Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Лебедева И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Федерякиной М.А.
Судей Лукьянова И.Е., Захаровой Е.А.
при секретаре Я.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе А.
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г.
по делу по иску А. к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "ДСК N 1" о признании права собственности на квартиру,
А. обратилась в суд с иском к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "ДСК N 1" о признании права собственности на квартиру по адресу: ......
В обоснование своих требований истица указала, что.... между нею и ЗАО "НЕВС" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N...., согласно которому ответчик обязался в дальнейшем заключить с нею основной договор купли-продажи в отношении однокомнатной квартиры N...... ориентировочной общей площадью....., расположенной по строительному адресу: .................... Согласно п. 3.2 Предварительного договора, стоимость квартиры составляет.............. Истец в полном объеме оплатила стоимость квартиры. Квартира передана в фактическое пользование и владение истицы. Дом введен в эксплуатацию. Однако до настоящего времени ее право собственности на спорную квартиру не оформлено.
Представитель ЗАО "НЕВС" иск не признал, ссылаясь на то, что право собственности ответчика на спорную квартиру не оформлено, т.к. акт реализации Инвестиционного проекта сторонами Инвестиционного контракта не подписан, право собственности ответчика на спорную квартиру не возникло, в связи с чем основной договор купли-продажи с истицей не заключен.
Представители Правительства Москвы, ОАО "Домостроительный комбинат N 1" в судебное заседание не явились, дело было рассмотрено в их отсутствие.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г. постановлено:
- В удовлетворении требований А. к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "Домостроительный комбинат N 1" о признании права собственности на квартиру по адресу: .................. - отказать.
Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит А., ссылаясь на то, что заключенный между сторонами предварительный договор является притворной сделкой, фактически заключенный договор является договором купли-продажи квартиры; а также на то, что отсутствие акта реализации не является основанием к отказу в удовлетворении иска.
В заседании судебной коллегии представитель А. - Х. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ЗАО "НЕВС" - П. возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства и с соблюдением норм процессуального законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Судебной коллегией установлено, что............ между Правительством Москвы, ОАО "ДСК N 1" и ЗАО "Невс" был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории ЮАО в части строительства в 2011 - 2006 г.г. жилых домов (л.д. 18 - 34). В соответствии с п. 3.1.1. Инвестиционного Контракта после завершения строительства должно быть произведено распределение жилой площади, по которому 201,% общей жилой площади передается в собственность ЗАО "Невс" и привлеченным им соинвесторам.
23 мая 2011 г. между ЗАО "НЕВС" и А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N.............., согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры стоимостью..... ориентировочной общей площадью....., расположенной по строительному адресу: .............. (л.д. 6 - 9).
В соответствии с п. 1.1. договора, основной договор должен быть заключен не позднее трех месяцев с момента получения Продавцом (ЗАО "НЕВС") свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 4.1. договора, истица должна была оплатить аванс в размере покупной цены квартиры, который засчитывается в счет обязательства Покупателя по оплате квартиры по основному договору.
Истица аванс в предусмотренном договором размере уплатила............ (л.д. 10).
...........дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию (л.д. 90).
....истице переданы ключи от квартиры (л.д. 11).
.....был подписан протокол распределения общей жилой площади квартир в жилом доме по инвестиционному контракту от................., в соответствии с которым спорная квартира была распределена ЗАО "НЕВС" (л.д. 85).
Акт реализации Инвестиционного контракта не подписан. Право собственности ЗАО "НЕВС" на спорную квартиру до настоящего времени не оформлено. Основной договор купли-продажи не заключен.
В силу норм п. 2 ст. 218, п. п. 1, 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем, предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.
Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
С учетом изложенного и при установленных фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске, поскольку между А. и ЗАО "Невс" был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. При этом срок заключения основного договора не наступил, т.к. право собственности ЗАО "Невс" на спорную квартиру не оформлено.
Заключенный между А. и ЗАО "Невс" предварительный договор купли-продажи не может быть признан договором инвестирования, поскольку этот договор был заключен после того, как дом был построен, что подтверждается датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - ......., т.е. через месяц и 7 дней после заключения договора.
Поэтому указанный договор не может служить основанием для возникновения у истицы первоначального права собственности на квартиру как у соинвестора.
Поскольку ответчик на момент заключения договора не являлся собственником спорной квартиры, заключенный между сторонами договор не может служить основанием для перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу.
С доводом жалобы о том, что фактически заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, согласиться нельзя, поскольку этот довод противоречит содержанию договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в заключенном сторонами договоре, дает основания признать этот договор предварительным договором.
Кроме того, правовая природа заключенного между сторонами договора как предварительного договора подтверждается также тем, что ЗАО "Невс" на момент заключения договора не являлся собственником спорной квартиры.
Довод жалобы о том, что отсутствие акта реализации не является основанием к отказу в удовлетворении иска, судебной коллегией отклоняется.
Учитывая правовую природу заключенного сторонами договора, право собственности истицы на спорную квартиру не может возникнуть ранее возникновения права собственности на спорную квартиру у Продавца (ЗАО "НЕВС"), то есть ранее подписания акт реализации инвестиционного контракта.
Таким образом, доводы жалобы не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-6612
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2012 г. по делу N 11-6612
Судья суда первой инстанции: Лебедева И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Федерякиной М.А.
Судей Лукьянова И.Е., Захаровой Е.А.
при секретаре Я.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционной жалобе А.
на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г.
по делу по иску А. к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "ДСК N 1" о признании права собственности на квартиру,
установила:
А. обратилась в суд с иском к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "ДСК N 1" о признании права собственности на квартиру по адресу: ......
В обоснование своих требований истица указала, что.... между нею и ЗАО "НЕВС" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N...., согласно которому ответчик обязался в дальнейшем заключить с нею основной договор купли-продажи в отношении однокомнатной квартиры N...... ориентировочной общей площадью....., расположенной по строительному адресу: .................... Согласно п. 3.2 Предварительного договора, стоимость квартиры составляет.............. Истец в полном объеме оплатила стоимость квартиры. Квартира передана в фактическое пользование и владение истицы. Дом введен в эксплуатацию. Однако до настоящего времени ее право собственности на спорную квартиру не оформлено.
Представитель ЗАО "НЕВС" иск не признал, ссылаясь на то, что право собственности ответчика на спорную квартиру не оформлено, т.к. акт реализации Инвестиционного проекта сторонами Инвестиционного контракта не подписан, право собственности ответчика на спорную квартиру не возникло, в связи с чем основной договор купли-продажи с истицей не заключен.
Представители Правительства Москвы, ОАО "Домостроительный комбинат N 1" в судебное заседание не явились, дело было рассмотрено в их отсутствие.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г. постановлено:
- В удовлетворении требований А. к ЗАО "НЕВС", Правительству Москвы, ОАО "Домостроительный комбинат N 1" о признании права собственности на квартиру по адресу: .................. - отказать.
Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит А., ссылаясь на то, что заключенный между сторонами предварительный договор является притворной сделкой, фактически заключенный договор является договором купли-продажи квартиры; а также на то, что отсутствие акта реализации не является основанием к отказу в удовлетворении иска.
В заседании судебной коллегии представитель А. - Х. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ЗАО "НЕВС" - П. возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства и с соблюдением норм процессуального законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Судебной коллегией установлено, что............ между Правительством Москвы, ОАО "ДСК N 1" и ЗАО "Невс" был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории ЮАО в части строительства в 2011 - 2006 г.г. жилых домов (л.д. 18 - 34). В соответствии с п. 3.1.1. Инвестиционного Контракта после завершения строительства должно быть произведено распределение жилой площади, по которому 201,% общей жилой площади передается в собственность ЗАО "Невс" и привлеченным им соинвесторам.
23 мая 2011 г. между ЗАО "НЕВС" и А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N.............., согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры стоимостью..... ориентировочной общей площадью....., расположенной по строительному адресу: .............. (л.д. 6 - 9).
В соответствии с п. 1.1. договора, основной договор должен быть заключен не позднее трех месяцев с момента получения Продавцом (ЗАО "НЕВС") свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 4.1. договора, истица должна была оплатить аванс в размере покупной цены квартиры, который засчитывается в счет обязательства Покупателя по оплате квартиры по основному договору.
Истица аванс в предусмотренном договором размере уплатила............ (л.д. 10).
...........дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию (л.д. 90).
....истице переданы ключи от квартиры (л.д. 11).
.....был подписан протокол распределения общей жилой площади квартир в жилом доме по инвестиционному контракту от................., в соответствии с которым спорная квартира была распределена ЗАО "НЕВС" (л.д. 85).
Акт реализации Инвестиционного контракта не подписан. Право собственности ЗАО "НЕВС" на спорную квартиру до настоящего времени не оформлено. Основной договор купли-продажи не заключен.
В силу норм п. 2 ст. 218, п. п. 1, 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем, предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.
Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
С учетом изложенного и при установленных фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске, поскольку между А. и ЗАО "Невс" был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. При этом срок заключения основного договора не наступил, т.к. право собственности ЗАО "Невс" на спорную квартиру не оформлено.
Заключенный между А. и ЗАО "Невс" предварительный договор купли-продажи не может быть признан договором инвестирования, поскольку этот договор был заключен после того, как дом был построен, что подтверждается датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - ......., т.е. через месяц и 7 дней после заключения договора.
Поэтому указанный договор не может служить основанием для возникновения у истицы первоначального права собственности на квартиру как у соинвестора.
Поскольку ответчик на момент заключения договора не являлся собственником спорной квартиры, заключенный между сторонами договор не может служить основанием для перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу.
С доводом жалобы о том, что фактически заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, согласиться нельзя, поскольку этот довод противоречит содержанию договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в заключенном сторонами договоре, дает основания признать этот договор предварительным договором.
Кроме того, правовая природа заключенного между сторонами договора как предварительного договора подтверждается также тем, что ЗАО "Невс" на момент заключения договора не являлся собственником спорной квартиры.
Довод жалобы о том, что отсутствие акта реализации не является основанием к отказу в удовлетворении иска, судебной коллегией отклоняется.
Учитывая правовую природу заключенного сторонами договора, право собственности истицы на спорную квартиру не может возникнуть ранее возникновения права собственности на спорную квартиру у Продавца (ЗАО "НЕВС"), то есть ранее подписания акт реализации инвестиционного контракта.
Таким образом, доводы жалобы не могут служить основанием к отмене решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 6 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)