Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 08.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 15.08.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Солодовой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца общество с ограниченной ответственностью "Белтерра" представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика индивидуальный предприниматель Антонюк Олеся Анатольевна представитель не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц
Эйвазова Валентина Ивановна представитель не явился, извещен надлежаще
Порядина Алевтина Андреевна представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Антонюк Олеси Анатольевны, г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А08-7454/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Белтерра", г. Белгород (ОГРН 1043107014301) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Антонюк Олесе Анатольевне, г. Белгород (ОГРН 30931233300223) о взыскании 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года, 78 597 руб. 50 коп. пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 06.09.2011 по 01.06.2012 по договору субаренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 100/1.
Судом первой инстанции к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Эйвазова Валентина Ивановна, Порядина Алевтина Андреевна.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 (судья Байбаков М.А.) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 (судьи Мокроусова Л.М., Ушакова И.В., Шеин А.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С ИП Антонюк О.А. в пользу ООО "Белтерра" взыскано 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года, 7 859 руб. 75 коп. пени, 5 887 руб. 39 коп. судебных расходов по оплате госпошлины, а всего 98 062 руб. 56 коп., в остальной части иска отказано.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Антонюк О.А. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2011 Эйвазова В.И., Порядина А.А. (арендодатели) и ООО "Белтерра" (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатели обязуются передать арендатору во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Садовая 2а, общей площадью 3 146,1 кв. м за плату в целях организации офисного центра.
Пунктом 1.2. договора стороны предусмотрели срок действия настоящего договора - 11 месяцев с момента заключения.
01.09.2011 ООО "Белстар" (арендодатель) и ИП Антонюк О.А. (субарендатор) заключили договор N 100/1 субаренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Садовая 2а, на 0 этаже здания, общей площадью 270 кв. м для организации студии танцев.
01.09.2011 сторонами был составлен акт приема-передачи нежилого помещения.
Пунктом 5.1. договора установлен срок действия договора до 31.08.2012 включительно.
Пунктом 2.1. договора установлено, что стороны договорились о том, что арендная плата по настоящему договору подразделяется на две составляющие: постоянную и переменную.
Постоянная составляющая арендной платы составляла 300 рублей за 1 кв. м переданной в аренду площади помещения, что составляет 81 000 в месяц, НДС не предусмотрен. Постоянная составляющая арендной платы вносится ежемесячно авансовым платежом на расчетный счет арендодателя в течение первых пяти банковских дней текущего месяца.
Согласно п. 2.4. договора переменная составляющая арендной платы рассчитывается арендодателем ежемесячно на основании выставленных счетов организаций, оказывающих соответствующую услугу, в соответствии с показаниями приборов учета и расчетами, в порядке, указанном в договоре, и вносится субарендатором согласно выставленных счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета.
В силу п. 3.2.2. договора субарендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить платежи, определенные в договоре.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору субаренды нежилого помещения N 100/1 от 01.09.2011 подтверждается материалами дела, каких-либо иных сведений, ответчик не представил.
Довод ИП Антонюк О.А. о незаключенности договора субаренды нежилого помещения N 00/1 от 01.09.2011 ввиду того, что в указанном договоре, а также в акте приема-передачи имущества стоит подпись не ИП Антонюк О.А., правомерно отклонен судебными инстанциями.
Довод ответчика о ничтожности договора субаренды по причине отсутствия у ООО "БелТерра" правомочий на его заключение, поскольку право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за собственниками только 26.06.2012, обоснованно признан судами обеих инстанций несостоятельным, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
На основании ст. 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор N 100/1 субаренды нежилого помещения от 01.09.2011 никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, доказательств недействительности договора в материалы дела не представлено. Материалами дела подтверждается, что спорный договор N 100/1 субаренды нежилого помещения соответствует правоспособности сторон его подписавших.
Ссылка предпринимателя на то, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт пользования ответчиком арендованным имуществом в мае 2012 года, поскольку договор субаренды досрочно расторгнут сторонами, обоснованно признана судебными инстанциями несостоятельной.
Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что субарендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя, не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст.622 ГК РФ).
Следовательно, если ответчик полагает, что договор аренды между сторонами был расторгнут, то обязанность по доказыванию возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды возлагается на арендатора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 13 Информационного письма 11.01.2002 N 66, разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до момента расторжения договора не является основанием для прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за май 2012 года по договору N 100/1 субаренды нежилого помещения от 01.09.2011.
Факт, что в мае 2012 года ИП Антонюк О.А. не могла осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении по причине его залития, не повлиял на правильность выводов судебных инстанций.
Фотографии, представленные ответчиком в материалы дела, а также направленная в адрес истца претензия N 4 от 24.04.2012, в которой арендатор сообщил арендодателю о затоплении арендуемого помещения, не могут свидетельствовать о возврате арендуемого помещения.
Ссылка заявителя жалобы на непригодность арендуемого помещения и невозможность его использования по назначению также обоснованно отклонена судами первой и апелляционной инстанций.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно материалам дела, 01.09.2011 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в котором отмечено, что субарендатор не имеет претензий к состоянию принимаемого помещения.
Подписав данный акт, ответчик подтвердил свою осведомленность относительно технического состояния арендуемого помещения. В связи с чем, арендатор в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.
Пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещений, обеспечивать работу инженерных сетей здания. В случае аварии, произошедшей по вине арендодателя, немедленно принимать все необходимые меры по устранению последствий.
Однако, предприниматель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие вину арендодателя по факту затопления арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года.
Так как ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком не представлено, судебные инстанции пришли к верному выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.
Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы и иных, предусмотренных в настоящем договоре платежей в сроки, установленные в настоящем договоре, субарендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1,0% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ввиду просрочки оплаты, истец начислил ответчику договорную неустойку в размере 78 597 руб. 50 коп. за период с 06.09.2011 по 01.06.2012.
Ответчик заявил о снижении размера договорной неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе, основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Истец доказательств, свидетельствующих о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанных на средних показателях по рынку, в материалы дела не представил.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ.
В связи с изложенным, судебные инстанции, пришли к обоснованному выводу о правомерности снижения неустойки до 7 859 руб. 75 коп.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А08-7454/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N А08-7454/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N А08-7454/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 08.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 15.08.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.
судей Солодовой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца общество с ограниченной ответственностью "Белтерра" представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика индивидуальный предприниматель Антонюк Олеся Анатольевна представитель не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц
Эйвазова Валентина Ивановна представитель не явился, извещен надлежаще
Порядина Алевтина Андреевна представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Антонюк Олеси Анатольевны, г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А08-7454/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Белтерра", г. Белгород (ОГРН 1043107014301) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Антонюк Олесе Анатольевне, г. Белгород (ОГРН 30931233300223) о взыскании 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года, 78 597 руб. 50 коп. пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 06.09.2011 по 01.06.2012 по договору субаренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 100/1.
Судом первой инстанции к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Эйвазова Валентина Ивановна, Порядина Алевтина Андреевна.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 (судья Байбаков М.А.) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 (судьи Мокроусова Л.М., Ушакова И.В., Шеин А.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С ИП Антонюк О.А. в пользу ООО "Белтерра" взыскано 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года, 7 859 руб. 75 коп. пени, 5 887 руб. 39 коп. судебных расходов по оплате госпошлины, а всего 98 062 руб. 56 коп., в остальной части иска отказано.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Антонюк О.А. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2011 Эйвазова В.И., Порядина А.А. (арендодатели) и ООО "Белтерра" (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатели обязуются передать арендатору во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Садовая 2а, общей площадью 3 146,1 кв. м за плату в целях организации офисного центра.
Пунктом 1.2. договора стороны предусмотрели срок действия настоящего договора - 11 месяцев с момента заключения.
01.09.2011 ООО "Белстар" (арендодатель) и ИП Антонюк О.А. (субарендатор) заключили договор N 100/1 субаренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Садовая 2а, на 0 этаже здания, общей площадью 270 кв. м для организации студии танцев.
01.09.2011 сторонами был составлен акт приема-передачи нежилого помещения.
Пунктом 5.1. договора установлен срок действия договора до 31.08.2012 включительно.
Пунктом 2.1. договора установлено, что стороны договорились о том, что арендная плата по настоящему договору подразделяется на две составляющие: постоянную и переменную.
Постоянная составляющая арендной платы составляла 300 рублей за 1 кв. м переданной в аренду площади помещения, что составляет 81 000 в месяц, НДС не предусмотрен. Постоянная составляющая арендной платы вносится ежемесячно авансовым платежом на расчетный счет арендодателя в течение первых пяти банковских дней текущего месяца.
Согласно п. 2.4. договора переменная составляющая арендной платы рассчитывается арендодателем ежемесячно на основании выставленных счетов организаций, оказывающих соответствующую услугу, в соответствии с показаниями приборов учета и расчетами, в порядке, указанном в договоре, и вносится субарендатором согласно выставленных счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета.
В силу п. 3.2.2. договора субарендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить платежи, определенные в договоре.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору субаренды нежилого помещения N 100/1 от 01.09.2011 подтверждается материалами дела, каких-либо иных сведений, ответчик не представил.
Довод ИП Антонюк О.А. о незаключенности договора субаренды нежилого помещения N 00/1 от 01.09.2011 ввиду того, что в указанном договоре, а также в акте приема-передачи имущества стоит подпись не ИП Антонюк О.А., правомерно отклонен судебными инстанциями.
Довод ответчика о ничтожности договора субаренды по причине отсутствия у ООО "БелТерра" правомочий на его заключение, поскольку право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за собственниками только 26.06.2012, обоснованно признан судами обеих инстанций несостоятельным, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
На основании ст. 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор N 100/1 субаренды нежилого помещения от 01.09.2011 никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, доказательств недействительности договора в материалы дела не представлено. Материалами дела подтверждается, что спорный договор N 100/1 субаренды нежилого помещения соответствует правоспособности сторон его подписавших.
Ссылка предпринимателя на то, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт пользования ответчиком арендованным имуществом в мае 2012 года, поскольку договор субаренды досрочно расторгнут сторонами, обоснованно признана судебными инстанциями несостоятельной.
Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что субарендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя, не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст.622 ГК РФ).
Следовательно, если ответчик полагает, что договор аренды между сторонами был расторгнут, то обязанность по доказыванию возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды возлагается на арендатора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 13 Информационного письма 11.01.2002 N 66, разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до момента расторжения договора не является основанием для прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за май 2012 года по договору N 100/1 субаренды нежилого помещения от 01.09.2011.
Факт, что в мае 2012 года ИП Антонюк О.А. не могла осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении по причине его залития, не повлиял на правильность выводов судебных инстанций.
Фотографии, представленные ответчиком в материалы дела, а также направленная в адрес истца претензия N 4 от 24.04.2012, в которой арендатор сообщил арендодателю о затоплении арендуемого помещения, не могут свидетельствовать о возврате арендуемого помещения.
Ссылка заявителя жалобы на непригодность арендуемого помещения и невозможность его использования по назначению также обоснованно отклонена судами первой и апелляционной инстанций.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно материалам дела, 01.09.2011 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в котором отмечено, что субарендатор не имеет претензий к состоянию принимаемого помещения.
Подписав данный акт, ответчик подтвердил свою осведомленность относительно технического состояния арендуемого помещения. В связи с чем, арендатор в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.
Пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещений, обеспечивать работу инженерных сетей здания. В случае аварии, произошедшей по вине арендодателя, немедленно принимать все необходимые меры по устранению последствий.
Однако, предприниматель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие вину арендодателя по факту затопления арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании 81 000 руб. долга по арендной плате за май 2012 года, 1 747 руб. 92 коп. долга за пользование услугами Интернета за май 2012 года, 1 567 руб. 50 коп. долга за потребленную электрическую энергию за май 2012 года.
Так как ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком не представлено, судебные инстанции пришли к верному выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.
Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы и иных, предусмотренных в настоящем договоре платежей в сроки, установленные в настоящем договоре, субарендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1,0% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ввиду просрочки оплаты, истец начислил ответчику договорную неустойку в размере 78 597 руб. 50 коп. за период с 06.09.2011 по 01.06.2012.
Ответчик заявил о снижении размера договорной неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе, основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Истец доказательств, свидетельствующих о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанных на средних показателях по рынку, в материалы дела не представил.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст. 71 АПК РФ.
В связи с изложенным, судебные инстанции, пришли к обоснованному выводу о правомерности снижения неустойки до 7 859 руб. 75 коп.
Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А08-7454/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)