Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Титовой М.Г. и Рябинина К.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года по гражданскому делу N 2-321/2013 по иску У.Т. и У.Е. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на комнаты в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истицы У.Т., являющейся также законным представителем несовершеннолетней истицы У.Е., полагавшей, что отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
У.Т. и У.Е. 18 января 2013 года обратились в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании за ними в равных долях права собственности в порядке приватизации на жилые комнаты N 44 площадью 11,9 кв. м и N 45 площадью 12 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование своих требований истицы указали, что спорные помещения, расположенные в общежитии, были предоставлены У.Т. (до брака - В.) Профессиональным училищем N 20 на основании внутреннего ордера от 03.01.2001 г. в связи с ее работой в данном учреждении. Она зарегистрирована и проживает в данном жилом помещении. В <дата> у У.Т. родилась дочь У.Е., которая также была зарегистрирована в спорных комнатах и фактически в них проживает. Из технического паспорта, составленного ГУП "Леноблинвентаризация" Лужское БТИ 22.12.2010 г., следует, что занимаемые ими комнаты расположены на пятом этаже жилого дома. В 2006 году жилой дом <адрес> принят в муниципальную собственность Лужского городского поселения. Начиная с 2007 года жильцы бывшего общежития неоднократно обращались с коллективными заявлениями в администрацию Лужского городского поселения по вопросу заключения договоров приватизации занимаемых ими помещений, однако получали отказы со ссылкой на то, что жилой дом <адрес> не исключен из специализированного жилищного фонда, а также в связи с невозможностью определить предмет договора социального найма (номер жилого помещения, его общую и жилую площадь). Истцы считают данные действия ответчика незаконными, так как в соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. N 8, они имеют право приобрести в собственность предоставленные им в установленном законом порядке и занимаемые на условиях социального найма жилые помещения (т. 1, л.д. 3 - 5).
В ходе рассмотрения настоящего дела истицы уточнили свои требования, просили признать за ними в равных долях право собственности в порядке приватизации на жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м в квартире N расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 24 - 26).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года иск У.Т. и У.Е. удовлетворен. За каждой из истиц признано право собственности в порядке приватизации на 1/2 доли жилых комнат N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 11,9 кв. м в квартире N на пятом этаже жилого дома по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 103 - 114).
Администрация Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что решение вынесено в отношении только жилых комнат, без мест общего пользования, что противоречит ч. ч. 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ. Постановлением администрации от 01.07.2010 г. N 411 жилые помещения в доме <адрес> решено значить квартирами. Однако жильцами данного жилого дома сделаны многочисленные перепланировки, в связи с чем изменились площади занимаемых ими помещений и стало невозможно заключить договоры социального найма и приватизации (т. 2, л.д. 123 - 124).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, третьего лица К. и представителей третьих лиц администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, Управления Росреестра по Ленинградской области и Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (т. 2, л.д. 128 - 138).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Из материалов дела следует, что истица У.Т. (до заключения в 2000 году брака - В.Т. - т. 1, л.д. 13) с 1988 года временно, а с 1992 года постоянно зарегистрирована в общежитии, расположенном по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 4 - 5, 34).
03 января 2001 года Профессиональным училищем N 20 У.Т. выдан ордер N на право занятия двух комнат в квартирном блоке, общей площадью 46 кв. м, в доме <адрес> (т. 1, л.д. 6).
В тот же день между У.Т. (нанимателем) и Профессиональным училищем N 20 (наймодателем) заключен договор найма жилого помещения и предоставления коммунальных услуг в малосемейном общежитии профессионального училища N 20, по условиям которого наймодатель предоставил нанимателю и членам его семьи на время работы в училище в пользование жилое помещение, состоящее из двух комнат в квартирном блоке N 16, общей площадью 46 кв. м, по адресу: <адрес> квартирный блок 16, комнаты N N 1, 2 (т. 1, л.д. 7 - 10). Из приложенного к договору найма паспорта жилого помещения следует, что оно находится в квартирном блоке N 16 и состоит из холла площадью 12 кв. м, двух комнат площадью 24 кв. м (N 1 площадью 12 кв. м и N 2 площадью 12 кв. м), кухни площадью 4,8 кв. м, двух санузлов. Общая площадь являющегося предметом договора найма жилого помещения составляет 46 кв. м (т. 1, л.д. 11).
<дата> у У.Т. родилась дочь, У.Е. (т. 1, л.д. 14), которая с 19.03.2002 г. совместно с матерью зарегистрирована в общежитии по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 4).
На основании Постановлений Правительства Ленинградской области от 29.12.2005 г. N 345 и от 24.10.2006 г. N 293 здание общежития по адресу: <адрес>, в ноябре 2006 года передано по акту приема-передачи в собственность Лужского городского поселения от ГОУ НПО ЛО "Профессиональное училище N 47" (правопреемника Профессионального училища N 20) (т. 1, л.д. 39 - 43).
Согласно ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Принимая решение об удовлетворении заявленных истицами требований, суд первой инстанции исходил из того, что они на условиях социального найма проживают в жилых комнатах N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 11,9 кв. м в квартире N на пятом этаже в доме <адрес>; осуществленная в данной квартире перепланировка мест общего пользования не является препятствием для передачи спорных комнат в собственность истиц в порядке приватизации.
Действительно, сам по себе факт незаконной перепланировки жилого помещения не может послужить основанием для отказа в заключении договора приватизации.
В соответствии со ст. 2 Закона граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со ст. 4 указанного Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, Закон не предусматривает безусловного отказа в приватизации в том случае, если в квартире произведена самовольная перепланировка. В такой ситуации при рассмотрении вопроса о возможности заключить договор приватизации следует исходить из того, каков характер осуществленной перепланировки, повлекла ли она за собой изменение общей и жилой площади квартиры и другие изменения.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истицами требований.
Занимаемые истицами помещения не индивидуализированы и невозможно определить доли в праве собственности на них, которые должны быть указаны в договоре приватизации и свидетельствах о праве собственности. Кроме того, из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, право на какие конкретно помещения возникло у истиц, и просят ли они признать за ними право собственности именно на те помещения, которые были предоставлены им в установленном законом порядке.
Истицы зарегистрированы в доме <адрес>. Из правоустанавливающих документов следует, что им предоставлены две комнаты (N 1 и N 2 площадью 12 кв. м каждая) в квартирном блоке N 16, общей площадью 46 кв. м.
Право собственности в порядке приватизации истицы просят признать за собой на жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м в квартире N в доме <адрес>. Однако доказательств предоставления им спорных жилых помещений, равно как и доказательств тождества спорных жилых помещений и жилых помещений, в отношении которых у истиц имеются правоустанавливающие документы, при рассмотрении настоящего дела последними не представлено
Согласно ч. ч. 1, 5 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Согласно части 3 данной статьи квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно части 4 данной статьи комнатой признается часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом в п. 4.2 Порядка оформления передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, утвержденного Постановлением администрации Лужского городского поселения от 21.11.2007 г. N 309, указано, что комнаты в коммунальных квартирах могут быть объектом права собственности не самостоятельно, а как доли квартиры (Т. 1, л.д. 172 - 179).
Исходя из вышеуказанных положений закона для признания за истицами права собственности на спорные комнаты в коммунальной квартире (причем вне зависимости от того, как на отдельные жилые помещения либо как на доли коммунальной квартиры) необходимо установить наличие в доме <адрес>, ее характеристики (количество комнат, общую и жилую площадь), а также наличие в данной квартире комнат N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м.
Вместе с тем, данные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не установлены.
Из справки о регистрации, выданной 14.03.2013 г. ООО "Расчетно-информационный центр", следует, что истицы зарегистрированы в помещении жилой площадью 24 кв. м, общей площадью 90,3 кв. м в квартире <адрес> (т. 2, л.д. 4). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги истицами также вносится за помещения площадью 24 кв. м в квартире N 16 (т. 1, л.д. 22 - 24).
Из технического паспорта на жилой дом <адрес>, составленного по состоянию на 23.09.1975 г., следует, что на пятом этаже данного дома расположены помещения общей площадью 621 кв. м. Комнаты с номерами 543 и 544 и квартира с номером 10 на пятом этаже данного дома отсутствуют (т. 1, л.д. 109 - 139, 198).
По состоянию на 18.11.2010 г. Филиалом ГУП "Леноблинвентаризация" Лужское БТИ составлен технический паспорт на жилой дом <адрес>. Из экспликации к поэтажному плану следует, что на пятом этаже данного дома имеются жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м. В прилагаемом к техническому паспорту поэтажном плане на пятом этаже жилого дома комнаты с номерами 543 и 544 отсутствуют. Квартиры в жилом доме <адрес> не сформированы, по всему дому идет сквозная нумерация комнат (т. 1, л.д. 141 - 164).
Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области в Лужском районе 04.02.2009 г. провел обследование общежития, расположенного в доме <адрес> на соответствие (несоответствие) санитарным нормам и правилам для дальнейшего перевода данного общежития в многоквартирный жилой дом. Из акта обследования усматривается, что на пятом этаже данного дома по факту созданы четыре квартиры: N N 13 - 16. Кухни в квартирах переделаны из холлов и жилых комнат (т. 1, л.д. 69 - 73).
Постановлением администрации Лужского городского поселения от 01.07.2010 г. N 411 присвоены номера квартир в доме <адрес>. Постановлено жилые помещения, указанные в проекте переустройства общежития под жилой дом, согласованном главным архитектором администрации Лужского городского поселения 29.12.2009 г., значить квартирами. В частности, на пятом этаже данного дома создаются квартиры N N 9 и 10. Квартира N 10 состоит из восьми комнат, общей площадью 207,7 кв. м, жилой площадью 108,7 кв. м, с общей кухней площадью 12,1 кв. м (т. 1, л.д. 37).
Вместе с тем, из указанного постановления не следует, что в квартире N 10 на пятом этаже жилого дома <адрес> имеются комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м, на которые претендуют истицы.
Кроме того, постановление от 01.07.2010 г. N 411 не имеет прямого действия; для его исполнения необходимо внесение соответствующих изменений в техническую документацию жилого дома, о чем свидетельствует п. 2 постановления. Однако такие изменения до настоящего времени не внесены.
Исходя из изложенного, местонахождение занимаемых истицами в доме <адрес> комнат не установлено; квартира N 10, составной частью которой, по мнению истиц, являются спорные комнаты, в данном доме отсутствует.
Признав за истицами право собственности на непредоставленный им в установленном законом порядке и вообще несуществующий объект недвижимости, суд вынес незаконное и неисполнимое решение.
Кроме того, в судебном порядке право собственности в порядке приватизации на спорные комнаты не могло бы быть признано за истицами и в том случае, если бы вышеуказанные препятствия для этого отсутствовали.
В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истицы должны доказать, что их права или законные интересы нарушены, так как судебной защите подлежит только нарушенное право.
Согласно ст. 6 Закона передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В соответствии со ст. 8 Закона решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Порядок оформления передачи в собственность граждан занимаемых ими помещений в домах муниципального жилищного фонда (включающий в себя порядок подачи и рассмотрения заявлений граждан о приватизации занимаемых ими жилых помещений, а также перечень прилагаемых к заявлению документов) утвержден Постановлением администрации Лужского городского поселения от 21.11.2007 г. N 309.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", при рассмотрении дел такой категории необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.
Таким образом, для разрешения вопроса о приватизации занимаемого жилого помещения обязательным является обращение гражданина в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением и необходимыми документами.
Из материалов дела следует, что истицы в установленном законом порядке к ответчику с соответствующим заявлением не обращались, необходимых для его рассмотрения документов не предоставляли. Отказа в приватизации занимаемых ими помещений истицам со стороны ответчика не было.
Представленный истцовой стороной в материалы дела ответ администрации Лужского городского поселения от 08.07.2010 г. на имя Н. на ее обращение от имени жильцов жилого дома <адрес> по вопросу передачи жилых помещений в собственность путем приватизации (Т. 1, л.д. 15) содержит лишь разъяснение относительно порядка заключения договора приватизации и перечень необходимых для его заключения документов, а не отказ в приватизации.
Кроме того, коллективные обращения жильцов дома за приватизацией законом не предусмотрены и наличие такого обращения не подтверждает того, что истицами при разрешении вопроса о приватизации были соблюдены требования действующего законодательства, касающиеся порядка бесплатного получения в собственность жилого помещения. Тот факт, что лично с заявлением о приватизации занимаемого ими помещения они к ответчику не обращались, истицами не оспаривается.
Обращения к ответчику других жильцов дома <адрес> по различным вопросам, связанным с заключением договоров социального найма и приватизации (Т. 1, л.д. 12, 16 - 17), не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.
Исходя из изложенного, права истиц при решении вопросов приватизации занимаемых ими жилых помещений ответчиком не нарушены и у них отсутствуют предусмотренные ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ и ст. 8 Закона основания для обращения за судебной защитой.
Решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права; установленные судом имеющие значение для дела обстоятельства не доказаны; изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела. В связи с этим обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении иска.
При этом права истиц нарушены не будут. Они не лишены возможности обратиться к ответчику по вопросу заключения договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений. В случае уклонения ответчика от заключения такого договора, либо возникновения между сторонами разногласий относительно его предмета, истицы не лишены возможности обратиться в суд с иском о признании за ними права пользования на условиях социального найма предоставленными им в установленном законом порядке жилыми помещениями.
После заключения между сторонами договора социального найма либо вступления в законную силу решения суда о признании за истицами права пользования конкретными жилыми помещениями (то есть после их индивидуализации) последние не лишены возможности в установленном порядке обратиться к ответчику с заявлением о приватизации данных жилых помещений.
В случае отказа ответчика в заключении договора приватизации (например, по причине наличия в квартире незаконных перепланировок) возникший спор может быть разрешен в судебном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года отменить с вынесением по делу нового решения.
В удовлетворении иска У.Т. и У.Е. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на комнаты в порядке приватизации - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2013 N 33-3503/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2013 г. N 33-3503/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Титовой М.Г. и Рябинина К.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года по гражданскому делу N 2-321/2013 по иску У.Т. и У.Е. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на комнаты в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истицы У.Т., являющейся также законным представителем несовершеннолетней истицы У.Е., полагавшей, что отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
У.Т. и У.Е. 18 января 2013 года обратились в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании за ними в равных долях права собственности в порядке приватизации на жилые комнаты N 44 площадью 11,9 кв. м и N 45 площадью 12 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование своих требований истицы указали, что спорные помещения, расположенные в общежитии, были предоставлены У.Т. (до брака - В.) Профессиональным училищем N 20 на основании внутреннего ордера от 03.01.2001 г. в связи с ее работой в данном учреждении. Она зарегистрирована и проживает в данном жилом помещении. В <дата> у У.Т. родилась дочь У.Е., которая также была зарегистрирована в спорных комнатах и фактически в них проживает. Из технического паспорта, составленного ГУП "Леноблинвентаризация" Лужское БТИ 22.12.2010 г., следует, что занимаемые ими комнаты расположены на пятом этаже жилого дома. В 2006 году жилой дом <адрес> принят в муниципальную собственность Лужского городского поселения. Начиная с 2007 года жильцы бывшего общежития неоднократно обращались с коллективными заявлениями в администрацию Лужского городского поселения по вопросу заключения договоров приватизации занимаемых ими помещений, однако получали отказы со ссылкой на то, что жилой дом <адрес> не исключен из специализированного жилищного фонда, а также в связи с невозможностью определить предмет договора социального найма (номер жилого помещения, его общую и жилую площадь). Истцы считают данные действия ответчика незаконными, так как в соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. N 8, они имеют право приобрести в собственность предоставленные им в установленном законом порядке и занимаемые на условиях социального найма жилые помещения (т. 1, л.д. 3 - 5).
В ходе рассмотрения настоящего дела истицы уточнили свои требования, просили признать за ними в равных долях право собственности в порядке приватизации на жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м в квартире N расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 24 - 26).
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года иск У.Т. и У.Е. удовлетворен. За каждой из истиц признано право собственности в порядке приватизации на 1/2 доли жилых комнат N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 11,9 кв. м в квартире N на пятом этаже жилого дома по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 103 - 114).
Администрация Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что решение вынесено в отношении только жилых комнат, без мест общего пользования, что противоречит ч. ч. 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ. Постановлением администрации от 01.07.2010 г. N 411 жилые помещения в доме <адрес> решено значить квартирами. Однако жильцами данного жилого дома сделаны многочисленные перепланировки, в связи с чем изменились площади занимаемых ими помещений и стало невозможно заключить договоры социального найма и приватизации (т. 2, л.д. 123 - 124).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, третьего лица К. и представителей третьих лиц администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, Управления Росреестра по Ленинградской области и Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (т. 2, л.д. 128 - 138).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Из материалов дела следует, что истица У.Т. (до заключения в 2000 году брака - В.Т. - т. 1, л.д. 13) с 1988 года временно, а с 1992 года постоянно зарегистрирована в общежитии, расположенном по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 4 - 5, 34).
03 января 2001 года Профессиональным училищем N 20 У.Т. выдан ордер N на право занятия двух комнат в квартирном блоке, общей площадью 46 кв. м, в доме <адрес> (т. 1, л.д. 6).
В тот же день между У.Т. (нанимателем) и Профессиональным училищем N 20 (наймодателем) заключен договор найма жилого помещения и предоставления коммунальных услуг в малосемейном общежитии профессионального училища N 20, по условиям которого наймодатель предоставил нанимателю и членам его семьи на время работы в училище в пользование жилое помещение, состоящее из двух комнат в квартирном блоке N 16, общей площадью 46 кв. м, по адресу: <адрес> квартирный блок 16, комнаты N N 1, 2 (т. 1, л.д. 7 - 10). Из приложенного к договору найма паспорта жилого помещения следует, что оно находится в квартирном блоке N 16 и состоит из холла площадью 12 кв. м, двух комнат площадью 24 кв. м (N 1 площадью 12 кв. м и N 2 площадью 12 кв. м), кухни площадью 4,8 кв. м, двух санузлов. Общая площадь являющегося предметом договора найма жилого помещения составляет 46 кв. м (т. 1, л.д. 11).
<дата> у У.Т. родилась дочь, У.Е. (т. 1, л.д. 14), которая с 19.03.2002 г. совместно с матерью зарегистрирована в общежитии по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 4).
На основании Постановлений Правительства Ленинградской области от 29.12.2005 г. N 345 и от 24.10.2006 г. N 293 здание общежития по адресу: <адрес>, в ноябре 2006 года передано по акту приема-передачи в собственность Лужского городского поселения от ГОУ НПО ЛО "Профессиональное училище N 47" (правопреемника Профессионального училища N 20) (т. 1, л.д. 39 - 43).
Согласно ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Принимая решение об удовлетворении заявленных истицами требований, суд первой инстанции исходил из того, что они на условиях социального найма проживают в жилых комнатах N 43 площадью 12,1 кв. м и N 44 площадью 11,9 кв. м в квартире N на пятом этаже в доме <адрес>; осуществленная в данной квартире перепланировка мест общего пользования не является препятствием для передачи спорных комнат в собственность истиц в порядке приватизации.
Действительно, сам по себе факт незаконной перепланировки жилого помещения не может послужить основанием для отказа в заключении договора приватизации.
В соответствии со ст. 2 Закона граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со ст. 4 указанного Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, Закон не предусматривает безусловного отказа в приватизации в том случае, если в квартире произведена самовольная перепланировка. В такой ситуации при рассмотрении вопроса о возможности заключить договор приватизации следует исходить из того, каков характер осуществленной перепланировки, повлекла ли она за собой изменение общей и жилой площади квартиры и другие изменения.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела установлены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истицами требований.
Занимаемые истицами помещения не индивидуализированы и невозможно определить доли в праве собственности на них, которые должны быть указаны в договоре приватизации и свидетельствах о праве собственности. Кроме того, из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, право на какие конкретно помещения возникло у истиц, и просят ли они признать за ними право собственности именно на те помещения, которые были предоставлены им в установленном законом порядке.
Истицы зарегистрированы в доме <адрес>. Из правоустанавливающих документов следует, что им предоставлены две комнаты (N 1 и N 2 площадью 12 кв. м каждая) в квартирном блоке N 16, общей площадью 46 кв. м.
Право собственности в порядке приватизации истицы просят признать за собой на жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м в квартире N в доме <адрес>. Однако доказательств предоставления им спорных жилых помещений, равно как и доказательств тождества спорных жилых помещений и жилых помещений, в отношении которых у истиц имеются правоустанавливающие документы, при рассмотрении настоящего дела последними не представлено
Согласно ч. ч. 1, 5 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Согласно части 3 данной статьи квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно части 4 данной статьи комнатой признается часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в квартире.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом в п. 4.2 Порядка оформления передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, утвержденного Постановлением администрации Лужского городского поселения от 21.11.2007 г. N 309, указано, что комнаты в коммунальных квартирах могут быть объектом права собственности не самостоятельно, а как доли квартиры (Т. 1, л.д. 172 - 179).
Исходя из вышеуказанных положений закона для признания за истицами права собственности на спорные комнаты в коммунальной квартире (причем вне зависимости от того, как на отдельные жилые помещения либо как на доли коммунальной квартиры) необходимо установить наличие в доме <адрес>, ее характеристики (количество комнат, общую и жилую площадь), а также наличие в данной квартире комнат N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м.
Вместе с тем, данные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не установлены.
Из справки о регистрации, выданной 14.03.2013 г. ООО "Расчетно-информационный центр", следует, что истицы зарегистрированы в помещении жилой площадью 24 кв. м, общей площадью 90,3 кв. м в квартире <адрес> (т. 2, л.д. 4). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги истицами также вносится за помещения площадью 24 кв. м в квартире N 16 (т. 1, л.д. 22 - 24).
Из технического паспорта на жилой дом <адрес>, составленного по состоянию на 23.09.1975 г., следует, что на пятом этаже данного дома расположены помещения общей площадью 621 кв. м. Комнаты с номерами 543 и 544 и квартира с номером 10 на пятом этаже данного дома отсутствуют (т. 1, л.д. 109 - 139, 198).
По состоянию на 18.11.2010 г. Филиалом ГУП "Леноблинвентаризация" Лужское БТИ составлен технический паспорт на жилой дом <адрес>. Из экспликации к поэтажному плану следует, что на пятом этаже данного дома имеются жилые комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м. В прилагаемом к техническому паспорту поэтажном плане на пятом этаже жилого дома комнаты с номерами 543 и 544 отсутствуют. Квартиры в жилом доме <адрес> не сформированы, по всему дому идет сквозная нумерация комнат (т. 1, л.д. 141 - 164).
Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области в Лужском районе 04.02.2009 г. провел обследование общежития, расположенного в доме <адрес> на соответствие (несоответствие) санитарным нормам и правилам для дальнейшего перевода данного общежития в многоквартирный жилой дом. Из акта обследования усматривается, что на пятом этаже данного дома по факту созданы четыре квартиры: N N 13 - 16. Кухни в квартирах переделаны из холлов и жилых комнат (т. 1, л.д. 69 - 73).
Постановлением администрации Лужского городского поселения от 01.07.2010 г. N 411 присвоены номера квартир в доме <адрес>. Постановлено жилые помещения, указанные в проекте переустройства общежития под жилой дом, согласованном главным архитектором администрации Лужского городского поселения 29.12.2009 г., значить квартирами. В частности, на пятом этаже данного дома создаются квартиры N N 9 и 10. Квартира N 10 состоит из восьми комнат, общей площадью 207,7 кв. м, жилой площадью 108,7 кв. м, с общей кухней площадью 12,1 кв. м (т. 1, л.д. 37).
Вместе с тем, из указанного постановления не следует, что в квартире N 10 на пятом этаже жилого дома <адрес> имеются комнаты N 543 площадью 12,1 кв. м и N 544 площадью 11,9 кв. м, на которые претендуют истицы.
Кроме того, постановление от 01.07.2010 г. N 411 не имеет прямого действия; для его исполнения необходимо внесение соответствующих изменений в техническую документацию жилого дома, о чем свидетельствует п. 2 постановления. Однако такие изменения до настоящего времени не внесены.
Исходя из изложенного, местонахождение занимаемых истицами в доме <адрес> комнат не установлено; квартира N 10, составной частью которой, по мнению истиц, являются спорные комнаты, в данном доме отсутствует.
Признав за истицами право собственности на непредоставленный им в установленном законом порядке и вообще несуществующий объект недвижимости, суд вынес незаконное и неисполнимое решение.
Кроме того, в судебном порядке право собственности в порядке приватизации на спорные комнаты не могло бы быть признано за истицами и в том случае, если бы вышеуказанные препятствия для этого отсутствовали.
В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истицы должны доказать, что их права или законные интересы нарушены, так как судебной защите подлежит только нарушенное право.
Согласно ст. 6 Закона передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В соответствии со ст. 8 Закона решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Порядок оформления передачи в собственность граждан занимаемых ими помещений в домах муниципального жилищного фонда (включающий в себя порядок подачи и рассмотрения заявлений граждан о приватизации занимаемых ими жилых помещений, а также перечень прилагаемых к заявлению документов) утвержден Постановлением администрации Лужского городского поселения от 21.11.2007 г. N 309.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", при рассмотрении дел такой категории необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.
Таким образом, для разрешения вопроса о приватизации занимаемого жилого помещения обязательным является обращение гражданина в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением и необходимыми документами.
Из материалов дела следует, что истицы в установленном законом порядке к ответчику с соответствующим заявлением не обращались, необходимых для его рассмотрения документов не предоставляли. Отказа в приватизации занимаемых ими помещений истицам со стороны ответчика не было.
Представленный истцовой стороной в материалы дела ответ администрации Лужского городского поселения от 08.07.2010 г. на имя Н. на ее обращение от имени жильцов жилого дома <адрес> по вопросу передачи жилых помещений в собственность путем приватизации (Т. 1, л.д. 15) содержит лишь разъяснение относительно порядка заключения договора приватизации и перечень необходимых для его заключения документов, а не отказ в приватизации.
Кроме того, коллективные обращения жильцов дома за приватизацией законом не предусмотрены и наличие такого обращения не подтверждает того, что истицами при разрешении вопроса о приватизации были соблюдены требования действующего законодательства, касающиеся порядка бесплатного получения в собственность жилого помещения. Тот факт, что лично с заявлением о приватизации занимаемого ими помещения они к ответчику не обращались, истицами не оспаривается.
Обращения к ответчику других жильцов дома <адрес> по различным вопросам, связанным с заключением договоров социального найма и приватизации (Т. 1, л.д. 12, 16 - 17), не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.
Исходя из изложенного, права истиц при решении вопросов приватизации занимаемых ими жилых помещений ответчиком не нарушены и у них отсутствуют предусмотренные ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ и ст. 8 Закона основания для обращения за судебной защитой.
Решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права; установленные судом имеющие значение для дела обстоятельства не доказаны; изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела. В связи с этим обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении иска.
При этом права истиц нарушены не будут. Они не лишены возможности обратиться к ответчику по вопросу заключения договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений. В случае уклонения ответчика от заключения такого договора, либо возникновения между сторонами разногласий относительно его предмета, истицы не лишены возможности обратиться в суд с иском о признании за ними права пользования на условиях социального найма предоставленными им в установленном законом порядке жилыми помещениями.
После заключения между сторонами договора социального найма либо вступления в законную силу решения суда о признании за истицами права пользования конкретными жилыми помещениями (то есть после их индивидуализации) последние не лишены возможности в установленном порядке обратиться к ответчику с заявлением о приватизации данных жилых помещений.
В случае отказа ответчика в заключении договора приватизации (например, по причине наличия в квартире незаконных перепланировок) возникший спор может быть разрешен в судебном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 13 мая 2013 года отменить с вынесением по делу нового решения.
В удовлетворении иска У.Т. и У.Е. к администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на комнаты в порядке приватизации - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)