Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.,
судей Чучуновой Н.С., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - ГУК города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" - Артемов С.А., доверенность от 12.09.2012 б/н;
- от ответчика - ЗАО "Эриола" - Ромашкин А.В., доверенность от 24.10.2011 б/н; Феоктистова Л.З., доверенность от 24.10.2011 N 13; Херсонская Л.В., доверенность от 10.02.2012 б/н;
- от третьих лиц: Департамент имущества города Москвы - Митяева М.О., доверенность от 29.12.2012 N 1036-д;
- Департамент культурного наследия города Москвы - не явился, надлежаще извещен;
- Департамент культуры города Москвы - не явился, надлежаще извещен;
- рассмотрев в судебном заседании 24 января 2013 года
кассационную жалобу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского",
на решение от 23 июля 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
на постановление от 26 сентября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" (ОГРН 1027739359064)
к ЗАО "Эриола" (ОГРН 1027739646307)
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и расторжении договора аренды,
установил:
Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" (далее по тексту - Учреждение, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ЗАО "Эриола" (далее по тексту - Общество, арендатор, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 01 октября 2010 года к договору аренды нежилого помещения от 01 мая 1999 года в силу ничтожности в связи с несоответствием законодательству Российской Федерации, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 мая 1999 года в связи с существенным нарушением ЗАО "Эриола" условий договора, существенным ухудшением ЗАО "Эриола" арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора неправильно применил нормы материального права, регулирующие применение исковой давности. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности следует исчислять с 2008 года. К указанному выводу суд пришел исходя из того, что 18 декабря 2008 года истец подписал дополнительное соглашение с Департаментом имущества города Москвы к Контракту от 14 февраля 2003 года N 00-00208/03 на право оперативного управления жилым фондом, находящимся в собственности Москвы, вследствие чего узнал о незаконно произведенной перепланировке. Данное дополнительное соглашение зафиксировало увеличение используемой истцом площади до 5.847,4 кв. м. В то же время, как указывает заявитель кассационной жалобы, суды не учли, что ряд перепланировок был произведен ответчиком (арендатором) в 2010 и 2011 годах. В частности, между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 01 октября 2010 года, в котором закреплялась площадь и нумерация нежилых помещений, сдаваемых в аренду ответчику, подтверждаемая приложенными к соглашению экспликациями ЦТ БТИ города Москвы. 17 мая 2011 года и 01 ноября 2011 года ЦТ БТИ города Москвы произведены осмотры арендуемых ответчиком помещений, которые выявили расхождения с данными, указанными в дополнительном соглашении от 01 октября 2010 года, а также незаконные перепланировки в следующих помещениях: в здании по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23, стр. 1,- подвал, помещение III - комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 16а, 24; первый этаж, помещение Iа - комнаты N 4, 5, 28; четвертый этаж, помещение II - комнаты N 5, 5а; в здании по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23, стр. 2,- подвал, помещение I, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; первый этаж, помещение I, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Как указывает заявитель кассационной жалобы, сопоставление технических характеристик помещений, указанных в дополнительном соглашении от 01 октября 2010 года, и характеристик помещений по результатам обследований ЦУТ БТИ от 17 мая 2011 года и 01 ноября 2011 года показывает, что за период с 01 октября 2010 года по 01 ноября 2011 года в вышеуказанных помещениях ответчиком произведены следующие перепланировки: изменены площади и характеристики помещений; возведены перегородки, не предусмотренные технической документацией; демонтированы перегородки; заложены проемы в капитальных стенах; демонтировано инженерное оборудование помещений; установлено не предусмотренное технической документацией инженерное оборудование; демонтированы лестничные марши; обустроены лестницы, не предусмотренные технической документацией. Истцом представлена в материалы дела сводная таблица перепланировок, выполненных ответчиком в период с 01 октября 2010 года по 01 ноября 2011 года. По мнению заявителя кассационной жалобы, имеющиеся в деле доказательства подтверждают то обстоятельство, что ряд незаконных перепланировок ответчиком произведен в 2010 и 2011 годах, в силу чего срок исковой давности по данным нарушениям арендатором условий договора аренды не истек. В обжалуемых судебных актах суды не мотивировали, по каким основаниям они отвергли данные доводы истца и представленные им доказательства. Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, суды не дали оценку доводам истца о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от 01 мая 1999 года.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Ответчик в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Как указывает ответчик в отзыве, о произведенных перепланировках истец был осведомлен с 2005 года. Указанные перепланировки были согласованы с истцом (арендодателем). Произведенные перепланировки были также известны собственнику помещений в лице Департамента имущества города Москвы с 2008 года, поскольку указанный Департамент оформил помещения с перепланировками в собственность города Москвы, а затем в 2008 году переоформил с истцом контракт на оперативное управление этими помещениями, приложением к которому являются документы БТИ с зафиксированными перепланировками. 18 декабря 2008 года между Департаментом имущества города Москвы и Учреждением было заключено дополнительное соглашение к контракту на право оперативного управления от 14 февраля 2003 года, в котором учтены произведенные перепланировки. Ни истец, ни собственник имущества никаких претензий по поводу произведенных перепланировок ответчику не предъявляли. Также ответчик в отзыве указывает, что с 2005 года никаких дополнительных перепланировок в арендуемых ответчиком помещениях не производилось.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Департамент имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отзывов на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент имущества города Москвы в лице своего представителя высказал мнение о необходимости удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Надлежаще извещенные третьи лица - Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационной коллегией в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции отказано в удовлетворении ходатайств ответчика в лице его представителя об отложении судебного разбирательства в связи с не явкой иных представителей ответчика, а также по состоянию здоровья представителя ответчика, в связи с отсутствием оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей применения данной нормы при производстве в арбитражном суде кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 мая 1999 года между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с учетом дополнительного соглашения от 01 мая 1999 года (далее по тексту - договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 767,1 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23/12, строение 1-1а.
Срок аренды установлен с 01 мая 1999 года по 30 апреля 2002 года.
В соответствии с пунктом 5.3.8 договора аренды арендатору запрещено без письменного разрешения арендодателя производить какие-либо перепланировки и/или капитальный ремонт арендуемого помещения.
Государственная регистрация договора произведена 02 сентября 1999 года.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору 01 мая 1999 года по акту сдачи-приемки арендуемого помещения.
Согласно дополнительному соглашению от 29 мая 2000 года к договору аренды срок аренды на арендуемое помещение устанавливается с 01 мая 1999 года по 16 августа 2019 года.
Согласно дополнительному соглашению от 26 апреля 2004 года к договору аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 940,9 кв. м по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23/12, строение 1-1а, 2, 3. Срок аренды на арендуемое помещение устанавливается по 31 декабря 2033 года включительно.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору 26 апреля 2004 года по акту приема-передачи нежилого помещения.
Дополнительным соглашением от 01 октября 2009 года к договору аренды изменен размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 01 октября 2010 года в связи с перепланировкой и изменением нумерации части арендуемых помещений стороны изменили договор аренды в части указания наименований и площади арендуемых площадей, а также в части размера арендной платы. Всего по указанному дополнительному соглашению площадь арендуемых помещений составила 998 кв. м.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не произведена, т.е. указанное дополнительное соглашение является незаключенным и не влечет для сторон, его подписавших, возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Незаключенная сделка не может быть признана недействительной.
Исходя из изложенного, суд обоснованно применил для разрешения настоящего спора в указанной части материальное право, а именно,- пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении исковых требований о признании названного дополнительного соглашения к договору аренды недействительным.
В то же время, суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора арендатором на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком.
При этом суд первой инстанции указал, что о нарушении арендатором условий договора аренды в части перепланировки арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя истец - Учреждение узнало в 2008 году, а иск в арбитражный суд предъявил 20 февраля 2012 года, т.е. по истечении установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности, составляющего три года.
Конкретную календарную дату начала течения срока исковой давности суд первой инстанции в решении не определил.
Иных оснований для отказа в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды суд первой инстанции не указал.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанным решением суда первой инстанции.
Кассационная коллегия приходит к выводу о неправильном применении судами норм материального права при применении исковой давности в настоящем деле ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренду (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды правильно исходили из того, что произведенная арендатором без письменного согласия арендодателя перепланировка арендуемых помещений является существенным нарушением условий договора аренды, которое в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право стороне договора предъявить в суд требование об изменении или расторжении договора.
В то же время суды не учли, что обязательство арендатора по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, возникает после прекращения договора аренды.
Следовательно, предъявление требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, выразившимся в перепланировке арендуемых помещений без согласия арендодателя, является не обязанностью арендодателя, а его правом, которым он может воспользоваться в течение всего срока действия договора аренды.
Кроме того, суды не учли, что требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды является требованием собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Таким образом, суд первой инстанции неправомерно применил исковую давность при разрешении данного спора, а суд апелляционной инстанции не исправил указанную ошибку суда первой инстанции.
В то же время, суд кассационной инстанции лишен возможности вынести новый судебный акт ввиду следующего.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До обращения в суд истцом должны быть соблюдены требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Данные существенные фактические обстоятельства судами не устанавливались, имеющимся в деле доказательствам (деловой переписке между арендодателем и арендатором) оценка в судебных актах не дана.
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 года по делу N А40-31157/12-54-139 - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 31.01.2013 ПО ДЕЛУ N А40-31157/12-54-139
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. по делу N А40-31157/12-54-139
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дербенева А.А.,
судей Чучуновой Н.С., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - ГУК города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" - Артемов С.А., доверенность от 12.09.2012 б/н;
- от ответчика - ЗАО "Эриола" - Ромашкин А.В., доверенность от 24.10.2011 б/н; Феоктистова Л.З., доверенность от 24.10.2011 N 13; Херсонская Л.В., доверенность от 10.02.2012 б/н;
- от третьих лиц: Департамент имущества города Москвы - Митяева М.О., доверенность от 29.12.2012 N 1036-д;
- Департамент культурного наследия города Москвы - не явился, надлежаще извещен;
- Департамент культуры города Москвы - не явился, надлежаще извещен;
- рассмотрев в судебном заседании 24 января 2013 года
кассационную жалобу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского",
на решение от 23 июля 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
на постановление от 26 сентября 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" (ОГРН 1027739359064)
к ЗАО "Эриола" (ОГРН 1027739646307)
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и расторжении договора аренды,
установил:
Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" (далее по тексту - Учреждение, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к ЗАО "Эриола" (далее по тексту - Общество, арендатор, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 01 октября 2010 года к договору аренды нежилого помещения от 01 мая 1999 года в силу ничтожности в связи с несоответствием законодательству Российской Федерации, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 мая 1999 года в связи с существенным нарушением ЗАО "Эриола" условий договора, существенным ухудшением ЗАО "Эриола" арендованного имущества.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора неправильно применил нормы материального права, регулирующие применение исковой давности. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что срок исковой давности следует исчислять с 2008 года. К указанному выводу суд пришел исходя из того, что 18 декабря 2008 года истец подписал дополнительное соглашение с Департаментом имущества города Москвы к Контракту от 14 февраля 2003 года N 00-00208/03 на право оперативного управления жилым фондом, находящимся в собственности Москвы, вследствие чего узнал о незаконно произведенной перепланировке. Данное дополнительное соглашение зафиксировало увеличение используемой истцом площади до 5.847,4 кв. м. В то же время, как указывает заявитель кассационной жалобы, суды не учли, что ряд перепланировок был произведен ответчиком (арендатором) в 2010 и 2011 годах. В частности, между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 01 октября 2010 года, в котором закреплялась площадь и нумерация нежилых помещений, сдаваемых в аренду ответчику, подтверждаемая приложенными к соглашению экспликациями ЦТ БТИ города Москвы. 17 мая 2011 года и 01 ноября 2011 года ЦТ БТИ города Москвы произведены осмотры арендуемых ответчиком помещений, которые выявили расхождения с данными, указанными в дополнительном соглашении от 01 октября 2010 года, а также незаконные перепланировки в следующих помещениях: в здании по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23, стр. 1,- подвал, помещение III - комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 16а, 24; первый этаж, помещение Iа - комнаты N 4, 5, 28; четвертый этаж, помещение II - комнаты N 5, 5а; в здании по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23, стр. 2,- подвал, помещение I, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; первый этаж, помещение I, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Как указывает заявитель кассационной жалобы, сопоставление технических характеристик помещений, указанных в дополнительном соглашении от 01 октября 2010 года, и характеристик помещений по результатам обследований ЦУТ БТИ от 17 мая 2011 года и 01 ноября 2011 года показывает, что за период с 01 октября 2010 года по 01 ноября 2011 года в вышеуказанных помещениях ответчиком произведены следующие перепланировки: изменены площади и характеристики помещений; возведены перегородки, не предусмотренные технической документацией; демонтированы перегородки; заложены проемы в капитальных стенах; демонтировано инженерное оборудование помещений; установлено не предусмотренное технической документацией инженерное оборудование; демонтированы лестничные марши; обустроены лестницы, не предусмотренные технической документацией. Истцом представлена в материалы дела сводная таблица перепланировок, выполненных ответчиком в период с 01 октября 2010 года по 01 ноября 2011 года. По мнению заявителя кассационной жалобы, имеющиеся в деле доказательства подтверждают то обстоятельство, что ряд незаконных перепланировок ответчиком произведен в 2010 и 2011 годах, в силу чего срок исковой давности по данным нарушениям арендатором условий договора аренды не истек. В обжалуемых судебных актах суды не мотивировали, по каким основаниям они отвергли данные доводы истца и представленные им доказательства. Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, суды не дали оценку доводам истца о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от 01 мая 1999 года.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Ответчик в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Как указывает ответчик в отзыве, о произведенных перепланировках истец был осведомлен с 2005 года. Указанные перепланировки были согласованы с истцом (арендодателем). Произведенные перепланировки были также известны собственнику помещений в лице Департамента имущества города Москвы с 2008 года, поскольку указанный Департамент оформил помещения с перепланировками в собственность города Москвы, а затем в 2008 году переоформил с истцом контракт на оперативное управление этими помещениями, приложением к которому являются документы БТИ с зафиксированными перепланировками. 18 декабря 2008 года между Департаментом имущества города Москвы и Учреждением было заключено дополнительное соглашение к контракту на право оперативного управления от 14 февраля 2003 года, в котором учтены произведенные перепланировки. Ни истец, ни собственник имущества никаких претензий по поводу произведенных перепланировок ответчику не предъявляли. Также ответчик в отзыве указывает, что с 2005 года никаких дополнительных перепланировок в арендуемых ответчиком помещениях не производилось.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Департамент имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отзывов на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент имущества города Москвы в лице своего представителя высказал мнение о необходимости удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Надлежаще извещенные третьи лица - Департамент культурного наследия города Москвы, Департамент культуры города Москвы в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационной коллегией в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции отказано в удовлетворении ходатайств ответчика в лице его представителя об отложении судебного разбирательства в связи с не явкой иных представителей ответчика, а также по состоянию здоровья представителя ответчика, в связи с отсутствием оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей применения данной нормы при производстве в арбитражном суде кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 мая 1999 года между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с учетом дополнительного соглашения от 01 мая 1999 года (далее по тексту - договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 767,1 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23/12, строение 1-1а.
Срок аренды установлен с 01 мая 1999 года по 30 апреля 2002 года.
В соответствии с пунктом 5.3.8 договора аренды арендатору запрещено без письменного разрешения арендодателя производить какие-либо перепланировки и/или капитальный ремонт арендуемого помещения.
Государственная регистрация договора произведена 02 сентября 1999 года.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору 01 мая 1999 года по акту сдачи-приемки арендуемого помещения.
Согласно дополнительному соглашению от 29 мая 2000 года к договору аренды срок аренды на арендуемое помещение устанавливается с 01 мая 1999 года по 16 августа 2019 года.
Согласно дополнительному соглашению от 26 апреля 2004 года к договору аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение общей площадью 940,9 кв. м по адресу: город Москва, ул. Тверская, дом 23/12, строение 1-1а, 2, 3. Срок аренды на арендуемое помещение устанавливается по 31 декабря 2033 года включительно.
Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору 26 апреля 2004 года по акту приема-передачи нежилого помещения.
Дополнительным соглашением от 01 октября 2009 года к договору аренды изменен размер арендной платы.
Дополнительным соглашением от 01 октября 2010 года в связи с перепланировкой и изменением нумерации части арендуемых помещений стороны изменили договор аренды в части указания наименований и площади арендуемых площадей, а также в части размера арендной платы. Всего по указанному дополнительному соглашению площадь арендуемых помещений составила 998 кв. м.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не произведена, т.е. указанное дополнительное соглашение является незаключенным и не влечет для сторон, его подписавших, возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Незаключенная сделка не может быть признана недействительной.
Исходя из изложенного, суд обоснованно применил для разрешения настоящего спора в указанной части материальное право, а именно,- пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении исковых требований о признании названного дополнительного соглашения к договору аренды недействительным.
В то же время, суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора арендатором на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком.
При этом суд первой инстанции указал, что о нарушении арендатором условий договора аренды в части перепланировки арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя истец - Учреждение узнало в 2008 году, а иск в арбитражный суд предъявил 20 февраля 2012 года, т.е. по истечении установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности, составляющего три года.
Конкретную календарную дату начала течения срока исковой давности суд первой инстанции в решении не определил.
Иных оснований для отказа в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды суд первой инстанции не указал.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанным решением суда первой инстанции.
Кассационная коллегия приходит к выводу о неправильном применении судами норм материального права при применении исковой давности в настоящем деле ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренду (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды правильно исходили из того, что произведенная арендатором без письменного согласия арендодателя перепланировка арендуемых помещений является существенным нарушением условий договора аренды, которое в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право стороне договора предъявить в суд требование об изменении или расторжении договора.
В то же время суды не учли, что обязательство арендатора по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, возникает после прекращения договора аренды.
Следовательно, предъявление требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, выразившимся в перепланировке арендуемых помещений без согласия арендодателя, является не обязанностью арендодателя, а его правом, которым он может воспользоваться в течение всего срока действия договора аренды.
Кроме того, суды не учли, что требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды является требованием собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Таким образом, суд первой инстанции неправомерно применил исковую давность при разрешении данного спора, а суд апелляционной инстанции не исправил указанную ошибку суда первой инстанции.
В то же время, суд кассационной инстанции лишен возможности вынести новый судебный акт ввиду следующего.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До обращения в суд истцом должны быть соблюдены требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Данные существенные фактические обстоятельства судами не устанавливались, имеющимся в деле доказательствам (деловой переписке между арендодателем и арендатором) оценка в судебных актах не дана.
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 года по делу N А40-31157/12-54-139 - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)