Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Капустиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2994/07) ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.07.2007 года по делу N А68-280/07-24/7 (судья Шестопалова Т.А.), принятое по иску ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области к ООО "Березка", г. Донской Тульской области об освобождении нежилого помещения и взыскании 93 457 рублей 07 копеек
при участии в заседании:
от истца: Войтенко М.А., адвокат, дов. от 05.10.2006 г.; Чуев В.В., директор
- от ответчика: Сидорова В.В., экономист, дов. N 1 от 03.07.07 г.;
- Калмыков В.И., представитель, дов. от 03.07.07 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Универмаг "Русь" (далее - ООО "Универмаг "Русь"), г. Донской Тульской области обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - ООО "Березка"), г. Донской Тульской области об освобождении нежилых помещений площадью 150 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Северо-Задонск, ул. Ленина, д. 24, а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 000 рублей и суммы неосновательного обогащения в размере 69 038 рублей 79 копеек.
До рассмотрения спора по существу, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил свои исковые требования в части взыскания суммы арендной платы и неосновательного обогащения до 142 521 руб. 53 коп., а впоследствии - уменьшил их до суммы 93 457 руб. 07 коп. (т. 2, л.д. 2-3; т. 2, л.д. 65-69). В итоге истец просил суд обязать ответчика освободить нежилые помещения площадью 150 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область, г. Северо-Задонск, ул. Ленина, д. 24, а также взыскать 93 457 рублей 07 копеек, в том числе 54 000 рублей задолженности по арендной плате и 39 457 рублей 07 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за коммунальные услуги.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 18 июля 2007 года исковые требования удовлетворены частично: ООО "Березка" выселено из принадлежащих истцу нежилых помещений и с него в пользу ООО "Универмаг "Русь" взыскана задолженность по арендной плате в размере 30 000 рублей. В остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании суммы неосновательного обогащения, ООО "Универмаг "Русь" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его в этой части изменить и взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в размере 39 457 руб. 07 коп. Оспаривая решение суда области, заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Отмечает, что, ответчик, пользуясь арендованным помещением, фактически потреблял услуги отопления, электроснабжения, водоснабжения и т.д., при этом не оплачивая выставляемые истцом счета, он сберег за счет арендодателя денежные средства в размере 39 457 руб. 07 коп.
Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Отмечает, что спорный договор аренды не предусматривает обязанности арендатора уплачивать арендодателю стоимость коммунальных услуг. Предложений о внесении соответствующих изменений в договор от истца не поступало. Ссылается на договоры аренды, заключенные истцом с другими арендаторами, в которых в стоимость арендной платы включены и коммунальные услуги. Полагая законным и обоснованным решение суда первой инстанции, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений не поступило.
В судебном заседании суда второй инстанции стороны поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Дело рассмотрено после перерывов, объявленных в судебных заседаниях 31.10.2007 года и 06.11.2007 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции в части отказа во взыскании неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела, 06.10.2005 г. между ООО "Универмаг "Русь" (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 150 кв. м, расположенного в здании N 24 по ул. Ленина в г. Северо-Задонск, сроком действия с 06.10.2005. по 05.10.2006 г. (т. 1, л.д. 29).
Согласно пункта 3 указанного договора, арендатор принимал на себя обязанность по ежемесячной уплате не позднее 1 числа наступившего месяца арендной платы. Размер указанной платы был определен сторонами в сумме 10000 рублей (пункт 4).
В соответствии с постановлением Главы администрации Донского муниципального образования от 26.01.2005 г. N 55 зданию, принадлежащему ООО "Универмаг "Русь" с почтовым адресом: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 24 присвоен почтовый адрес: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 20.
Уведомлением N 69 от 24.08.2006 г. истец сообщил ответчику об отказе от продления срока договора аренды спорного нежилого помещения и предложил сдать его по акту приема-передачи в день прекращения договора - 05.10.2006 г. (т. 1, л.д. 5).
В связи с отказом ООО "Березка" от добровольного освобождения арендованного помещения, был заявлен настоящий иск. Одновременно истец предъявил требования о взыскании с ответчика неуплаченной им до момента сдачи объекта недвижимого имущества арендной платы и суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за коммунальные услуги.
Обоснованно удовлетворив заявленные требования в части признанного ответчиком долга по арендной плате в размере 30 000 рублей и истребовании у него, на основании норм статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаконного занимаемого помещения, арбитражный суд области пришел к ошибочному выводу об отказе во взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование ответчиком коммунальными услугами в занимаемом помещении.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу последних, относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.
Понятие неосновательного обогащения содержится в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относит к нему отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица.
Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возвратить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу указанных норм гражданского законодательства, с учетом обстоятельств дела, в случае пользования ответчиком коммунальными услугами в занимаемом им помещении, при условии их оплаты истцом, последний вправе обратиться в суд с исковым требованием о взыскании с ответчика, суммы неосновательного обогащения на основании главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период подтверждается договором аренды 06.10.2005 г. и не оспаривается ответчиком.
Следовательно, ответчик фактически в период действия договора аренды пользовался предоставляемыми арендодателями коммунальными услугами без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, в результате чего, неосновательно сберег денежные средства за счет собственника.
Согласно расчетам истца, сумма неосновательного обогащения ответчика составила 39 457 руб. 07 коп., в том числе 23 931 руб. 57 коп. - за услуги по теплоэнергии; 11801 руб. 03 коп. - за услуги по электроэнергии; 3 724 руб. 47 коп. - за услуги по водоснабжению, стокам и вывозу мусора.
Факт несения истцом расходов по коммунальным услугам подтверждается представленными суду договорами:
- - на отпуск воды и прием сточных вод от 06.10.2005 г.;
- - на водоснабжение и водоотведение от 15.08.2006 г.,
- на снабжение электрической энергией N 339 от 01.01.2003 г. с дополнительным соглашением от 01.11.2005 г.,
- оказания услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов N 112/4 от 06.10.2005 г.,
- оказания услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов N 112/4-06 от 30.12.2005 г.,
- поставки тепловой энергии N 59 от 01.11.2004 г.
а также счетами-фактурами и платежными поручениями об оплате коммунальных услуг.
Проверяя расчет истца, судебная коллегия считает его ошибочным в части сумм, рассчитанных за пользование теплоэнергией за ноябрь и декабрь 2005 г. и электроэнергии за октябрь - декабрь 2005 г. исходя из арендуемой площади 315 кв. м.
Так, как следует из пункта 1 договора аренды от 06.10.2005 г., заключенного между сторонами, в аренду ООО "Березка" было предоставлено нежилое помещение, общей площадью 150 кв. м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.06.2006 г. общая площадь здания по адресу: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 20, составляет 1929,5 кв. м (т. 1, л.д. 28). Таким образом, исходя из пропорционального расчета занимаемой ответчиком площади в здании, на долю истца приходится 7,77 процентов от предъявленной истцу общей суммы коммунальных услуг (150 кв. м: 1929,5 кв. м).
Доказательств, подтверждающих занятие ответчиком в период с октября по декабрь 2005 года помещения площадью 315 кв. м, материалы дела не содержат.
Представленный истцом в суд апелляционной инстанции акт от 10.01.2006 г., в обоснование фактического использования ответчиком в спорном здании в октябре - декабре 2005 г. 315 кв. м, не может быть принят в качестве такого доказательства, поскольку, во-первых, указанный акт является односторонним документом и не подписан со стороны ответчика, а, во-вторых, из договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г. следует, что ООО "Березка" занимало 150 кв. м. Ответчик отрицает пользование помещением в размере 315 кв. м.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет суммы неосновательного обогащения, исходя из приходящейся на долю ответчика 7,77% площадей в спорном здании, в результате которого, размер неосновательного обогащения по теплоэнергии за период с ноября 2005 г. по март 2007 г., электроэнергии за период с октября 2005 г. по сентябрь 2006 г., отпуск воды, прием сточных вод и вывоз мусора за период с января по май 2007 г., составил всего 31 910 рублей 40 копеек.
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу ООО "Универмаг "Русь".
Вывод первой инстанции о том, что в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, как собственник переданного в аренду имущества, обязан нести все расходы по его содержанию, является ошибочным, поскольку не означает обязанности арендодателя безвозмездно обеспечивать арендатора коммунальными услугами в отношении переданного в пользование недвижимого имущества.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. К последним относятся и расходы по коммунальным услугам. Поскольку норма пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной, стороны вправе своим соглашением изменить ее. При этом, такое соглашение должно быть достаточно определенным, выражать соответствующее волеизъявление сторон.
Между тем, из спорного договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г не усматривается освобождение арендатора от несения коммунальных расходов за пользование помещением.
Довод ответчика о том, что, определяя размер арендной платы, стороны согласовали и включение в нее расходов по коммунальным услугам является необоснованным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата представляет собой встречное предоставление за пользование арендатором, переданным ему арендодателем, имуществом.
Правовая природа расходов за содержание имущества отлична от арендной платы и представляет собой возмещение понесенных собственником услуг эксплуатирующих организаций.
В пункте 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 г. N 66 разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Из буквального толкования пункта 3 договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г. не следует, что в сумму арендной платы включены коммунальные расходы по содержанию переданного объекта.
Наличие же в спорном договоре пункта 2, согласно которому арендодатель обязан обеспечивать арендатора отоплением, электроснабжением и другими коммунальными услугами, не означает безвозмездности такого предоставления и несения расходов по содержанию арендованного имущества собственником помещения.
При таких обстоятельствах, требования ООО "Универмаг "Русь" о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за пользование коммунальными услугами, исходя из занимаемой ООО "Березка" площади являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о заключении ООО "Универмаг "Русь" договоров аренды нежилых помещений в спорном здании с другими арендаторами, в которых содержатся аналогичные договору аренды с ООО "Березка" условия и отсутствие к указанным лицам требований со стороны истца, не относится к предмету настоящего спора. Взаимоотношения истца и иных лиц в рамках заключенных между ними сделок, не являются предусмотренным законом основанием для изменения правоотношений сторон настоящего спора.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Тульской области от 18.07.2007 г. подлежит изменению в части отказа во взыскании суммы неосновательного обогащения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и влекущих безусловную отмену принятого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае частичного удовлетворения заявленных требований, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При этом пунктом 3 указанной нормы установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Факт произведенных истцом расходов на оплату услуг представителя подтверждается имеющейся в материалах дела копией квитанции N 130573 от 15.01.2007 г. на сумму 7 000 рублей. (т. 1, л.д. 89).
С учетом изложенного, и заявленного истцом ходатайства о взыскании расходов на оплату услуг представителя, с ответчика в пользу ООО "Универмаг "Русь" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в общей сумме 3 557 руб. 15 коп. и 4 675 руб. 69 коп. расходов по оплате услуг адвоката, а также в доход федерального бюджета РФ государственная пошлина в размере 558 руб. 99 коп.
На основании, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 18 июля 2007 года по делу N А68-280/07-24/7 в части отказа во взыскании неосновательного обогащения и распределения судебных расходов отменить.
Взыскать с ООО "Березка", г. Донской Тульской области в пользу ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области 31 910 рублей 40 копеек неосновательного обогащения, а также 3 557 рублей 15 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 4 675 рублей 69 копеек расходов на услуги адвоката.
В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказать.
Взыскать с ООО "Березка", г. Донской Тульской области в доход федерального бюджета РФ 558 рублей 99 копеек государственной пошлины.
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.11.2007 ПО ДЕЛУ N А68-280/07-24/7
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2007 г. по делу N А68-280/07-24/7
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Никуловой М.В.,
судей - Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Капустиной Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2994/07) ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.07.2007 года по делу N А68-280/07-24/7 (судья Шестопалова Т.А.), принятое по иску ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области к ООО "Березка", г. Донской Тульской области об освобождении нежилого помещения и взыскании 93 457 рублей 07 копеек
при участии в заседании:
от истца: Войтенко М.А., адвокат, дов. от 05.10.2006 г.; Чуев В.В., директор
- от ответчика: Сидорова В.В., экономист, дов. N 1 от 03.07.07 г.;
- Калмыков В.И., представитель, дов. от 03.07.07 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Универмаг "Русь" (далее - ООО "Универмаг "Русь"), г. Донской Тульской области обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - ООО "Березка"), г. Донской Тульской области об освобождении нежилых помещений площадью 150 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Северо-Задонск, ул. Ленина, д. 24, а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 000 рублей и суммы неосновательного обогащения в размере 69 038 рублей 79 копеек.
До рассмотрения спора по существу, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил свои исковые требования в части взыскания суммы арендной платы и неосновательного обогащения до 142 521 руб. 53 коп., а впоследствии - уменьшил их до суммы 93 457 руб. 07 коп. (т. 2, л.д. 2-3; т. 2, л.д. 65-69). В итоге истец просил суд обязать ответчика освободить нежилые помещения площадью 150 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область, г. Северо-Задонск, ул. Ленина, д. 24, а также взыскать 93 457 рублей 07 копеек, в том числе 54 000 рублей задолженности по арендной плате и 39 457 рублей 07 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за коммунальные услуги.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 18 июля 2007 года исковые требования удовлетворены частично: ООО "Березка" выселено из принадлежащих истцу нежилых помещений и с него в пользу ООО "Универмаг "Русь" взыскана задолженность по арендной плате в размере 30 000 рублей. В остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании суммы неосновательного обогащения, ООО "Универмаг "Русь" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его в этой части изменить и взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в размере 39 457 руб. 07 коп. Оспаривая решение суда области, заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Отмечает, что, ответчик, пользуясь арендованным помещением, фактически потреблял услуги отопления, электроснабжения, водоснабжения и т.д., при этом не оплачивая выставляемые истцом счета, он сберег за счет арендодателя денежные средства в размере 39 457 руб. 07 коп.
Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Отмечает, что спорный договор аренды не предусматривает обязанности арендатора уплачивать арендодателю стоимость коммунальных услуг. Предложений о внесении соответствующих изменений в договор от истца не поступало. Ссылается на договоры аренды, заключенные истцом с другими арендаторами, в которых в стоимость арендной платы включены и коммунальные услуги. Полагая законным и обоснованным решение суда первой инстанции, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений не поступило.
В судебном заседании суда второй инстанции стороны поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Дело рассмотрено после перерывов, объявленных в судебных заседаниях 31.10.2007 года и 06.11.2007 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции в части отказа во взыскании неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела, 06.10.2005 г. между ООО "Универмаг "Русь" (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 150 кв. м, расположенного в здании N 24 по ул. Ленина в г. Северо-Задонск, сроком действия с 06.10.2005. по 05.10.2006 г. (т. 1, л.д. 29).
Согласно пункта 3 указанного договора, арендатор принимал на себя обязанность по ежемесячной уплате не позднее 1 числа наступившего месяца арендной платы. Размер указанной платы был определен сторонами в сумме 10000 рублей (пункт 4).
В соответствии с постановлением Главы администрации Донского муниципального образования от 26.01.2005 г. N 55 зданию, принадлежащему ООО "Универмаг "Русь" с почтовым адресом: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 24 присвоен почтовый адрес: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 20.
Уведомлением N 69 от 24.08.2006 г. истец сообщил ответчику об отказе от продления срока договора аренды спорного нежилого помещения и предложил сдать его по акту приема-передачи в день прекращения договора - 05.10.2006 г. (т. 1, л.д. 5).
В связи с отказом ООО "Березка" от добровольного освобождения арендованного помещения, был заявлен настоящий иск. Одновременно истец предъявил требования о взыскании с ответчика неуплаченной им до момента сдачи объекта недвижимого имущества арендной платы и суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за коммунальные услуги.
Обоснованно удовлетворив заявленные требования в части признанного ответчиком долга по арендной плате в размере 30 000 рублей и истребовании у него, на основании норм статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаконного занимаемого помещения, арбитражный суд области пришел к ошибочному выводу об отказе во взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование ответчиком коммунальными услугами в занимаемом помещении.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу последних, относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.
Понятие неосновательного обогащения содержится в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относит к нему отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица.
Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возвратить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу указанных норм гражданского законодательства, с учетом обстоятельств дела, в случае пользования ответчиком коммунальными услугами в занимаемом им помещении, при условии их оплаты истцом, последний вправе обратиться в суд с исковым требованием о взыскании с ответчика, суммы неосновательного обогащения на основании главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный истцом период подтверждается договором аренды 06.10.2005 г. и не оспаривается ответчиком.
Следовательно, ответчик фактически в период действия договора аренды пользовался предоставляемыми арендодателями коммунальными услугами без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, в результате чего, неосновательно сберег денежные средства за счет собственника.
Согласно расчетам истца, сумма неосновательного обогащения ответчика составила 39 457 руб. 07 коп., в том числе 23 931 руб. 57 коп. - за услуги по теплоэнергии; 11801 руб. 03 коп. - за услуги по электроэнергии; 3 724 руб. 47 коп. - за услуги по водоснабжению, стокам и вывозу мусора.
Факт несения истцом расходов по коммунальным услугам подтверждается представленными суду договорами:
- - на отпуск воды и прием сточных вод от 06.10.2005 г.;
- - на водоснабжение и водоотведение от 15.08.2006 г.,
- на снабжение электрической энергией N 339 от 01.01.2003 г. с дополнительным соглашением от 01.11.2005 г.,
- оказания услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов N 112/4 от 06.10.2005 г.,
- оказания услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов N 112/4-06 от 30.12.2005 г.,
- поставки тепловой энергии N 59 от 01.11.2004 г.
а также счетами-фактурами и платежными поручениями об оплате коммунальных услуг.
Проверяя расчет истца, судебная коллегия считает его ошибочным в части сумм, рассчитанных за пользование теплоэнергией за ноябрь и декабрь 2005 г. и электроэнергии за октябрь - декабрь 2005 г. исходя из арендуемой площади 315 кв. м.
Так, как следует из пункта 1 договора аренды от 06.10.2005 г., заключенного между сторонами, в аренду ООО "Березка" было предоставлено нежилое помещение, общей площадью 150 кв. м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.06.2006 г. общая площадь здания по адресу: г. Северо-Задонск, ул. Ленина, 20, составляет 1929,5 кв. м (т. 1, л.д. 28). Таким образом, исходя из пропорционального расчета занимаемой ответчиком площади в здании, на долю истца приходится 7,77 процентов от предъявленной истцу общей суммы коммунальных услуг (150 кв. м: 1929,5 кв. м).
Доказательств, подтверждающих занятие ответчиком в период с октября по декабрь 2005 года помещения площадью 315 кв. м, материалы дела не содержат.
Представленный истцом в суд апелляционной инстанции акт от 10.01.2006 г., в обоснование фактического использования ответчиком в спорном здании в октябре - декабре 2005 г. 315 кв. м, не может быть принят в качестве такого доказательства, поскольку, во-первых, указанный акт является односторонним документом и не подписан со стороны ответчика, а, во-вторых, из договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г. следует, что ООО "Березка" занимало 150 кв. м. Ответчик отрицает пользование помещением в размере 315 кв. м.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет суммы неосновательного обогащения, исходя из приходящейся на долю ответчика 7,77% площадей в спорном здании, в результате которого, размер неосновательного обогащения по теплоэнергии за период с ноября 2005 г. по март 2007 г., электроэнергии за период с октября 2005 г. по сентябрь 2006 г., отпуск воды, прием сточных вод и вывоз мусора за период с января по май 2007 г., составил всего 31 910 рублей 40 копеек.
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу ООО "Универмаг "Русь".
Вывод первой инстанции о том, что в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, как собственник переданного в аренду имущества, обязан нести все расходы по его содержанию, является ошибочным, поскольку не означает обязанности арендодателя безвозмездно обеспечивать арендатора коммунальными услугами в отношении переданного в пользование недвижимого имущества.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. К последним относятся и расходы по коммунальным услугам. Поскольку норма пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной, стороны вправе своим соглашением изменить ее. При этом, такое соглашение должно быть достаточно определенным, выражать соответствующее волеизъявление сторон.
Между тем, из спорного договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г не усматривается освобождение арендатора от несения коммунальных расходов за пользование помещением.
Довод ответчика о том, что, определяя размер арендной платы, стороны согласовали и включение в нее расходов по коммунальным услугам является необоснованным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата представляет собой встречное предоставление за пользование арендатором, переданным ему арендодателем, имуществом.
Правовая природа расходов за содержание имущества отлична от арендной платы и представляет собой возмещение понесенных собственником услуг эксплуатирующих организаций.
В пункте 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 г. N 66 разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Из буквального толкования пункта 3 договора аренды нежилого помещения от 06.10.2005 г. не следует, что в сумму арендной платы включены коммунальные расходы по содержанию переданного объекта.
Наличие же в спорном договоре пункта 2, согласно которому арендодатель обязан обеспечивать арендатора отоплением, электроснабжением и другими коммунальными услугами, не означает безвозмездности такого предоставления и несения расходов по содержанию арендованного имущества собственником помещения.
При таких обстоятельствах, требования ООО "Универмаг "Русь" о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за пользование коммунальными услугами, исходя из занимаемой ООО "Березка" площади являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о заключении ООО "Универмаг "Русь" договоров аренды нежилых помещений в спорном здании с другими арендаторами, в которых содержатся аналогичные договору аренды с ООО "Березка" условия и отсутствие к указанным лицам требований со стороны истца, не относится к предмету настоящего спора. Взаимоотношения истца и иных лиц в рамках заключенных между ними сделок, не являются предусмотренным законом основанием для изменения правоотношений сторон настоящего спора.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Тульской области от 18.07.2007 г. подлежит изменению в части отказа во взыскании суммы неосновательного обогащения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и влекущих безусловную отмену принятого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае частичного удовлетворения заявленных требований, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При этом пунктом 3 указанной нормы установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Факт произведенных истцом расходов на оплату услуг представителя подтверждается имеющейся в материалах дела копией квитанции N 130573 от 15.01.2007 г. на сумму 7 000 рублей. (т. 1, л.д. 89).
С учетом изложенного, и заявленного истцом ходатайства о взыскании расходов на оплату услуг представителя, с ответчика в пользу ООО "Универмаг "Русь" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в общей сумме 3 557 руб. 15 коп. и 4 675 руб. 69 коп. расходов по оплате услуг адвоката, а также в доход федерального бюджета РФ государственная пошлина в размере 558 руб. 99 коп.
На основании, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 18 июля 2007 года по делу N А68-280/07-24/7 в части отказа во взыскании неосновательного обогащения и распределения судебных расходов отменить.
Взыскать с ООО "Березка", г. Донской Тульской области в пользу ООО "Универмаг "Русь", г. Донской Тульской области 31 910 рублей 40 копеек неосновательного обогащения, а также 3 557 рублей 15 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 4 675 рублей 69 копеек расходов на услуги адвоката.
В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказать.
Взыскать с ООО "Березка", г. Донской Тульской области в доход федерального бюджета РФ 558 рублей 99 копеек государственной пошлины.
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.НИКУЛОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)