Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3178\13

Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N 33-3178\\13


Судья: Жукова Л.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.
судей Савина А.Н., Дубинина А.И.,
с участием секретаря судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Г.
на решение Пятигорского городского суда от 27 марта 2013 года
по иску М.С.В., М.Е.М., действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей М.А.С., М.М.С. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование жилого помещения на условиях договора социального найма, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Савина А.Н.,

установила:

В феврале 2013 года М.С.В., М.Е.М. обратились в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании на ними и их несовершеннолетними детьми М.А.С., <...> года рождения, и М.М.С., <...> года рождения, права на использование жилого помещения - квартиры N *** в доме N *** по ул. *** г. *** на условиях договора социального найма, признании права общей долевой собственности по 1\\4 доле за каждым в порядке приватизации.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что проживают в спорной квартире с 2004 года, зарегистрированы в ней по месту постоянного проживания, регулярно оплачивают коммунальные услуги, задолженности не имеют. Иного места для проживания они также не имеют. Между ними и ООО "***" в 2010 году был заключен договор коммерческого найма на данное жилое помещение. Считают, что использовали и используют квартиру N *** по ул. ***, *** на условиях социального найма, а значит имеют право на бесплатную приватизацию жилого помещения, при этом указывают, что муниципальное имущество не может быть предоставлено по договору коммерческого найма \\л.д. 5 - 9\\.
Администрация г. Пятигорска и Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска исковые требования не признали \\л.д. 39 - 41, 47 - 51\\.
Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 27 марта 2013 года за М.С.В., М.Е.М., М.А.С., М.М.С. признано право пользования жилым помещением в кв. N *** дома N *** по ул. *** г. ***на условиях договора социального найма.
За М.С.В., М.Е.М., М.А.С., М.М.С. признано право общей долевой собственности по 1\\4 доле за каждым на квартиру N ***, общей площадью 18,42 кв. м, расположенную по адресу: г.***, ул. ***, ***, в порядке приватизации л.д. 85, 86 - 99.
В апелляционной жалобе представитель МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Г. просит решение суда отменить как необоснованное и постановленное с нарушением норм материального права. Полагает что иск не подлежит удовлетворению. Указывает, что переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования города-курорта Пятигорска жилые помещения в доме N *** по ул. ***, обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО "***" как жилищный фонд коммерческого найма. С момента передачи жилых помещений истцы сохраняют право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма. Постановлениями администрации от 20.09.2010 года N 4451, от 11.03.2011 года N 654 принятые в муниципальную собственность жилые помещения, в том числе занимаемые истцами, отнесены к категории "жилые помещения коммерческого использования". Считает, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Истцы ранее не оспаривали условия заключенных с ними договоров и были согласны с требованиями в них указанными. На момент вселения и проживания истцов в жилом помещении они в трудовых отношения с собственником не состояли. Наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию. Суд не дал надлежащей оценки представленным доказательствам \\л.д. 101 - 107\\.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Судом на основании материалов инвентарного дела и представленных доказательств, установлено, что объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: г. ***, ул. ***, *** возведен в 1964 году, находился на балансе треста "***" (согласно Устава - государственное учреждение), являлся объектом государственной собственности Ставропольского края, и стороны данное обстоятельство не оспаривают.
Исходя из положений ст. 94 ГК РСФСР, действовавшей на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства.
Распоряжением исполкома г. Пятигорска N *** от 29.03.91 г. на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "***" от 21.03.91 г. о создании проектно-строительно-монтажного объединения "***", строительно-монтажный трест "***" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "***", учредителями которого согласно перечню (приложение N 1 к протоколу конференции) являлись в т.ч. и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.
Учредительным договором участников АОЗТ "***", заключенным решением собрания участников от 23.01.92 г., доля Комитета по управлением госимущества складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст. 10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи госимущества дочерним обществам и порядок его выкупа определяется учредительными договорами дочерних Обществ (ст. 11).
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N *** от 23.03.92 г. ПСМО "***" преобразовано в АОЗТ "***", а распоряжением главы администрации г. Пятигорска N *** от 30.12.92 г. произведена перерегистрация АОЗТ "***" в АООТ "***" (сокращенно АО "***").
В плане приватизации АО "***", включающего в себя подразделения, в т.ч. и ЖКК в г. Пятигорске по ул. ***, *** (ныне ул. ***, ***), предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО "К***" (п. 8). используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения (в т.ч. имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N *** от 29.03.93 г. АО "***" преобразовано в АО "***", учредителем которого явился комитет по управлению имуществом СК, который как собственник 17.12.1993 г. заключил с АО "***" (пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, договор N *** на пользование государственным имуществом в том числе и общежитие по ул. ***, ***.
08.12.2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества СК) в указанный договор N *** от 17.12.1993 года были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО "***" с согласия его учредителя ОАО "***".
21.01.2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору N *** от 17.12.1993 года о передаче общежития по ул. ***, *** г. *** на праве безвозмездного пользования ООО "***".
Распоряжением Правительства СК N 82-пр от 17.03.2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения по ул. ***, *** г.
10.07.2010 года на перечисленные выше жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности.
Установленные судом первой инстанции вышеуказанные обстоятельства не оспариваются в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
Удовлетворяя исковые требования истцов о признании за ними права на использование жилых помещений на условиях социального найма и права на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений в доме N *** в по ул. *** г. *** и право собственности на спорное жилое помещения, суд обоснованно исходил из того, что истцы вселены в занимаемые ими жилые помещения в установленном законом порядке и приобрели право на проживание в них, что не оспаривается ответчиком и не оспаривалось предыдущим собственником имущества.
В материалах дела представлен договор коммерческого найма между истцами и ООО "***" за 2010 год.
В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство гарантирует равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ N 4-П от 11.04.2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан А.С. Е*** и Е.Ю. Е***" и в Постановлении Конституционного Суда РФ N 8-П от 16 мая 2000 г. "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "***".
Истцам отказано в бесплатном предоставлении им в собственность в порядке приватизации занимаемых жилых помещений по причине наличия заключенных между ними с ООО "***" договоров коммерческого найма, в связи с чем возник заявленный спор.
Как видно из дела, жилые помещения в доме по ул. ***, *** г. *** на момент их предоставления истцам относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сами истцы пользуются занимаемой жилой площадью именно на условиях социального найма.
При этом, собственником занимаемых истцами помещений в спорном доме ни АО "***", ни ООО "***", ни ООО "***" никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23.12.1992 года N 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.
Вышеназванными нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ "***" жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживают истцы, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "***", ООО "***", ООО "***" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу указанных нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК N 82-пр от 17.03.2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истцов возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорные жилые помещения, находящиеся в общежитии, по договору N 161 от 17 декабря 1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (Собственником) и АО "***" переданы последнему в безвозмездное пользование, а впоследствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО "***", далее ООО "***".
Истцы вселились в спорные жилые помещения в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка кассатора на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, являются несостоятельными.
Кроме того, Конституционный Суд РФ в определении от 15 мая 2007 года N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Б. на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его статьей 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии со ст. 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, распоряжения Правительства СК от 17 марта 2010 года N 82-рп дом N *** по ул. *** г. *** спорные помещения передавались в муниципальную собственность как жилые в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесены к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истцы занимают спорные жилые помещения на условиях коммерческого найма, поскольку ООО "***" собственником жилых помещений в доме по ул. ***, *** г. *** не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "***" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истцами. При этом в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается, поэтому доводы апелляционной жалобы в указанной части являются необоснованными.
Постановления администрации г. Пятигорска N 4451 от 20.09.2010 года и N 654 от 11.03.2011 года в части включения спорных жилых помещений в доме по ул. ***, *** г. *** к жилищному фонду коммерческого использования, обоснованно не приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО "***", а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, с учетом вышеизложенного не усматривает каких-либо ограничений для передачи жилых помещений в доме N *** по ул. ***, г. *** истцам в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения с каждым из них, поскольку такое право у истцов возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены состоявшегося судебного решения.
Выводы суда являются исчерпывающими, основаны на нормах материального права и подтверждены анализом представленных доказательств. Судом правильно определены юридически значимые для дела обстоятельства, а также распределено бремя доказывания.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении дела, а также направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене постановленного решения суда, а также поскольку не привели и не могли привести к неправильному разрешению дела (п. 3 и п. 6 ст. 330 ГПК РФ).
По изложенным мотивам оснований для отмены решение суда первой инстанции по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пятигорского городского суда от 27 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Г. без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)