009.
Соглашением от 10.06.2008 срок договора аренды установлен 25 лет с 10.06.2008. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в 2008 году.
В материалы дела представлен акт приема-передачи имущества в аренду от 10.06.2008.
Соглашением от 18.11.2009 стороны исключили из договора аренды N 31/07 приложение N 2 о размере арендной платы и установили размер арендной платы в сумме 54 079 рублей в месяц. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 29.12.2009.
Соглашением от 01.11.2011 стороны установили размер арендной платы в сумме 76 637 рублей в месяц на основании отчета N 20/26/09/11 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, годовой величины арендной платы от 26.09.2011. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 19.12.2011.
Между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества от 31.12.2009 N 2/09, по условиям которого КУМИ г. Минусинска (арендодатель) передает, а ООО "Ермак" (арендатор) принимает в аренду имущество, указанное в приложении N 1 к договору в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей (раздел 1 договора).
Срок действия договора - 11 месяцев с даты вступления договора в силу (пункт 2.2 договора). По окончанию срока действия договора договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях без дополнительного волеизъявления сторон (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 2.5 договора стороны признают, что срок договора становится равным 25 годам при наступлении следующего условия - государственной регистрации права муниципальной собственности на переданное в аренду имущество. В этом случае исчисление срока договора начинается с даты названной государственной регистрации.
Размер арендной платы установлен в сумме 4247 рублей в месяц на основании Отчета от 02.11.2009 N 20/226/08 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, величины рыночной годовой арендной платы (пункт 4.1 договора).
Арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон (пункт 4.3 договора).
Изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон. Дополнительные соглашения оформляются при изменении условий договора, связанных с характером, целью использования, размерами арендуемого по договору имущества (пункт 6.1 договора).
По акту приема-передачи от 31.12.2009 имущество передано арендатору.
Соглашениями от 15.09.2010, от 15.09.2010, от 19.05.2011, от 01.04.2012 в пользование арендатору передано дополнительное имущество.
Соглашением от 01.11.2011 размер арендной платы установлен в сумме 6384 рубля в месяц на основании отчета от 26.09.2011 N 20/26/09/11 об оценке рыночной стоимости тепловых сетей, величины годовой арендной платы. Соглашение вступает в силу с 01.11.2011.
По заявке КУМИ г. Минусинска обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-эксперт" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования тепловыми сетями, переданными по договору аренды N 31/07 по состоянию на 10.11.2012, согласно которому право пользования имуществом составляет 1 107 059 рублей 55 копеек в месяц без НДС.
По заявке КУМИ г. Минусинска обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-эксперт" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования тепловыми сетями, переданными по договору аренды N 2/09 по состоянию на 10.11.2012, согласно которому право пользования имуществом составляет 224 250 рублей 24 копейки в месяц без НДС.
Письмом от 13.12.2012 N 3001 КУМИ г. Минусинска направил ООО "Ермак" для подписания соглашения об изменении арендной платы по договорам аренды N 31/07 и N 22/09 и выписки из отчетов об оценке рыночной стоимости права пользования.
Письмом от 25.12.2012 N 3081 КУМИ г. Минусинска уведомил ответчика об изменении размера арендной платы по договорам аренды муниципального имущества N 31/07 и N 2/09, рассчитанной на основании указанных отчетов и направил арендатору новые расчеты арендной платы, которые применяются к отношениям сторон с 01.01.2013. Письмо с расчетами получено ответчиком 27.12.2012.
Платежным поручением от 04.02.2013 N 44 ответчик оплатил арендную плату по двум договорам аренды в общей сумме 83 021 рубль по ранее согласованным размерам арендной платы 76 637 рублей и 6384 рубля в месяц.
В ответ на указанные письма ООО "Ермак" в письме от 31.12.2012 N 225 сообщило КУМИ г. Минусинска о своем несогласии подписать дополнительные соглашения и несогласии с односторонним изменением арендной платы по договорам аренды с 01.01.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата за январь 2013 года оплачена ответчиком не в новом размере согласно отчетов об оценке от 10.11.2012, а в прежнем размере, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом не доказано наличие задолженности по арендной плате: за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 07.09.2007 N 31/07 в сумме 1 030 422 рубля 55 копеек; за период с 1 января 2013 года по 31 января 2013 года по договору аренды муниципального имущества города Минусинска от 31.12.2009 N 2/09 в сумме 217 866 рублей 24 копейки, исходя из следующего.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком подписаны договоры аренды от 07.07.2007 N 31/07 (т. 1 л.д. 25-28) и от 31.12.2009 N 2/09 (т. 1 л.д. 45-46), в соответствии с условиями которых обществу передано во временное владение и пользование имущество, указанное в приложениях к договорам, в целях транзита (передачи) тепловой энергии, ГВС для обеспечения теплоснабжения населения, транспортных услуг; капитального и текущего ремонта теплосетей; для иных не запрещенных законодательством целей.
Отношения по договорам аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обращаясь с рассматриваемым иском в арбитражный суд, комитет ссылается на то, что размер арендной платы, предусмотренный договорами аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09, подлежит изменению с 01.01.2013 на основании отчетов об оценке рыночной стоимости имущественного права, проведенной в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р.
Суд апелляционной инстанции считает доводы комитета необоснованными, а заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях, применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
При этом частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 450 и части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, а соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктами 4.3 договоров аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 предусмотрено, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Иного порядка изменения арендной платы сторонами в договорах аренды не установлено. Договорами аренды не предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.
Основаниями для изменения размера арендной платы по соглашению сторон в пункте 6.1 установлено изменение характера, цели использования, размера арендуемого имущества.
Изменение размера арендной платы в спорном случае не обусловлено указанными в пункте 6.1 договоров аренды обстоятельствами, в силу чего изменение предусмотренного договорами размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, соглашение сторон об увеличении размера арендной платы не достигнуто.
Методика определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденная решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р, и проведенная на ее основании оценка арендуемого имущества в соответствии с условиями договоров аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 не являются основанием для изменения предусмотренной договором арендной платы в одностороннем порядке без заключения соответствующего соглашения сторонами договора.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Учитывая, что договоры аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 не содержат условий, в соответствии с которыми размер арендной платы подлежит изменению автоматически в случае проведения арендодателем оценки арендуемого имущества в соответствии с Методикой определения арендной платы за использование муниципальной собственностью города Минусинска, утвержденной решением Минусинского городского Совета депутатов от 01.03.2012 N 42-331р; данная Методика регулирует публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресована соответствующим органам, осуществляющим управление, то основания для изменения с 01.01.2013 размера арендной платы на основании представленных истцом отчетов об оценке величины рыночной годовой арендной платы, составленных в соответствии с вышеуказанной Методикой, отсутствуют.
Предусмотренная договорами аренды от 07.07.2007 N 31/07 и от 31.12.2009 N 2/09 арендная плата за январь 2013 года уплачена ответчиком в полном объеме.
Доказательства изменения договоров аренды в части размера арендной платы по соглашению сторон в материалы дела не представлены.
Учитывая вышеизложенное, основания для удовлетворения заявленных комитетом требований отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, касаются обстоятельств, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции, они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июня 2013 года по делу N А33-3487/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
Судьи
Л.А.ДУНАЕВА
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)