Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зубков Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Сиюхова А.Р.
судей - Козырь Е.Н. и Мамий М.Р.
при секретаре - Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Х.М.Р. и ответчика Г.А.М. на решение Майкопского городского суда от 09 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Х.М.Р. к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении - отказать.
Встречные исковые требования Г.А.М. к Х.М.Р., Х.З.Р. о признании сделок недействительными - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N расположенной в, заключенный между Г.А.М. и Х.З.Р. 15.02.2011 г.
Применить последствия недействительности сделки, обязав Г.А.М. вернуть Х.З.Р. уплаченные денежные средства в размере рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N расположенной в, заключенный между Х.З.Р. и Х.М.Р. 04.06.2011 г.
Применить последствия недействительности сделки, обязав Х.З.Р. вернуть Х.М.Р. уплаченные денежные средства в размере рублей.
Вернуть квартиру N, расположенную в, в собственность Г.А.М.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры N, расположенной в путем аннулирования предыдущих записей и восстановления записи о регистрации права собственности за Г.А.М.
В удовлетворении остальной части исковых требований Г.А.М. к А.С.А. о признании сделок недействительными - отказать.
Исковые требования А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный между Х.М.Р. и А.С.А. 09.12.2011 г.
Взыскать с Х.З.Р. в пользу А.С.А. уплаченные по договору денежные средства в размере рублей, убытки в размере руб., судебные расходы в размере руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований А.С.А. - отказать.
Заслушав доклад судьи Мамий М.Р., объяснения представителя истца по первоначальному иску Х.М.Р. по доверенности Г.М.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы Х.М.Р., представителя ответчика по первоначальному иску Г.А.М. по доверенности С.А.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы Г.А.М., прокурора Аутлева А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным в части отказа в требовании о выселении, судебная коллегия,
установила:
Х.М.Р. обратился с иском к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении. В обоснование указал, что ответчики зарегистрированы в принадлежащей ему на праве собственности квартире по адресу:. Согласно п. 8 договора купли-продажи от 15.02.2011 года продавец гарантировал, что они будут сняты с регистрационного учета в течение 30 дней с момента подписания данного договора. Однако указанное условие договора не было выполнено. Наличие регистрации ответчиков препятствует ему в пользовании квартирой. Просил признать Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. утратившими право пользования жилым помещением и выселить.
Ответчица Г.А.М. обратилась со встречным иском к Х.М.Р., Х.З.Р., А.С.А. и Управлению Федеральной службы Росреестра о признании сделок недействительными. В обоснование иска указала, что 15.02.2011 года между ней и Х.З.Р. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, а 04.06.2011 года между Х.З.Р. и ее родным братом Х.М.Р. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Затем квартира продана А.С.А. Сделку купли-продажи она заключила вследствие стечения тяжелых материальных условий и будучи введенной в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. Предполагала, что заключает договор залога квартиры в обеспечение заемного обязательства. Указывала на отсутствие передаточного акта квартиры и неполучение ею денежных средств за продаваемую квартиру, как основания недействительности сделки, как несоответствующей закону. Просила: признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 15.02.2011 г. между ней и Х.З.Р.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 04.06.2011 г. между Х.З.Р. и Х.М.Р.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 09.12.2011 г. между Х.З.Р. и А.С.А.; вернуть квартиру в собственность Г.А.М.; обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры N, расположенной в, путем погашения записей о регистрации права собственности и сделок, восстановив запись о регистрации сделки купли-продажи и права собственности на нее.
А.С.А. обратилась с самостоятельным иском к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков. В обоснование иска ею указано, что приобрела спорную квартиру у Х.М.Р. по договору купли-продажи от 09.12.2011 года за рублей, уплаченных до подписания договора. В течение 10 дней после подписания договора Х.М.Р. должен был снять с регистрационного учета в данной квартире граждан Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю., а также освободить квартиру и передать А.С.А. Ответчик свои обязательства по договору не выполнил, нарушил условия заключенного договора купли-продажи, которые являются существенным нарушением заключенного договора и основанием для его расторжения. Предложение о расторжении договора Х.М.Р. оставил без ответа. Просила расторгнуть договор от 09.12.2011 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.
Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 19.04.2012 года объединены в одно производство дело по иску Х.М.Р. к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, встречному иску Г.А.М. о признании сделок недействительными и дело по иску А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования и возражали против встречных требований.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Х.М.Р. просит решение Майкопского городского суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования и отказать во встречном иске Г.А.М., а также отказать в иске А.С.А. В обоснование жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального права. Принимая решение о ничтожности сделки, ссылается на нарушение норм, направленных на обеспечение жилищных прав несовершеннолетних, поскольку договор купли-продажи заключен в отсутствие согласия органов опеки и попечительства. Согласно материалам гражданского дела на момент отчуждения квартиры несовершеннолетние дети Г.А.М. не были лишены родительского попечения. Доказательств того, что Г.А.М. не исполняла надлежащим образом своих родительских обязанностей не представлено. Исходя из содержания ч. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждаются по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям, следовательно, согласие органов опеки и попечительства не требовалось. Г.А.М. произведены все необходимые действия для заключения договора купли-продажи спорной квартиры, что опровергает доводы встречного иска о введении ее в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. Утверждения Г.А.М. о том, что ею не подписан акт передачи квартиры и не получены денежные средства за продаваемую квартиру, не соответствуют действительности. Согласно п. 3 договора от 15.02.2011 года расчет между сторонами произведен до подписания договора. Пунктом 7 договора предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Г.А.М. вопреки принятым ранее по делу судебным решениям не освобождала квартиру, что препятствовало передаче квартиры новому собственнику А.С.А.
Ответчица Г.А.М. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 09.07.2012 года в части применения последствий недействительности сделки и обязании ее вернуть Х.З.Р. денежные средства в размере рублей с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных ею требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 15.02.2011 года, заключенного между ней и Х.З.Р. по заявленному ею основанию. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом не дана оценка отсутствию доказательств передачи ей денежных средств Х.З.Р. При вынесении решения суд вышел за пределы исковых требований и разрешил спор по основанию, не заявленному сторонами по делу. Полагает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры должна быть признана недействительной по основаниям, изложенным ею в иске, а в отношении спорного имущества должным быть применены нормы о неосновательном обогащении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.
В части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, пункт 4 ст. 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки ФИО17" признан не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что в нарушение положений части 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ вопреки интересам несовершеннолетнего ребенка Г.А.М. заключила договор купли-продажи спорной квартиры в отсутствие согласия органа опеки и попечительства МО "Город Майкоп".
С учетом того, что договор купли-продажи от 15.02.2011 года заключен в нарушение норм закона суд пришел к правильному выводу о его недействительности по указанному основанию, а также недействительности договора, заключенного в последующем между Х.З.Р. и Х.М.Р., как сделки, заключенной лицом, полномочия которого основаны на ничтожной сделке.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ судом первой инстанции правомерно применены последствия недействительности сделок в виде возврата квартиры в собственность Г.А.М. и возврата денежных средств, уплаченных по сделкам.
Судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что иск Г.А.М. в части требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 09.12.2011 года, заключенного между Х.М.Р. и А.С.А. не подлежит удовлетворению, поскольку последняя приобретая спорную квартиру посредством изучения объявлений о продаже жилья, могла не знать о том, что право собственности продавца основано на ничтожной сделке. В силу этого установленного судом фактического обстоятельства отказ в удовлетворении заявленного истцом требования основан на правилах статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 09.12.2011 года Х.М.Р. обязался освободить отчуждаемое им жилое помещение и предоставить его покупателю, но, как установлено судом, свои обязательства он не выполнил.
Согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Удовлетворяя требования А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных за квартиру денежных средств и взыскании убытков, суд пришел к верному выводу, что продавцом существенно нарушены условия заключенного договора, в связи с чем, истица лишена того, на что вправе рассчитывать при заключении договора, кроме того, понесла убытки.
Довод апелляционной жалобы Г.А.М. об отсутствии доказательств передачи ей денежных средств Х.З.Р. является несостоятельным, поскольку из пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 15.02.2011 года следует, что квартира продана покупателю за рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора. Письменных доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи квартиры, не имеется. Таким образом, у суда имелись все основания для возложения на Г.А.М. обязанности по возврату полученной суммы.
Доказательств, что указанная сделка заключена под влиянием заблуждения не имеется. Кроме того, ряд последовательных действий участников сделки свидетельствует о намерении заключения и оформления именно договора купли-продажи.
Иные доводы апелляционных жалоб правильность выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену судебного решения.
Материалы дела всесторонне, полно и объективно исследованы судом, который правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела и привел соответствующие мотивы принятого решения.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Майкопского городского суда от 09.07.2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца Х.М.Р. и ответчика Г.А.М. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Р.СИЮХОВ
Судьи
Е.Н.КОЗЫРЬ
М.Р.МАМИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 11.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-908/2012ГОД
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2012 г. по делу N 33-908/2012год
Судья: Зубков Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Сиюхова А.Р.
судей - Козырь Е.Н. и Мамий М.Р.
при секретаре - Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Х.М.Р. и ответчика Г.А.М. на решение Майкопского городского суда от 09 июля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Х.М.Р. к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении - отказать.
Встречные исковые требования Г.А.М. к Х.М.Р., Х.З.Р. о признании сделок недействительными - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N расположенной в, заключенный между Г.А.М. и Х.З.Р. 15.02.2011 г.
Применить последствия недействительности сделки, обязав Г.А.М. вернуть Х.З.Р. уплаченные денежные средства в размере рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N расположенной в, заключенный между Х.З.Р. и Х.М.Р. 04.06.2011 г.
Применить последствия недействительности сделки, обязав Х.З.Р. вернуть Х.М.Р. уплаченные денежные средства в размере рублей.
Вернуть квартиру N, расположенную в, в собственность Г.А.М.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры N, расположенной в путем аннулирования предыдущих записей и восстановления записи о регистрации права собственности за Г.А.М.
В удовлетворении остальной части исковых требований Г.А.М. к А.С.А. о признании сделок недействительными - отказать.
Исковые требования А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный между Х.М.Р. и А.С.А. 09.12.2011 г.
Взыскать с Х.З.Р. в пользу А.С.А. уплаченные по договору денежные средства в размере рублей, убытки в размере руб., судебные расходы в размере руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований А.С.А. - отказать.
Заслушав доклад судьи Мамий М.Р., объяснения представителя истца по первоначальному иску Х.М.Р. по доверенности Г.М.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы Х.М.Р., представителя ответчика по первоначальному иску Г.А.М. по доверенности С.А.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы Г.А.М., прокурора Аутлева А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным в части отказа в требовании о выселении, судебная коллегия,
установила:
Х.М.Р. обратился с иском к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении. В обоснование указал, что ответчики зарегистрированы в принадлежащей ему на праве собственности квартире по адресу:. Согласно п. 8 договора купли-продажи от 15.02.2011 года продавец гарантировал, что они будут сняты с регистрационного учета в течение 30 дней с момента подписания данного договора. Однако указанное условие договора не было выполнено. Наличие регистрации ответчиков препятствует ему в пользовании квартирой. Просил признать Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. утратившими право пользования жилым помещением и выселить.
Ответчица Г.А.М. обратилась со встречным иском к Х.М.Р., Х.З.Р., А.С.А. и Управлению Федеральной службы Росреестра о признании сделок недействительными. В обоснование иска указала, что 15.02.2011 года между ней и Х.З.Р. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, а 04.06.2011 года между Х.З.Р. и ее родным братом Х.М.Р. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Затем квартира продана А.С.А. Сделку купли-продажи она заключила вследствие стечения тяжелых материальных условий и будучи введенной в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. Предполагала, что заключает договор залога квартиры в обеспечение заемного обязательства. Указывала на отсутствие передаточного акта квартиры и неполучение ею денежных средств за продаваемую квартиру, как основания недействительности сделки, как несоответствующей закону. Просила: признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 15.02.2011 г. между ней и Х.З.Р.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 04.06.2011 г. между Х.З.Р. и Х.М.Р.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры N, расположенной в, заключенный 09.12.2011 г. между Х.З.Р. и А.С.А.; вернуть квартиру в собственность Г.А.М.; обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры N, расположенной в, путем погашения записей о регистрации права собственности и сделок, восстановив запись о регистрации сделки купли-продажи и права собственности на нее.
А.С.А. обратилась с самостоятельным иском к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков. В обоснование иска ею указано, что приобрела спорную квартиру у Х.М.Р. по договору купли-продажи от 09.12.2011 года за рублей, уплаченных до подписания договора. В течение 10 дней после подписания договора Х.М.Р. должен был снять с регистрационного учета в данной квартире граждан Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю., а также освободить квартиру и передать А.С.А. Ответчик свои обязательства по договору не выполнил, нарушил условия заключенного договора купли-продажи, которые являются существенным нарушением заключенного договора и основанием для его расторжения. Предложение о расторжении договора Х.М.Р. оставил без ответа. Просила расторгнуть договор от 09.12.2011 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.
Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 19.04.2012 года объединены в одно производство дело по иску Х.М.Р. к Г.А.М., Г.С.Ю. и Г.М.Ю. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, встречному иску Г.А.М. о признании сделок недействительными и дело по иску А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, процентов за пользование денежными средствами и взыскании убытков.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования и возражали против встречных требований.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Х.М.Р. просит решение Майкопского городского суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его требования и отказать во встречном иске Г.А.М., а также отказать в иске А.С.А. В обоснование жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального права. Принимая решение о ничтожности сделки, ссылается на нарушение норм, направленных на обеспечение жилищных прав несовершеннолетних, поскольку договор купли-продажи заключен в отсутствие согласия органов опеки и попечительства. Согласно материалам гражданского дела на момент отчуждения квартиры несовершеннолетние дети Г.А.М. не были лишены родительского попечения. Доказательств того, что Г.А.М. не исполняла надлежащим образом своих родительских обязанностей не представлено. Исходя из содержания ч. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждаются по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям, следовательно, согласие органов опеки и попечительства не требовалось. Г.А.М. произведены все необходимые действия для заключения договора купли-продажи спорной квартиры, что опровергает доводы встречного иска о введении ее в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. Утверждения Г.А.М. о том, что ею не подписан акт передачи квартиры и не получены денежные средства за продаваемую квартиру, не соответствуют действительности. Согласно п. 3 договора от 15.02.2011 года расчет между сторонами произведен до подписания договора. Пунктом 7 договора предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Г.А.М. вопреки принятым ранее по делу судебным решениям не освобождала квартиру, что препятствовало передаче квартиры новому собственнику А.С.А.
Ответчица Г.А.М. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 09.07.2012 года в части применения последствий недействительности сделки и обязании ее вернуть Х.З.Р. денежные средства в размере рублей с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных ею требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 15.02.2011 года, заключенного между ней и Х.З.Р. по заявленному ею основанию. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом не дана оценка отсутствию доказательств передачи ей денежных средств Х.З.Р. При вынесении решения суд вышел за пределы исковых требований и разрешил спор по основанию, не заявленному сторонами по делу. Полагает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры должна быть признана недействительной по основаниям, изложенным ею в иске, а в отношении спорного имущества должным быть применены нормы о неосновательном обогащении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.
В части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, пункт 4 ст. 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки ФИО17" признан не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что в нарушение положений части 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ вопреки интересам несовершеннолетнего ребенка Г.А.М. заключила договор купли-продажи спорной квартиры в отсутствие согласия органа опеки и попечительства МО "Город Майкоп".
С учетом того, что договор купли-продажи от 15.02.2011 года заключен в нарушение норм закона суд пришел к правильному выводу о его недействительности по указанному основанию, а также недействительности договора, заключенного в последующем между Х.З.Р. и Х.М.Р., как сделки, заключенной лицом, полномочия которого основаны на ничтожной сделке.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ судом первой инстанции правомерно применены последствия недействительности сделок в виде возврата квартиры в собственность Г.А.М. и возврата денежных средств, уплаченных по сделкам.
Судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что иск Г.А.М. в части требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 09.12.2011 года, заключенного между Х.М.Р. и А.С.А. не подлежит удовлетворению, поскольку последняя приобретая спорную квартиру посредством изучения объявлений о продаже жилья, могла не знать о том, что право собственности продавца основано на ничтожной сделке. В силу этого установленного судом фактического обстоятельства отказ в удовлетворении заявленного истцом требования основан на правилах статьи 302 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 09.12.2011 года Х.М.Р. обязался освободить отчуждаемое им жилое помещение и предоставить его покупателю, но, как установлено судом, свои обязательства он не выполнил.
Согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Удовлетворяя требования А.С.А. к Х.М.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных за квартиру денежных средств и взыскании убытков, суд пришел к верному выводу, что продавцом существенно нарушены условия заключенного договора, в связи с чем, истица лишена того, на что вправе рассчитывать при заключении договора, кроме того, понесла убытки.
Довод апелляционной жалобы Г.А.М. об отсутствии доказательств передачи ей денежных средств Х.З.Р. является несостоятельным, поскольку из пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 15.02.2011 года следует, что квартира продана покупателю за рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора. Письменных доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи квартиры, не имеется. Таким образом, у суда имелись все основания для возложения на Г.А.М. обязанности по возврату полученной суммы.
Доказательств, что указанная сделка заключена под влиянием заблуждения не имеется. Кроме того, ряд последовательных действий участников сделки свидетельствует о намерении заключения и оформления именно договора купли-продажи.
Иные доводы апелляционных жалоб правильность выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену судебного решения.
Материалы дела всесторонне, полно и объективно исследованы судом, который правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела и привел соответствующие мотивы принятого решения.
На основании изложенного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Майкопского городского суда от 09.07.2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца Х.М.Р. и ответчика Г.А.М. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Р.СИЮХОВ
Судьи
Е.Н.КОЗЫРЬ
М.Р.МАМИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)