Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ш. Алимовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Флаур"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года
по делу N А40-29778/2013, принятое судьей И.Н. Кофановой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Флаур"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Ким Л.Э.; Бжалава М.О. (по доверенности от 15.01.2012)
от ответчика: Сычев И.В. (по доверенности от 27.02.2013)
от третьего лица: Сураев А.Н. (по доверенности от 04.10.2013)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Флаур" и Департаментом государственного имущества города Москвы разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, в отношении помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, изложив его в редакции покупателя: "Цена объекта составляет 6.116.000 (шесть миллионов сто шестнадцать тысяч) рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения от 11.02.2013 г. N О/01-2012, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что истцом соблюдена установленная законодательством процедура выкупа арендованного имущества и он не утратил преимущественное право выкупа арендуемого имущества, так как оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Настаивает, что выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполнен не на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства заявления на выкуп арендуемого имущества. Ссылается, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не истребовал оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведенную Обществом с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт".
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" представило отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представители ответчика и третьего лица против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец арендует нежилые помещения общей площадью 39,0 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, находящиеся в государственной собственности города Москвы, по договору аренды от 28.06.2006 г. N 2-195/06, в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2010 г. сроком действия до 30.06.2015 г.
Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы, от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
30 ноября 2011 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 39,0 кв. м
12 декабря 2012 года Распоряжением Департамента имущества города Москвы N 4142-р "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 39,0 кв. м" принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 9,0 кв. м (этаж 1, пом. VII, комнаты 1 - 3); утвержден способ продажи - предоставление Обществу с ограниченной ответственностью "Флаур" преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты один год; установлена стоимость выкупаемого нежилого помещения в размере 13.849.000 руб.
24 декабря 2012 года Департамент имущества города Москвы направил в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Флаур" указанное выше Распоряжение и проект договора купли-продажи по цене объекта 13.849.000 руб.
22 января 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" направило в адрес Департамента имущества города Москвы письмо с просьбой приостановить вопрос о выкупе нежилого помещения и рассмотреть вопрос о переоценке его стоимости в связи со значительным превышением его стоимости.
Согласно подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" Отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т., д. 33А от 11.02.2013 г. N О/01-2012, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 6.116.700 руб.
07 марта 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" направило в адрес Департамента имущества города Москвы подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласия.
Поскольку ответчик уклоняется от подписания проекта договора купли-продажи арендованного помещения на предложенных истцом условиях, Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании возникших между сторонами разногласий.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В рассматриваемом случае проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен ответчиком в адрес истца 24.12.2012 г., а подписанный со стороны истца договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласия только 07.03.2013 г.
Таким образом, истец - Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" пропустил установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Департамента имущества города Москвы проекту договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 93,0 кв. м.
Поскольку пропуск указанного срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в части оценки представленных сторонами отчетов об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества подлежат исключению из мотивировочной части решения суда, поскольку при установленном судом факте утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, оснований для рассмотрения вопроса о цене имущества не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не была нарушена установленная законодательством процедура выкупа арендованного имущества, он не утратил преимущественное право выкупа арендуемого имущества, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, им оспорена, не принимаются апелляционным судом, поскольку указанная в отчетах как Общества с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт", так Общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не являлась обязательной для заключения договора между сторонами и при несогласии покупателя с предложенной продавцом ценой этот спор подлежал разрешению до утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.06.2013 г. по делу N А41-6835/12 по спору с аналогичными обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, в любом случае вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, отклоняются судом апелляционной инстанции. Положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно. В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с субъектом малого предпринимательства обязательно для ответчика до момента утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. На момент обращения истца с иском по настоящему делу последним пропущен установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи. Доказательств обратного истцом не представлено и апелляционным судом не установлено.
Ссылки представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции на позднее получение от ответчика проекта договора и недостаточности установленного законом срока для подготовки отчета о рыночной стоимости имущества в целях представления обоснованных возражений по его цене, не могут быть приняты во внимание, поскольку как указано выше, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины мог быть рассмотрен в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 30 июля 2013 года по делу N А40-29778/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2013 N 09АП-32061/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-29778/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. N 09АП-32061/2013-ГК
Дело N А40-29778/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей М.Е. Верстовой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ш. Алимовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Флаур"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года
по делу N А40-29778/2013, принятое судьей И.Н. Кофановой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Флаур"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Ким Л.Э.; Бжалава М.О. (по доверенности от 15.01.2012)
от ответчика: Сычев И.В. (по доверенности от 27.02.2013)
от третьего лица: Сураев А.Н. (по доверенности от 04.10.2013)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Флаур" и Департаментом государственного имущества города Москвы разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, в отношении помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, изложив его в редакции покупателя: "Цена объекта составляет 6.116.000 (шесть миллионов сто шестнадцать тысяч) рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения от 11.02.2013 г. N О/01-2012, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что истцом соблюдена установленная законодательством процедура выкупа арендованного имущества и он не утратил преимущественное право выкупа арендуемого имущества, так как оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Настаивает, что выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения выполнен не на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства заявления на выкуп арендуемого имущества. Ссылается, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не истребовал оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведенную Обществом с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт".
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт" представило отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представители ответчика и третьего лица против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Истец арендует нежилые помещения общей площадью 39,0 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, Ленинградский проспект, д. 33А, находящиеся в государственной собственности города Москвы, по договору аренды от 28.06.2006 г. N 2-195/06, в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2010 г. сроком действия до 30.06.2015 г.
Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы, от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
30 ноября 2011 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 39,0 кв. м
12 декабря 2012 года Распоряжением Департамента имущества города Москвы N 4142-р "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 39,0 кв. м" принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 9,0 кв. м (этаж 1, пом. VII, комнаты 1 - 3); утвержден способ продажи - предоставление Обществу с ограниченной ответственностью "Флаур" преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты один год; установлена стоимость выкупаемого нежилого помещения в размере 13.849.000 руб.
24 декабря 2012 года Департамент имущества города Москвы направил в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Флаур" указанное выше Распоряжение и проект договора купли-продажи по цене объекта 13.849.000 руб.
22 января 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" направило в адрес Департамента имущества города Москвы письмо с просьбой приостановить вопрос о выкупе нежилого помещения и рассмотреть вопрос о переоценке его стоимости в связи со значительным превышением его стоимости.
Согласно подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" Отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т., д. 33А от 11.02.2013 г. N О/01-2012, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 6.116.700 руб.
07 марта 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" направило в адрес Департамента имущества города Москвы подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласия.
Поскольку ответчик уклоняется от подписания проекта договора купли-продажи арендованного помещения на предложенных истцом условиях, Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании возникших между сторонами разногласий.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В рассматриваемом случае проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен ответчиком в адрес истца 24.12.2012 г., а подписанный со стороны истца договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласия только 07.03.2013 г.
Таким образом, истец - Общество с ограниченной ответственностью "Флаур" пропустил установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Департамента имущества города Москвы проекту договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский просп., д. 33А, общей площадью 93,0 кв. м.
Поскольку пропуск указанного срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в части оценки представленных сторонами отчетов об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества подлежат исключению из мотивировочной части решения суда, поскольку при установленном судом факте утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, оснований для рассмотрения вопроса о цене имущества не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не была нарушена установленная законодательством процедура выкупа арендованного имущества, он не утратил преимущественное право выкупа арендуемого имущества, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, им оспорена, не принимаются апелляционным судом, поскольку указанная в отчетах как Общества с ограниченной ответственностью "Топ-Консалт", так Общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не являлась обязательной для заключения договора между сторонами и при несогласии покупателя с предложенной продавцом ценой этот спор подлежал разрешению до утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.06.2013 г. по делу N А41-6835/12 по спору с аналогичными обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, в любом случае вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, отклоняются судом апелляционной инстанции. Положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно. В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с субъектом малого предпринимательства обязательно для ответчика до момента утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. На момент обращения истца с иском по настоящему делу последним пропущен установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи. Доказательств обратного истцом не представлено и апелляционным судом не установлено.
Ссылки представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции на позднее получение от ответчика проекта договора и недостаточности установленного законом срока для подготовки отчета о рыночной стоимости имущества в целях представления обоснованных возражений по его цене, не могут быть приняты во внимание, поскольку как указано выше, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины мог быть рассмотрен в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы 30 июля 2013 года по делу N А40-29778/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)